8 LB 8/12

Zinszuschuss: Anpassung nur bei insgesamt besserer Wirtschaftlichkeit, Tilgung mit ursprünglichem Zins zu berücksichtigen • Änderung eines vertraglich gewährten kommunalen Zinszuschusses nach Umschuldung setzt voraus, dass eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ein insgesamt besseres Ergebnis der Wirtschaftlichkeit ergibt (§ 7 Abs.2 Vertrag). • Eine Regelungslücke bezüglich der Vorgehensweise der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht kraft Gesetzes mit der II. BV zu schließen, wohl aber kann die II. BV entsprechend angewandt werden, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss auf die wohnungsbauförderungsrechtlichen Berechnungsmaßstäbe Bezug genommen haben. • Bei Wirtschaftlichkeitsberechnung sind planmäßige Tilgungen nach § 23 Abs.4 II. BV so zu behandeln, dass für den getilgten Betrag weiter der ursprüngliche Fremdkapitalzins zugrunde zu legen ist; eine Zinssenkung wirkt deshalb nur auf den nicht getilgten Teil. • Eine schuldhafte oder bloß verspätete Anzeige nach § 7 Abs.1 des Vertrages berechtigt die Zuschussgeberin nicht ohne Weiteres zur sofortigen und vollständigen Einstellung der Zahlung; hierfür muss die Pflichtverletzung gravierend sein oder das Leistungsverweigerungsrecht darf nicht verwirkt sein. Die Klägerin erhielt 1994 von der Beklagten einen vertraglichen kommunalen Zinszuschuss für ein Wohnbauvorhaben (3.286,72 m², 46 Wohneinheiten) in Höhe von 2 DM/m² für 20 Jahre. 2004 nahm die Klägerin eine Umschuldung vor und reduzierte dadurch den effektiven Zinssatz der Fremdmittel. Die Beklagte führte 2006 eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung durch, kürzte den Zinszuschuss und rechnete Überzahlungen auf; Zahlungen wurden teilweise ausgesetzt. Die Klägerin machte Zahlungen für 2006–2009 gerichtlich geltend und begehrte außerdem eine Feststellung, dass sie ihre Anzeige- und Informationspflichten erfüllt habe. Das Verwaltungsgericht gab überwiegend teilweise statt, wogegen beide Parteien Berufung einlegten. Streitpunkte waren insbesondere die richtige Methode der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Anwendung der II. BV, die Behandlung getilgter Darlehen und die Zulässigkeit bzw. Rechtsfolgen verspäteter Anzeigen nach § 7 des Vertrages. • Vertragliche Anpassungsvoraussetzungen (§ 7 Abs.1–2): Nur eine Änderung des Zinssatzes genügt nicht; erforderlich ist darüber hinaus eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die ein besseres Ergebnis der Wirtschaftlichkeit ergibt. Erst dann greift das Verrechnungsverfahren nach § 6 Abs.2. • Anwendbarkeit der II. BV: Gesetzliche Anwendbarkeit der II. BV scheidet mangels öffentlich gefördertem Wohnraum aus, doch ist die II. BV entsprechend anzuwenden, weil die Parteien bei Antrag und Vertragsschluss auf die wohnungsbauförderungsrechtlichen Berechnungen Bezug genommen haben und die Beklagte selbst kalkulatorische Eigenkapitalkosten nach II. BV bei der Antragsprüfung verwendet hat. • Behandlung getilgter Darlehen: Nach § 23 Abs.4 II. BV bleibt für den planmäßig getilgten Betrag der ursprüngliche Fremdkapitalzins anzusetzen, sodass eine Zinssenkung nur den nicht getilgten Restbetrag betrifft. • Anwendung auf den Streitfall: Unter Zugrundelegung der anzuwendenden Berechnungsgrundsätze führt die Umschuldung 2004 lediglich zu einer Aufwandsminderung auf den nicht getilgten Fremdkapitalanteil (13.452,90 DM). Die Beklagte legte aber dar, dass andere Bewirtschaftungskosten so stark gestiegen seien, dass insgesamt kein besseres Ergebnis der Wirtschaftlichkeit vorliege; auch unter der Rechnung der Klägerin überwiegt die Kürzung der Landesförderung die erzielte Ersparnis, sodass in allen Jahren keine Kürzung des Zuschusses nach den dreistufigen Prüfungen gerechtfertigt ist. • Rechtsfolgen verspäteter Anzeige: Die Klägerin hat Umschuldung und Auslaufen von Darlehen nicht unverzüglich angezeigt; dies stellt eine Pflichtverletzung dar. Diese war jedoch nicht gravierend und die Beklagte hat teils weiter gezahlt und teilweise jahrelang keine sofortige Leistungsverweigerung erklärt, so dass ein Leistungsverweigerungsrecht verwirkt oder seine Geltendmachung unzulässig war. Zudem wäre eine vollständige Leistungsverweigerung bei nur geringfügigen Obliegenheitsverletzungen unangemessen und ggf. unwirksam. • Aufrechnung und Einreden: Eine von der Beklagten erklärte Aufrechnung scheitert, weil keine fällige Gegenforderung in der behaupteten Höhe vorliegt; deshalb sind die Zahlungsansprüche der Klägerin nicht durch Aufrechnung erloschen. Die Berufung der Klägerin ist begründet: Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Gesamtbetrags in Höhe von 135.304,83 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Eine Kürzung des Zinszuschusses nach § 7 des Vertrages war nicht gerechtfertigt, weil die erforderliche zweite Stufe der Prüfung (insgesamt besseres Ergebnis der Wirtschaftlichkeit) nicht vorlag; bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind planmäßige Tilgungen mit dem ursprünglichen Fremdkapitalzins zu berücksichtigen (entsprechende Anwendung der II. BV). Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung greift nicht, weil die behauptete Überzahlung nicht in der behaupteten Höhe fällig ist. Eine sofortige und vollständige Einstellung der Zahlungen war wegen der nicht gravierenden Pflichtverletzung der Klägerin und wegen Verwirkung des Leistungsverweigerungsrechts nicht zulässig. Das angefochtene Urteil ist daher insoweit zu ändern und die Beklagte zur Zahlung und Verzinsung des genannten Betrags zu verurteilen.