1 KN 53/17

Unwirksame Sanierungssatzung wegen mangelhafter Abwägung privater Belange • Eine Sanierungssatzung ist wegen unzureichender Abwägung zwischen öffentlichen und privaten Belangen nach §§ 214, 215 BauGB unwirksam. • Bekanntmachungs- und Verfahrensmängel sind nicht automatisch unbeachtlich; viele Verfahrensrügen können jedoch nach § 214 BauGB unbeachtlich sein. • Die parallele Festlegung von Stadtumbau- und Sanierungsmaßnahmen ist zulässig; eine bestimmte Reihenfolge folgt nicht aus § 171a BauGB. • Bei Satzungsbeschlüssen kann eine Gemeinde sich im Zweifel den Ergebnisbericht einer vorbereitenden Untersuchung zu eigen machen; dies entbindet sie aber nicht von der Pflicht, private Eigentümerbelange hinreichend zu ermitteln und zu gewichten. Die Stadt beschloss am 26.4.2016 eine Sanierungssatzung für das Gebiet "Stadtumbau Wiethop" nach §§ 136 ff. BauGB. Anlass waren Leerstände und angebliche städtebauliche Missstände nach Abzug britischer Streitkräfte; zuvor lagen ein ISEK (2015) und ein DSK-Bericht (2016) vor. Die Antragstellerin ist Eigentümerin mehrerer Wohngebäude im betroffenen Gebiet und beantragte Normenkontrolle; sie rügte u. a. mangelhafte Beteiligung, fehlerhafte Bekanntmachung vorbereitender Untersuchungen und insbesondere unzureichende Abwägung der Eigentümerinteressen. Die Stadt verteidigte die Satzung mit Verweis auf Untersuchungsbefunde, kombinierte Stadtumbau- und Sanierungskonzepte und ergänzende Rahmenpläne. Das Gericht prüfte Verfahrensfragen sowie die materielle Rechtmäßigkeit der Abwägung. • Zulässigkeit: Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet; Verfahrensrügen zu Bekanntmachung der vorbereitenden Untersuchung (§ 141 Abs.3 BauGB) und Mängel der Betroffenenbeteiligung (§ 137 BauGB) sind nach § 214 Abs.1 BauGB unbeachtlich, soweit sie nicht in den abschließenden Katalog beachtlicher Fehler fallen. • Kombination von Instrumenten: Es steht der Gemeinde frei, Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a ff. BauGB) und Sanierungsmaßnahmen (§§ 136 ff. BauGB) zu kombinieren; aus § 171a BauGB folgt keine Unzulässigkeit ergänzender Sanierungssatzungen. • Formelle Hinweise: Die Satzung war zudem im Volltext in der örtlichen Zeitung veröffentlicht; damit ist die Bekanntmachung formell nicht zu beanstanden. • Materielle Fehler / Abwägung: Die Sanierungssatzung leidet an erheblichen Abwägungsmängeln nach §§ 136 Abs.4, 142 BauGB sowie §§ 214, 215 BauGB. Weder DSK-Bericht noch ISEK enthalten eine ausreichende, am Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses orientierte Ermittlung und Bewertung der Nachteile für Eigentümer. Insbesondere wurden tatsächliche Vermietungserfolge, Substanzwerte und die subjektive Interessenlage der Eigentümer nicht hinreichend erfasst und gewichtet. • Konsequenz: Wegen dieses Abwägungsausfalls ist die Satzung materiell rechtswidrig und nach § 214 Abs.3 Satz 2 BauGB beachtlich gerügt; der Antrag ist begründet. • Prozessuales: Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs.1 VwGO; die Revision wurde nicht zugelassen (§ 132 Abs.2 VwGO). Der Normenkontrollantrag ist erfolgreich: Die Sanierungssatzung "Stadtumbau Wiethop" vom 26.04.2016 ist wegen wesentlicher Abwägungsmängel unwirksam. Das Gericht stellt fest, dass die Gemeinde die Nachteile für die betroffenen Eigentümer nicht ausreichend ermittelt und gegenüber den Sanierungsinteressen nicht angemessen gewichtet hat, insbesondere lagen unvollständige Befunde zum Belegungsstand und zur Substanz sowie unzureichende Erhebungen der Eigentümerinteressen vor. Verfahrensrügen zur Bekanntmachung und Beteiligung waren überwiegend unbeachtlich, können den materiellen Abwägungsmangel aber nicht heilen. Die Stadt trägt die Kosten des Verfahrens; die Entscheidung ist gegen Sicherheit vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen.