1 KN 2938/01

Sanierungssatzung nichtig wegen unzulässiger Zusammenfassung räumlich getrennter Teilbereiche • Zur förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes nach § 142 BauGB gehört die Abwägung der Zweckmäßigkeit der Gebietsabgrenzung; diese muss die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen nachvollziehbar berücksichtigen. • Die Zusammenfassung räumlich getrennt liegender Teilflächen zu einem einzigen Sanierungsgebiet ist nur zulässig, wenn funktionale Beziehungen bestehen und die Sanierungsdurchführung dadurch zweckmäßig gefördert wird. • Fehlt eine funktionale Einheit der zusammengefassten Teilbereiche und führt dies zu einem Abwägungsfehler, ist die Sanierungssatzung insoweit nichtig. Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Reihenhausgrundstücks, das in das von der Stadt per Satzung förmlich festgelegte Sanierungsgebiet E.-Süd und Alt-E. einbezogen wurde. Die Stadt hatte vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB durchgeführt, die erhebliche soziale und bauliche Probleme vor allem im Geschosswohnungsbau der 60er Jahre in zwei räumlich getrennten Teilbereichen (nördlich und südlich der vierspurigen H. Landstraße) feststellten. Auf dieser Grundlage beschloss der Rat die Sanierungssatzung; später wurde eine Korrektur der zeichnerischen Abgrenzung vorgenommen. Die Antragstellerin machte geltend, die Zusammenfassung der beiden getrennten Gebiete sei abwägungsfehlerhaft und die Einbeziehung ihres Grundstücks unzweckmäßig, weil von den Sanierungsmaßnahmen keine mittelbaren Auswirkungen auf Reihenhausgrundstücke zu erwarten seien. Die Stadt verteidigte die Gebietszusammenfassung mit dem Ziel einer integrierten Stadterneuerung und verwies auf Fördermöglichkeiten auch für Einfamilienhäuser. • Zulässigkeit: Die Antragstellerin ist als Eigentümerin eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks antragsbefugt und der Normenkontrollantrag ist zulässig. • Voraussetzungen der Sanierungssatzung: Vorbereitende Untersuchungen nach § 141 BauGB und die förmliche Festlegung nach § 142 Abs.1 BauGB lagen vor; die Untersuchungen beschrieben soziale und bauliche Missstände insbesondere im Geschosswohnungsbau. • Abgrenzungskriterium und Abwägung: § 142 Abs.1 Satz 2 BauGB verlangt, dass das Sanierungsgebiet nach Kriterien der Zweckmäßigkeit im Hinblick auf das Sanierungsziel festgelegt wird; dabei ist der Gemeinde ein planerischer Spielraum eingeräumt, der durch das Gebot gerechter Abwägung begrenzt ist. • Funktionale Einheit erforderlich: Die Zusammenfassung räumlich getrennter Teilflächen zu einem Sanierungsgebiet setzt funktionale Beziehungen voraus; bloße strukturelle Ähnlichkeit reicht nicht aus. • Fehler der Abgrenzung im vorliegenden Fall: Die vorbereitenden Untersuchungen zeigten, dass die nördlichen und südlichen Teilbereiche durch die vierspurige H. Landstraße stadträumlich isoliert sind und überwiegend quartierbezogene Probleme und Maßnahmen aufweisen; die Sanierungsziele und Maßnahmen waren überwiegend auf die einzelnen Quartiere bezogen und begründeten keine funktionale Verknüpfung. • Auswirkung des Abwägungsfehlers: Wegen fehlender funktionaler Einheit ist die Zusammenfassung der beiden Teilbereiche ein Abwägungsfehler, der das Ergebnis beeinflusst hat; eine Nachholung der Abwägung nach § 215a BauGB scheidet aus, weil der Fehler das Grundgerüst betrifft. • Einzelfall der Einbeziehung des Antragstellergrundstücks: Die Voruntersuchungen enthalten keine ausreichenden Feststellungen, die eine Einbeziehung der Reihenhausbebauung westlich des Schwerpunktbereichs rechtfertigen; erkennbare Sanierungseffekte beschränken sich auf Ausstrahlungswirkungen, die für sich genommen die Einbeziehung nicht tragen. Der Normenkontrollantrag ist begründet; die Sanierungssatzung der Stadt (10.12.1999 in der Fassung des 8.12.2000) ist insoweit nichtig, als sie die zusammengefassten, räumlich getrennten Teilbereiche E.-Süd und Alt‑E. zu einem einheitlichen Sanierungsgebiet erklärt hat. Die Zusammenfassung der beiden stadträumlich isolierten Teilgebiete verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung nach § 142 Abs.1 Satz 2 BauGB, weil keine ausreichenden funktionalen Bezüge und keine nachvollziehbare Zweckmäßigkeitsbegründung vorliegen. Folge ist, dass die Festlegung in der getroffenen Form aufgehoben wurde; damit entfällt auch die rechtliche Grundlage für die Einbeziehung des Grundstücks der Antragstellerin in dieses Sanierungsgebiet. Die Entscheidung stellt klar, dass bei zukünftigen Abgrenzungen die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen konkret und nachvollziehbar in die Abwägung einzubeziehen sind und reine Ausstrahlungseffekte für die Aufnahme von nicht unmittelbar betroffenen Grundstücken nicht ohne hinreichende Sachverhaltsaufbereitung genügen.