V ZB 58/99

Zurück OLG Düsseldorf 21. Oktober 2005 I-3 Wx 164/05 WG § 16 Abs. 2 Enge Auslegung einer Öffnungsklausel in WEG-Gemeinschaftsordnung (hier: Kostenverteilung bei Instandhaltung) Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotIDeutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 3wx164_05 letzte Aktualisierung: 21.10.2005 OLG Düsseldorf, 21.10.2005 - I-3 Wx 164/05 WG § 16 Abs. 2 Enge Auslegung einer Öffnungsklausel in WEG-Gemeinschaftsordnung (hier: Kostenverteilung bei Instandhaltung) Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungs- bzw. Teileigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind und soll diese Bestimmung auch für die Verteilung der Kosten gelten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, sofern nicht ein anderes Kostenverteilungsverhältnis beschlossen wurde, so ist ein Mehrheitsbeschluss über eine abweichende Kostenverteilung im Zusammenhang mit künftig erforderlich werdenden Terrasseninstandsetzungen mangels Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig. Die Öffnungsklausel ist nicht im Wege der Auslegung auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung auszuweiten. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 21.10.2005 - I-3 Wx 164/05 (Volltext) WEG §§ 10 Abs. 1, 16 Abs. 2 u. 1 S. 2 Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungs- bzw. Teileigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind und soll diese Bestimmung auch für die Verteilung der Kosten gelten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, sofern nicht ein anderes Kostenverteilungsverhältnis beschlossen wurde, so ist ein Mehrheitsbeschluss über eine abweichende Kostenverteilung im Zusammenhang mit künftig erforderlich werdenden Terrasseninstandsetzungen mangels Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig. Die Öffnungsklausel ist nicht im Wege der Auslegung auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung auszuweiten. Amtlicher Leitsatz OLG Düsseldorf,, Beschl. v. 21.10.2005 - I-3 Wx 164/05 LG Düsseldorf - 25 T 877/04 AG Düsseldorf - 291-II 64/02 WEG Tenor: Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen. Der Beteiligte zu 2) trägt die Gerichtskosten der dritten Instanz. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Wert: 3.000 €. Gründe: I. Die Beteiligten zu 2) und 3 sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die Beteiligte zu 1) ist. Unter § 14 Abschnitt 1 der Teilungserklärung vom 21.2.1973 ist festgehalten, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungs- bzw. Teileigentümer und die Kosten der Bewirtschaftung des Objektes von den Wohnungs- bzw. Teileigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind. Nach Abschnitt 2 gelten die Bestimmungen des Abs. 1 auch für die Verteilung der Kosten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, sofern die zuständige Wohnungs- bzw. Teileigentümerversammlung nicht ein anderes Kostenverteilungsverhältnis beschlossen hat. Nach Abschnitt 5 hat jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer die mit seinem Wohnungseigentum verbundenen Lasten und Kosten allein zu tragen, soweit sie nicht nach Abschnitt 1 bis 4 anders verteilt oder umgelegt werden. In der Eigentümerversammlung vom 12.12.1994 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 9b) folgenden Mehrheitsbeschluss: „Sofern ein Balkon oder eine Terrasse wegen Undichtigkeit saniert werden muss, gilt folgende Kostenregelung: Bei einer Terrassensanierung übernimmt die Gemeinschaft die Kosten für die Sanierung von 23,25 Metern Randfläche. Bei einer Balkonsanierung übernimmt die Gemeinschaft die Kosten der Randsanierung, die maximal 13,75 Meter Randfläche betragen kann. Die Kosten für den laufenden Meter werden wie folgt pauschaliert: 2,9050522 DM multipliziert mit dem aktuellen Bauindex (Bezugsjahr 1985). Die übrigen Kosten trägt der jeweilige Sondereigentümer, dessen Terrasse oder Balkon saniert wird.” durchgeführt und abgerechnet. Einer der Miteigentümer, die E., teilte der Beteiligten zu 1) mit Schreiben vom 18.9.2001 mit, sie sei der Auffassung, dass die Terrassensanierungskosten von der Gemeinschaft insgesamt zu tragen seien, da es sich um Gemeinschaftseigentum handele. Die Beteiligte zu 1) hat daraufhin beantragt, die Nichtigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 12.12.1994 zu TOP 9b) festzustellen. Das AG hat mit Beschl. v. 30.6.2004 festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.12.1994 zu TOP 9b zur Kostenregelung bei Balkon/Terrassensanierungen nichtig sei. Der Amtsrichter hat ausgeführt, dass durch den genannten Beschluss der in der Teilungserklärung festgelegte Schlüssel für die Kosten der Instandsetzung für die Zukunft auf Dauer abgeändert werde. Damit handele es sich um einen vereinbarungsändernden Beschluss im Sinne der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000. Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung hat der Beteiligte zu 2) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Er hat beantragt, unter Änderung des angefochtenen Beschlusses, den Antrag abzuweisen. Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung am 24.5.2005 die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 2) mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1) und 3 bislang nicht entgegen getreten sind. Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen. II. Die gem. §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG , 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Rechtsverletzung, § 27 FGG . 1. Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, die sofortige Beschwerde sei nicht begründet. Die Kammer schließe sich zur Begründung den überzeugenden Ausführungen des Amtsrichters an. Der Mehrheitsbeschluss vom 12.12.1994 zu TOP 9b sei mangels Beschlusskompetenz als gesetzes- bzw. vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss nichtig. Gemäß § 14 Abschnitt 1 der Teilungserklärung seien die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Miteigentumsanteile von den Wohnungs- und Teileigentümern zu tragen. Nach § 14 Abschnitt 2 der Teilungserklärung seien auch die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbundenen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, sofern die zuständige Wohnungs- bzw. Teileigentümerversammlung nicht ein anderes Kostenverteilungsverhältnis beschlossen hat. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.12.1994 beinhalte eine Änderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend, dass bei einer Terrassensanierung die Gemeinschaft die Kosten für die Sanierung von 23,25 m Randfläche übernimmt und bei einer Balkonsanierung von maximal 13,75 m Randfläche. Die übrigen Kosten tragen danach die jeweiligen Sondereigentümer, deren Terrasse oder Balkon saniert wird. Beschlusskompetenz nicht zu. Eine Kompetenz der Eigentümerversammlung für einen solchen Beschluss, obwohl er auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet sei, zur mehrheitlichen Beschlussfassung gem. § 23 Abs. 1 WEG stehe ihr nur zu, wenn diese ihrerseits durch Vereinbarung bzw. die ihr gleichstehende Teilungserklärung begründet worden ist (BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99, MDR 2000, 1367 m. Anm. Riecke = NJW 2000, 3500 [3502]; OLG Hamm NZM 2003, 803 ). Eine solche sog. Öffnungsklausel enthalte § 14 Abschnitt 2 der Teilungserklärung für Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten nicht. Bei der Auslegung einer Grundbucheintragung sei auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergebe (BGH ZMR 2004, 834 ). In § 14 Abschnitt 2 der Teilungserklärung werde eine Öffnungsklausel festgelegt, doch bezieht sich diese nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Teilungserklärung nur auf Veränderungen oder Erneuerungen des gemeinschaftlichen Eigentums, und nicht auf Instandhaltung und Instandsetzung. Die Öffnungsklausel sei auch nicht auf die Instandhaltung und Instandsetzung auszuweiten, da in der Teilungserklärung ausdrücklich zwischen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung und Kosten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung verbunden sind, unterschieden werde und für beide unterschiedliche Kostenregelungen in die Teilungserklärung eingefügt worden seien. Eine über den Sonderfall der Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehende Öffnungsklausel für weitere Bereiche sehe die Teilungserklärung nicht vor. Unter Berücksichtigung des das Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes führe die Auslegung somit nicht zu einer Erweiterung der Öffnungsklausel. Die Öffnungsklausel müsse eindeutig und klar sein. Bei Zweifeln sei eine Öffnungsklausel nicht anzunehmen (OLG Frankfurt v. 27.4.2004 – 20 W 183/02, OLGReport Frankfurt 2005, 7 ff.). Mangels Beschlusskompetenz verbleibe es daher bei der Nichtigkeit des Beschlusses vom 12.12.1994 zu TOP 9b). 2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Gesichtspunkte, die darauf hindeuten, dass die Überlegungen der Kammer in dem mit der weiteren Beschwerden angegriffenen Punkt von entscheidungserheblichen Rechtsfehlern i.S.d. § 27 FGG beeinflusst sein könnten, hat der Rechtsmittelführer nicht aufgezeigt und sind auch sonst nicht ersichtlich. a)aa) Der Anteil, den der einzelne Wohnungseigentümer an den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen hat, bestimmt sich in erster Linie nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsquoten (§ 16 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 WEG). Diese Regelung ist abdingbar, wozu es einer Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 WEG bedarf, ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus. Im Regelungsbereich des § 16 WEG (Kostenverteilung) fehlt der Eigentümergemeinschaft jegliche Beschlusskompetenz (BGH NZM 2000, 1184 ). Ein Mehrheitsbeschluss ist allerdings möglich, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Öffnungsklausel enthalten ist (OLG Frankfurt NZM 2001, 140 ; KG NZM 2001, 959 ). Auch in diesem Fall muss jedoch für die Änderung durch Mehrheitsbeschluss ein sachlicher Grund gegeben sein und der einzelne Wohnungseigentümer darf ggü. dem vorherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (OLG Zweibrücken NZM 1999, 1060 ). Der Umstand allein, dass die gesetzliche Regelung unzweckmäßig ist, genügt nicht, um von ihr abzuweichen, auch nicht die hypothetische Erwägung, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Eigentümer, wenn sie den Fall bedacht hätten, ihn anders geregelt haben würden (Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl. 2005, § 16 Rz. 19). Gemeinschaftsordnung sind „aus sich heraus” objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt (BGH NJW 1998, 3713 [3714]). Maßgebend sind dabei der Wortlaut und die Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für Jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Eigentümerbeschlüsse sind auch einer ergänzenden Auslegung zugänglich (BayObLG WE 1994, 154 ). Die Grundsätze der ergänzenden Auslegung greifen aber nur ein, wenn im Wege der normativen Auslegung zunächst festgestellt wird, dass der Beschluss einen regelungsbedürftigen Punkt nicht regelt, das heißt eine Regelungslücke aufweist (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 23 Rz. 55). Im gerichtlichen Verfahren nach § 43 WEG obliegt die Auslegung von Beschlüssen dem Tatrichter, der zunächst die für die Auslegung relevanten Tatsachen zu ermitteln hat, bevor er sie im Wege der Auslegung rechtlich würdigen kann. Das Rechtsbeschwerdegericht kann aber jedenfalls solche Beschlüsse uneingeschränkt selbst auslegen, die als Dauerregelung auch für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten sollen (BGH NJW 1998, 3713 [3714]). Soweit ein Beschluss – objektiv und normativ – „aus sich heraus” auszulegen ist, und nur für Jedermann erkennbare Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses herangezogen werden dürfen, stehen die für die Auslegung relevanten Umstände von vornherein fest. Auch in diesem Fall besteht deshalb kein Grund, die Auslegung als rechtliche Würdigung dem Tatrichter vorzubehalten (BGH NJW 1998, 3713 [3714]; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 23 Rz. 57). b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat die Kammer – ohne dass ihr hierbei ein entscheidungserheblicher Rechtsfehler unterlaufen ist – die Nichtigkeit der Beschlussfassung zu TOP 9b angenommen. aa) Es mag offen bleiben, ob die Nichtigkeitsfolge im Falle der von dem Beschwerdeführer befürworteten Interpretation der Beschlussqualität überhaupt entfiele. Denn insb. der Fassung des Eigentümerbeschlusses vom 12.12.1994 zu TOP 9b lässt sich nicht die von den Beschwerdeführern favorisierte, keineswegs zwingende Bedeutung im Sinne einer Bestätigung bzw. Klarstellung früherer Beschlüsse über die Behebung von – anfänglichen – Baumängeln und die Verteilung dieser Kosten entnehmen. Die Formulierung eingangs des letztgenannten Beschlusses („Der Verwalter erklärt die aufgrund der gefassten Versammlungsbeschlüsse durchgeführte bisherige Kostenregelung bei Terrassen- und Balkonsanierungen und bittet zur Klarheit um entsprechende Beschlussfassung.”) belegt dies nicht hinreichend. Insbesondere findet sich kein Anhalt für eine Bezugnahme auf eine bereits auf dem Beschlusswege – rechtswirksam – zuvor getroffene Kostenregelung und deutet nichts auf eine Einzelfallregelung hin. Aufklärungsansätze, denen die Kammer nach dem von ihr zu bewertenden Sachstand mit Blick auf § 12 FGG hätte nachgehen müssen, sind in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich. bb) Auch kann § 14 Abschnitt 2 der Teilungserklärung bei verständiger Würdigung nur im Sinne der rechtsfehlerfrei entwickelten landgerichtlichen Auslegung verstanden werden, der sich der Senat anschließt. Demnach bezieht sich die Öffnungsklausel nur auf Veränderungen und Erneuerungen und nicht auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung und ist auch nicht auf solche auszuweiten. Das Beschwerdevorbringen in dritter Instanz hat Auslegungsdefizite der landgerichtlichen Entscheidung insoweit nicht aufgezeigt. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG . Es bestand kein Anlass, dem Beteiligten zu 2) außergerichtliche Kosten der Beteiligten zu 1) und 3 aufzuerlegen, zumal diese sich nicht am Verfahren in dritter Instanz beteiligt haben. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Düsseldorf Erscheinungsdatum: 21.10.2005 Aktenzeichen: I-3 Wx 164/05 Normen in Titel: WG § 16 Abs. 2