XI ZR 322/98

Zurück OLG Zweibrücken 23. November 2000 3 W 184/00 WEG §14 Nr. 4, GG Art. 13 Recht zum Betreten von Wohnungen für WEG-Verwalter in Gemeinschaftsordnung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau tionen anderer Kreditgeber ermöglichen (vgl. Senatsurt v. 27.6.2000 – XI ZR 322/98 –, ZIP 2000, 1523 , dazu EWiR 2000, 1031 (Vortmann)). Die Revision der Kläger war daher als unbegründet zurückzuweisen. 4. WEG §14 Nr. 4, GG Art. 13 (Recht zum Betreten von Wohnungen für WEG-Verwalter in Gemeinschaftsordnung) 1. Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. 2. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungmaßnahmen erforderlich sind, stellt keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters dar. Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluss vom 24.11.2000 – 3 W 184/00 – 5. BGB §§ 164 I, 185 I; GBO 19 (Umfang der Vollzugsvollmacht, Voraussetzung einer Kettenauflassung) 1. Die in einem notariellen Kaufvertrag erteilte Vollzugsvollmacht beschränkt sich auf die Vertragsdurchführung zwischen den Vertragsparteien. Die Auflassung an nur einen von zwei im Vertrag genannten Erwerbern und einen Dritten (an Stelle des zweiten Erwerbes) ist durch die Vollzugsvollmacht nicht gedeckt und daher insgesamt unwirksam. 2. Ein wirksamer Eigentumsübergang durch Eintragung des Letzterwerbers auch ohne die Zwischeneintragung der Vorerwerber im Wege der sog. „Kettenauflassung“ setzt denknotwendig und auch tatsächlich eine ununterbrochene Kette von Auflassungen voraus. Urteil des 22. Zivilsenates des OLG Hamm vom 16.10.2000 – 22 U 33/00 –, mitgeteilt von Aschenbach, Richter am OLG Zum Sachverhalt: Die Verfügungsklägerin verkaufte eine noch zu vermessende Teilfläche ihres Grundstücks durch notariellen Kaufvertrag vom 21.2.1995 nebst Ergänzung vom 7.8.1996 an den Verfügungsbeklagten zu 1) zum Preis von 250.000,00 DM. Der Kaufpreis war nicht bar zu erbringen, sondern sollte durch die Übereignung einer noch auf dem Grundstück bis zum 31.3.1998 zu errichtenden Eigentumswohnung beglichen werden. In § 8 des Kaufvertrages bevollmächtigten die Vertragsparteien die dort namentlich genannten Rechtsanwaltsgehilfinnen und zwar jede für sich allein, „alle zur Durchführung und Abwicklung dieses Vertrages erforderlichen Anträge zu stellen, die gestellten Anträge zu ändern oder ganz oder teilweise zurückzunehmen. Die Vollmacht berechtigt insbesondere dazu, berichtigende oder ergänzende Erklärungen zu diesem Vertrag abzugeben und entgegenzunehmen, soweit dies notwendig sein sollte, um den Vertrag durchzuführen; dies gilt insbesondere für alle Erklärungen, die möglicherweise dem Grundbuchamt gegenüber abzugeben sind. … Sie sind auch berechtigt, die Auflassung zu erklären …“ Durch notarielle Urkunde vom 19.9.1996 übertrug der Miterwerber seine Rechte aus dem Kaufvertrag – insbesondere den Anspruch auf Übereignung – unentgeltlich auf den Verfügungsbeklagten zu 1). Dieser übertrug wiederum durch notarielle Urkunde vom 29.11.1996 einen 1/2-Anteil am Grundstück und seine diesbezüglichen Rechte gegenüber der Verfügungsklägerin auf den Verfügungsbeklagten zu 2). Am 23.5.1997 wurden die Verfügungsbeklagten als Eigentümer zu je 1/2 in das Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgte aufgrund einer Auflassung vom 14.4.1997, die eine Rechtsanwaltsgehilfin unter Bezug auf die ihr in den Urkunden vom 21.2.1995, 19.9.1996 und 29.11.1996 erteilten Vollmachten namens der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten erklärt hatte. Mit notarieller Urkunde vom 27.4.1999 bewilligte der Verfügungsbeklagte zu 1) die Eintragung einer brieflosen Grundschuld auf seinen 1/2-Miteigentumsantei1 zu Gunsten des Verfügungsbeklagten zu 2). Die Eintragung der Grundschuld erfolgte am 5.5.1999. Die Verfügungsklägerin, die den Kaufvertrag vom 21.2.1995 aus verschiedenen Gründen für nichtig hält, begehrt im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung sowie Abtretungsvormerkung bzgl. der Grundschuld, hilfsweise die Eintragung entsprechender Widersprüche. Das Landgericht hat die Verfügungsklage abgewiesen. Die Berufung der Verfügungsklägerin hat teilweise Erfolg. Aus den Gründen: Die Berufung der Verfügungsklägerin ist wegen des Hilfsantrags zu 1) begründet. Im Übrigen hat sie keinen Erfolg. I. Die Verfügungsklägerin hat gegen die Verfügungsbeklagten keinen Anspruch auf die von ihr mit dem Hauptantrag begehrte Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§§ 883, 885 I 1 BGB) zur Sicherung des von ihr behaupteten Rückauflassungsanspruchs. Ein Anspruch auf Rückübereignung – sei es aus Vertrag oder aus Bereicherungsrecht – setzt voraus, dass die im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Verfügungsbeklagten auch tatsächlich Eigentum an dem streitigen Grundstück erworben haben. Dies ist mangels wirksamer Auflassung ( § 925 BGB ) nicht der Fall. Die zur Eintragung der Verfügungsbeklagten führende Auflassung vom 14.4.1997 ist unwirksam und konnte daher einen Eigentumswechsel nicht herbeiführen. Die Auflassung vom 14.4.1997 hat eine Rechtsanwaltsgehilfin des beurkundenden Notars namens der Verfügungsklägerin erklärt, ohne dass diese Erklärung von der ihr in der Kaufvertragsurkunde vom 21.2.1995 durch die Verfügungsklägerin erteilte Vollmacht gedeckt gewesen ist. Bedenken gegen die Wirksamkeit der durch die Klägerin im Vertrag vom 21.2.1995 erteilten Vollmacht bestehen nicht, da sich diese ausdrücklich auf die Vornahme des Verfügungsgeschäftes (Auflassung) bezieht. Eine Unwirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes – wie sie von der Klägerin behauptet wird – berührt die für das Verfügungsgeschäft erteilte Vollmacht grundsätzlich nicht. Die Rechtsanwaltsgehilfin hat jedoch bei der von ihr erklärten Auflassung die Grenzen der ihr erteilten Vollmacht überschritten. Gem. § 8 des Kaufvertrages ist die Vollmacht zwar umfassend erteilt, jedoch auf den Vollzug des Vertrages beschränkt. Daher konnte die Rechtsanwaltsgehilfin eine Auflassung namens der Verfügungsklägerin wirksam nur gegenüber den im Kaufvertrag genannten Erwerbern erklären. Der Verfügungsbeklagte zu 2) ist nicht Partei des Vertrages vom 21.2.1995. Ihm gegenüber konnte daher namens der Klägerin eine Auflassung nicht wirksam erklärt werden. Dies muss 394 MittBayNot 2001 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Zweibrücken Erscheinungsdatum: 23.11.2000 Aktenzeichen: 3 W 184/00 Erschienen in: MittBayNot 2001, 394 FGPrax 2001, 62-63 NJW-RR 2001, 730-731 Normen in Titel: WEG §14 Nr. 4, GG Art. 13