V ZR 182/63

Zurück OLG Zweibrücken 20. August 1999 3 W 171/99 GBO §§ 22, 29; BGB §§ 1097, 1098, 511 Erlöschen des für den ersten Verkaufsfall bestellten Vorkaufsrechts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau kaufvertrag ( BGHZ 54, 56 , 63 ff.). Dann aber hat der Beklagte aus dieser Vormerkung gegen die Kläger auch keinen Hilfsanspruch nach § 888 Abs. 1 BGB , weil dieser voraussetzt, dass irgendwann ein Primäranspruch auf Übereignung entstanden ist, der durch Vormerkung hätte gesichert werden können. Das entspricht dem für die Vormerkung geltenden Akzessorietätsprinzip (h.M., vgl. z.B. BGHZ 60, 47 , 50 [= MittBayNot 1973, 87 ]; BayObLG, Rpfleger 1993, 58 , 59 [= MittBayNot 1992, 395 ]; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., §883 Rdnr. 6; Staudinger/Gursky, BGB, 1996, §883 Rdnr. 16 m.w.N.) und auch der vom Senat vertretenen Meinung, dass eine zu Lasten des jeweiligen Grundstückseigentümers vereinbarte Verpflichtung zur Eigentumsübertragung nicht durch Vormerkung gesichert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20.5.1966, V ZR 182/63, NJW 1966, 1656 , 1657). Allgemeine Billigkeitsüberlegungen, etwa des Inhalts, der Beklagte könne nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil er „die Verkäuferin“ des Grundstücks beerbt habe, können an diesem Ergebnis nichts ändern. Auch von seinem eigenen Standpunkt aus übersieht der Beklagte nämlich Folgendes: Derjenige Kaufvertrag, den er als Auslöser seines Vorkaufsrechts ansieht (sog. Vorkaufsfall) besteht nicht – wie dies §504 BGB voraussetzt – mit einem Dritten, sondern mit ihm als Erben der das Angebot abgebenden Erblasserin. Deren Angebot überdauerte ihren Tod ( § 153 BGB ), die Annahmeerklärung der Kläger führte zu einem Vertragsabschluss unmittelbar mit dem Beklagten. Ob eine solche Fallgestaltung ihn überhaupt berechtigen könnte, sein Vorkaufsrecht auszuüben, mag dahin stehen. Die Vorkaufsrechtsausübung würde jedenfalls nach ganz einhelliger Auffassung den sog. Drittkauf nicht berühren (vgl. RGZ 121, 137 , 138; BGB-RGRK/Mezger, 12. Aufl., § 505 Rdnr. 7; MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 505 Rdnr. 5 und 10; Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., vor § 504 Rdnr. 8; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 505 Rdnr. 25; Staudinger/Mader, BGB [1995] § 504 Rdnr. 38 und 39). Der Beklagte bleibt an diesen mit ihm selbst abgeschlossenen Vertrag auch nach der Vorkaufsrechtausübung gebunden. Daran kann selbst die Tatsache nichts ändern, dass die Kläger den Vertrag in Kenntnis des Vorkaufsrechts und der für den Beklagten eingetragenen Vormerkung abgeschlossen haben. Entgegen einer verbreiteten Übung enthält dieser Vertrag keine Rücktrittsklausel oder eine ähnliche Sicherung für den Fall der Vorkaufsrechtsausübung (vgl. § 506 BGB ; Palandt/ Putzo, BGB, 58. Aufl., vor §504 Rdnr. 8). Dies kann ihm auch im Wege der Auslegung (vgl. dazu einerseits MünchKommBGB, a.a.O., §505 Rdnr. 10; andererseits Staudinger/Mader, a.a.O., § 504 Rdnr. 39) nicht entnommen werden. Vielmehr verpflichtet dieser Vertrag den Verkäufer (= Beklagter) entsprechend dem Angebot der Erblasserin ausdrücklich, die in Abteilung II eingetragene Vormerkung (d.h. die zugunsten des Beklagten) zur Löschung zu bringen und demgemäß das Grundstück den Klägern lastenfrei zu übereignen (§ 7 Abs. 1 des Vertrages). Demgemäß wird im Vertrag bereits die Löschung dieser Vormerkung beantragt (§ 9 Abs. 1 des Vertrages). Ist der Beklagte aber an diesen Vertrag gebunden, dann schuldet er den Klägern die Auflassung des Grundstücks ( §433 Abs. 1 BGB ) und zwar unter Löschung seiner eigenen Vormerkung. Dafür erhält er auch den Kaufpreis. Seine Vormerkung könnte allenfalls die Wirkung haben, sein Vorkaufsrecht durchzusetzen, d.h. den Vollzug jenes – aus der Sicht des Beklagten wohl fingierten – zweiten Vertrages (vgl. §505 Abs. 2 BGB; Senatsurteil vom 12.1.1996, V ZR 269/94, WM 1996, 794, 795) zu gewährleisten. Sie könnte ihm aber nicht dazu verhelfen, sich seiner Verpflichtungen aus dem Vertrag mit den Klägern zu entledigen, und zwar genauso wenig wie dies die Erblasserin hätte tun können, wäre der Vertrag noch zu ihren Lebzeiten mit ihr zustande gekommen. Der Beklagte kann die Übereignung des Grundstücks an die Kläger auch nicht mit der Begründung verweigern, er sei zugleich Vorkaufsberechtigter und daraus ergebe sich eine Rangfolge der Vertragserfüllung. Eine solche existiert im Vorkaufsfall grundsätzlich nicht, vielmehr stehen die beiden Kaufverträge, nämlich der sog. Drittkauf und der durch die Ausübungserklärung zustande gekommene Vertrag (§ 505 Abs. 2 BGB) – sofern sich ein solcher hier überhaupt annehmen ließe – selbständig nebeneinander. Anders wäre es nur dann, wenn sich die Vorkaufsrechtsausübung als Vertragseintritt des Vorkaufsberechtigten darstellte. Diese Auffassung wird aber nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung zu Recht abgelehnt (vgl. z.B. RGZ 121, 137 , 138; BGHZ 67, 395, 397 m.w.N. [= MittBayNot 1977, 58 ]; BGH, Urt. v. 28.11.1962, VIII ZR 236/61, LM BGB § 505 Nr. 4). Ob sich eine solche Rangfolge dann ergeben könnte, wenn die Kläger den Kaufvertrag noch zu Lebzeiten der Erblasserin abgeschlossen hätten, der Beklagte sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hätte und dann Erbe der Verkäuferin geworden wäre, kann offen bleiben, da eine solche Fallgestaltung hier nicht vorliegt. 7. BGB §§158, 749, 883, 1010 (Vormerkung bei mehrfach bedingtem Ankaufsrecht; befristeter Ausschluss der Auseinandersetzung) 1. Mehrere verschiedene Ansprüche auf Verschaffung von Eigentum an einer Wohnung können nicht durch eine Vormerkung gesichert werden; sie erfordern vielmehr ebenso viele Vormerkungen wie Ansprüche gegeben sind. 2. Ist ein Ankaufsrecht an mehrere Bedingungen geknüpft, liegt nur ein durch eine einzige Vormerkung zu sichernder Anspruch vor. 3. Haben Bruchteilseigentümer das Recht, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können, für einen bestimmten Zeitabschnitt ausgeschlossen, das Auseinandersetzungsverbot für einen sich daran anschließenden Zeitraum aufgehoben und es für die Zeit danach wieder in Kraft gesetzt, so ist eine solche Regelung als Belastung im Grundbuch eintragbar. BayObLG, Beschluss vom 5.8.1999 – 2Z BR 98/99 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG 8. GBO §§22, 29; BGB §§1097, 1098, 511 (Erlöschen des für den ersten Verkaufsfall bestellten Vorkaufsrechts) Das für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht erlischt, wenn ein anderer Vertrag als ein Kaufvertrag Grundlage für die Übereignung des entsprechenden Grundstücks an den Sonderrechtsnachfolger ist. Wird in der Form des § 29Abs. 1 GBO nachgewiesen, dass der Rechtsgrund für den Eigentumsübergang kein Kaufvertrag ist, kann das Grundbuch gemäß § 22 Abs. 1 GBO berichtigt werden. 109MittBayNot 2000 Heft 2 Hinsichtlich des nach § 29 Abs. 1 GBO zu führenden Nachweises ist das Grundbuchamt gehalten, von der Vollständigkeit und Richtigkeit der Eintragungsunterlagen auszugehen. Bloße Vermutungen und abstrakte Missbrauchsgefahren genügen nicht, den Nachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO auszuschließen. Art. 103 GG gebietet es, dem betroffenen Buchberechtigten vor einer Grundbuchberichtigung auf Grund Unrichtigkeitsnachweises rechtliches Gehör zu gewähren. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 20.8.1999 – 3 W 171/99 –, mitgeteilt vom 3. Senat des OLG Zweibrücken angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung insoweit für ungültig erklärt wird, als die Reparaturkosten der Garage Gegenstand der Billigung sind. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wiederholen die Beteiligten zu 2 bis 4 und der Verwalter die in den Vorinstanzen vertretene Auffassung, die Hebebühnen der Doppelparker seien Gegenstände des Sondereigentums, da sie nur dem Gebrauch der betroffenen Stellplätze dienten; die Reparaturkosten seien deshalb zu Recht nicht in die Jahresabrechnung aufgenommen, sondern allein den betroffenen Eigentümern belastet worden. Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos. Aus den Gründen: (…) 9. §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung bei Duplexgaragen) 1. Die Hebebühne einer Doppelstockgarage ist als konstruktiver Gebäudeteil i. S. von § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. 2. Rechtlich unbedenklich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Garageneigentümer einer Wohnungseigentumsanlage anteilig die Instandsetzungskosten zu tragen haben, die in Bezug auf einzelne Hebebühnen anfallen. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.3.1999 – 3 Wx 14/99 – Zum Sachverhalt: I. Zu der Wohnungseigentumsanlage gehören außer 45 Wohn- und Gewerbeeinheiten 23 Miteigentumsanteile (Nummern 46 bis 68), die mit dem Teileigentum an Tiefgarageneinstellplätzen verbunden sind. Dabei handelt es sich um 14 Einzeleinstellplätze und 9 so genannte Doppelparker oder Doppelstockgaragen. Die Doppelparker sind mit einer hydraulischen Hebebühne ausgestattet. Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer der Doppelparker Nr. 46, 47 und 48 sowie der Einzeleinstellplätze 49 und 58. Die Gemeinschaftsordnung regelt in § 4 Nr. 1 die Instandhaltungspflichten bezüglich der Garagen wie folgt: „Die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile, Zugänge, Zufahrten, Verkehrsflächen und Einrichtungen obliegt nur den Eigentümern der Garage gemeinsam. Sie sind an den Instandhaltungen des übrigen Gemeinschaftseigentums nicht zu beteiligen.“ Bezüglich der Lasten- und Kostentragung bestimmt § 10 Abs. 1 Nr. 1.3.2: „Die auf die Garagen entfallenden Kosten werden durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt, sodass gleich hohe Anteile je Einstellplatz entstehen.“ Im Laufe des Jahres 1996 wurden Reparaturen an den Hebebühnen der Doppelstockgaragen erforderlich, deren Kosten sich insgesamt auf 21 245,33 DM beliefen. Diese Kosten wurden in der Jahresabrechnung des Verwalters nicht auf alle Garageneigentümer verteilt, sondern nur den Hausgeldkonten der unmittelbar betroffenen Garageneigentümer, u. a. dem Beteiligten zu 1, belastet. Den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.8.1997 zu Tagesordnungspunkt 1 gefassten Beschluss, mit dem die Jahresabrechnung 1996 gebilligt wurde, hat der Beteiligte zu 1 deshalb angefochten. Das AG hat den angefochtenen Beschluss antragsgemäss für ungültig erklärt. Die Beteiligten M., M., S., S. und S. haben sofortige Beschwerde eingelegt. In der beim LG durchgeführten mündlichen Verhandlung hat der Beteiligte zu 1 erklärt, seine Anfechtung ziele nur darauf ab, die Jahresabrechnung 1996 hinsichtlich der Aufteilung der Reparaturkosten für die Hebebühnen zu ändern. Das LG hat sodann die sofortige Beschwerde zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass der II. Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Offen bleiben könnten die Fragen, ob an einzelnen Stellplätzen von Doppelparkern Sondereigentum begründet werden könne und ob im vorliegenden Falle Sondereigentum jeweils nur an einen Doppelparker begründet worden sei oder auch an einzelnen Stellplätzen. Jedenfalls handele es sich bei den Hebebühnen um Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums, deren Instandhaltung allen Garageneigentümern obliege. Das folge zum einen daraus, dass die Hebebühnen nicht im Katalog der Gegenstände des Sondereigentums enthalten seien, zum anderen ergebe sich dies auch daraus, dass die Wippen als wesentlicher Bestandteil der Garagen der gesamten Anlage insoweit dienten, als nur durch deren Einbau die nach der Bauordnung NW geforderte Zahl der Stellplätze erreicht werde; derartige Einrichtungen, die dem Gebrauch sämtlicher Wohnungseigentümer dienten, könnten nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich ausschließlich im Bereich von Sondereigentum befänden; sie könnten von dem einzelnen Eigentümer nicht entfernt werden, ohne die Rechte der übrigen Eigentümer zu beeinträchtigen; die Anlage selbst sei dann vielmehr gemeinschaftliches Eigentum wie Zimmerdecken und tragende Wände des Gebäudes. Für die Einrichtungen der Garage im Gemeinschaftseigentum bestimme aber die Gemeinschaftsordnung, dass deren Instandhaltungskosten auf sämtliche Garageneigentümer in der Weise zu verteilen seien, dass gleich hohe Anteile je Einstellplatz entstehen. Deshalb hätten die Reparaturkosten der Hebebühnen in die Jahresabrechnung aufgenommen und auf alle Garageneigentümer verteilt werden müssen. Dadurch, dass dies nicht geschehen sei, sondern dem Beteiligten zu 1 die gesamten Reparaturkosten der seine Stellplätze betreffenden Hebebühnen auferlegt worden seien, sei er auch durch den die Abrechnung genehmigenden Beschluss beschwert. Diese Ausführungen sind im Wesentlichen frei von Rechtsfehlern. Die Gemeinschaftsordnung enthält mit den oben zitierten Bestimmungen § 4 Nr. 1 und § 10 Nr. 1.3.2 eine klare Regelung, in welcher Weise Kosten verteilt werden sollen, die auf die Garagen entfallen. Die Wirksamkeit dieser Regelung wäre allerdings zweifelhaft, wenn die Kosten, die Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, für die Instandsetzung von Sondereigentum angefallen wären. Denn § 16 Abs. 2 WEG , wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümem gegenüber verpflichtet ist, Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums anteilig zu tragen, gilt nicht für Kosten, die Sondereigentum betreffen; dies geht auch aus § 14 Nr. 1 WEG hervor. Solche Kosten hat grundsätzlich der einzelne Eigentümer selbst zu tragen (vgl. Staudinger/Bub, 12. Aufl., a.a.O., § 16 WEG Rdnr. 183 ff., 190 sowie – zu eiMittBayNot 2000 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Zweibrücken Erscheinungsdatum: 20.08.1999 Aktenzeichen: 3 W 171/99 Erschienen in: MittBayNot 2000, 109-110 FGPrax 1999, 207-208 NJW-RR 2000, 94-95 Rpfleger 1999, 532-533 ZNotP 1999, 439-440 Normen in Titel: GBO §§ 22, 29; BGB §§ 1097, 1098, 511