X R 183/96

Zurück OLG Köln 30. November 1997 5 U 126/97 BGB § 157 Auslegung eines Grundstückskaufvertrageshinsichtlich Erschließungsbeiträgen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ner Rechte. Davon kann allenfalls ausgegangen werden, wenn eine eigene erhebliche Vertragsuntreue vorliegt (vgl. Palandt/ Heinrichs, BGB, 57. Aufl. § 242 Rdnr. 46 und 48). Dies ist nicht der Fall. aa. Selbst wenn der Vortrag der Klägerin als richtig unterstellt wird, daß die Beklagte ihre Zustimmung zur Errichtung eines Doppelhauses verweigert hat, hätte die Beklagte sich zu Recht darauf berufen, daß im Rahmen ihres Einheimischenmodells die begünstigten Personen die Wohneinheiten selber bewohnen sollen. Demgemäß ist auch in Teil B Abschn. D des Vertrags vom 8.8.1990 festgehalten, daß als Erwerbszweck zur Deckung des Wohnbedarfs für Einheimische nur die private Eigennutzung anerkannt wird. Nachdem die Klägerin selbst nur eine Hälfte des Hauses bewohnen und die andere an Dritte vermieten wollte, konnte die Beklagte das Vorhaben ablehnen. bb. Auch im Falle des Kaufinteressenten ist – wie schon das Landgericht festgestellt hat – zumindest kein gravierendes vertragswidriges Verhalten der Beklagten behauptet worden. Dies gilt insbesondere, nachdem ein notarielles Kaufangebot gemäß Teil B Abschn. D des Vertrages vom 8.8.1990 nicht vorgelegt wurde. b) Von einem Fehlen eines schutzwürdigen Eigeninteresses – für das die Klägerin darlegungs- und beweispflichtig wäre – kann ebenfalls nicht ausgegangen werden. Nach dem Vortrag der Beklagten besteht ein öffentliches Interesse an der Aufrechterhaltung des notariellen Kaufangebots angesichts einer Warteliste mit zwölf Familien, die die Voraussetzungen für die Vergabe von Grundstücken im Einheimischenmodell erfüllen. Allein der Umstand, daß sich seit Februar 1995 kein Interessent gefunden hat, der bereit gewesen wäre, den vom Gutachterausschuß ermittelten Kaufpreis von 250 DM/qm zu bezahlen, kann noch kein fehlendes öffentliches Interesse begründen. Dies kann – worauf die Beklagte zutreffend hinweist – an den derzeit allgemein ungünstigen wirtschaftlichen Verhältnissen liegen, aber auch daran, daß hier der Verkehrswert angesetzt wird, von dem bei Einheimischenmodellen üblicherweise ein Abschlag von etwa 30% vorgenommen wird. Von einer Festschreibung des Preises kann aber nicht ausgegangen werden, zumal sich die Beklagte um eine Herabsetzung bemüht. Insoweit bleibt es der Klägerin auch unbenommen, das Grundstück günstiger anzubieten. Jedenfalls kann angesichts der wirksam vereinbarten Bindungsfrist von 20 Jahren (vgl. hierzu unten 3.) im jetzigen Zeitpunkt noch nicht von einem fehlenden öffentlichen Interesse ausgegangen werden. 3. Die Bindungsfrist von 20 Jahren an das Kaufangebot und damit an das Einheimischenmodell ist nicht unangemessen lang, so daß sie weder wegen Verstosses gegen § 10 Nr. 1 AGBG unwirksam ist noch ein Anspruch der Klägerin auf Herabsetzung dieser Frist – etwa auf die beantragten 8 Jahre – besteht. Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, erfolgt die Bauleitplanung einer Gemeinde in der Regel langfristig, so daß auch die Bindung der Grundstückseigentümer an das Einheimischenmodell nur eine langfristige sein kann. Im Gegenzug dazu gewährt ihnen die Gemeinde ja ein sonst nicht gegebenes Baurecht. Hinzu kommt, daß mit diesem Einheimischenmodell insbesondere junge Familien in die Lage versetzt werden sollen, sich ein Eigenheim zu verschaffen und diese üblicherweise während der Dauer dieser Bindungsfrist die erstrebte Nutzung betreiben. Weiter werden damit spekulative Weiterverkäufe und auch die Begründung von Zweitwohnsitzen verhindert (vgl. Grziwotz NJW 93, 2665 ). Letzteres ist gerade im Landkreis ein häufig auftretender Umstand. 25. BGB § 157 (Auslegung eines Grundstückskaufvertrages hinsichtlich Erschließungsbeiträgen) Die notariell beurkundete Vereinbarung in einem Grundstücksvertrag „Erschließungsbeiträge nach BBauG oder BauGB und sonstige Anliegerkosten (Ausbau- und Anschlußbeitrage sowie Kostenersatz für haus- oder Grundstücksanschlüsse) trägt der Verkäufer, soweit ihm bis zum gestrigen Tage dazu ein heranziehungsbescheid zugegangen ist. Im übrigen leistet er dem Käufer Gewähr dafür, daß der derzeitige tatsächliche Erschließungszustand abgerechnet und bezahlt ist. Alle übrigen Anliegerkosten trägt der Käufer.“ ist dahin auszulegen, daß sich der Verkäufer verpflichtet hat, den Käufer von Erschließungsbeiträgen freizustellen, die für vor Vertragsschluß bereits tatsächlich fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen erst nach Vertragsschluß erhoben werden. OLG Köln, Urteil vom 1.12.1997 – 5 U 126/97 – (rechtskräftig), mitgeteilt von Lothar Jaeger, Vorsitzender Richter am OLG Köln Aus den Gründen: Das Landgericht hat Ziffer III. Nr. 6 des notariellen Kaufvertrags vom 5.7.1990 zutreffend dahin ausgelegt, daß sich die Beklagten darin verpflichtet haben, die Kläger von Erschließungsbeiträgen freizustellen, die für vor Vertragsschluß bereits tatsächlich fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen erst nach Vertragsschluß erhoben werden. Wortlaut und Sinn der Klausel können schlechterdings nicht anders verstanden werden. Die „Gewährleistung“ bezieht sich ausdrücklich darauf, daß der „derzeitige“ (also zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses) tatsächliche Erschließungszustand (also der greifbar [sichtbar] vorhandene [fertiggestellte] bauliche Zustand) abgerechnet und bezahlt ist. Auf die rechtlichen Voraussetzungen für die Heranziehung der Anlieger nach den Vorschriften des Baugesetzbuches sollte es gerade nicht ankommen. Die Freistellungsverpflichtung ergibt sich unzweifelhaft aus Abs. 3 der Klausel. Das Landgericht hat es mit Recht abgelehnt, eine Beweisaufnahme über Sinn und Tragweite der eindeutigen Regelung durchzuführen. Die durch das Zeugnis der Frau D. P. unter Beweis gestellte Behauptung, der Beklagte zu 2) habe bei Abfassung der notariellen Urkunde versichert, es würden „keinerlei Altschulden mehr auf dem Grundstück lasten“ ist unerheblich. Darum geht es bei der „Gewährsübernahme“ nicht. Die Kläger wollten nach dem offensichtlichen Sinn der Regelung sicher gehen, daß sie nicht später, aus welchen Gründen auch immer, mit Kosten für bereits fertiggestellte Baumaßnahmen (Erschließungsmaßnahmen) der öffentlichen Hand belastet würden. Falls die Übernahme einer bereits entstandenen Beitragspflicht von der Klausel ausgeschlossen gewesen sein sollte, wäre sie im übrigen im wesentlichen sinnMittBayNot 1998 Heft 3 205 los, denn nach §§ 127 ff. BauGB entsteht die Beitragspflicht bereits mit Fertigstellung der Anlagen bzw. deren Teilfertigstellung. Die Ansprüche sind auch nicht verjährt. § 477 BGB ist nicht einschlägig, weil es nicht um Rechte wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft geht, sondern um die Erfüllung eines Garantieversprechens, wie das Landgericht unter Bezugnahme auf BGH-Rechtsprechung zutreffend ausgeführt hat. Der Beklagte zu 2) macht schließlich ohne Erfolg geltend, die Heranziehungsbescheide seien rechtswidrig. Nach Abs. 3 der Klausel haben sich die Beklagten zur Freistellung verpflichtet, falls die Kläger zur Zahlung von Anliegerkosten herangezogen würden. Auf die Rechtmäßigkeit des Heranziehungsbescheids sollte es danach nicht ankommen. Den Klägern war es abgesehen davon auch nicht zuzumuten, gegen die Verwaltungsakte Rechtsbehelfe einzulegen, weil sie keinen Grund hatten, an deren Rechtmäßigkeit zu zweifeln (vgl. dazu BGHZ 90, 32 ; NJW-RR 91, 1459 ). Es wäre Sache der Beklagten, die innerhalb der Widerspruchsfrist unter Vorlage der Heranziehungsbescheide über den Sachverhalt informiert worden sind, gewesen, die Kläger unter Darlegung der Gründe und Erklärung ihrer Bereitschaft zur Kostenübernahme aufzufordern, Widerspruch einzulegen. Steuerrecht 26. EStG § 15; GewStG § 2 Abs. 1 (Irrelevanz der 3-ObjektGrenze im Falle der Errichtung von Wohnobjekten in Veräußerungsabsicht?) Dem Großen Senat wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist die Errichtung von Wohnobjekten (im Streitfall Eigentumswohnungen) in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht und die hiermit in sachlichem sowie zeitlichem Zusammenhang stehende Veräußerung dieser Objekte unabhängig von ihrer Zahl eine gewerbliche Tätigkeit, weil diese „dem Bild eines Bauunternehmers/Bauträgers entspricht“? BFH, Beschluß vom 29.10.1997 – X R 183/96 – Aus dem Tatbestand: Die Kläger sind Eheleute und Arbeitnehmer der Firma A GmbH, die das Gipserhandwerk betreibt. Der Kläger ist auch Gesellschafter der A GmbH. Er ist außerdem an der Handwerkergruppe T in G beteiligt, deren Geschäftszweck die Errichtung und der Vertrieb von Gebäuden ist. Die Klägerin hat im Jahre 1972 ein Einfamilienhaus erworben. Im Jahr 1988 ließ die Klägerin das Gebäude abreißen, um ein Gebäude mit zehn Wohnungen zu errichten. Während der Bauzeit wurde das Grundstück in zehn Eigentumswohnungen und sechs jeweils selbständige Reihengaragen sowie zwei Carports aufgeteilt. Mit Schenkungsvertrag vom 23.6.1989 übertrug die Klägerin von ihren Anteilen an dem Grundstück 321,12/1000 an ihren Sohn und 235,97/1000 an ihre Tochter. Danach ergaben sich folgende Eigentumsverhältnisse: Klägerin: Sohn: Tochter: 5 Eigentumswohnungen, 3 Garagen, 3 Eigentumswohnungen, 2 Garagen, 1 Carport, 2 Eigentumswohnungen, 1 Garage, 1 Carport. Die Kläger stellten den beiden Kindern die finanziellen Mittel für die Errichtung der Eigentumswohnungen und der Garagen zur Verfügung. Mit den Kindern wurde die Rückzahlung im Falle eines Verkaufs der übertragenen Wohnungen durch diese vereinbart. In den Jahren 1990 und 1991 veräußerte die Klägerin folgende Eigentumswohnungen und Garagen: März 1990 1 Eigentumswohnung, April 1990 1 Eigentumswohnung und 1 Garage, letztere an den Erwerber einer Eigentumswohnung des Sohnes, Juni 1990 1 Eigentumswohnung und 1 Garage, letztere an den Erwerber einer Eigentumswohnung der Tochter, Juli 1991 1 Garage an den Erwerber einer Wohnung des Sohnes. Das Finanzamt behandelte diese Veräußerungen als gewerblichen Grundstückshandel. Aus den Gründen: I. (...) Der Senat beabsichtigt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen, weil nach seiner Auffassung die Errichtung von drei Eigentumswohnungen nebst Garagen in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht und die anschließende zeitnahe Veräußerung dem „Bild des produzierenden Bauunternehmers/Bauträgers“ entsprechen und allein deswegen den Tatbestand des § 15 Abs. 2 EStG erfüllen. Er geht dabei davon aus, daß die Klägerin insgesamt nicht mehr als „drei Objekte“ im Rechtssinne veräußert hat, da die Garagen „Zubehör“Räume der Eigentumswohnungen sind und als Objekte auch dann nicht mitzählen, wenn sie an andere Erwerber als die Käufer der Eigentumswohnungen veräußert werden. Denn für eine Subsumtion unter das Tatbestandsmerkmal „nachhaltig“ spielt es für den Regelfall eines Erwerbs von Wohn-/Teileigentum nebst Garage durch einen einzigen Erwerber keine Rolle, ob Wohnung und Garage jeweils zwei bürgerlich-rechtlich selbständige Objekte des Rechtsverkehrs sind. Nach Auffassung des Senats kann bei einer Veräußerung von Wohnungen nebst Garagen die Grenzziehung zwischen nichtsteuerbarer Vermögensverwaltung und steuerbarem Gewerbebetrieb nicht mittels einer Definition des „Objekts“ gezogen werden, die dem im Streitfall einschlägigen „Bild des Gewerbebetriebs“ keine den gesetzlichen Belastungsgrund sinnfällig abbildende und damit Rechtsklarheit verbürgende Konturen gibt. Eine „allgemeine Auffassung“, derzufolge die zur Veräußerung dreier Wohnungen hinzutretende Veräußerung von „Zubehör“-Räumen – vorausgesetzt die übrigen Voraussetzungen liegen vor – die Gesamttätigkeit als unternehmerisch prägen würde, kann nicht festgestellt werden. Geht man davon aus, daß im Streitfall die Drei-Objekt-Grenze gilt, hat die Klägerin mithin nur drei Objekte im Rechtssinne veräußert. Gleichwohl hat die Klägerin mit ihrer Tätigkeit „nach Art eines Bauträgers“ Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Eine solche Grenze hat nach Auffassung des Senats für den Fall der Errichtung und Veräußerung von sog. Wohneinheiten keine rechtliche Bedeutung. II. Rechtsprechung, Verwaltungsauffassung und Literaturmeinungen zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung der Errichtung und Veräußerung von Wohneinheiten 1. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GewStG unterliegt der Gewerbesteuer jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird. Unter Gewerbebetrieb ist ein gewerbliches MittBayNot 1998 Heft 3 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Köln Erscheinungsdatum: 30.11.1997 Aktenzeichen: 5 U 126/97 Erschienen in: MittBayNot 1998, 205 MittRhNotK 1998, 91 Normen in Titel: BGB § 157