V ZR 222/90

Zurück BGH 05. Juli 1991 V ZR 222/90 WEG § 5 Abs. 2 Keine Sondereigentumsfähigkeit des Verbindungsflurs zur gemeinschaftlichen Heizanlage Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau bar an den Verkäufer zu zahlen ist. Die Beklagten haben bislang allerdings nicht geltend gemacht, daß ein solcher bar zu tilgender Kaufpreisteil überhaupt verbleibt. Für den Fall einer wirksamen Vorkaufsrechtsausübung erscheint es angemessen, dem Beklagten zu 2 in entsprechender Anwendung von § 1100 BGB auch einen — im Wege des Zurückbehaltungsrechts einwendbaren — Anspruch gegen den Kläger auf Erstattung derjenigen Beträge zuzubilligen, die er aufgrund des vereinbarten Schuldbeitritts bereits an die Gläubigerbank bezahlt hat. Ein solcher Erstattungsanspruch steht allerdings grundsätzlich nur demjenigen Erstkäufer (oder dessen Rechtsnachfolger) zu, der schon als neuer Käufer im Grundbuch eingetragen war (vgl. BGB-RGRK/Rothe, 12.Aufl. § 1100 Rdnr. 1; Erman/Küchenhoff, BGB 8.Aufl.. § 1100 Rdnrn. 1 und 3; MünchKomm/ Westermann, BGB 2. Aufl. § 1100 Rdnr. 1; Palandt/Bassenge, BGB 50.Aufl. § 1100 Rdnr. 1; Staudinger/Mayer-Maly, BGB 12.Aufl. § 1100 Rdnrn. 2/3; Soergel/Stürner, BGB 12.Aufl. § 1100 Rdnr. 1). Zu einer solchen Eintragung ist es bisher wegen der fehlenden Vertragsannahme nicht gekommen. Anderersei-ts läßt sich nicht übersehen, daß dem Beklagten zu 2 im Rahmen der vorliegenden Vertragsgestaltung weitgehend alle Eigentümerbefugnisse übertragen wurden. Dies unter anderem hat dazu geführt, einen Vorkaufsfall anzunehmen. Muß der Beklagte zu .2 die Nachteile dieser Vertragsgestaltung (Annahme eines Vorkaufsfalles) tragen, so erscheint es angemessen, ihm auch die Vorteile einer vereinfachten Abwicklung im Verhältnis zwischen Vorkaufsberechtigtem und Erstkäufer (Erstattungsanspruch nach § 1100 BGB ) zuzubilligen. II. Ohne Erfolg bleibt die Revision hinsichtlich des Antrags auf Feststellung einer Schadensersatzpflicht der Beklagten. Von dem Ergebnis der Entscheidung im übrigen (s. oben) ist sie nicht abhängig. Das Berufungsgericht hat Schadensersatzansprüche des Klägers zu Recht verneint. Es hat insbesondere rechtsfehlerfrei festgestellt, daß der Umgehungstatbestand allein für den Vorwurf der Sittenwidrigkeit ( § 826 BGB ) nicht ausreiche und zusätzliche Anhaltspunkte fehlten, die dem Geschäft durch seinen Gesamtcharakter oder die Art und Weise seines Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit verleihen (vgl. Senatsurt. v. 14. November 1969, V ZR 115/66, WM 1970, 321 ). Einen Rechtsfehler vermag die Revision insoweit nicht aufzuzeigen. 4. WEG § 5 Abs. 2 (Keine Sondereigentumsfähigkeit des Verbindungsflurs zur gemeinschaftlichen Heizanlage) Ein Stellplatz und ein Verbindungsflur, die den einzigen Zugang zur gemeinschaftlichen Heizanlage und zu den zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses darstellen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. BGH, Urteil vom 5.7.1991 — V ZR 222/90 — LG Freiburg — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Sondereigentum der Beklagten gehört nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung außer einer abgeschlossenen Wohnung ein im Erdgeschoß liegendes Zimmer, ein Raum mit Dusche und WC, ein Verbindungsflur und ein vorgelagerter Stellplatz. Der Verbindungsflur enthält auch sämtliche Versorgungsanschlüsse des Hauses mit den zugehörigen Zähl-, Schalt- und Sicherungseinrichtungen. Zugleich bildet der Weg über den Stellplatz und durch den Verbindungsflur den einzigen Zugang zum Heizungskeller des Hauses, der im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Die Kläger meinen, hiernach seien Verbindungsflur und Stellplatz notwendig gemeinschaftliches Eigentum der Parteien, und verlangen von der Beklagten, einer dementsprechenden Grundbuchberichtigung zuzustimmen. Das Amtsgericht hat im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat auf Beschwerde der Beklagten die Sache insoweit an das Prozeßgericht (Zivilkammer) verwiesen. Dieses hat der Klage stattgegeben und eine Hilfswiderklage der Beklagten auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Flur und Stellplatz als unzulässig abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat das Urteil hinsichtlich der Klage bestätigt, im übrigen das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Sache zur Entscheidung über den mit der Hilfswiderklage geltend gemachten Anspruch im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit an das Amtsgericht abgegeben. Gegen dieses Urteil wendet sich die — zugelassene — Revision der Beklagten, deren Zurückweisung die Kläger beantragen. Im Umfang der Eventualwiderklage ist die Revision zurückgenommen. Aus den Gründen: 1. Mit Recht bejaht das Berufungsgericht einen Berichtigungsanspruch der Kläger ( § 894 BGB ), weil die Einbeziehung des Zugangs zur Gemeinschaftsheizanlage und zu den zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses in das Sondereigentum der Beklagten mit § 5 Abs. 2 WEG nicht vereinbar ist. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch. der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein ( § 5 Abs. 2 WEG ). Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift auch für Räume ( BGHZ 73, 302 , 311). Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft unter anderem auf Flächen und Flure zu, die als Zugang zu den Gemeinschaftsräumen bestimmt sind oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden (vgl. BGHZ 78, 225 , 227 f. [= MittBayNot 1981, 78 = DNotZ 1981, 565 )). Diese Voraussetzungen liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts für Verbindungsflur und Stellplatz vor. Mithin sind die Wohnungsgrundbücher unrichtig, soweit sie Sondereigentum der Beklagten an den vorbezeichneten Teilen ausweisen. Die Revision mißversteht § 5 Abs. 2 WEG und die angeführte Rechtsprechung des Senats, wenn sie meint, jeder denkbare Sondervorteil des Verbindungsflures und des Stellplatzes ermöglichten bereits die Begründung von Sondereigentum. Das kann auch dem Senatsurteil vom 18.10.1974, V ZR 120173 ( NJW 1975, 688 , 689 [= MittBayNot 1975, 103 = DNotZ 1975, 553]) nicht entnommen werden. Diese Entscheidung betrifft einen Sonderfall. Dort sollte die in Frage stehende Heizungsanlage bestimmungsgemäß nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer,~sondern von vornherein durch einen Miteigentümer, der sie errichtet hatte, betrieben werden; auch war die Anlage dafür bestimmt und ausgelegt, über die Wohnungen der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinaus eine Anzahl weiterer Gebäude zu versorgen. Ausdrücklich offengelassen hat der Senat dort die Frage, ob Sondereigentum an einer Heizungsanlage auch dann begründet werden kann, wenn die Anlage insgesamt im Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft untergebracht ist und ausschließlich die Angehörigen der Gemeinschaft mit Wärme versorgt. Im vorliegenden Fall MittBayNot 1992 Heft 1 41 befinden sich Heizungsanlage, Heizungskeller und Zentraleinrichtungen der Hausversorgung im gemeinschaftlichen Gebrauch der Parteien. Der gemeinschaftliche Gebrauch dieser Teile erfordert einen ständigen Bedienungs-, Kontrollund Wartungsaufwand. § 5 Abs. 2 WEG will gerade die Störung des gemeinschaftlichen Gebrauchs durch eigenmächtige Verfügungen des Sondereigentümers im Rahmen seiner Raumherrschaft ( § 13 Abs. 1 WEG ) verhindern (vgl. BGHZ 109, 179, 184 [= MittBayNot 1990, 30 = DNotZ 1990, 377 m. Anm. Zimmermann DNotZ 1991, 153 ]). Die dingliche Raumaufteilung wird mit § 5 Abs.2 WEG nicht dadurch in Einklang gebracht, daß § 7 der Teilungserklärung allen Wohnungs- und Teileigentümern für die umstrittenen Teile unter gewissen Voraussetzungen ein Recht zum Betreten der Heizungsanlage und zum Ablesen der Meßeinrichtungen einräumt. Zwar kann der Gebrauch des Sondereigentums nach § 15 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung oder Teilungserklärung geregelt werden, und auch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zur Einschränkung der Befugnisse aus § 13 Abs. 1 WEG gegenüber den anderen Wohnungseigentümern kommt in Frage. Vorrangig und zwingend ist aber die mit § 5 Abs. 2 WEG gesetzte Grenze dafür, was überhaupt Gegenstand des Sondereigentums sein kann. Im übrigen führen die genannten Gestaltungsformen auch zu Schwierigkeiten; namentlich können Grunddienstbarkeiten als rangabhängige Belastung erlöschen, so daß sie den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer an Anlagen, Einrichtungen, Flächen und Räumen nicht im Sinne des mit § 5 Abs.2 WEG verfolgten Zwecks absolut gewährleisten können. Das Gesetz wollte angesichts der Mißstände früheren Stockwerkeigentums klare Rechtsverhältnisse schaffen. Diesem Zweck würde ein Zusammentreffen von Sondereigentum und Gemeinnutzungsrecht widersprechen ( BayObLGZ 1986, 26 , 29 m. w. N. [= MittBayNot 1986, 78 = DNotZ 1986, 494 ], dazu kritische Anm. von Röll in DNotZ 1986, 706 ; BayObLG, WE 1989, 214 ). Möglich ist hier nach § 5 Abs. 2 und § 15 Abs. 1 -WEG allein ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. 5. BGB §§ 133, 157, 1191 (Zur erweiterten Zweckerklärung für eigene Verbindlichkeiten) Zur Frage der Auslegung einer formularmäßigen Zweckerklärung für eine Grundschuld, die aus Anlaß einer Finanzierung der Erwerbskosten für ein zur Errichtung von Eigentumswohnungen im Bauherrenmodell bestimmtes Grundstück bestellt wurde. BGH, Urteil vom 9.7.1991 — XI ZR 218/90 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klägerin wendet sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld. Die Beklagte stand seit 1975 in Geschäftsbeziehungen zu einer aus den Gesellschaftern B. und F. bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BFG). Die BFG errichtete Wohnungen im Bauherrenmodell. Die Beklagte finanzierte den Kaufpreis für die Grundstücke und die Baukosten. Anfang 1984 wurde die BFG insolvent. Für das Bauherrenmodell T.weg" in S. hat die BFG von den Eltern der Klägerin und von der Klägerin zwei Grundstücke erworben. Im notariellen Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der BFG vom 5.3.1980 erklärte sich die Klägerin bereit, bei Sicherstellung der Kaufpreiszahlung die Belastung mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe zu bewilligen, und erteilte zugleich der BFG entsprechende Vollmacht. Der in dieser Urkunde vereinbarte Kaufpreis von 100.000 DM ist an sie gezahlt worden. In einer notariellen Zusatzvereinbarung vom 5.3.1980 zwischen der Klägerin und der BFG wurde als weiterer Kaufpreis für das Grundstück die kostenlose und lastenfreie Übereignung von zwei Räumen im Untergeschoß sowie einer Gartenfläche der Wohnanlage des Bauherrenmodells T.weg" vorgesehen. Die Übereignung wurde im notariellen Vertrag vom 16.7.1983 vereinbart. Erst nach Abschluß dieses Vertrages erfuhr die Beklagte nach ihrer Darlegung von der Zusatzvereinbarung. Die Parteien haben den Wert der der Klägerin übereigneten Räume übereinstimmend mit „netto 160.000 DM" beziffert. Am 5.3.1980 belastete die BFG die beiden neu erworbenen Grundstücke mit einer Grundschuld zugunsten der Beklagten in Höhe von 500.000 DM. In einer Erklärung zur Grundschuldbestellung ist die formularmäßige Zweckerklärung enthalten, daß die Grundschuld der Sicherung aller bestehenden und künftigen Ansprüche aus der Geschäftsbeziehung der Beklagten zu der BFG und ihren Gesellschaftern dient. Im notariellen Kaufvertrag vom 16.7.1983 wurde der Kaufpreis für den Miteigentumsanteil der Klägerin als bezahlt quittiert. Der Notar wurde angewiesen, die Umschreibung erst zu beantragen, wenn die von der BFG zugesagte lastenfreie Umschreibung möglich war. Dem hat der Notar nicht Rechnung getragen, so daß der Eigentumsanteil der Klägerin mit der Grundschuld von 500.000 DM belastet ist. Deswegen hat die Klägerin dem Notar den Streit verkündet. Dieser hat sich der Klägerin als Streithelfer angeschlossen. Die Beklagte hat das Bauherrenmodell T.weg" mit ca. 5 Millionen DM finanziert. Abgesehen von der Klägerin, die zu keiner Barzahlung verpflichtet war, haben alle Bauherren, auch die Gesellschafter der BFG, die ihrerseits fünf Wohnungen übernommen hatten, zur Finanzierung ihrer Kaufverträge Kredite bei der Beklagten aufgenommen. Die Beklagte hat ihnen dann jeweils die Löschung der auf ihrem Anteil ruhenden Gesamtgrundschuld von 500.000 DM bewilligt. Der Klägerin hat die Beklagte die Löschung verweigert, obwohl hinsichtlich des Bauherrenmodells ,Tweg" keine Schulden der BFG mehr bestehen. Sie begründet dies mit dem Hinweis auf Schulden der Gesellschafter der BFG aus anderen Projekten, für die die Grundschuld entsprechend der Zweckerklärung ebenfalls hafte. Die Gesellschafter der BFG haben ihre Ansprüche auf Rückgewähr der zugunsten der Beklagten eingetragenen Grundschuld in Höhe von 500.000 DM an die Klägerin abgetreten. Die Klägerin ist der Ansicht, daß die Grundschuld nur der Absicherung des Projekts „T.weg" und nicht der Sicherung anderer Projekte gedient habe. Davon sei auch die Beklagte ausgegangen, denn ohne die Freigabe der einzelnen Anteile aus der Haftung für die Grundschuld sei ein Verkauf dieser Anteile gar nicht möglich gewesen. Die Beklagte beruft sich darauf, daß die Sicherungsabrede eindeutig sei und daß die Beklagte gegenüber der Klägerin keine Verpflichtung zur Löschung eingegangen sei. Die Klägerin hat beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde über die Grundschuld vom 5.3.1980 für unzulässig zu erklären und die Beklagte zur Übertragung der Grundschuld auf die Klägerin zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht das Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Mit ihrer Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Aus den Gründen: Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1: Das Berufungsgericht hat die Klage als begründet angesehen und hierzu ausgeführt: Die erweiterte Zweckerklärung enthalte ihrem Wortlaut nach zwar eine Haftungserweiterung der Grundschuld auf alle gegenwärtigen und künftigen Schulden der Gesellschafter der BFG beider Beklagten. Trotzdem sei der Sicherungszweck der Grundschuld auch aus der Sicht der Beklagten, die von dem geplanten Bauherrenmodell Kenntnis gehabt habe, auf das Bauherrenmodell begrenzt. Dies ergebe sich einmal aus der Natur der Sache. Denn kein Bauherr sei bereit, Eigentumsanteile an dem Bauherrenmodell zu erwerben, das mit den entstandenen und noch MittBayNot 1992 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 05.07.1991 Aktenzeichen: V ZR 222/90 Erschienen in: MittBayNot 1992, 41-42 Normen in Titel: WEG § 5 Abs. 2