II R 86/90

Zurück BFH 09. März 1994 II R 86/90 GG Art. 2; GrEStG § 16 Keine Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs i.S.v. § 16 Abs.1 Nr.1 GrEStG, wenn der zurückgetretene Erwerber bei der Weiterveräußerung durch den Veräußerer an einen Dritten wie ein Zwischenhändler auftritt Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Die Meinungen gehen dort auseinander, wo es um die Frage der eigenverantwortlichen Prüfung durch den Notar samt damit verbundenem Haftungsrisiko geht. Das OLG Köln stellt darauf ab, ob der Notar in den Fällen, in denen die weiteren Vollzugsschritte des Geschäftes von einer Mitteilung des Verkäufers oder Käufers von der Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht sind, eine eigenverantwortliche Prüfung der Vollzugsvoraussetzungen vorzunehmen oder lediglich auf Weisung eines Vertragsbeteiligten zu reagieren hat. Die Mitteilung des Verkäufers oder Käufers, daß Zahlung vollständig erfolgt sei, stelle letztlich nichts anderes dar, als eine Weisung an den Notar, deren Berechtigung er nach der Vertragsgestaltung nicht zu prüfen habe. Dies könne keine Gebühr gern. § 147 Abs. 2 KostO auslösen. Dabei kommt es nicht darauf an, was nach dem Vertrag an Prüfungstätigkeit des Notars hätte anfallen können, sondern nur darauf, was der Notar im konkreten Einzelfall tatsächlich an Prüfung vorgenommen habe. Hier liegt der Fall so, daß die Vertragsparteien den Notar beauftragt hatten, den Umschreibungsantrag beim GBA erst zu stellen, wenn entweder der Verkäufer die vollständige Kaufpreiszahlung ihm gegenüber angezeigt oder der Käufer einen Nachweis der Zahlung gegenüber dem Notar erbracht habe. Für den Fall des Nachweises der Zahlung durch den Käufer steht fest, daß der Notar über die genannte Klausel die Verpflichtung hatte, eine Mitteilung des Käufers als des zahlungspflichtigen Teils auch auf für ihn erkennbare Unrichtigkeiten hin zu überprüfen. Dem Notar hätte in diesem Fall eine selbständige Prüfung oblegen. Sinngemäß dasselbe muß — abweichend von der Meinung des OLG Köln (a.a.O.) — für den Fall der Mitteilung des Verkäufers an den Notar über die vollständige Kaufpreiszahlung gelten, wie er hier gegeben ist. Ein bloßer Weisungscharakter kann dieser Mitteilung nicht beigemessen werden. Auch hier treffen den Notar Überprüfungspflichten, die im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen können. Er muß die Bestätigung der Kaufpreiszahlung auf Vollständigkeit und darauf überprüfen, daß der nach dem. Vertrag als Empfänger Ausgewiesene die Bestätigung erteilt hat. Diese Pflicht zur selbständigen Prüfung verbunden mit der entsprechenden Tätigkeit löst bereits die Gebühr aus. Dagegen kommt es nicht darauf an, daß der Notar im Fall der Mitteilung der vollständigen Kaufpreiszahlung durch den Verkäufer eine in dem geschilderten Sinne förmlich einwandfreie Äußerung nicht noch auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen hat. Denn das Anfallen einer Gebühr hängt nicht vom Umfang der Tätigkeit des Notars im Einzelfall ab. Dieser Gesichtspunkt kann erst bei der Bemessung des Gegenstandswertes oder bei Rahmengebühren innerhalb des Rahmens Berücksichtigung finden. Für den Anfall der Gebühr ist es nur erheblich, daß überhaupt eine wie auch immer geartete Prüfungstätigkeit des Notars stattgefunden hat. Es wird auch bei sonstigen Gebühren nicht danach differenziert, ob es sich im Einzelfall um eine besonders schwierige Angelegenheit — z. B. eine schwierige Vertragsgestaltung — handelt. Gebühren sind Pauschbeträge. Der hier vom Notar zugrunde gelegte Satz von 30 % des Kaufpreises als Gegenstandswert für das Interesse der Beteiligten an der Kaufpreisüberwachung entspricht der allgemein für den Regelfall als angemessen erachteten Quote des Bezugswertes (vgl. Rohs/Wedewer, § 147 ;KostG, Anm. 13a; Anm. Lappe zu OLG Zweibrücken KostRspr. § 147 KostG, Nr. 36; Mümmler, JurBüro 1986, 1700 ). 11. Steuerrecht/Grunderwerbsteuer — Keine Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs i.S.v. § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, wenn der zurückgetretene Erwerber bei der Weiterveräußerung durch den Veräußerer an einen Dritten wie ein Zwischenhändler auftritt (BFH, Urteil vom 9. 3. 1994-11 R 86/90) GrEStG § 16 Abs. 1 Nr. 1 GG Art. 2 Abs. 1; 14 Abs. 1; 20 Abs. 3; 28 Die Voraussetzungen für eine Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs i.S.v. § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG liegen nicht vor, wenn bei einer vom Verkäufer im Zusammenhang mit dem Rücktritt vorgenommenen Weiterveräußerung an einen Dritten der Erwerber wie ein Zwischenhändler auftritt und im Ergebnis selbst wie ein Veräußerer das Grundstück an den Dritten weiterverkaufen läßt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erwerber nach der Beseitigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs (Rücktritt) das Recht behält, i.S.v. § 1 Abs. 2 GrEStG das Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten (Käuferbenennungsrecht, Anspruch auf Mehrerlös), oder der Veräußerer das Grundstück bereits vor dem Rücktritt auf Veranlassung und im Interesse des Erwerbers an einen Dritten weiterveräußert hat. Zum Sachverhalt: Die KI., seinerzeit unter der Firma „A Immobilienfonds Objekt" handelnd, kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom13. 6. 1986 von der Firma B. Immobilienhandel KG (Verkäuferin) u. a. das Grundstück C gegen einen anteiligen Kaufpreis von 1.149.120,- DM einschließlich Umsatzsteuer. Für die Erfüllung des Kaufvertrages sollten neben der KI. auch ihre persönlich haftenden Gesellschafter D und E haften. Nach §7 Nr. 2 des Kaufvertrages war die KI. zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, soweit es ihr gelang, in Abstimmung mit der Verkäuferin den Abschluß eines Kaufvertrages mit einem Dritten zu vermitteln und die Kaufpreiszahlung durch Bankbestätigungen oder Bürgschaften ihrer persönlich haftenden Gesellschafter sicherzustellen. Ein sich aus dem Weiterverkauf an einen Dritten ergebender Mehrerlös sollte der KI. zustehen, andererseits sollte sie aber auch für einen Mindererlös die Differenzausfallhaftung übernehmen. Der Abschluß des Kaufvertrages vom13. 6. 1986 stand in unmittelbarem Zusammenhang mit einer weiteren notariell beurkundeten Vereinbarung vom selben Tage. Hierin hatte sich die KI. neben anderen Personen und Gesellschaften der Verkäuferin gegenüber zur Abwendung von Schadensersatzansprüchen aus einem Vertriebsauftrag verpflichtet, bestimmte Grundstücke zu festgesetzten Zeitpunkten und bestimmten Kaufpreisen entweder selbst von der Verkäuferin zu erwerben oder Kaufverträge mit Dritten zu vermitteln. Zu diesen Grundstücken gehörte auch das Grundstück C. Für den Grunderwerb der KI. vom 13. 6. 1986 setzte das FA durch Bescheid vom 2. 9. 1986 nach einer Gegenleistung von 1.149.120,— DM Grunderwerbsteuer gegen die KI. in Höhe von 22.982,— DM fest. Am 18. 12. 1986 kam es zur Weiterveräußerung des Grundstücks C durch die Verkäuferin an F. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 1.141.400,— DM einschließlich MwSt. vereinbart. Am 22.1. 1987 erklärte die KI. daraufhin „aufgrund des zwischenzeitlich durchgeführten Vollzuges des Kaufvertrages" den Rücktritt vom Kaufvertrag vom 13. 6. 1986. Die KI. beantragte am 26. 1. 1987 beim FA die Aufhebung der Steuerfestsetzung gem. § 16 Abs.1 Nr. 1 GrEStG. Das FA lehnte diesen Antrag ab. Das FG hat den Ablehnungsbescheid des FA sowie die Einspruchsentscheidung aufgehoben und das FA verpflichtet, dem Antrag auf Aufhebung der Steuerfestsetzung vom 2. 9. 1986 stattzugeben. Mit der vom FG zugelassenen Revision rügt das FA fehlerhafte Anwendung des §16 Abs. 1 GrEStG. Der Erwerbsvorgang sei nicht tatsächlich rückgängig gemacht worden, weil die Kl. in bezug auf das Grundstück i.S.v. § 1 Abs. 2 GrEStG wirtschaftlich verwertungsbefugt geblieben sei. Aus den Gründen: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Abweisung der Klage (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 FGO). 1. Gem. § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag u. a. aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist und die Rückgängigmachung durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts innerhalb von zwei Jahren seit Enstehung der Steuer stattfindet. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Erfüllung des Tatbestandes des § 16 Abs. 1 GrEStG nicht ausreichend, wenn der Eigentumsverschaffungsanspruch z. B. durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts nur zivilrechtlich (formal) aufgehoben wird. Eine (begünstigte) Rückgängigmachung liegt vielmehr nur dann vor, wenn die Vertragspartner 188 Heft Nr. 6 • MittRhNotK • Juni 1994 infolge des Rücktritts vom Vertrage derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen werden, daß die Möglichkeit der Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt (vgl. BFHE 152, 193 = BStBl. 11 1988, 296, und BFHE 120, 557 = BStBl. 11 1977, 253 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen aber dann nicht vor, wenn bei einer vom Verkäufer im Zusammenhang mit dem Rücktritt vorgenommenen Weiterveräußerung an einen Dritten der Erwerber als Zwischenhändler auftritt und im Ergebnis selbst wie ein Veräußerer das Grundstück an den Dritten weiterverkaufen läßt (vgl. BFHE 96, 326 = BStBl. 11 1969, 630). Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erwerber nach der Beseitigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs (Rücktritt) das Recht behält, i.S.v. § 1 Abs. 2 GrEStG das Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten (Käuferbenennungsrecht, Anspruch auf Mehrerlös: vgl. BFHE 105, 165 = BStBl. 11 1972, 495 und BFHE 116, 50 = BStBl. 111975,675; BFHE 150, 570 = BStBl. 111987,826 = MittRhNotK 1988, 75 ), oder der Veräußerer das Grundstück bereits vor dem Rücktritt auf Veranlassung und im Interesse des Erwerbers an einen Dritten weiterveräußert hat. Denn der Veräußerer erlangt in beiden Fällen seine ursprüngliche Rechtsstellung nicht wieder. Im Streitfall hat die Verkäuferin das Grundstück am 18. 12. 1986 nicht im eigenen Interesse, sondern im Interesse und auf Verlangen der KI. weiterveräußert. Dies ergibt sich insbesondere aus den Vereinbarungen hinsichtlich des der KI. bereits im Kaufvertrag eingeräumten Rücktrittsrechts. Danach hing das Recht der KI. zum Rücktritt vom Vertrage ausdrücklich vom Abschluß eines zweiten Vertrages mit einem von ihr benannten Dritten ab. Die wirtschaftlichen Folgen der Weiterveräußerung sollten allein die KI. treffen, während die Verkäuferin, die das Grundstück unter keinen Umständen zurückerhalten sollte und auch wohl nicht wollte, in jedem Fall (nur) den im Kaufvertrag vom 13. 6. 1986 vereinbarten Kaufpreis erhalten sollte, für den die Kl. sowie ihre persönlich haftenden Gesellschafter zu haften hatten. Das FG hat insoweit zu Recht den Schluß gezogen, die Kl.habe ein vorrangiges Interesse daran gehabt, bei der Weiterveräußerung einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, um einer Inanspruchnahme aus der Differenzausfallhaftung zu entgehen und möglichst noch einen Mehrerlös zu erzielen. Unter diesen Umständen hat der Rücktritt der KI. vom Vertrage lediglich ihren — nach der Weiterveräußerung des Grundstücks an einen Dritten entbehrlich gewordenen — Eigentumsverschaffungsanspruch beseitigt, im übrigen aber die Folgen des der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgangs bestehen lassen. Denn die Verkäuferin hat ihren Anspruch auf den Kaufpreis gegen die KI. uneingeschränkt behalten, während die KI. unabhängig vom Rücktritt wie ein Zwischenerwerber die mit dem Grundstückserwerb und der Weiterveräußerung an einen Dritten zusammenhängenden Chancen und Risiken zu tragen hatte. Der Senat vermag allerdings der Rechtsauffassung des FG nicht zu folgen, daß im Rahmen der Frage nach der Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs darauf abzustellen sei, ob bei der Weiterveräußerung tatsächlich ein Mehrerlös erzielt wird oder die im Zuge der Weiterveräußerung an einen Dritten erwarteten wirtschaftlichen Vorteile beim ursprünglichen Erwerber eintreten. Diese Aufassung widerspricht bereits dem Wesen der Grunderwerbsteuer, die als Rechtsverkehrsteuer regelmäßig nicht auf einen wirtschaftlichen Erfolg für den Betroffenen abstellt (vgl. BFHE 158, 135 = BStBl. 11 1989, 984; BFHE 147, 219 = BStBl. 11 1986, 858). Dieser Grundsatz gilt auch im Rahmen des § 16 GrEStG . Behält der Erwerber einen grunderwerbsteuerrechtlich relevanten Teil seiner erworbenen Rechtsposition oder hat der Verkäufer das Grundstück im Interesse des Käufers an einen Dritten weiterveräußert, kommt es deshalb für die Frage, ob der Erwerbsvorgang vollständig rückgängig gemacht ist, nicht darauf an, ob sich die mit den Absprachen (Rücktritt) oder mit der Weiterveräußerung verfolgten Heft Nr. 6 • MittRhNotK • Juni 1994 wirtschaftlichen Erwartungen des Erwerbers auch tatsächlich erfüllen, insbesondere ob es ihm gelingt, mit der Weiterveräußerung an einen Dritten einen Gewinn zu erzielen. Das auf einer anderen Rechtsauffassung beruhende Urteil des FG ist deshalb aufzuheben. 2. Die Sache ist spruchreif ( § 126 Abs. 3 Nr. 1 FGO ). Die Klage ist abzuweisen. Die KI. hat keinen Anspruch aus § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auf Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung vom 2. 9. 1986. a) Im Streitfall wurde der Erwerbsvorgang vom 13. 6. 1986 — wie oben bereits dargelegt — nicht i.S.d. Vorschrift tatsächlich rückgängig gemacht. Durch die Ausübung des der KI. vorbehaltenen Rechts zum Rücktritt vom Vertrage wurde zwar der Eigentumsverschaffungsanspruch beseitigt, die übrigen Folgen des Erwerbsvorgangs wurden aber nicht aufgehoben. Denn die Verkäuferin hat ihren Anspruch auf Zahlung des (vollen) Kaufpreises gegen die KI. behalten; sie hat im wirtschaftlichen Interesse und auf Verlangen der KI. das Grundstück an einen Dritten weiterveräußert. b) Der Einwand der KI., die Rechtsprechung des BFH zur „tatsächlichen Rückgängigmachung" verstoße gegen den klaren Gesetzeswortlaut und sei deshalb verfassungswidrig, ist unbegründet. Insbesondere überschreitet der Senat durch die Auslegung des Begriffs der „Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs" nicht die durch das Rechtsstaatsprinzip ( Art. 20 Abs. 3 und Art. 28 GG ) i.V.m. Art. 2 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen. Auch ein Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 GG ist nicht erkennbar. Die KI. übersieht nämlich, daß — schon nach dem Wortlaut des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG — die sich aus dieser Vorschrift ergebenden Rechtsfolgen nicht allein bei zivilrechtlich wirksamer Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts eintreten sollen, sondern daß die Rückgängigmachung (eines Erwerbsvorgangs) durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts stättfinden muß. Das Gesetz knüpft danach vorrangig an den grunderwerbsteuerrechtlichen Begriff der „Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs" an. Dieser Begriff ist nach seinem Sinn und Zweck sowie nach der Gesetzessystematik auszulegen. Von maßgeblicher Bedeutung ist dabei der systematische Zusammenhang zwischen den Steuertatbeständen des § 1 GrEStG und der gegenläufigen Vorschrift des § 16 GrEStG, bei der es sich um eine am Besteuerungszweck orientierte Korrekturvorschrift zu § 1 GrEStG handelt. Die durch Verwirklichung eines der Rechtsvorgänge des § 1 GrEStG entstandene Steuer entfällt im Grundsatz nach § 16 GrEStG dann wieder, wenn es zu den durch diese Rechtsvorgänge intendierten Grundstücksumsätzen tatsächlich (wirtschaftlich) nicht kommt oder nicht auf Dauer verbleibt. Folgerichtig kann für die Tatbestände des § 16 GrEStG nicht nur abgestellt werden auf die Aufhebung eines Rechtsvorgangs i.S.v. § 1 GrEStG , sondern muß auch dessen tatsächliche (wirtschaftliche) Rückgängigmachung verlangt werden. Dies erfordert, daß zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber alle Beziehungen tatsächlicher und rechtlicher Art, die von grunderwerbsteuerrechtlicher Relevanz sind, beseitigt sein müssen. Hieraus folgt auch, daß die bloße Aufhebung des Eigentumsverschaffungsanspruchs für eine Rückgängigmachung nicht ausreicht, wenn— wie im Streitfall — der Erwerber im Ergebnis selbst wie ein Veräußerer das Grundstück zuvor an einen Dritten im eigenen Interesse und auf eigenes Risiko hat weiterveräußern lassen und damit von der ihm eingeräumten Verwertungsbefugnis (§ 1 Abs. 2 GrEStG) Gebrauch gemacht hat. Diese Auslegung des Begriffs der Rückgängigmachung überschreitet die den Gerichten von der Verfassung gezogenen Grenzen nicht. Denn sie ergibt sich aus der Systematik des GrEStG und dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 16 GrEStG (vgl. hierzu sowie zu der Frage der Auslegung von zivilrechtlichen Begriffen im Steuerrecht BVerfG BStBl. 111992, 212, 213). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BFH Erscheinungsdatum: 09.03.1994 Aktenzeichen: II R 86/90 Erschienen in: MittRhNotK 1994, 188 Normen in Titel: GG Art. 2; GrEStG § 16