1 LB 36/21

Baugenehmigung: fehlende Berechtigung des früheren Bauherrn nach Eigentumsübergang; Genehmigung für Erwerber • Ein ehemaliger Bauherr verliert nach Fertigstellung des Vorhabens und Eigentumsaufgabe in der Regel das Recht, nachträglich eine Baugenehmigung für dieses Vorhaben zu verlangen. • Eine Baugenehmigung ist primär demjenigen zu erteilen, der Verfügungsgewalt über das Gebäude hat; nach Eigentumsübergang treten die Erwerber im Regelfall in die Berechtigung ein. • Eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB kann einen Genehmigungsvorbehalt nur zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt begründen; der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung rechtfertigt keinen eigenständigen Genehmigungsvorbehalt. • Stichtagsregelungen in Bebauungsplänen können auch fertiggestellte, formell illegale Ferienwohnungen erfassen, wenn der Plan dies bestimmt; die formelle Illegalität steht der Anwendung der Stichtagsregelung nicht zwingend entgegen. Die Klägerin zu 1. ließ auf einem Grundstück im Sondergebiet SO1 einen Teilbestand abreißen und durch Neubau vier Ferienwohnungen mit Küchen ersetzen. Sie beantragte 2012/2015 eine Baugenehmigung; eine 2012 erteilte Genehmigung wurde 2015 aufgehoben, da das gemeindliche Einvernehmen fehlte. Vor Erledigung des Verfahrens verkaufte die Klägerin das Grundstück an die Kläger zu 2. und 3. und weitere Erwerber, die Nutzung wurde aufgenommen. Im Bebauungsplan Nr. 36 der Gemeinde war eine Stichtagsregelung und diverse Nutzungsbeschränkungen (u.a. Verbot neuer Ferienwohnungen, Zulassung vorhandener Bestandsferienwohnungen zum Stichtag 21.06.2016) sowie eine Erhaltungssatzung vorgesehen. Das Verwaltungsgericht verpflichtete zunächst die Behörde zur Erteilung der Genehmigung zugunsten der Klägerin zu 1.; die Gemeinde legte Berufung ein. Im Berufungsverfahren traten die Käufer als Kläger bei mit dem Ziel, selbst die Genehmigung zu erlangen. • Zulässigkeit: Die Berufung der Gemeinde war zulässig; die Kläger zu 2. und 3. konnten im Berufungsverfahren beitreten, weil dies sachdienlich war. • Anspruchsberechtigung: Nach Fertigstellung des Vorhabens und Übertragung des Eigentums ist die frühere Bauherrin nicht mehr anspruchsberechtigt. Bauherreneigenschaft erlischt mit Beendigung der Bautätigkeit; Berechtigung auf Erteilung einer Baugenehmigung folgt im Regelfall der Verfügungsgewalt über das Bauwerk. • Keine nachträgliche Legalisierungsbefugnis: Der ehemalige Bauherr kann zur nachträglichen Legalisierung seines Handelns grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer ex nunc wirkenden Baugenehmigung geltend machen; eine Feststellungsklage wäre systemgerechter. • Prozessstandschaft: Weder gesetzliche noch gewillkürte Prozessstandschaft rechtfertigen, dass die frühere Eigentümerin im eigenen Namen die Genehmigung für die neuen Eigentümer erstreitet. • Erwerberberechtigung: Die aktuellen Eigentümer (Kläger zu 2. und 3.) sind berechtigt, die Baugenehmigung zu verlangen; ungeteiltes Vorhaben lässt teilweisen Ausschluss nicht zu. • Bebauungsplan/Stichtag: Das Vorhaben ist mit Bebauungsplan Nr. 36 (5. Änderung) vereinbar; die Stichtagsregelung erfasst auch die fertiggestellten Ferienwohnungen des Stichtags und steht der Genehmigung nicht entgegen. • Erhaltungssatzung: Soweit die Satzung einen Genehmigungsvorbehalt für Errichtung stützen wollte auf Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, fehlt die Rechtsgrundlage; ein Genehmigungsvorbehalt nach § 172 BauGB gilt nur zur Erhaltung städtebaulicher Gestalt. Der bereits vollzogene Abriss konnte das Genehmigungsverfahren nicht dauerhaft sperren; die Sanktion für rechtswidrigen Abriss erfolgt über Ordnungswidrigkeitenrecht. • Verfahrenskosten: Die Kostenentscheidung folgt aus Maßgabe, dass die Klage der ehemaligen Eigentümerin erfolglos blieb, die Klage der Erwerber erfolgreich war, die Gemeinde das Einvernehmen verweigert und den Rechtsstreit mitverursachte. Das Urteil des Verwaltungsgerichts wurde insoweit abgeändert, dass die Klage der Klägerin zu 1. abgewiesen wird; die Beklagte ist verpflichtet, den Klägern zu 2. und 3. eine Baugenehmigung entsprechend den Anträgen vom 28.08.2012 und 08.10.2015 zu erteilen. Begründend hielt das Gericht fest, dass die ehemalige Bauherrin nach Fertigstellung und Eigentumsübertragung kein Recht auf nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung hat; berechtigt sind die derzeitigen Eigentümer, da die Verfügungsgewalt über das Werk die Anspruchsposition bestimmt. Die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Bebauungsplan (einschließlich der Stichtagsregelung) und das Fehlen einschlägiger Versagungsgründe aus der Erhaltungssatzung wurden bejaht. Die Kosten wurden der Klägerin zu 1. sowie der Gemeinde anteilig auferlegt; die Revision wurde nicht zugelassen.