V ZB 4/89

Zurück BGH 18. Mai 1989 V ZB 4/89 WEG § 23 Abs. 1 u. 4, § 26 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Nr. 4 Keine Bestellung einer BGB-Gesellschaft zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde, mit der der Antragsteller seine ursprünglichen Anträge weiterverfolgt. Das Kammergericht hat die Beschwerde zurückgewiesen, soweit das Landgericht die Erstbeschwerde verworfen hat (Kostenpunkt). Im übrigen hält es die Beschwerde für unbegründet, sieht sich aber an der beabsichtigten Entscheidung durch die Beschlüsse des OLG Stuttgart vom 24.11.1978 ( OLGZ 1979, 34 ) und des BayObLG vom 14.11.1985 ( WuM 1986, 29 ) gehindert und hat die Sache insoweit dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: Die Vorlage ist statthaft. (Wird ausgeführt). Die sofortige weitere Beschwerde ist im hier noch angefallenen Umfang zulässig ( § 43 Abs. 1 Nr. 1, § 45 Abs. 1 WEG , §§ 27, 29 FGG ), aber nicht begründet. 1.... 2. Der Senat stimmt mit dem vorlegenden Gericht auch darin überein, daß die Beteiligte zu 2 für die Sonderumlage und das rückständige Wohngeld 1986 nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG kraft Gesetzes haftet. Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum bejaht allerdings einen solchen Anspruch auch bei voll eingerichteter Gemeinschaft gegen den noch nicht eingetragenen Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Einzelnachfolge; die Voraussetzungen im einzelnen sind allerdings umstritten (vgl. BayObLG WuM 1986, 29 m. w..N.; OLG Karlsruhe OLGZ 1978, 177 ff.; OLG Köln OLGZ 1978, 151 [= MittBayNot 1979, 19]; OLG Stuttgart OLGZ 1979, 34 ; BGB-RGRK/Augustin, WEG 12. Aufl. § 16 Rdnr. 31; Palandt/Bassenge, BGB 48. Aufl. WEG § 16 Anm. 5 b; Röll NJW 1983, 153 , 154). Diese allein unter dem Gesichtspunkt einer „faktischen Eingliederung in die Wohnungseigentümergemeinschaft" begründete Auffassung überzeugt den Senat nicht. In BGHZ 104, 197 , 202 f. (= MittBayNot 1988, 178 = DNotZ 1989, 148 mit Anm. Weitnauer) hat der Senat ausgeführt, daß die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet werden; daraus folge, daß ein solcher Beschluß Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer begründen könne, weil sonst ein — unzulässiger — Gesamtakt zu Lasten Dritter vorläge. Im Anschluß daran hat der Senat mit Beschluß vom 1.12.1988, V ZB 6/88 ( WM 1989, 305 ff. [= MittBayNot 1989, 85 ]; zur Veröffentlichung in der amtlichen Sammlung vorgesehen) entschieden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung in der Eigentümerversammlung einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft auch dann kein eigenes (das des Veräußerers verdrängendes oder daneben bestehendes) Stimmrecht hat, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind. Daraus ergibt sich nunmehr folgerichtig, daß der „werdende" Eigentümer auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, und zwar erst durch Beschluß einer Eigentümerversammlung, in der er kein eigenes Stimmrecht hatte (vgl. auch Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 10 Anhang Rdnr. 6; Be/z, WEZ 1987, 5). Es besteht im vorliegenden Fall auch kein Bedürfnis für eine analoge Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der im Grundbuch eingetragene Eigentümer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, wenn er das Wohnungseigentum veräußert hat, nicht mehr nutzt und für den Erwerber schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist ( BGHZ 87, 138 ff. [= MittBayNot 1983, 127 = DNotZ 1984, 32 ]). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Veräußerer und Erwerber haben es jederzeit in der Hand, durch einen Schuldbeitritt im Wege eines echten Vertrages zugunsten eines Dritten eine Mithaftung des Erwerbers zu begründen. Der Veräußerer kann notfalls auch seinen Freistellungsanspruch gegen den Erwerber an die übrigen Wohnungseigentümer abtreten, so daß diese den Erwerber unmittelbar in Anspruch nehmen können. Damit aber fehlt jedes Bedürfnis, den Geltungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG in Widerspruch zu den dargelegten Leitgedanken auszudehnen (vgl. auch Weitnauer, Partner im Gespräch, 1987, S. 213, 217/218). 4. WEG § 23 Abs. 1 u. 4, § 26 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Nr. 4 (Keine Bestellung einer BGB-Gesellschaft zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft) a) Ein Eigentümerbeschluß, der zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt, ist nichtig. b) Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein. c) Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie von dem Wohnungseigentumsgericht nicht festgestellt worden ist. BGH, Beschluß vom 18.5.1989 — V ZB 4/89 — mitgeteilt von Notar Dr. Rüdiger Dietel, H 1lpoltstei n Aus dem Tatbestand: Die Beteiligte zu 1 ist Wohnungseigentümerin. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß zur Übertragung des Wohnungseigentums die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Die Beteiligte zu 1 ließ das Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2 auf..Die von den Wohnungseigentümern zu Verwaltern in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellten Eheleute stimmten der Auflassung zu. Das Grundbuchamt hat den Antrag der Beteiligten auf Eintragung der Auflassung in das Grundbuch mit der Begründung beanstandet, die Zustimmung der Verwalter sei unwirksam, weil eine BGB-Gesellschaft nicht zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könne. Die als Beschwerde geltende Erinnerung des Beteiligten zu 2 hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihren Eintragungsantrag weiter. Das Bayerische Oberste Landesgericht hält die Bestellung der Eheleute L. zu Verwaltern für nichtig und möchte die weitere Beschwerde zurückweisen. Es sieht sich hieran durch den Beschluß des OLG Frankfurt vom 20.7.1987, 20 W 218187 ( NJW-RR 1988, 139 = Rpfleger 1988, 184 = DNotZ 1988, 707 ) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt (MittBayNot 1989, 148 Ls.). Aus den Gründen: Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft. (Wird ausgeführt). Die weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Der Senat teilt die Auffassung des vorlegenden Gerichts.Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren auch dann zu berücksichtigen, wenn sie nicht vorher ausdrücklich auf einen Antrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hin festgestellt worden ist. 270 MittBayNot 1989 Heft 5 Ein nichtiges Rechtsgeschäft läßt die gewollten Rechtswirkungen von Anfang an nicht eintreten. Die Nichtigkeit wirkt grundsätzlich für und gegen arle, bedarf keiner Geltendmachung und ist im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen (Enneccerus/Nipperdey, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen- Rechts, 15. Aufl. § 202, 1 5 S. 1211; Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 2. Bd. 3. Aufl. § 30 Abschn. 3; Larenz, Allgemeiner Teil des Deutschen Bürgerlichen Rechts, 6. Aufl. § 23 Abschn. 1; MünchKomm/Mayer-Maly 2. Aufl. § 134 Rdnr. 93; Soergel/ Hefermehl, BGB 12. Aufl. § 134 Rdnr. 30; Palandt/Heinrichs, BGB 48. Aufl. Überblick vor § 104 Anm. 4 a). Sie kann zwar in einem gerichtlichen Verfahren nach Maßgabe der bestehenden Vorschriften (z. B. § 256 ZPO ) ausdrücklich festgestellt werden; eine solche Entscheidung hat aber nur deklaratorische Bedeutung. Hiervon macht § 23 Abs. 4 WEG keine Ausnahme. Vom Wortlaut her könnte allerdings angenommen werden, auch ein nichtiger Eigentümerbeschluß sei nur ungültig, wenn er im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt wird. Eine solche Auslegung wäre jedoch mit Sinn und Zweck der _genannten Vorschrift nicht zu vereinbaren. Sie würde. dazu führenrdaß'die Beteiligten — auch mit Außenwirkung gegenüber Dritten — durch Unterlassen eines Feststellungsantrages mit rechtlicher Wirkung auf die Einhaltung unverzichtbarer Rechtsvorschriften verzichten könnten. Genau dies wird aber in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG als nicht zulässig vorausgesetzt (Bassenge, DNotZ 1988, 708 , 710). § 23 Abs. 4 WEG regelt daher nur die Anfechtbarkeit von Beschlüssen; er soll die Anfechtungsklage ersetzen (Begründung zu § 23 des Regierungsentwurfs, abgedruckt bei Weitnauer, WEG 6. Aufl. Anh. IV). Die Vorschrift befaßt sich dagegen nicht mit der Nichtigkeit von Beschlüssen und regelt auch nicht deren Wirkungen. Die Nichtigkeit kann zwar in einem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG festgestellt werden. Allein aus der Tatsache, daß eine solche Feststellung möglich ist, folgt aber noch nicht, daß die Nichtigkeit erst mit einer solchen Entscheidung eintritt oder geltend gemacht werden darf. Dementsprechend hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in BGHZ 54, 65 , 69 entschieden, daß die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses, der seinem Inhalt nach gegen die guten Sitten oder gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt, von jedermann jederzeit und in jedem Verfahren, in dem es auf die Wirksamkeit des Beschlusses als Vorfrage ankommt, geltend gemacht werden kann, auch wenn ein Feststellungsantrag nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht gestellt worden ist. Dies entspricht der allgemeinen-Auffassung (OLG Stuttgart OLGZ 1980, 70 ; MünchKomm/Rö// 2. Aufl. WEG § 23 Rdnr. 18; BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. § 23 Rdnr. 12 WEG; Erman/Ganten, BGB 7. Aufl. § 23 WEG Rdnr. 4; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 23 Rdnr. 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 23 Rdnr. 32; Bärmann/Pick, WEG 11. Aufl. § 23 Anm. III 2; AK-WEG-Finger, §§ 20-29 Rdnr. 12; Demharter, Rpf leger 1988, 184; Bassenge, DNotZ 1988, 708 ; Klumpp, DWE 1988, 118 ; a. A. Derleder, Festschrift für Seuss, 1987, S. 115, 129, 130). Etwas anderes ergibt sich wohl auch nicht aus BGHZ 81, 35/39. Dort hat der VII. Zivilsenat lediglich ausgeführt, daß die Nichtigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses nicht vom Prozeßgericht, sondern im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit vom Wohnungseigentumsgericht festgestellt werden kann. Die zur Begründung in Bezug genommene Kommentierung von Bärmann/Pick/Merle (WEG 4. Aufl. § 23 Rdnr. 32) verdeutlicht, daß damit lediglich die MittBayNot 1989 Heft 5 Frage der Zuständigkeit für eine Feststellung der Nichtigkeit angesprochen wurde. Soweit die Entscheidung BGHZ 81, 35/39 anders zu verstehen sein sollte, würde der — nunmehr zuständige — beschließende Senat an ihr nicht mehr festhalten. Die zur Auflassung des Wohnungseigentums erforderliche Zustimmung des Verwalters ist unwirksam, weil die Bestellung der Eheleute L. zu Verwaltern in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nichtig war. Ein Eigentümerbeschluß als Rechtsgeschäft ist insbesondere dann nichtig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt oder zwingende Vorschriften des- Wohnungseigentumsgesetzes verletzt ( BayObLGZ 1984, 198 /203 [= DNotZ 1985, 416 ]; MünchKomm/ Röll aaO Rdnr. 18; BGB-RGRK/Augustin aaO Rdnr. 12; Weitnauer aaO Rdnr. 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 23 Rdnrn. 25, 26; Bärmann/Pick aaO § 23 Anm. III 2; Palandt/ Bassenge, BGB 48. Aufl. WEG § 23 Anm. 4 b ee). Die Bestellung eines Verwalters ist unverzichtbar (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters kann nur übernehmen, wer im Rechtsverkehr als natürliche oder juristische Person handlungsfähig ist (Mer/e, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes, 1977, S. 72; Bader, Festschrift für Seuss, 1987, S. 1/2; MünchKomm/Röll aaO § 26 Rdnr. 2; Weitnauer aaO § 26 Rdnr. 5). Dabei geht das Gesetz davon aus, daß die Verwaltung aus Gründen der erforderlichen Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer einzelnen Person übertragen werden kann (MünchKomm/Rö// aaO § 26 Rdnr. 2; Weitnauer aaO § 26 Rdnr. 1 a). Eine Mehrheit von Personen darf daher nur dann zum Verwalter bestellt werden, wenn sie als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist. Das ist bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht der Fall. Sie ist im Unterschied zu den juristischen Personen und den Personengesellschaften des Handelsrechts (oHG, KG) ein Personenverband (MünchKomm/U/mer 2. Aufl. § 705 Rdnr. 130), der rechtlich nicht als Gesellschaft, sondern nur durch die Gesamtheit der Mitglieder handlungsfähig ist. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Gesellschafter die Geschäftsführungsbefugnis und Vertretungsmacht in dem Gesellschaftsvertrag abweichend von dem Gesetz regeln und einer Person übertragen können. Abgesehen davon, daß einer solchen Bestimmung mangels Eintragungsfähigkeit keine Publizitätswirkung zukommt, wird auch in diesem Fall die Verantwortlichkeit nicht — wie das Wohnungseigentumsgesetz es vorsieht — auf eine Person konzentriert, sondern es bleiben sämtliche - Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit berechtigt und verpflichtet. -Aus diesem Grund kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein. Dies entspricht einhelliger Meinung,(OLG Köln, Beschl. v. 12.7.1988 — 16 Wx 58/88; LG Freiburg DNotZ 1985, 452; MünchKomm/Röll aaO § 26 Rdnr. 2; BGB-RGRK/ Augustin aaO § 26 Rdnr. 4; Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 26 WEG Rdnr. 3; Erman/Ganten aaO § 26 Rdnr. 1; Soergel/ Stürner, BGB 11. Aufl. Nachträge, WEG § 26 Rdnr. 3; Weitnauer aaO § 26 Rdnr. 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 26 Rdnr. 9; Palandt/Bassenge aaO § 26 Anm. 1; Bader, Festschrift für Seuss, 1987, S. 112; Klumpp, DWE 1988, 118 ; Deckert, ETW Gr. 4 Abschnitt 5.2; a. A.: OLG Frankfurt, Beschl. v. 3.2.1989 — 20 W 259/88 — für die Anwaltssozietät; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG, 1977, S. 73/74). gegen zwingendes Recht und ist nichtig. Die daraus herrührende Unwirksamkeit der von ihnen erteilten Zustimmung zur Auflassung mußte das Grundbuchamt von Amts wegen berücksichtigen. Die weitere Beschwerde ist deshalb mit der Kostenfolge aus § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG zurückzuweisen. 5. BGB § 1018; WEG § 13 (Belastung eines Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung) Das Wohnungseigentum kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung mit einer Grunddienstbarkeit in der Weise belastet werden, daß ein Fenster ständig geschlossen zu halten ist. BGH, Urteil vom 19.5.1989 — V ZR 192/87 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand Die Parteien sind Eigentümer je einer Eigentumswohnung in einem in D. gelegenen Gebäude, dem „Zollhaus`: Das Gebäude wurde zur Schaffung von insgesamt zehn Eigentumswohnungen umgebaut und modernisiert. Die Kläger erwarben eine im ersten Stock befindliche Wohnung, zu der eine an der Rheinfront gelegene Dachterrasse gehört. Die von den. Beklagten erworbene Wohnung liegt im zweiten Stock Ober der Wohnung der Kläger. Nach den ursprünglichen Bauplänen waren an der Nordseite der von den Beklagten erworbenen Wohnung über der Terrasse der Kläger keine Fenster vorgesehen. Am 23.10.1981 schlossen die bereits als Wohnungseigentümer eingetragenen Bauherren mit den Beklagten einen Vorvertrag zum Abschluß eines Kaufvertrages über die nach einem neuen Aufteilungsplan an die Beklagten zu veräußernde Wohnung im zweiten Obergeschoß. Dabei bestätigten die Beklagten ausdrücklich, ihnen sei bekannt, daß die von ihnen zu erwerbende Wohnung zur Nordseite keine Fenster erhalten werde. Am 19.12.1981 fand eine Eigentümerversammlung (unter Beteiligung der Parteien) statt. Nach dem Protokoll wurde u. a. folgendes (einstimmig) beschlossen: . 4. Es besteht Einigkeit darüber, daß — abweichend von der bisherigen Planung — der mittlere bereits zugemauerte Bogen der Nordfassade Ober der Terrasse der Wohnung Dr. Sch" (Kläger) „zur Verbesserung der Lichtverhältnisse der Wohnung Dr. Sch." (Beklagte) im II. OG wieder geöffnet wird. Das in dieser Öffnung vorzusehende Fenster soll eine Brüstungshöhe von 1,0 m ab Oberkante Bodenbelag erhalten... . Die Eheleute Dr. Sch. und Dr. Sch. sind sich darüber einig, daß dieses Fenster von den Eheleuten Dr. Sch. nur zu Reinigungszwecken geöffnet und ansonsten ausnahmslos geschlossen gehalten wird. Die Eheleute Dr. Sch. verpflichten sich, zu Lasten ihres Wohnungseigentums und zugunsten des Wohnungseigentums der Eheleute Dr. Sch. die Eintragung einer Dienstbarkeit dieses Inhalts in das Wohnungsgrundbuch auf ihre Kosten zu bewilligen und zu beantragen...:` Das Nordfenster wurde anschließend eingebaut; die Eintragung einer Grunddienstbarkeit erfolgte bisher nicht. Mit der Klage haben die Kläger von den Beklagten die Bewilligung einer Grunddienstbarkeit des Inhalts begehrt, daß das an der Nordseite der Wohnung der Beklagten befindliche Fenster eine Brüstungshöhe von mindestens 1 m ab Oberkante Bodenbelag haben müsse, ständig geschlossen zu halten sei und nur zu Reinigungszwecken geöffnet werden dürfe. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsichtlich der Festlegung der Brüstungshöhe abgewiesen. Mit der Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage auch insoweit, als sie zur Bewilligung einer Dienstbarkeit hinsichtlich der Benutzung des Fensters verurteilt worden sind. Aus den Gründen: Die Revision hat keinen Erfolg: 1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß die Parteien am 19.12.1981 einen wirksamen Vertrag geschlossen haben, der die Beklagten zur Bewilligung einer Grunddienstbarkeit verpflichtet. Wohnungseigentum kann Gegenstand einer Belastung mit einer Dienstbarkeit sein. Das wird in Rechtsprechung und Literatur einhellig bejaht (vgl. BayObLGZ 1974, 396 , 398 f.; 1976, 218, 221 [= MittBayNot 1976, 174 = DNotZ 1977, 303 ]; 1979, 444, 446 [= MittBayNot 1980, 14 = DNotZ 1980, 540 ]; KG OLGZ 1976, 257 , 258; OLG Karlsruhe Rpfleger 1975, 356 , 357; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 1 Rdnr. 91; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 3 Rdnr. 35; BGB-RGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdnr. 3) und auch von der Revision nicht in Frage gestellt. Eine Grunddienstbarkeit kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung bestellt werden ( BayObLGZ 1976, 218 , 221; OLG Hamm Rpfleger 1980, 469 , 470; BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. WEG 1983 § 3 Rdnr. 14; Bärmann/Pick/Merle aaO § 1 Rdnr. 91). Dabei wird das Raumeigentum als „herrschendes Grundstück" angesehen, für dessen Nutzung die Grunddienstbarkeit einen Vorteil im Sinne des § 1019 Satz 1 BGB zu bieten vermag (vgl. Augustin, aaO). 2. Der wesentliche Inhalt der vorliegend begehrten Dienstbarkeit besteht in einem Verbot der Vornahme gewisser Handlungen (§ 10182. Alt. BGB), und nicht so sehr in der Einschränkung der Ausübung von Rechten (§ 1018 3. Alt. BGB). Insoweit ist das Berufungsurteil möglicherweise fehlerhaft begründet, im Ergebnis aber jedenfalls zutreffend. Nach § 1018 2. Alt. BGB können Maßnahmen tatsächlicher Art untersagt werden, zu denen der Grundstückseigentümer ohne die dingliche Belastung berechtigt wäre (vgl. BGBRGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdnr. 24; MbnchKomm/Falckenberg 2. Aufl. § 1018 Rdnrn. 32, 34; Staudinger/Ring, BGB 12. Aufl. § 1018 Rdnr. 47). § 1018 3. Alt. BGB ermöglicht demgegenüber einen Ausschluß der Ausübung von Rechten, die sich sonst aus dem Eigentum des dienenden Grundstücks in bezug auf das herrschende Grundstück ergeben würden. Die Abgrenzung mag im Einzelfall zweifelhaft sein; vorliegend ist mindestens die 2. Alternative des § 1018 BGB erfüllt. Der Inhalt der begehrten Dienstbarkeit besteht darin, daß dem Eigentümer der belasteten Wohnung grundsätzlich verboten sein soll, das an der Nordseite befindliche Fenster zu öffnen. Das Öffnen des Fensters ist jedenfalls eine tatsächliche Handlung. Sie geht nicht über den räumlichen Bereich der Wohnung hinaus und greift nicht in fremdes Eigentum ein. 3. Die Beklagten wären als Wohnungseigentümer befugt, die Fenster nach ihrem Belieben zu öffnen oder zu schließen. Dabei kann offenbleiben, ob die Fenster in vollem Umfang zum gemeinschaftlichen Eigentum oder mit der Innenseite zum Sondereigentum an der Wohnung gehören (vgl. OLG Köln NJW 1981, 585 ; OLG Frankfurt Rpfleger 1983, 64 ; LG Lübeck Rpfleger 1985, 490 ; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. §5 Rdnr. 36; -Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. §5- Rdnr. 3; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 5 Rdnr. 8). Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Befugnis des Wohnungseigentümers insoweit über diejenigen Gebäudeteile-hinausgeht, die nur in seinem Sondereigentum stehen. MittBayNot 1989 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 18.05.1989 Aktenzeichen: V ZB 4/89 Erschienen in: MittBayNot 1989, 270-272 MittRhNotK 1989, 213-215 Normen in Titel: WEG § 23 Abs. 1 u. 4, § 26 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Nr. 4