V ZR 67/85

Zurück OLG Karlsruhe 27. Oktober 1985 4 W 75/85 BGB § 167 Abs. 2, § 313 S. 1; BeurkG § 9 Abs. 1 S. 2, § 13a Abs. 1 und 2; GBO § 29 Formbedürftigkeit der Vollmachtserteilung beim Bauherrenmodell Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau wurden hierbei ebenfalls bereits durch die Firma F. vertreten. Die Firma F. war in den Treuhandverträgen zur Eingehung der Verpflichtung, Dienstbarkeiten zu bestellen, bevollmächtigt. Die Vollmacht berechtigte die Vertreterin, die Beteiligten zu 2 in diesem Umfang zu verpflichten. § 3 Buchst. a und c i.V.m. § 1 Nr. 4 a und c der Treuhandverträge sieht ausdrücklich den Abschuß eines Grundstückskaufvertrags und die Belastung des Grundbesitzes durch den Treuhänder vor; nach § 1_ Nr. 4 a und c ist es in das pflichtgemäße Ermessen des Treuhänders gestellt, mit welchem Inhalt er den Grundstückskaufvertrag abschließt und mit welchen Rechten er den Grundbesitz belastet; dabei ist ausdrücklich auch die Belastung mit einer Grunddienstbarkeit und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten vorgesehen- In dem damit von der Vollmacht gezogenem Rahmen hält sich der Kaufvertrag vom 30.12.1982. Dort ist zwar noch keine Belastung des erworbenen Grundbesitzes vorgenommen, wohl aber eine schuldrechtliche Verpflichtung hierzu eingegangen worden. Dies ist als ein Weniger von der Vollmacht gedeckt. Das Landgericht stellt in diesem Zusammenhang auf Auflagen ab, die in dem — früheren — Kaufvertrag zwischen dem Beteiligten zu 1 und der Beteiligten zu 3 als der früheren Grundstückseigentümerin enthalten waren. Es kommt aber unmittelbar darauf an, ob die Bestellung der Dienstbarkeit mit Kaufvertrag vom 30.12.1982 (Grundstückserwerb durch die Beteiligten zu 2) „im Zusammenhang" steht. Dies ist, wie dargelegt, der Fall. 4. BGB § 167 Abs. 2, § 313 Satz 1; BeurkG § 9 Abs. 1 Satz 2, § 13 a Abs. 1 und 2; GBO § 29 (Formbedürftigkeit der Vollmachtserteilung beim Bauherrenmodell) Die Beurkundung einer Treuhändervollmacht im Rahmen eines Bauherrenmodells bedarf der förmlichen Verweisung auf das Angebot zum Abschluß des Treuhandvertrages, wenn dieses den Umfang der Vollmacht bestimmt. (Leitsatz nicht amtlich) OLG Karlsruhe, Beschluß vom 28.10.1985 — 4W 75/85 — mitgeteilt von Notar Dr. Christoph Reithmann, Wolfratshausen* Aus dem Tatbestand.Bei dem Erwerb der Miteigentumsanteile an dem Grundstück von der Beteiligten zu 1) waren die Mitglieder der Bauherrengemeinschaft durch die Beteiligte zu 2) vertreten. Vorausgegangen waren an die Bauherren gerichtete, notariell beurkundete Angebote der Beteiligten zu 2) zum Abschluß von Treuhandverträgen mit dem Ziel des Erwerbs von Sondereigentum an der auf dem Grundstück zu errichtenden Eigentumswohnungsanlage. In diesen Vertragsangeboten war jederen Umfang im einzelnen aus der Anlage 1 zu den Vertragsangeboten ersichtlich war. Mit der in der Anlage 1 zu den Angeboten näher dargestellten Vollmacht sollte die Beteiligte zu 2) „für die Dauer der Durchführung des Bauvorhabens in unwiderruflicher Weise ermächtigt (werden), alle Rechtsgeschäfte abzuschließen und Rechtshandlungen vorzunehmen, Erklärungen jeglicher Art abzugeben und entgegenzunehmen, die mit dem Erwerb der Grundstücksanteile, der Finanzierung, der Bildung des Sondereigentums gemäß WEG sowie der Durchführung des Bauvorhabens zusammenhängen ...". Der Bevollmächtigte sollte insbesondere folgende Rechtsgeschäfte abschließen und die Rechte des Vollmachtgebers hieraus wahrnehmen: „1. Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft einschließlich der Aufnahme weiterer Bauherren in die Gesellschaft; 2. Grundstückskaufvertrag; 3. Vertrag über die Einräumung von Sondereigentum (Teilungserklärung) nebst Gemeinschaftsordnung gemäß § 3 WEG In den notariellen Urkunden über die Annahme der Treuhandvertragsangebote heißt es u. a. wie folgt: II. Der heute erschienene Bauherr nimmt hiermit das in Abschnitt 1 dieser Urkunde bezeichnete Angebot vorbehaltlos und bedingungslos an. III. Der Bauherr gibt hiermit auch alle einseitigen, in der Angebotsurkunde enthaltenen Erklärungen ab, auch soweit sie Vollmachten, Weisungen und Aufträge betreffen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der in der Angebotsurkunde unter Anlage 1 enthaltenen Vollmacht:' Vermerke, wonach die Urkundsbeteiligten auf das Verlesen sowie auf das Beifügen der Angebotsurkunden bzw. deren Anlagen verzichtet haben, enthalten die Niederschriften über die Vertragsannahme nicht. Aus den Gründen: Das GBA hat zu Recht das Fehlen einer wirksamen Bevollmächtigung der Beteiligten zu 2) durch die Bauherren beanstandet. 1. Die Vollmachten waren beurkundungspflichtig. a)Die — nach § 167 Abs. 2 BGB grundsätzlich freilich formfreie — Vollmacht bedarf der Form des § 313 Satz 1 BGB , wenn sie unwiderruflich erteilt wird und damit bereits eine Bindung zur Grundstücksveräußerung bzw. zum Grundstückserwerb mit sich bringt (BGH, LM Nr. 2 zu § 313 BGB = NJW 1952, 1210 /1211 mit Anm. Grussendorf; WM 1966, 761/762; MünchKomm/Kanzleitee 2. Aufl. 1985, § 313 Rdnr. 42 a; Palandt/Heinrichs, BGB, 44. Aufl. 1985, § 313 Anm. 6 b; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 7. Aufl. 1983, Rdnr. 1950; Hagen, DNotZ 1984, 267 /271). Dies war hier der Fall, nachdem die Ermächtigung „mindestens für die Dauer der Durchführung des Bauvorhabens" nicht widerrufen werden konnte. b)Außerdem kann die Vollmacht als Bestandteil eines formbedürftigen Grundstücksverkehrsgeschäfts beurkundungspflichtig sein. Dies folgt aus dem Grundsatz der Beurkundungspflichtigkeit des gesamten Vertrages ( BGHZ 69, 266 / 268 [= DNotZ 1978, 148 = MittBayNot 1978, 4 ]; Staudinger/ Wufka, BGB, 12. Aufl. 1979, § 313 Rdnr. 133). Zumindest der Treuhandvertrag steht mit dem Grundstückserwerb in einem untrennbaren Zusammenhang. Er ist deshalb formbedürftig (BGH, DNotZ 1980, 344 /348 mit Anm. Wolfsteiner; 1985, 294/295; BayObLG, DNotZ 1984, 250 /254 [= MittBayNot 1983,_ 238]; Palandt/Heinrichs, §313 BGB Anm. 6 a; Haegele/Schöner/Stöber, aaO, Rdnr. 1842 s und 1950; Reithmann/Brych/Manhard, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl. 1983, Rdnr. 127; Brych, Betrieb 1979, 1589/1590; Woifsteiner," DNotZ 1979, 579 /585 f.; Maser, NJW 1980, 961 /963; Hagen, DNotZ 1984, 267 /273; kritisch: Greuner/Wagner, NJW 1983, 193 /194 f. und 196). Die Vollmacht bedarf ihrerseits nicht der Form des § 313 BGB (die Form des § 29 GBO reicht aus), wenn sie dem notariell beurkundeten Treuhandvertrag nachfolgt und dieser zur Erteilung der Vollmacht verpflichtete. Diese ist dann gegenüber dem Treuhandvertrag ein abstraktes „Erfüllungsgeschäft" (OLG Zweibrücken, Rpfleger 1982, 216 = DNotZ 1983, 104/105; Staudinger/Wufka, § 313 BGB Rdnr.-125; MünchKomm/Kauz/e/ter, § 313 BGB Rdnr. 42 a; Haegele/ Schöner/Stöben Rdnr. 1950;Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchordnung, 3. Aufl. 1985, § 20 Rdnr. 88; Greuner/ Wagner, NJW 1983, 193 /196). Die Vollmacht ist hingegen formpflichtig, wenn sie als integrierender Bestandteil des Treuhandvertrages anzusprechen oder mit diesem anderweitig-eng verbunden ist (BGH, DNotZ 1970, 743/744; 1980, 344/348 mit Anm. Wolfsteiner,- Staudinger/Wufka, § 313 BGB Rdnr. 122 ff.; MünchKomm/Kanzleiter, 244 MittBayNot 1986 Heft 5/6 § 313 BGB Rdnr. 42 c und Fußn. 128; Palandt/Heinrichs, § 313 BGB Anm. 6 a; Haegele/Schöner/Stöber, Rdnr. 1950; Kuntzel Ertl/Herrmann/Eickmann, aaO, § 20 GBO Rdnr. 89; Korte, DNotZ 1984, 82 /89 f.). So verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Vollmacht sollte zugleich mit der Vertragsannahme durch den Treugeber also den Bauherrn - erteilt werden und war Voraussetzung für die Durchführung des Treuhandvertrages. Es handelte sich um eine sog. „Vollmachtstreuhand", das ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag,,bei der der Treuhänder immer im Namen des betreuten Bauherrn handelt (BayObLGZ 1985, 72/80 [= MittBayNot 1985, 92 ]; MünchKommlThie/e, 2. Aufl. 1984, Rdnr. 32 vor § 164 BGB ). 2. Um der Form des § 313 Satz 1 BGB zu genügen, hätte eine Beurkundung nach § 9 Abs. 1 Satz 2 oder § 13 a Abs. 1 und 2 BeurkG erfolgen müssen.. a) Erklärungen sind vollständig zu beurkunden. Der Beurkundungszwang erstreckt sich auf den gesamten Inhalt des Rechtsgeschäfts, d. h. alle Teile der Erklärungen, die Rechtswirkungen- erzeugen, müssen sich aus der notariellen Urkunde selbst mit hinreichender Deutlichkeit ergeben (BGH, NJW 1979, 1495 = DNotZ 1979, 406 /407 mit Anm. Wink/er; NJW 1979, 1498 = DNotZ 1979, 479 mit Anm. Brambring; Palandt/Heinrichs, § 9 BeurkG Anm. 3 a; HaegelelSchönerl Stöber, Rdnr. 1801 b; Hagen, DNotZ 1984, 267 /279 f.). Der Inhalt der zu erteilenden Vollmacht mußte deshalb im wesentlichen aus der Urkunde selbst oder ihren formgerecht in Bezug genommenen Anlagen hervorgehen. Da er wesentlich durch die Anlage 1 des Angebots bestimmt wurde, handelte es sich um eine sog. ersetzende, an die Förmlichkeiten des Beurkundungsgesetzes gebundene Verweisung (BGH, NJW 1979, 1495 f. = DNotZ 1979, 4061409 ; NJW 1979, 1498 f. _ DNotZ 1979, 479 /482; Palandt/Heinrichs, § 9 BeurkG Anm. 3 a; Lichtenberger, NJW 1979, 185711858 ; ders., NJW 1980, 854/866; Schippel DNotZ 1979, 736 ; Hagen, NJW 1979, 2135 f.; Arnold, DNotZ 1980, 262 /280, Fußn. 50; Brambring, DNotZ 1980, 281 ). Diese Förmlichkeiten sind im vorliegenden Fall nach den rechtsirrtumsfreien Feststellungen des BeschwerdeG nicht beachtet worden. b) Auf die Einhaltung der vom BeurkG vorgeschriebenen Förmlichkeiten konnte auch nicht verzichtet werden. aa) Daß das Angebot auf Abschluß eines der notariellen Form bedürfenden Vertrages und dessen Annahme getrennt beurkundet werden können, wobei in der Annahnieerklärung nicht etwa förmlich auf die Angebotsurkunde verwiesen werden muß, sondern die bloße Bezugnahme genügt (BayObLG, DNotZ 1984, 250 /254 f. [= MittBayNot 1983, 238 ]; Haegele/ Schöner/Stöben, Rdnr. 1801 c; Lichtenberger, NJW 1980, 864/866 und Fußn. 25; Brambring, ' DNotZ 1980, 281 /288), rechtfertigt noch nicht, den Schluß, daß mit der Annahme des Angebotes auf Abschluß des Treuhandvertrages auch die in dem Angebot vorformulierte Vollmacht wirksam erteilt worden sei. Allerdings kann - wie dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ( § 305 BGB ) zu entnehmen ist - eine Vollmacht auch durch Vertrag begründet werden (MünchKomm/Th/e/e, 2. Aufl. 1984, § 167 BGB Rdnr. 3; Jauernig, BGB, 3. Aufl. 1984, § 167 Anm. 1; Larenz, Allgemeiner Teil des deutschen Bürgerlichen Rechts, 5. Aufl. 1980, § 31 II; Flume, Allgemeiner Teil des BGB, Bd. 2, 3. Aufl. 1979, § 49, 1; Köhler, BB 1979, 912 /914; Korte, DNotZ 1984, 82198 f.). Der Senat legt die Urkunde über das Angebot zum Abschuß eines Treuhandvertrages mitMittBayNot 1986 Heft 516 samt der Anlage dahin aus, daß die Beteiligte zu 2) kein Angebot auf vertragliche Begründung der Vertretungsmacht unterbreitet hat. Da die Erteilung der Vollmacht in aller Regel durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung zu geschehen pflegt und die Möglichkeit eines auf eine Vollmacht -gerichteten Vertragsabschlusses von der herrschenden Meinung wenn nicht gar geleugnet (vgl. Rudisch, BWNotZ 1984, 1591162 ), so doch überhaupt nicht (vgl. etwa BGB-RGRK/Steffen, 1,2. Aufl. 1982, §.167 Rdnr.3; Ermän/ Brox, BGB, 7. Aufl. 1981, § 167 Rdnr. 2; Palandt/Heinrichs, § 167 BGB Anm. 1 a) oder nur am Rande erwähnt wird (vgl. Staudinger/Dilcher, BGB, 12. Aufl. 1980, § 167 Rdnr. 10; Soergel/Schultze von Lasaulx, BGB, 11. Aufl. 1978, § 167 Rdnr. 3), muß der dahingehende Wille schon sehr deutlich hervortreten, um eine Ausnahme von der Regel annehmen zu können. Im Zweifelsfalle wird man davon ausgehen müssen, daß die Erteilung der Vollmacht durch einseitiges Rechtsgeschäft gewollt war. Um einen Zweifelsfall handelt es sich hier nicht einmal. Sowohl in § 3 Ziff. 1 des Treuhandvertrages als auch in der Anlage 1 ist immer nur-von einer„Erteilung" der Vollmacht bzw. von der ,,Ermächtigung" durch den Treugeber die Rede. Diese Redewendungen sind typisch für einseitige Rechtsgeschäfte. Wenn eine vertragliche Übereinkunft beabsichtigt gewesen wäre, hätte man eine andere Formulierung erwarten dürfen, etwa daß sich die Vertragsschließenden über die Erteilung der Vertretungsmacht einig sind. Daß die Vollmachtserteilung in ein zweiseitiges Rechtsgeschäft eingebettet war (vgl. § 3 Ziff. 1 des Treuhandvertrages), macht sie noch nicht zu einem solchen. Anders hat der Empfänger des Angebots die fragliche Bestimmung auch nicht verstanden. Denn er hat es nicht etwa bei der „vorbehaltlosen und bedingungslosen Annahme" des Angebots (vgl. Ziff. II der Annahmeerklärung) bewenden lassen. Er hat vielmehr (in Ziff. III) „auch alle einseitigen, in der Angebotsurkunde enthaltenen Erklärungen .... insbesondere hinsichtlich der in der Angebotsurkunde unter Anlage 1 enthaltenen Vollmacht" abgegeben. Die dem Treuhänder erteilten Vollmachten müssen zwangsläufig weitreichend sein; entsprechend groß ist die Gefahr des Vollmachtsmißbrauchs (Haegele/Schöner/Stöber, Rdnr. 1842 s; Reithmann/Brych/Manhardt, aaO, Rdnr. 22 c). Aus diesem Grunde ist der Warn- und Beratungsfunktion der Beurkundung besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Es liegt auf der Hand, daß die Bedeutung des Rechtsgeschäfts viel eher verkannt werden kann und die Gefahr der Übereilung viel größer ist, wenn der Text der Vollmacht im Wege der schlichten Bezugnahme zum Erklärungsinhalt gemacht wird. Daran vermögen die unter Ziff. 1 der Annahmeerklärung abgegebene Versicherung, genaue Kenntnis über den Inhalt des „Angebots samt der damit verbundenen. Anlagen" zu haben, und das Anerkenntnis, „über die Bedeutung und rechtlichen Wirkungen der Annahme des Angebots ..., insbesondere auch über die Bedeutung der erteilten (?) Vollmachten" belehrt worden zu sein (von wem?), nichts Grundlegendes zu ändern. Den Notar, der das Angebot zum Abschluß des Treuhandvertrages nebst Anlagen beurkundet hat, trifft gegenüber dem späteren Vollmachtgeber keine Belehrungspflicht. Bei der nachfolgenden Beurkundung der Vollmachtserteilung mit anderen Beteiligten ist eine eingehende Belehrung kaum zu erwarten, wenn die Vollmacht nicht einmal mehr verlesen (vgl. BGH, NJW 1979, 1495 /1496 = DNotZ 1979, 406 /409; NJW 1979, 1498 /1499 = DNotZ 1979, 479/483 mit Anm. Brambring BayObLGZ 1984, 250 /254; 1979, 410/411 f.) und die Frage eines Verzichts auf die Verlesung, die Anlaß zu besonders eingehender Belehrung gibt, nicht erörtert wird. Reithmann/Brych/Manhardt, bb) Zwar ist dem Grundbuchrichter darin Recht zu geben, daß eine schlichte Bezugnahme auf eine frühere notarielle Urkunde ohne förmliche Verweisung nach §9 oder §13a BeurkG genügt, wenn an beiden Urkunden die gleichen Personen beteiligt sind (Brambring, DNotZ 1980, 281 /287). Voraussetzung ist allerdings, daß auf eine bereits beurkundete Erklärung Bezug genommen werden kann. Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Urkunde Ober das Angebot zum Abschluß des Treuhandvertrages enthielt eben noch nicht die rechtsgeschäftliche Erklärung der Bevollmächtigung — nicht einmal das Angebot, hierüber einen Vertrag zu schließen —; die Bevollmächtigung sollte vielmehr erst mit der Annahme des Angebots erfolgen. 3. Eine Heilung des Formmangels hat — wie das LG zutreffend ausgeführt hat — jedenfalls deshalb auszuscheiden, weil die Wohnungsgrundbecher noch nicht angelegt worden sind (vgl. § 4 Abs. 3 WEG i.V. mit § 313 BGB und dazu MünchKomm/Rö/l, 1. Aufl. 1981, § 4 WEG Rdnr. 5). 5. BGB §§ 242, 459 ff. (Wirksamkeit von Gewährleistungsausschlüssen) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Wirksamkeit von Gewährleistungsausschlüssen in Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder noch zu errichtende Häuser oder Eigentumswohnungen (BGHZ 62, 251; 65, 359; 74, 204 [= DNotZ 1979, 741 ]; 258, 270 [= MittBayNot 1979,1531; Urteile vom 6. Mai 1982, VII ZR 74181, NJW 1982, 2243 [= MittBayNot 1982, 117 = DNotZ 1982, 626 ]; 5. April 1984, VII ZR 21183, NJW 1984, 2094 [= MittBayNot 1984, 123 = DNotZ 1984, 760 ], und 20. Februar 1986, VII ZR 318184, WM 1986, 799 [= MittBayNot 1986, 120 = DNotZ 1986, 610]) kann auf die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses in Verträgen über die Veräußerung von Grundstücken mit Altbauten ohne Herstellungsverpflichtung des Veräußerers nicht übertragen werden. BGH, Urteil vom 6.6.1986 — V ZR 67/85 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Vater der Klägerin war Eigentümer des Grundstücks Flur 9 Flurstück 3/1 und zugleich Pächter der Jagd, in deren Bezirk das Grundstück liegt. Im Jahre 1952 errichtete er auf dem Grundstück ein aus zwei Schlafzimmern, einem Vorraum, einer Küche und einem großen Aufenthaltsraum bestehendes Haus, das in dieser Form als „Jagd= haus" genehmigt worden war. Ohne Genehmigung fügte er noch eine weitere kleinere „Jagdhütte", die als Gästehaus diente, hinzu und baute außerdem an das Haupthaus einen Raum mit einer Ölzentralheizungsanlage sowie eine Schwimmhalle an. Nach dem Tod des Vaters der Klägerin erwarb die E.-GmbH, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Ehemann der Klägerin war, das Grundstück. Es wurde seitdem zu Jagdzwecken nicht mehr genutzt, sondern diente ausschließlich als Wochenendgrundstück. Im Jahre 1974 verlangte der zuständige Landkreis den Abriß der „Jagdhütte" und der Schwimmhalle sowie die Verfüllung des Schwimmbeckens. Das gegen die Abrißverfügung eingeleitete Verwaltungsstreitverfahren wurde mit einem am 9. April 1975 geschlossenen Vergleich beendet, in dem sich die Grundstückseigentümerin verpflichtete, Schwimmhalle und „Jagdhütte" innerhalb bestimmter Fristen abzubrechen und das'Schwimmbecken nicht mehr zu benutzen. Im Jahre 1976 erwarb die Klägerin das Grundstück von der E.-GmbH. Im März 1980 kam es zu Kaufverhandlungen zwischen der Klägerin und dem Beklagten. Nach einer Besichtigung des Grundstückes, bei der die „Jagdhütte" im Gegensatz zu der inzwischen beseitigten Schwimmhalle noch stand, schlossen die Parteien am 2. April 1980 einen notariell beurkundeten Vertrag, demzufolge die Klägerin das Grundstück mit „aufstehenden Gebäulichkeiten" und Inventar an den Beklagten zum Gesamtkaufpreis von 60 000 DM unter Ausschluß jeder Gewährleistung verkaufte. Der Beklagte hat unstreitig im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag 55 000 DM in bar gezahlt. Nach der Behauptung der Klägerin soll die Barzahlung bereits im März 1980 vor Abschluß des Vertrages, nach der Darstellung des Beklagten am 2. April 1980 anläßlich des Vertragsschlusses erfolgt sein. Der Beklagte ist als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Im Mai 1980 wies das zuständige Bauordnungsamt den Beklagten zunächst auf den Vergleich vom 9. April 1975 und einige Tage später auch darauf hin, daß die Nutzung des Jagdhauses als Wochenendhaus nicht genehmigungsfähig sei. Mit Bescheid vom 11. Mai 1983 ordnete es den Abbruch des als Wochenendhaus genutzten Jagdhauses an. Die Anfechtungsklage des Beklagten wurde durch — rechtskräftigen — Gerichtsbescheid des Verwaltungsgerichts vom 25. September 1984 abgewiesen. Mit der Behauptung, die Parteien seien darüber einig gewesen, daß der Beklagte den beurkundeten Kaufpreis von 60 000 DM über den bereits bar gezahlten Betrag von 55 000 DM hinaus schulden solle, verlangt die Klägerin vom Beklagten Zahlung von 60000 DM nebst Zinsen. Der Beklagte verweigert die Zahlung. Er hat behauptet, der gezahlte Betrag von 55000 DM sei ein Teilbetrag auf den beurkundeten Kaufpreis gewesen. Im übrigen sei er zu irgendwelchen Zahlungen auch deshalb nicht verpflichtet, weil ihm die Klägerin den Vergleich vom 9. April 1975 verschwiegen und ihn außerdem nicht darüber aufgeklärt habe, daß der Anbau am Haupthaus mit der Heizungsanlage nicht und das Haupthaus selbst nur als Jagdhaus genehmigt worden seien. Deshalb und mit Rücksicht auf ein drohendes Verbot der Nutzung als Wochenendgrundstück wolle er an dem Kaufvertrag nicht festhalten. Er bestehe auf Rückgängigmachung des Vertrages sowie auf Ersatz des ihm im Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks entstandenen Schadens. Mit Schriftsatz vom 14. August 1981 hat er „nochmals und ausdrücklich" die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung erklärt. Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme der Klage auf Zahlung von 60 000 DM nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abgewiesen. Aus den Gründen: I.... II. Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils. 1.Das Berufungsgericht ist zunächst fehlerfrei davon ausgegangen, daß die Parteien mündlich einen höheren als den beurkundeten Kaufpreis vereinbart haben und der vom nichtigen Scheingeschäft verdeckte wirklich gewollte Vertrag gemäß § 313 Satz 2 BGB wirksam zustande gekommen ist. 2. Weiterhin zutreffend hat das Berufungsgericht eine wirksame Anfechtung des Kaufvertrages nach § 123. BGB schon wegen Versäumung der Anfechtungsfrist ( § 124 BGB ) verneint. 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Kaufpreisanspruch der Klägerin wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage versagt. a) Die Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist mit Rücksicht auf die Sonderregelung der §§ 459 ff BGB ausgeschlossen, soweit es sich um Fehler oder Eigenschaften des Kaufobjektes handelt (vgl. BGHZ 60, 319, 321; Senatsurt. v. 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, LM BGB § 242 — Bb — Nr. 83 [= MittBayNot 1977, 10 ]; Staudinger/ Honsell, BGB 12. Aufl. Vorbem. zu § 459 Rdnr. 28, jeweils m.w.N.). Liegt ein Fehler vor, so besteht kein sachliches Bedürfnis, die §§ 459 ff BGB nur deshalb nicht anzuwenden, MittBayNot 1986 Heft 5/6 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Karlsruhe Erscheinungsdatum: 27.10.1985 Aktenzeichen: 4 W 75/85 Erschienen in: MittBayNot 1986, 244-246 Normen in Titel: BGB § 167 Abs. 2, § 313 S. 1; BeurkG § 9 Abs. 1 S. 2, § 13a Abs. 1 und 2; GBO § 29