V ZR 115/78

Zurück BGH 14. März 1980 V ZR 115/78 BBauG §§ 19 a.F., 23, 183a Rechtswirkungen einer zu Unrecht ausgestellten Negativbescheinigung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ner NJW 1971. 1140 sowie Zawar NJW 1977, 585 ; kritisch auch OLG Saarbrücken NJW 1977, 1202 = MittRhNotK 1977, 111 ) stellt sich aus den dargelegten Gründen tür den Senat nicht, so daß er auch nicht von der Entscheidung des E3ayObLG in NJW 1971, 514 e DNotZ 1971.45 abweicht Anm. d. Schrlitl.: Vgl. auch Magis, Die vollstreckbare notarielle Urkunde, MittRhNotK 1979, 111 ff. 2. Liegenschaftsrecht — Rechtswirkungen einer zu Unrecht ausgestellten Negativbescheinigung (BGH, Urteil vom 14,3,1980 — V ZR 115/78 — mitgeteilt von Notar Dr. F. Sielemann, Aachen) BBauG §§ 19 a. F., 23 Abs. 2, 183 a Abs. 1 1. Die zu Unrecht ausgestellte Negativbescheinigung Ist nicht gleichbedeutend mit der unterlassenen Versagung der Genehmigung. 2. Die Wirkung dee Negativattestes erschöpft sich darin, dem Grundbuchamt gegenüber die Genehmigungsfreiheit bindend festzusteHen. Wortlaut und Systematik von § 23 BBauG ergeben keinen Anhaltspunkt für eine rechtagestallende Wirkung dahin, daß unrichtige Negativzeugnisse maleriell-rechtlich eine zur Wirksamkeit der Auflassung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG a. F.) erforderliche Genehmigung ersetzen. 3. Auswirkungen des Änderungsgesetzes zum BBauG vom 6.7.1979 (Leitsätze nicht amtlich) Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag vom 13.10.1971 kauften die Kläger vom Beklagten ein in K. gelegenes Grundstück zum Zwecke der Bebauung. Der beurkundende Notar beantragte mit Schreiben vorn 9.11,1971 die „Erteilung . . der Genehmigung gemäß § 19 BBauG oder einer Negativbescheinigung". Ihm wurde daraufhin mit Bescheid vom 19.11.197: bestätigt, die Auflassung des veräußerten Grundbesitzes bedürfe einer Genehmigung nach § 19 BBauG nicht. Das Grundbuchamt trug am 28.12,1971 die Kläger als Eigentümer ein. Am 8.8;1974 steilten die Kläger eine Bauvorantrage, die mit Bescheid vom 16.9.1974 abschlägig beschieden wurde. Widerspruch und Verpflichtungsklage blieben onne Erfolg. Das Verwaltungsgericht A. verneinte mit rechtskräftigem Urteil vom 3.12.1975 die Bebauungsfahrgkeit des im Außenbereich gelegenen Grundstücks (§ 35 BBauG). Die Kläger halten denEigentumserwerb mangels bodenverkehrs recht11cher Genehmigung für unwirksam und verlangen die Rückabwickiung des Grundstückskaufvertrages. Aus den Grünofen: Die Klage ist begründet. Die Kläger sind nicht Eigentümer des Kaufgrundstücks geworden und haben nach § 323 Abs. 3 BGB gegen den Beklagten Anspruch auf Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises, weil es dem Beklagten aus einem von keiner Partei zu vertretenden Umstand nachträglich unmöglich wurde den Klägern das Eigentum am Kaufgrundstück zu verschaffen. 1) Die Auflassung des vertragsgemäß zu Bauzwecken gekauften Grundstücks bedurfte 1971 einer Bodenverkehrsgenehmigung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG a. F,, weil•das Grundstück nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Außenbereich lag. Eine solche Genehmigung wurde nicht erteilt und wird im vorliegenden Fall auch nicht nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG a. F. fingiert, denn auch die zu Unrecht ausgestellte Negativbescheinigung ist nicht gleichbedeutend mit der unterlassenen Versagung der Genehmigung (BVerwG Urteil vom 6.9.1968 = BRS 20 Nr. 90 und Urteil vom 14.2.1969 = BRS 22 Nr, 102; Zinkahn/Bielenberg, BBauG § 21 Rein. 6; Heitzer/ Oestreicher, BBauG, 6. Aufl., § 19 Anm. 7). 2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat das unrichtige Negativattest für den Eigentumsübergang nicht die hart N; 9 MirillhP•Jrniti September vaee gleiche Wirkung wie eine Genehmigung erlangt. § 23 Abs. 2 Satz 2 BBauG stellt zwar das Negativzeugnis der Genehrni• gung gleich. Dies gilt nach Auffassung des Senats jedoch nur im grundbuchrechtlichen Sinn. d. h. als formelle Voraussetzung für die Umschreibung. Es bedeutet aber nicht, daß die Negativbescheinigung auch materiell die nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG a. F. erforderliche Genehmigung ersetzt. Das folgt aus der systematischen Stellung von § 23 Abs. 2 Satz 2 BBauG sowie dem Schutzzweck der Bodenverkehrsgenehmigung, § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG a. F. macht materiell die Wirksamkeit der Auflassung unter den dort bezeichneten Voraussetzungen von einer Genehmigung abhängig. Der Genehmigung stellt das Gesetz die Verschweigunq oer Behörde auf einen notwendigen Genehmigungsantrag gleich (fingierte Genehmigung, § 19 Abs. 4 Satz 2 BBauG a. F.). In diesem Zusammenhang ist nicht davon die Rede. ein Negativattest wirke wie eine Genehmigung. Diese Gleichstellung geschieht erst in einem anderen Regelungsbereich, nämlich dem der „Sicherung der Vorschriften über den Bodenverkehr" (vgl. die amtliche Überschrift zu § 23 BBauG), in dem das Gesetz, gerichtet an das Grundbuchamt. die grundbuchrechtliche Sicherstellung seiner in § 19 BBauG aufgestellten Genehmigungserfordernisse regelt. Unter anderem daraus hat daSBundesverwartungsgericht zutreffend gefolgert, der Negativbescheinigung komme materiell eine Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 BBauG nicht zu ( BVerwGE 31, 22 , 25; BVerwG Urteil vom 14,2.1969 = BRS 22. 102). Nach Wortlaut und systematischer Stellung errichtet § 23 Abs. 1 BBauG zunächst ein Vollzugshindernis für das Grundbuchamt (erforderlicher, aber fehlender Genehmigungsbescheid) und regelt folgerichtig mit Absatz 2 dieser Bestimmung, daß — abgesehen von erteilter oder fingierter Genehmigung — dieses Eintragungshindernis nicht (mehr) besteht, wenn die Genehmigungsfreiheit des Rechtsvorgangs durch eine behördliche Bestätigung bezeugt ist. Das Grundbuchamt könnte auch von sich aus, d. h. aufgrund eigener Beurteilung, die Genehmigungsfreiheit bejahen und den Eigentumswechsel eintragen. Es begründet sachlich keinen Unterschied, ob sich die Genehmigungsbehörde bei Erteilung eines falschen Negativattestes geirrt hat oder ob das Grundbuchamt von sich aus und ohne ein solches Zeugnis zu Unrecht eine Genehmigung nicht fi4r erforderlich hält. In beiden Fällen wird der Eigentumswechsel eingetragen, obwohl die materiell erforderliche Genehmigung fehlt. Ohne Zweifel läßt ein Irrtum des Grundbuchamts (ohne Vorlage eines Negativattestes) die Autlassung nicht wirksam werden. Ebensowenig kann der Irrtum der Genehmiqungsbehorde dies über ein falsches Negativattest bewirken. Die Wirkung des Zeugnisses als Verwaltungsakt erschöpft sich darin, dem Grundbuchamt gegenüber die Genehmlgungsf reiheit bindend festzustellen. Wortlaut und Systematik von § 23 BBauG ergeben aber keinen Anhaltspunkt für eine rechtsgestaltende Wirkung dahin, daß unrichtige Negativatteste materiell-rechtlich eine Genehmigung ersetzen. Es ließe sich auch mit dem Schutzzweck der Bodenverkeh rsgenehmigung nicht in Einklang bringen. Negativattest und Gee nehmigung in einem materiellen Sinn gleich zu behandeln. § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG a. F. diente in erster Linie dem Schutz des Grundstückskäufers vor dem Erwerb nicht bebauungsfähiger Grundstücke im Außenbereich ( BVerwGE 18, 242 , 245, 19, 79, 80; 24, 129, 131: BGHZ 67, 34 , 37 = DNotZ 1977, 31 ). Wird ein Rechtsvorgang unter Offenbarung eines bestimmten Nutzungszwecks zur erforderlichen Genehmigung gesteilt. dann haben die daran Beteiligten einen Anspruch darauf, daß über diesen Genehmigungszustand entschieden wird, d. h. entweder mit Genehm lgungsversagung alle Rechtswirkungen entfallen oder aber mit Erteilung der Genehmigung alle Rechtswirkungen eintreten (vgl. BVerwG BRS 22 Nr 104 für den Fall der fingierten Genehmigung). Gerade mit diesem Schutzzweck der Bodenverkehrsgenehmigung ist es unvereinbar, einem Grundstückskäufer das Risiko eines Irrtums der Behörde über die Genehmigungsbedürftigkeit einer Auflassung. aufzubürden. Auch tür ein Negativzeugnis im Hinblick auf eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung hat der Senat entschieden, es ersetze nicht die Genehmigung ( BGHZ 44, 325 , 327 = DNotZ 1966, 611 ), weil auch hier durch das Genehmigungserfordernis in erster Linie private Interessen geschützt werden sollen. In BGHZ 1, 294 , 302 = DNotZ 1951, 427 LS nahm der Bundesgerichtshof nur für solche Genehmigungsvorbehalte einen anderen Standpunkt ein, die öffentlichen Interessen dienen (unzutreffend verallgemeinernd Kieckebusch, VerwArch 1966,15, 26). Auf einen Genehm Igungsvorbehalt der hier vorliegenden Art können die dort entwickelten.Grundsätze daher nicht angewendet werden. Mit dem erwähnten Schutzzweck der Bodenverkehrsgenehmigung steht die Bindungswirkung des §21 Abs. 1 BBauG in Einklang. Diese Bindung tritt beim Negativzeugnis nicht ein. Es kann deshalb auch privatrechtlich eine Genehmigung nicht ersetzen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts muß der Schutzzweck der Bodenverkehrsgenehmigung hinter der „Sicherheit des Privatrechtsverkehrs' zurücktreten. Sollte damit der Schutz des auf die Wirksamkeit der Auflassung vertrauenden Grundstücksverkäufers gemeint sein, so ist nicht einzusehen, warum dieser Verkäufer, der ein objektiv unbebaubares Grundstück veräußert, bei einem Irrtum der Behörde über die Genehmigungsbedürftigkeit anders behandelt werden soll, als wenn die Genehmigungsbehörde richtig entschieden hätte. Dann aber wäre hier die Genehmigungsbedürftigkeit bejaht und eine Genehmigung wegen der Gefahr einer unerwünschten Splittersiedlung versagt worden. Wes den Schutz Dritter anlangt, so ist dieser — nachdem die Kläger im Grundbuch eingetragen sind — über die Vorschriften der §§ 891, 892 BGB voll gewährleistet. mehr erteilt werden konnte, weil nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts die Bebauung des gekauften Grundstücks mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar war (vgl. § 20 Abs. 1 BBauG a. F. i, V. m. § 35 BBauG). Damit wurde dem Beklagten die Erfüllung seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung nachträglich unmöglich (BGHZ 37, 233, 240 = DNotZ 63, 226 ), und zwar aus einem Umstand, den keine Partei zu vertreten . hat. Folglich können die Kläger Rückzahlung des Kaufpreises verlangen ( § 323 Abs. 3 BGB ). Daran hat sich durch die nach Erlaß des Berufungsurteils eingetretene Änderung des Bundesbaugesetzes mit Wirkung vom 1.8.1979 nichts geändert. Erfaßt grundsätzlich neues öffentliches Recht, durch das ein bisheriges Genehmigungserfordernis aufgehoben wird, auch früher abgeschlossene Verträge, so gilt dieser Grundsatz doch nur für solche Rechtsverhältnisse, die bei Inkrafttreten der neuen Norm noch in der Schwebe waren Lind- nicht bereits unter der Herrschaft des früheren Rechts Ihren Abschluß gefunden hatten (vgl. Senatsurteil vom 28.6.1966, V ZR 77/66 u DNotZ 69, 94 ). So liegt es aber hier, weil spätestens 1975 die Ansprüche der Parteien auf Vertragserfüllung Infolge nachträglicher Unmöglichkeit untergegangen waren ( §§ 275, 323 BGB ). Anm. d. Schafe Zu den privatrechtlichen Auswirkungen des Fortfalls der Erforderlichkeil von Auflassungsgenehmigungen auf schwebende Verfahren vgl. BVerwG DNotZ 1980, 413 (Wegfall der Geschäftsgrundlage). 3. Liegenschaftsrecht — Verlust der Hofeigenschaft (OLG Celle, Beschluß vom 14.7.1980 — 7 WLw 26/80 — mitgeteilt von Bürovorsteher Walter Greuel, Mettmann) Höfe() § 1 Ob sich für den Bereich des Grundstückverkehrsgesetzes zwingend folgern läßt, das Negativzeugnis stehe der Genehmigung in jeder Hinsicht gleich, mag hier offenbleiben. § 5 Satz 2 GrdstVG läßt sich in der hierentscheidungserheblichen Frage nämlich nicht mit § 23 Abs. 2 Satz 2 BBauG vergleichen. Jene Vorschrift richtet sich nach Wortlaut, Überschrift und Stellung nicht nur an das Grundbuchamt, sondern bestimmt ganz allgemein und unabhängig von der das Grundbuchrecht betreffenden Vorschrift des § 7 GrdstVG (die etwa 23 BBauG entspricht) die Gleichstellung von Negativzeugnis und Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis nach dem Grundstückverkehrsgesetz dient — anders als- der Vorbehalt der Bodenverkehragenehmigung — ausschließlich öffentlichen, d. h, agrarpolitischen Belangen. 3) Nach Erlaß des Berufungsurteils wurde allerdings das Bundesbaugesetz durch Änderungsgesetz vom 6.7.1979 (BGBl. I S. 949), in Kraft ab 1.8.1979, geändert. Auflassungen von Grundstücken in sogenannten Außenbereichen sind nicht mehr genehmigungsbedürftig (vgl. § 19 BBauG n. F.). Dieser Wegfall der Genehmigungspflicht hat hier jedoch nicht zur Folge, daß die zunächst schwebend unwirksame Auflassung voll wirksam wurde (vgl. BGH Urteil vom 7.10.1964, V ZR 142/62 = DNotZ 1965, 547 ; Staudinger/Seufert, BGB 11.Auf I. § 925 Rdn. 65 I m. w. N.). denn vor Inkrafttreten des Änderungsgesetzes war die Auflassung endgültig unwirksam geworden. Der ursprüngliche Schwebezustand kann nicht unbegrenzt dauern und ist jedenfalls dann beendet. wenn den Parteien nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, eine Genehmigung nachzusuchen. Das ist hier der Fall. Nach Erteilung des unrichtigen Negativattestes war ein Genehmigungsverfahren nicht mehr anhängig (das nach § 183 a Abs. 1 BBauG n.. F. einzustellen gewesen wäre), und spätestens seit Erlaß des die Bauvoranfrage der Kläger betreffenden verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 3.12.1975 stand fest, daß eine Auflassungsgenehmigung nicht Auch ohne Löschung dee Hofvermerks tritt der Verlust der Hofeigenachaft ein, wenn der landwirtschaftliche Besitz seine Hofstelle vollständig und „auf Dauer" verliert. {Leitsatz nicht amtlich) Aus den Gründen: Dle Beschwerde Ist begründet. 1. Der im Grundbuch von H. eingetragene Grundbesitz war im Zeitpunkt des Erbfalls (1977) kein Hof mehr im Sinne der Höfeordnung. Der zu diesem Zeitpunkt eingetragene Hofvermerk war unrichtig. Die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts, der Verlust der Hofeigenschaft könne nach Wegfall einer hofbegründenden Eigenschaft erst dann eintreten, wenn der Hofvermerk im Grundbuch gelöscht werde, ist Irrig. Das Landwirtschaftsgericht hat die Bedeutung der in § 1 Abs. 3 HöfeO n. F. getroffenen Regelung verkannt. Nach Satz 1 dieser Bestimmung tritt der Verlust der Hofeigenschaft schon vor der Löschung des Hofvermerks ein, wenn eine der begrifflichen Voraussetzungen für einen Hof auf Dauer wegfällt. Zu diesen essentiellen Voraussetzungen eines Hofes gehört das Vorhandensein einer Hofstelle. Als solche ist eine mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaute Fläche zu verstehen, von der aus die zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefaßten Ländereien bewirtschaftet werden und die den Mittelpunkt der Wirtschaft bildet ( BGHZ 8, 109 ; RdL 1953, 43 , 44). Der landwirtschaftliche Betrieb des Erblassers hat spätestens im Jahre 1953 seine Hofstelle verloren. 1952 sind die wesentlichen Hofgebäude abgebrannt. An ihrer Stelle wurde ein Geschäftshaus mit Gaststätte, Ladengeschäft und Wohnungen errichtet, an das sich noch auf dem Grundstück der ehemaligen Hofstelle nunmehr eine sogenannte Festwlese anschloß. Dieser Zustand ergibt sich u. a. aus dem GrundstückskaufverHeft Nz. 9 M11111hNmK September 1980 , Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 14.03.1980 Aktenzeichen: V ZR 115/78 Erschienen in: MittRhNotK 1980, 165-166 Normen in Titel: BBauG §§ 19 a.F., 23, 183a