VI ZR 196/80

Zurück BGH 18. Mai 1982 VI ZR 196/80 BNotO § 19 Keine Verpflichtung des Notars zur Bezeichnungdes Kaufpreiskontos Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau gung vorliegenden Angebots allseits verzichtet. Gerade durch die Verlesung aber käme dem Bauherrn die Tragweite seiner Erklärungen in eindringlichster Weise zum Bewußtsein. Im Beurkundungsverfahren bietet das Verlesen die beste Gelegenheit zur Belehrung und zur Beratung. Durch Zwischenfragen beim Verlesen des Vertragstextes kann der Notar am ehesten feststellen, ob der Bauherr sich der rechtlichen Tragweite seiner Erklärung bewußt ist. An den Vertragstext kann der Notar im Zusammenhang mit dem Verlesen der Urkunde am besten seine Belehrungen anschließen. Andererseits gibt das Verlesen dem Bauherrn Gelegenheit, sich durch sachdienliche Zwischenfragen anknüpfend an Vertragsformulierungen deren rechtliche Bedeutung vom Notar erklären zu lassen. Nur das Verlesen selbst ist wirklich geeignet, Möglichkeiten zum Aufspüren von Unsicherheiten der Beteiligten hinsichtlich des Vertragstextes oder zur Herausforderung von Fragen zu eröffnen (OLG Hamm, Rechtspfleger 1978, 18 [= MittBayNot 1977, 253 ]). Aufgrund vorstehender Erwägungen teilt das Gericht die Auffassung der Notarkammer, daß die Aufgaben des Notars, den Zielen des öffentlichen Beurkundungswesens möglichst gut zu dienen, beim Bauherrenmodell verlangt, das Angebot des Treuhandvertrages vom Bauherrn beurkunden zu lassen und einen entgegengesetzten Beurkundungsauftrag des Treuhänders abzulehnen, wenn schon eine Vertragsbeurkundung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile nicht möglich ist. Diesem Ergebnis stehen auch keine schwerwiegenden Interessen des Treuhänders entgegen. Das Interesse des Treuhänders an einer gewissen Einheitlichkeit der Treuhandverträge aus verwaltungstechnischen bzw. organisatorischen Gründen wird in keiner Weise dadurch berührt, daß das Angebot zum Vertragsabschluß anstatt vom Treuhänder vom Bauherrn beurkundet wird. Selbst wenn das vom Beschwerdeführer gewünschte Verfahren tatsächlich kostengünstiger für den Bauherrn wäre, kann dieser Erwägung kein Übergewicht beigemessen werden. Es ist unbestritten, daß der Notar bei der Vertragsgestaltung nur dann den billigeren von zwei Wegen beschreiten muß, wenn diese Wege in jeder Hinsicht vergleichbar sind. Ansonsten ist er nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, den sachdienlicheren und sichereren Weg zu beschreiten (OLG Düsseldorf, DNotZ1981, 75;.Seyböld-Hornig a.a.O., Anm. 11 zu §17). 5. Durch § 14 Abs. 3 Satz 1 BNotO wird es dem Notar zur Pflicht gemacht, „sich der Achtung und des Vertrauens, das seinem Beruf entgegengebracht wird, würdig zu erweisen". Hierzu gehört die Einhaltung des Standesrechts, mit dem die gewissenhafte Berufsausübung gesichert werden soll (Seybold-Hornig, a.a.O. Anm. 5 zu § 14). Es ist eine der Aufgaben der Notarkammer „für eine gewissenhafte und lautere Berufsausübung der Notare zu sorgen" (§ 67 Abs. 1 BNot0). Diese Aufgabe erfüllt die Landesnotarkammer unter anderem dadurch, daß sie Standesregeln erläßt, die für die Notare verbindlich sind. Dies gilt auch für die Standesregel, die besagt, daß bei Bauherrenmodellen das Angebot vom Bauherrn beurkundet werden muß. Durch diese Standesregel soll nicht etwa das materielle Recht geändert werden. Sie soll lediglich sicherstellen, daß die Aufgabe des Notars, den Zielen des öffentlichen Beurkundungswesens möglichst gut zu dienen, auch bei der Beurkundung von Bauherrenmodellen in sachgerechter Weise erfüllt wird. Da allein das von der Landesnotarkammer vorgeschriebene Verfahren das Erfordernis der Verlesung der Urkunde begründet, wird allein dadurch der Warn- und Belehrungsfunktion Rechnung getragen, der auf Seiten des Bauherren, wie vorstehend dargelegt, gerade beim Bauherrenmodell besondere Bedeutung zukommt. Dem können der Beschwerdeführer und der Urkundsnotar nicht entgegenhalten, daß die von ihnen gewählte Vertragsgestaltung geeignet ist, die aufgezeigten Risiken des Bauherrenmodells weitgehend auszuschalten. Gerade die diesbezüglichen umfangreichen und gründlichen Ausführungen des Beschwerdeführers zeigen die Notwendigkeit einer besonderen Belehrung des Bauherrn auf. Dieser muß unter anderem auch in der Lage sein, darüber zu entscheiden, ob die mit der Natur des Bauherrenmodells verbundenen grundsätzlichen Risiken im Einzelfall mehr oder minder hoch sind, um seine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Die Frage, ob im Einzelfall die Risiken besonders schwerwiegend oder nur noch in abgemilderter Form vorhanden sind, kann ein Bauherr nur dann treffen, wenn er den Inhalt des Vertrages kennt, was Verlesung und entsprechende Beratung durch den Urkundsnotar voraussetzt. So ist auch angesichts der Tatsache, daß bei dem hier gewünschten Verfahren das Risiko weitgehend herabgesetzt ist, daran festzuhalten, daß der Notar seiner Amtspflicht nur dadurch gerecht werden kann, daß das Angebot vom. Bauherrn und nicht vom Treuhänder beurkundet wird. Die Befolgung der Standesregel, die nur gegenüber dem Notar verbindlich ist, hat insoweit Auswirkungen gegenüber dem um die Beurkundung Ansuchenden, als sie dessen Urkundsgewährungsanspruch beeinträchtigt. Da sie jedoch die bestmögliche Verwirklichung der dem Notar im Urkundsverfahren zukommenden Aufgaben sicherstellen soll, ist sie nicht zu beanstanden. Wenn ein Notar in Befolgung dieser Standesregel seine Urkundstätigkeit verweigern muß, so geschieht dies nicht ohne ausreichenden Grund im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO . Die Amtsverweigerung durch Notar Dr. Z. war daher nicht rechtswidrig. Die Beschwerde war daher als unbegründet zu verwerfen. Anmerkung der Schriftleitung: Gegen den Beschluß des Landgerichts. Passau wurde weitere Beschwerde zum BayObLG eingelegt. 12. BNotO § 19 (Keine Verpflichtung des Notars zur Bezeichnung des Kaufpreiskontos) Es besteht im Regelfall keine Amtspflicht des Notars, im. Vertrag oder durch eine sonstige Erklärung klarzustellen, auf welches Konto oder an welcher Stelle der Käufer den Kaufpreis zu leisten hat. (Leitsatz nicht amtlich) BGH, Urteil vom18.5. 1982 — VI ZR196/80 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand. Die Klägerin verlangt von dem beklagten Notar Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung. Der Beklagte beurkundete am 21. März 1975 einen Vertrag, worin sich die W.-AG verpflichtete, ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück für 44 000 DM an die Klägerin, eine Lehrerin italienischer Staatsangehörigkeit, zu verkaufen. Für die W.-AG trat, wie es im Vertrag heißt, „aufgrund der noch nachzureichenden Vollmacht" der Makler P. auf, der diese schon früher in anderen Grundstücksverkaufsangelegenheiten, auch ohne sich zunächst durch Vollmacht ausweisen zu können, vertreten hatte. In § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages MittBayNot 1982 Heft 4 193 bestimmt, daß der Kaufpreis ,,nach Abschluß des Kaufvertrages in bar entrichtet wird". An wen etwaige Zahlungen oder Überweisungen geleistet werden sollten, war in dem Vertrag nicht angegeben. Unmittelbar nach der-Beurkundung des Kaufvertrages überwies die Klägerin in zwei Raten insgesamt 40 000 DM auf ein Konto des Maklers P. bei der D.-Bank. Dieser führte das Geld jedoch nicht an die W.AG ab, sondern verbrauchte es für sich selbst. Die W.-AG weigerte sich daraufhin, den Vertrag zu genehmigen. Die von der Klägerin gegen den Makler P. versuchte Zwangsvollstreckung aus einem inzwischen gegen ihn erwirkten Anerkenntnisurteil ist erfolglos geblieben. Sie verlangt nunmehr von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückzahlung der Beurkundungskosten sowie Ersatz der an P. überwiesenen 40 000 DM und der Kosten der versuchten Zwangsvollstreckung. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Aus den Gründen: I. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der Beklagte verpflichtet war, die Klägerin darauf hinzuweisen, daß der Vertrag solange schwebend unwirksam war, solange die W.-AG nicht die Erklärungen des Maklers P. genehmigt hatte; denn insoweit handelte es sich um Belehrungen über die rechtliche Tragweite der von den Vertragsbeteiligten beurkundeten Erklärungen, zu deren Abgabe er nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG - verpflichtet war. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestand für den Beklagten nach den bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen jedoch weder ein Anlaß, die Klägerin vor Zahlungen an die W.-AG zu warnen, ehe er deren Genehmigung erhalten hatte, noch die Klägerin darüber zu belehren, daß sie nicht mit befreiender Wirkung an den Makler P. zahlen könne. a) Eine Zahlung an die W.-AG, einer offensichtlich zahlungskräftigen Wohnungsbaugesellschaft, war völlig risikolos, auch wenn der Vertrag noch nicht wirksam geworden war. Sie hätte möglicherweise den Genehmigungsvorgang sogar beschleunigt. Wäre aus irgendeinem Grunde die Genehmigung verweigert worden, so war damit zu rechnen, daß die Klägerin umgehend den vorausgezahlten Betrag wieder zurückerhalten hätte., Einer Belehrung oder gar Warnung vor solchen Zahlungen bedurfte es daher nicht. b) Zu einem Hinweis an die Klägerin, daß sie mit Zahlungen an den Makler P. ihre Verbindlichkeiten gegenüber der W.AG nur tilgen konnte, wenn dieser die Zahlungen an sie weiter leitete, war nur Veranlassung, wenn mit einer solchen Zahlung zu rechnen war. Die Formulierung in § 4 des Vertr-ges barg eine solche Gefahr nicht ohne weiteres in sich. Anhaltspunkte dafür, daß die Klägerin eine solche Zahlung. leisten werde, sind aus dem festgestellten Sachverhalt nicht zu entnehmen. Der Umstand allein, daß die Klägerin nicht die deutsche Staatsangehörigkeit besaß, mußte in dem Beklagten noch nicht die Befürchtung aufkommen lassen, die Klägerin werde an P. zahlen. Anders wäre es jedoch gewesen, wenn die Klägerin, wie sie im Berufungsrechtszug behauptete, den Beklagten gefragt hatte, ob es richtig sei, „jetzt die 20 000 DM an Herrn P. zu überweisen". II. Das Berufungsurteil kann nach den bisher getroffenen Feststellungen auch nicht etwa mit anderer Begründung aufrecht erhalten werden. Andererseits vermag der Senat aber auch dem Antrag der Revision nicht stattzugeben, schon jetzt die Klage endgültig abzuweisen. 1. Das Berufungsurteil könnte nur dann aufrechterhalten und die Revision zurückgewiesen werden, wenn der Beklagte nach dem Sachverhalt, der dem erkennenden Senat zur Beurteilung vorliegt, eine Amtspflicht verletzt' hätte, die ihm der Klägerin gegenüber oblag, und deren Verletzung für den Schaden ursächlich geworden ist. a) Dies wäre der Fall, wenn der Beklagte der Klägerin ausdrücklich bestätigt hätte, sie könne den Kaufpreis an den Makler P. überweisen. Das Berufungsgericht ist aber dieser Frage nicht weiter nachgegangen. b) Im übrigen mag die Vertragsformulierung in mancher Hinsicht nachlässig gewesen sein, so die nach Sachlage recht ungenaue Bezeichnung des Zahlungstermins. Auch hätte es, wie oben bemerkt, eines auch für einen Laien verständlichen Hinweises bedurft, daß P. ohne Vollmacht handelte. Doch läßt sich derzeit nicht feststellen, daß dies für die Gutgläubigkeit der Klägerin bezüglich der von P. vorgetäuschten Inkassovollmacht ursächlich geworden ist. Keine Amtspflichtverletzung des Beklagten vermag der Senat jedoch darin zu erblicken, daß er weder in dem Vertrag noch durch eine sonstige Erklärung klargestellt hat, auf welches Konto oder an welche Stelle sie ihre Zahlungen zu leisten hatte. Es kann zwar Fälle geben, in denen ein Notar auch dafür sorgen muß, daß der Zahlungspflichtige die Zahlungsstelle genau erfährt, aber nur dann, wenn diesem etwa aus dem verzögerten Eingang der Zahlung beim Berechtigten Nachteile erwachsen können oder sonstige Gründe für einen solchen Hinweis bestehen. Im Streitfall ist jedoch nicht ersichtlich, daß diesbezügliche Gefahren zu gewärtigen waren. 2. Eine Klageabweisung käme im jetzigen Stadium des Verfahrens nur in Betracht, wenn eine etwaige Schadensersatzpflicht des Beklagten durch eine anderweitige Ersatzmöglichkeit für die Klägerin ausgeschlossen wäre (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Davon kann jedoch nicht ausgegangen werden. Insbesondere sind Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die W. AG derzeit nicht feststellbar. Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß das vollmachtlose Auftreten des P..— insbesondere weil es von der Verkäuferin ständig gebilligt wurde — nicht hindert, ihn als ihren Vertragsgehilfen hinsichtlich der Kaufverhandlungen zu betrachten und ihr daher von ihm begangene schuldhafte Handlungen gemäß § 278 BGB zugerechnet werden können. Das unbefugte Inkasso durch Vertragsabschlußgehilfen jedoch darf dem Geschäftsherrn nicht ohne weiteres zugerechnet werden, wie die Revision meint. In dem von der Revision zitierten Urteil des VIII. Zivilsenats vom 22. Mai 1967 (VIII ZR 25/65 — NJW 1967, 2255 , 2257) ist das gerade abgelehnt worden. In dem Urteil vom 30. November 1966 (VIII ZR 261/64 — WM 1967, 97 ) wurde lediglich ein Eigenverschulden des Geschäftsherrn in Betracht gezogen, weil nach Lage des Falles die Gefahr bestanden habe, daß der Beklagte annehmen konnte, er dürfe das Mietdarlehen an den nichtbevollmächtigten Angestellten des Vermieters bezahlen (der es dann veruntreute). Die Umstände des Streitfalles geben nach den bisherigen Feststellungen keinen genügenden Anhalt für einen solchen Vorwurf gegen die Verkäuferin. Die W.-AG könnte allenfalls dann der Klägerin zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet gewesen sein, wenn der Makler P. ihr vorgespiegelt hätte, bei dem von ihm angegebenen Konto handele es sich um ein Konto der W.-AG. Denn die Kontoangabe könnte noch zu dem Aufgabenbereich des Vertragsabschlußgehilfen gehört haben, so daß der Geschäftsherr für die durch falsche Angaben verursachten MittBayNot 1982 Heft 4 aber ersichtlich davon aus, daß der Makler P. die Klägerin nicht über die Person des Kontoinhabers, sondern nur über seine Inkassovollmacht getäuscht hat. ill. Bei dieser Sachlage war daher unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. C. Kostenrecht 13. KostG § 18 Abs. 3 (Zur Bewertung eines KG-Anteils) Bei der Feststellung des für die Bewertung einer KG-Anteilsübertragung allein maßgeblichen Aktivvermögens sind zum einen Delkredere-Posten abzuziehen, zum anderen können Firmenwert und der Verkehrswert der Grundstücke berücksichtigt werden. (Leitsatz nicht amtlich) LG Coburg, Beschluß vom 19.3. 1982 — T 96/81 — Aus dem Tatbestand: Der Beschwerdeführer übertrug mit notariellem Vertrag vom 27.7. 1981 seinen Anteil an der Verwaltungs- und Beteiligungs-GmbH der X.-GmbH & Co KG und seinen Anteil an der KG an seine drei minderjährigen Enkelkinder. Am Stammkapital der Verwaltungs- und Beteiligungs-GmbH von 51 000 DM war der r' aschwerdeführer mit 36 000 DM beteiligt. Der Nennbetrag df (apitalanteils des Beschwerdeführers an der KG betrug 420 000 seine Beteiligung . Unter Zugrundelegung aller Anteile belief sich G.: der KG damit auf 80%. Nach der Bilanz zum 31.12. 1980 hatte die KG damals ein AktivVermögen von 8 000 000 DM. In dem notariellen Vertrag ist auch noch eine Treuhandvereinbarung enthalten. Danach soll ein Treuhänder die Rechte der minderjährigen Enkel des Beschwerdeführers wahrnehmen. Bei der Bewertung ging der Notar für die Übertragung des GmbHlasten zwar auch die Gesellschaftsverbindlichkeiten unmittelbar auf seinem Anteil. Angesichts des klaren Wortlauts des § 18 Abs. 3 KostO müssen sie dennoch außer Betracht bleiben (vgl. BayObLG a.a.O. und Korintenberg-Ackermann-Lappe a.a.O.). Die Kostenordnung hat damit in Kauf genommen, daß der kostenrechtliche Wert von dem im wirtschaftlichen Rechtsverkehr festgesetzten Wert ganz erheblich abweicht. Andernfalls würden bei einer Übertragung eines Anteils an einer überschuldeten KG überhaupt keine Gebühren erhoben werden können. Der Hinweis des Beschwerdeführers, „er habe nur Schulden übertragen und müsse dafür hohe Gebühren bezahlen", ist zwar richtig, berührt jedoch den Gebührenanspruch in keiner Weise. Bei der Feststellung des Aktiv-Vermögens der KG hätte der Notar zwar den Delkredere-Posten von 94 000 DM abziehen müssen. Bei diesem nämlich handelt es sich um keine Verbindlichkeit, er vermindert vielmehr den Wert des AktivVermögens unmittelbar (vgl. dazu Korintenberg-Ackermann-Lappe a.a.O., Rdnr. 11 zu § 18). Dennoch sind die geltend gemachten Gebühren mehr als gerechtfertigt. Der Notar hätte auch den Firmenwert der KG berücksichtigen können. Darüber hinaus ist davon auszugehen, daß der Verkehrswert der Grundstücke in der Bilanz zum 31.12. 1980 wesentlich niedriger angegeben ist. Ganz offensichtlich deshalb hat der Beschwerdeführer auch nicht die einzelnen Grundstücke detailliert angeführt und die Brandversicherungsurkunden vorgelegt. Der nicht erfolgte Abzug des Delkredere-Postens in Höhe von 94 000 DM fällt daher nicht ins Gewicht. Bei richtiger Berechnung des Aktiv-Vermögens der KG hätte sich ein weit höherer Mehrbetrag ergeben. Schließlich sei auch noch darauf hingewiesen, daß der Notar für die Treuhandvereinbarung eine besondere Gebühr hätte verlangen können. Anteils von einem Geschäftswert von 36 000 DM aus und für die Übertragung des Anteils an der KG von einem Geschäftswert von 6 400 000 DM, insgesamt also 6 436 000 DM. Gegen die Kostenberechnung legte der Beschwerdeführer am 29.10. 1981 Beschwerde ein. 14. KostG §§ 19 Abs. 2, 26 Abs. 2 (Geschäftswertermittlung anhand des Einheitswerts) Er wendet sich nur gegen den Geschäftswert für die Übertragung des KG-Anteils. Er meint, insoweit könne allenfalls der Nennbetrag seines Kapitalanteils angesetzt werden. so konkret wie möglich erfolgen. In Fällen, in denen die ErAus den Gründen. Die Beschwerde ist zulässig, aber nicht begründet. Die Kostenrechnung des Notars ist im Ergebnis nicht zu hoch, sondern zu niedrig angesetzt. Nach übereinstimmender Meinung von Rechtsprechung und Literatur (vgl. vor allem BayObLG Rechtspfleger 1955, 198 ff. und Korintenberg-Ackermann-Lappe, Komm. zur KostG, 9. Aufl., Rdnr. 27 zu § 18) richtet sich der Wert der Übertragung des Anteils an einer KG nach dem Anteil des betreffenden Gesellschafters an dem Aktiv-Vermögen der Gesellschaft. Die Kammer schließt sich dieser Auffassung an. Das gesamte Aktiv-Vermögen der Gesellschaft ist Gesamthandsvermögen der Gesellschafter. An diesem Gesamthandsvermögen hat jeder Gesellschafter entsprechend seiner Beteiligung unmittelbar Anteil. Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft können dabei nicht berücksichtigt werden. Gerade deswegen, weil jeder Gesellschafter unmittelbar Anteil am Gesamthandsvermögen hat, MittBayNot 1982 Heft 4 Die Annäherung an den Verkehrswert nach § 19 KostG muß forschung konkreter Anhaltspunkte zur Bewertung eines Grundstücks nicht möglich ist, ist eine schematische Vervielfältigung des Einheitswerts zulässig. Ein hinreichender Anhaltspunkt zur Ermittlung des Verkehrswerts der Grundstücke ergibt sich aus der Entwicklung der durchschnittlichen Baulandpreise in der Bundesrepublik Deutschland, die in den statistischen Jahrbüchern angegeben sind. (Leitsätze nicht amtlich) OLG Karlsruhe, Beschluß vom 3.12. 1980 — 13 W 114/80 — Aus dem Tatbestand. Die Kostenschuldnerin lieg ihre Gesellschafterversammlung vom 4.4. 1979 notariell beurkunden. In dieser Versammlung beschlossen die beiden einzigen Gesellschafter insoweit eine Änderung des Gesellschaftsvertrages, als die Übertragung von Geschäftsanteilen eingeschränkt wurde. Der für den 1.1. 1977 zuletzt festgestellte Einheitswert (EW) der Kostenschuldnerin betrug nach dem Bescheid vom 19.10. 1976 minus 1,9 Millionen DM und wurde durch Bescheid vom 1.10. 1979 von Amts wegen auf minus 7,4 Millionen DM geändert. In letzterem Bescheid sind Betriebsgrundstücke der Kostenschuldnerin mit einem auf den 1.1. 1964 bezogenen EW von 17,51 Millionen DM berücksichtigt. Nach Angaben der Kostenschuldnerin befinden sich Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 18.05.1982 Aktenzeichen: VI ZR 196/80 Erschienen in: MittBayNot 1982, 193 Normen in Titel: BNotO § 19