1 KN 62/20

Unwirksamkeit von Differenzierungen bei Ferienwohnungen und Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans • Eine Differenzierung im Bebauungsplan danach, ob Ferienwohnungen gewerblich oder im Rahmen der Vermögensverwaltung vermietet werden, fehlt an einer planungsrechtlichen Ermächtigungsgrundlage und ist unzulässig. • Fehlerhafte Festsetzungen zur Art der Nutzung können die Gesamtunwirksamkeit eines Bebauungsplans zur Folge haben, wenn der Plan ohne diese Regelungen kein sinnhaftes Ganzes mehr ergibt. • Eigentümer eines im Plangebiet liegenden Grundstücks sind antragsbefugt zur Normenkontrolle, wenn die planlichen Festsetzungen ihre beabsichtigte Nutzung beschränken. • Bestandsschützende Ausnahmen für Maß und überbaubare Grundstücksflächen sind nach BauNVO zulässig und nicht zwingend unbestimmt. • Verbo­te von Abgrabungen, Aufschüttungen oder Vertiefungen können nicht mit den Vorschriften des BauGB/BauNVO begründet werden, sondern gehören ins landesrechtliche Bauordnungsrecht. Die Antragstellerinnen wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 4c "Innenstadt Nord-Ost - Teil C" der Antragsgegnerin. Antragstellerin zu 1. ist Eigentümerin eines Grundstücks im Plangebiet, Antragstellerin zu 2. war zuvor Eigentümerin. Der Bebauungsplan legt unter anderem Sondergebiete mit differenzierten textlichen Festsetzungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen fest und enthält umfangreiche Bestands- und Höhenregelungen. Die Antragstellerinnen wollten das bestehende Gebäude durch einen mindestens dreigeschossigen Neubau ersetzen und rügen formelle und materielle Mängel des Plans, insbesondere die fehlende Ermächtigungsgrundlage für die Unterscheidung zwischen gewerblicher Ferienwohnungsvermietung und sonstiger Vermietung. Sie beantragen die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans; die Antragsgegnerin verteidigt die Planfestsetzungen als städtebaulich gerechtfertigt und heilbar. • Antragsbefugnis: Die Antragstellerin zu 1. ist als Eigentümerin antragsbefugt, da der Bebauungsplan ihre beabsichtigten Nutzungsrechte beschränkt; Antragstellerin zu 2. ist nicht antragsbefugt, weil sie kein Eigentum oder dingliche Rechte mehr am Grundstück hat (§ 47 VwGO, § 1 Abs. 7 BauGB). • Feststellungsbefund zur Zulässigkeit: Die textliche Differenzierung zwischen Ferienwohnungen "als gewerbliche Beherbergungsbetriebe" und sonstiger Vermietung ist rechtswidrig, weil sie weder durch § 9 BauGB noch durch die BauNVO (insbesondere § 13a BauNVO, § 11 BauNVO) gedeckt ist; der Festsetzungskatalog des § 9 BauGB ist abschließend und schafft keinen Raum für ein kommunales Festsetzungserfindungsrecht. • Städtebauliche Rechtfertigung: Jede Festsetzung muss städtebaulich begründet sein (§ 9 Abs.1 BauGB). Die planliche Differenzierung beruht auf gewerbe- bzw. steuerrechtlichen oder marktbezogenen Kriterien, die keine planungsrechtlichen Gründe darstellen; die städtebauliche Wirkung von Ferienwohnungen ergibt sich aus ihrer Nutzung unabhängig von ihrer gewerblichen Einordnung. • Teilbarkeit des Plans: Der Mangel führt zur Gesamtunwirksamkeit, weil die Gemeinde die Unterscheidung bewusst getroffen hat und nicht mit Sicherheit feststeht, dass der Rat den Plan in Kenntnis der Rechtswidrigkeit in gleicher Weise oder ohne die streitige Festsetzung beschlossen hätte. • Weitere Festsetzungen: Die Festsetzung einer überwiegend zweigeschossigen Bauweise für das betroffene Grundstück ist städtebaulich vertretbar; bestandsschützende Regelungen zum Maß sind nach §§ 16 Abs.6, 23 BauNVO zulässig und nicht unbestimmt. • Rechtsgebiete der Bauvorschriften: Ein Verbot von Aufschüttungen, Abgrabungen oder Vertiefungen kann nicht aus BauGB/BauNVO abgeleitet werden, sondern fällt ins landesrechtliche Bauordnungsrecht (NBauO). • Folgen für örtliche Bauvorschriften: Die örtlichen Bauvorschriften sind mit dem Bebauungsplan verbunden und teilen dessen Unwirksamkeit, wenn die planungsrechtlichen Festsetzungen ungültig sind. Der Antrag der Antragstellerin zu 1. ist teilweise begründet: Das Gericht stellt die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 4c in der streitigen Fassung fest, weil die Differenzierung bei Ferienwohnungen keine planungsrechtliche Ermächtigungsgrundlage hat und der Mangel den Plan als Ganzes beeinträchtigt. Der Antrag der Antragstellerin zu 2. wird als unzulässig verworfen, weil ihr die antragsbefugten Belange fehlen. Bestands- und Höhenfestsetzungen sowie sonstige Regelungen wurden insoweit für zulässig erachtet, als sie städtebaulich begründet sind und Bestandsschutzregelungen verfassungsgemäß zulässig sind; allerdings sind Regelungen zu Aufschüttungen/Abgrabungen nicht durch BauGB/BauNVO gedeckt. Die Gerichtskosten und Kostenfolge wurden entsprechend verteilt; die Revision wurde nicht zugelassen. Die Antragsgegnerin hat insoweit verloren, weil wesentliche Nutzungsvorschriften des Plans nicht auf einer rechtlichen Grundlage beruhten und der Plan daher nicht teilbar und insgesamt unwirksam ist.