V ZB 20/84

Zurück OLG Köln 08. Mai 2006 2 Wx 2/06 GBO §§ 17; 39; 53; 129 Zur zeitlichen Reihenfolge der Vornahme von Grundbucheintragungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Ob die gleichzeitige Anwesenheit der Bet. auch für die Einigung in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erforderlich ist, obwohl § 254 Abs. 1 S. 2 InsO bestimmt, dass soweit in einem solchen Plan Rechte übertragen werden sollen, die in den Plan aufgenommenen Willenserklärungen der Bet. als in der vorgeschriebenen Form abgegeben gelten, muss hier nicht entschieden werden. Für den gerichtlichen Vergleich nach § 278 Abs. 6 ZPO jedenfalls fehlt eine solche Vorschrift. Insbesondere § 127 a BGB enthält keine vergleichbare Regelung, da hiernach lediglich die notarielle Beurkundung als solche durch die Aufnahme in einen gerichtlichen Vergleich ersetzt wird, nicht aber die nach § 925 Abs. 1 S. 1 BGB für die Auflassung erforderliche gleichzeitige Anwesenheit der Bet. Folglich kommt es vorliegend nicht darauf an, ob ein Vergleich in der Form des § 278 Abs. 6 ZPO die notarielle Beurkundung nach § 127 a BGB ersetzt (so z. B. Thomas/Putzo, 27. Aufl., § 278 ZPO Rn. 17, § 794 ZPO Rn. 30) oder ob dies, weil ein solcher Vergleich nicht in ein Protokoll aufgenommen wird, nicht der Fall ist (so z. B. Zöller/Greger, 25. Aufl., § 278 ZPO Rn. 25). Selbst wenn man erstgenannter Auffassung folgen würde, wäre eine wirksame Auflassung mangels gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerin und Erwerber hier nicht erfolgt. 4. Liegenschaftsrecht – Zur zeitlichen Reihenfolge der Vornahme von Grundbucheintragungen (OLG Köln, Beschluss vom 8. 5. 2006 – 2 Wx 2/06 – mitgeteilt von Richter am OLG Werner Sternal, Köln) GBO §§ 17; 39; 53; 129 Dass bei dem in Nordrhein-Westfalen eingesetzten Programm „SolumSTAR“ eine Buchung im Grundbuch mit einem in der Vergangenheit liegenden Datum und damit rückwirkend technisch ohne größere Probleme möglich ist, erscheint im Hinblick auf die gesetzliche Bestimmung in § 129 GBO bedenklich. Indes rechtfertigt allein dieser Umstand nicht die Eintragung eines Amtswiderspruchs, wenn der Grundbuchrechtspfleger einen früher eingegangenen Eintragungsantrag zwar unter einem in der Vergangenheit liegenden Datum, aber vor einem später eingegangenen Antrag erledigt hat. Zum Sachverhalt: I. Als Eigentümerin eines Grundbesitzes war ursprünglich die F. GmbH Co. KG eingetragen. Durch notariellen Kaufvertrag veräußerte die Eigentümerin den Grundbesitz an die Bet. zu 2). Zugleich bewilligte sie die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch. Mit Schriftsatz vom 15. 8. 2005, beim GBA eingegangen am 16. 8. 2005, beantragte der beurkundende Notar die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Grundbuchführer verfügte am 18. 8. 2005 in den Akten: „Vermerk 1) Eintragung zu Ord.-Nr. ) vorbereitet führend Grd.-Nr.= 8 2) Liste x Nr.: y 3) Rpfl. Köln, den 18. Aug. 05“ Der Grundbuchrechtspfleger verfügte ebenfalls mit Datum 18. 8. 2005 „1 Mon (UB)“ und am 20. 9. 2005 „1 Mon“. Mit Fax vom 27. 9. 2005, das an diesem Tag bei Gericht eingegangen ist, teilte der Notar dem Grundbuchrechtspfleger u. a. mit: „der Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung bedurfte es nicht, weil ein Fall des § 3 Nr. 4 GrEwStG (Erwerb durch Ehegatten) bzw. des § 3 Nr. 6 GrEwStG (Erwerb durch Ehegatten des Sohnes) vorliegt. Ich bin gemäß Abschnitt III der zitierten AV gehalten, in meinen Urkunden auf diesen Umstand hinzuweisen. . . . Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.“ Ebenfalls mit Datum vom 27. 9. 2005 verfügte der Rechtspfleger: „1. Eingetragen wurde im Grundbuch K. . . Abteilung lfd. Nr. – Rötung (en) K. . . Abteilung lfd. Nr. Eigentumswechsel 2. Verfügung *Eintragungsmitteilung an: . . . *Grundbuchausdrucke -1 Einf. Grundbuchausdruck an Notar/in *Kosten -Kostenweberfassung später *1 Mon“ Im elektronischen Grundbuch von K. . . ist nunmehr in Abteilung I eingetragen: „Auf Grund Auflassung vom . . . eingetragen am 18. 8. 2005 F.“ Mit Schreiben vom 25. 10. 2005 reichte der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes Köln vom 24. 10. 2005 ein. Bereits mit Schriftsatz vom 20. 9. 2005 hat die Bet. zu 1) die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek wegen einer Forderung von 78 440,– E sowie wegen einer Kostenpauschale von 1 100,– E auf der Grundlage einer einstweiligen Verfügung beantragt. Der Grundbuchführer hat auf den Antrag vermerkt: „Weitere Anträge oder Ersuchen liegen vor o. N. 8 Köln, dens.“ In einem weiteren Schriftsatz der Bet. zu 1) vom 21. 9. 2005 heißt es u. a.: „anlässlich meines heutigen Antrages auf Eintragung der Vormerkung gemäß einstweiliger Verfügung wurde mir bestätigt, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes noch nicht vorliegt. Ferner liegt keine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Bet. zu 2) vor, so dass dem Umschreibungsantrag zu ihren Gunsten, der noch der Genehmigung eines Dritten bedarf, nämlich der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, keine Priorität im Sinne des § 17 GBO zukommt, gegenüber dem heutigen Antrag auf Eintragung der Vormerkung gemäß einstweiliger Verfügung. Ich bitte dies bei den Eintragungen nach § 45 GBO zu beachten.“ Der Grundbuchrechtspfleger hat den Antrag der Bet. zu 1) mit nicht unterschriebenem Beschluss vom 27. 9. 2005 zurückgewiesen. Zugleich ist mit Datum 27. 9. 2005 von dem Rechtspfleger verfügt worden: „1. Beschluß formlos übersenden an Ra. Y. 2. Titel beif. (EB 3. Weberf. veranlasst 4. z. d. A.“ Mit Schriftsatz vom 18. 10. 2005 hat die Bet. zu 1) „gegen den Beschluss des AG Köln (Rechtspfleger) vom 27. 9. 2005 Rechtsprechung616 RNotZ 2006, Heft 12 Rechtsprechung Grundbuchsache xy Beschwerde“ mit dem Antrag eingelegt, „das GBA nach § 71 Abs. 2 GBO anzuweisen, die Vormerkung des Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek zu Gunsten der Bf. vor der Umschreibung des Eigentums auf die Bet. zu 2) einzutragen.“ Sie hat mit der Beschwerde im Wesentlichen geltend gemacht, das GBA habe die Eigentumsumschreibung fehlerhaft vorgenommen, es habe noch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes gefehlt. Das LG hat eine dienstliche Stellungnahme des zuständigen Rechtspflegers eingeholt. Dieser hat erklärt: „Die Umschreibung erfolgte am 18. 8. 2005 (Datum der Eintragung). s. auch anl. Gbauszug. Es handelt sich natürlich um ein elektronisches Grundbuch. Nach Eintragung führte ich ein Gespräch mit Notar X., der mir die Vorlage einer UB ankündigte. Deshalb legte ich die Akte nochmals auf Frist. Gem. Urkunden war grundsätzlich nach Lage des Falles aber UB nicht erforderlich. Die Umschreibung ist auch ohne UB wirksam, da nur Ordnungsvorschrift. Am 27. 9. 05 erfolgte nur noch die Verfügung. Im Solum-StarVerfahren wird in der Verfügung nur die vorgenommene Eintragung protokolliert. Verfügung folgt unter Pkt. 2 insoweit, als Folgehandlungen vorzunehmen sind.“ Mit Beschluss vom 20. 12. 2005 hat das LG das Rechtsmittel zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung wendet sich die Bet. zu 2). Aus den Gründen: II. 1. Die an keine Frist gebundene weitere Beschwerde gegen den Beschluss des LG vom 20. 12. 2005 ist statthaft ( § 78 S. 1 GBO ) und in rechter Form (§ 80 Abs. 1 S. 1 und 2 GBO) eingelegt. Die Bet. zu 1) ist zur Einlegung des Rechtsmittels berechtigt, weil ihre Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist (vgl.; Senat, Beschluss vom 18. 2. 2000, 2 Wx 45/99; BGH NJW 1994, 1158 = DNotZ 1994, 881 = MittRhNotK 1994, 145 ; BayObLG FGPrax 2003, 59 = DNotZ 2003, 295 = RNotZ 2003, 139 ; OLG Hamm FGPrax 1996, 210 ; Demharter, 25. Auflage 2005, § 78 GBO Rn. 2). 2. Die weitere Beschwerde ist im Ergebnis begründet. Die angefochtene Entscheidung des LG beruht auf einer Verletzung des Gesetzes ( §§ 78 S. 1 und 2 GBO , 550 ZPO). a) Das LG hat, was der Senat auch im weiteren Beschwerdeverfahren von Amts wegen eigenständig zu prüfen hat, fehlerhaft die Zulässigkeit der Erstbeschwerde bejaht. Die Beschwerdekammer hat aufgrund eines erstinstanzlichen Beschlusses entschieden und ihn inhaltlich bestätigt, der weder unterzeichnet noch verkündet und daher auch nicht existent geworden ist. Nicht nur zivilgerichtliche Urteile, sondern auch Beschlüsse stellen lediglich unverbindliche Entwürfe dar, solange der erkennende Richter oder – wie hier – Rechtspfleger sie nicht unterschrieben hat (BVerfG NJW 1985, 788 ; BGH Rpfleger 1998, 123; Senat NJW 1988, 2805 ; Keidel/Kuntze/Winkler/ Meyer-Holz, 15. Auflage 2003, Vorb §§ 8–18 FGG Rn. 19; Zöller/Vollkommer, 25. Auflage 2005, § 329 ZPO Rn. 36). Inwieweit wegen § 42 Abs. 1 GBV für Zwischenverfügungen nach § 18 GBO ewas anderes gilt, kann hier dahinstehen. Endgültige Sachentscheidungen – hierzu geRNotZ 2006, Heft 12 hört auch die Zurückweisung eines Eintragungsantrages – müssen auch in Grundbuchsachen unterschrieben sein; sonst liegt keine wirksame Entscheidung vor (Demharter, 25. AUflage 2005, § 71 GBO Rn. 11 m. W. N.). Die angefochtene Entscheidung des LG beruht auf dem Verfahrensmangel, da über einen nicht existenten Beschluss entschieden wird. Dieser Mangel besteht im Zeitpunkt der Senatsentscheidung noch. Die formlose Übersendung der Entscheidung an den Verfahrensbevollmächtigten der Bet. zu 1) genügt nicht. Derartige Maßnahmen sind allgemein nicht geeignet, den nicht unterschriebenen Beschluss selbst entstehen zu lassen. Hierdurch wird nicht zuverlässig und zweifelsfrei der Wille des Veranlassenden dokumentiert, den nicht unterschriebenen Beschluss selbst entstehen zu lassen. Nur durch die Unterzeichnung der Urkunde im Original werden zweifelsfrei die Urheberschaft und der Wille des Verfassers dokumentiert, nicht nur einen Entwurf zu verfassen, sondern eine Entscheidung mit Außenwirkung zu treffen. Ob eine Heilung durch einen auf einfache Beschwerde ergangenen, unterzeichneten Nichtabhilfebeschluss möglich ist (verneinend Keidel/Kuntze/Winkler/ Meyer-Holz, a.a.O., Vorb §§ 8–18 Rn. 19 Fn. 63), kann dahinstehen. Vorliegend ist keine Nichtabhilfeentscheidung ergangen, nachdem die Bet. zu 1) ihr Rechtsmittel unittelbar beim Beschwerdegericht angebracht hat. b) Ergänzend weist der Senat auf folgende Erwägungen hin: Der Senat teilt nicht die von dem LG getroffenen Feststellungen, die Eintragung in das Grundbuch von K. . . sei bereits am 18. 8. 2005 von dem Rechtspfleger vorgenommen worden. Insoweit bestehen zudem gewichtige Bedenken, dass die von dem LG eingeholte dienstliche Erklärung des Rechtspflegers vom 21. 11. 2005 den zeitlichen Ablauf der vorgenommenen Eintragungen vollständig und zutreffend wiedergibt. Bereits der Inhalt der Grundakten, insbesondere auch die Verfügungen des Grundbuchführers sowie des Rechtspflegers, sprechen dafür, dass die Eintragung im Grundbuch am 27. 9. 2005, wenn auch mit Datum „18. August 2005“ veranlasst worden ist. So sind die von dem Grundbuchrechtspfleger angebrachten Verfügungen vom 18. 8. 2005 bzw. 20. 9. 2005 ein Indiz dafür, dass die Buchung des Eigentümerwechsels zunächst von der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängig gemacht worden ist. Nur so macht die Bestimmung einer Monatsfrist mit dem Hinweis auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung einen Sinn. Dazu passt auch das am 27. 9. 2005 eingegangene Schreiben des Notars, worin dieser näher ausführt, warum es nach seiner Auffassung keiner Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung des Finanzamtes bedarf. Weder die Fristverfügung noch dieser Schriftsatz wären erforderlich gewesen, wenn bereits am 18. 8. 2005 die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Auch der Vermerk des Grundbuchführers auf dem am 21. 9. 2005 eingereichten Antrag der Bet. zu 1), dass weitere Anträge mit der Ordnungsnummer 8 vorliegen, zeigt, dass der unter dieser Ordnungsnummer eingetragene Umschreibungsantrag vom 15. 8. 2005 an diesem Tage noch nicht abgearbeitet war. RNotZ 2006, Heft 12 Dass bei dem in Nordrhein-Westfalen eingesetzten elektronischen Grundbuch eine Grundbucheintragung mit einem in der Vergangenheit liegenden Datum und damit rückwirkend technisch ohne größere Probleme möglich ist, ist dem Senat, der eine Sachgebietszuständigkeit für die Rechtsbeschwerden in Grundbuchsachen hat, aus Gesprächen mit Anwendern/IT-Fachleuten des in Nordrhein-Westfalen eingesetzten Programms „SolumSTAR“ bekannt. Diese Möglichkeit mag bedenklich im Hinblick auf die gesetzliche Bestimmung in § 129 GBO sein. In Anlehnung an § 44 Abs. 1 S. 1 GBO , der verlangt, dass beim Papiergrundbuch jede Eintragung den Tag angibt, an dem sie erfolgt ist (vgl. zur Wirksamkeit einer Grundbucheintragung Senat, Rpfleger 1980, 477 ), schreibt § 129 Abs. 2 S. 1 GBO für das maschinell geführte Grundbuch vor, dass der Tag des Wirksamwerdens der Eintragung anzugeben ist. Dies sollte regelmäßig der Tag sein, an dem der Rechtspfleger die Eintragung veranlasst oder verfügt hat (Demharter, a.a.O., § 129 Rn. 5). Welche Konsequenzen sich indes aus der Möglichkeit der Manipulation des Eintragungsdatums durch den Grundbuchrechtspfleger generell für die Bewertung von Eintragungen in das elektronische Grundbuch ergeben, bedarf hier keiner vertiefenden Erörterung durch den Senat. Auch wenn man davon ausgeht, dass der Grundbuchrechtspfleger die Eintragung am 27. 9. 2005 mit rückwirkendem Datum 18. 8. 2005 verfügt hat, würde dies der weiteren Beschwerde, die Zulässigkeit der Erstbeschwerde unterstellt, nicht zum Erfolg verhelfen. Der Rechtspfleger hat im Ergebnis zu Recht die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek zugunsten der Bet. zu 1) zurückgewiesen. Es fehlt an der Voreintragung des Betroffenen. Der in § 39 Abs. 1 GBO enthaltene Grundsatz der Voreintragung des Betroffenen ist eine formelle Voraussetzung für die Vornahme einer Grundbucheintragung. Er bezweckt nicht nur die klare und verständliche Wiedergabe des aktuellen Grundbuchstandes, sondern auch die Möglichkeit, seine Entwicklung nachzuvollziehen; demnach muss das betreffende Recht eingetragen sein, wie es der materiellen Rechtslage und der sich anschließenden neuen Eintragung entspricht (zuletzt BGH, Urteil vom 20. 1. 2006, V ZR 214/04, zur Veröffentlichung vorgesehen). Dieser Grundsatz gilt für Eintragungen aller Art, auch die Eintragung und Löschung von Vormerkungen (Demharter, a.a.O., § 39 Rn. 2). Maßgeblich ist, dass der Betroffene im Zeitpunkt der Vornahme der neuen Eintragung eingetragen ist oder seine Eintragung gleichzeitig mit dieser erfolgt. Da dies wegen der Löschung der Betroffenen als vormalige Eigentümerin und der Eintragung der Bet. zu 2) als neue Eigentümerin hier nicht der Fall ist, kann die beantragte Eintragung nicht vollzogen werden. Der Voreintragungsgrundsatz beruht auf Gesetz; dieses hat das GBA zu beachten und darf es nicht auf Grund allgemeiner Zweckmäßigkeitserwägungen außer Acht lassen. Die Vorschrift des § 39 Abs. 1 GBO bezweckt unter anderem, dass der Rechtsstand des Grundbuches nicht bloß im Endziel richtig, sondern in allen Entwicklungsstufen klar und verständlich wiedergegeben wird (BayObLG NJW-RR 2003, 12, 13 = DNotZ 2003, 49 = RNotZ 2002, 512 ). Rechtsprechung Es kommt auch nicht die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO gegen die Eigentümerstellung der Bet. zu 2) in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf ein Amtswiderspruch nur eingetragen werden, wenn das GBA unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Indes kann selbst bei einer Nichtbeachtung des § 17 GBO kein Amtswiderspruch eingetragen werden, da eine Verletzung dieser Ordnungsvorschrift nicht zu einer Grundbuchunrichtigkeit als entscheidende Voraussetzung eines Amtswiderspruchs führt (vgl. nur BayObLG, Beschluss vom 9. 12. 1993, 2Z BR 116/03, zitiert nach juris; BayObLG OLGR 1994, 41; Demharter, 25. Auflage 2005, § 17 GBO Rn. 17 m. w. N.). Zudem hat das GBA mit der Eintragung der Bet. zu 2) am 27. 9. 2005 keine grundbuchrechtlichen Vorschriften verletzt. Insbesondere war es nicht verpflichtet, die zugunsten der Bet. zu 1) beantragte Vormerkung vor der Eintragung der Bet. zu 2) als Eigentümerin in das Grundbuch einzutragen. Dem stand vielmehr § 17 GBO entgegen, weil der Antrag auf Eintragung der Vormerkung erst am 21. 9. 2005 und damit nach dem Eintragungsantrag der Bet. zu 2) vom 15. 8. 2005 beim GBA eingegangen ist. § 17 GBO bestimmt die Reihenfolge der Erledigung mehrerer Anträge, die sich auf dasselbe Recht beziehen. Die Vorschrift stellt dabei den Grundsatz auf, dass die später beantragte Eintragung nicht vor Erledigung des früher gestellten Antrages erfolgen darf. Sie trägt gemeinsam mit § 45 GBO dem Prioritätsgrundsatz Rechnung (OLG Dresden, Beschluss vom 23. 9. 1999, 3 W 1572/99, zitiert nach juris). Diese Vorschrift findet auch dann Anwendung, wenn einer von mehreren Anträgen auf die Eintragung einer Vormerkung gerichtet ist. Die Kollision von mehreren Anträgen wird hierbei durch § 17 GBO in der Weise gelöst, dass dem früher gestellten Antrag, hier derjenige der Bet. zu 2), der Vorrang bei der Erledigungsreihenfolge eingeräumt wird. Die früher beantragte Eintragung führt also zur Unzulässigkeit der später beantragten Eintragung, wenn – wie hier – der erste Antrag den Wechsel der Rechtsinhaberschaft zum Gegenstand hat (OLG Dresden, a.a.O., m. w. N.). Entsprechend musste der Grundbuchrechtspfleger das Eintragungsbegehren der Bet. zu 2) zurückweisen. Ein möglicher Ausnahmefall von § 17 GBO liegt nicht vor. Insbesondere begründet der Erlass einer einstweiligen Verfügung und der darauf gestützte Eintragungsantrag keinen Ausnahmetatbestand (OLG Dresden, a.a.O., m. w. N.). Ein unrechtmäßiges Verhalten des GBA kann auch nicht daraus abgeleitet werden, dass es den Antrag auf Eintragung der Bet. zu 2) als Eigentümerin nicht alsbald unter Hinweis auf die fehlende Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung zurückgewiesen oder zumindest unter Fristsetzung eine entsprechende Zwischenverfügung nach § 18 GBO (zu dieser Möglichkeit bei dem Fehlen einer Unbedenklichkeitsbescheinigung s. BayObLG FGPrax 1995, 95; OLG Düsseldorf NJW 1986, 1819 ) erlassen hat. Diese Entscheidung stand im Ermessen des Rechtspflegers. Soweit in dem Fehlen der Unbedenklichkeitsbescheinigung ein Eintragungshindernis lag, konnte das GBA zunächst dessen Vorlage abwarten. Das Fehlen einer entsprechenden steuerlichen Bescheinigung kann mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung geheilt werden (OLG Jena OLGR 2003, 79). 5. Liegenschaftsrecht – Unzulässigkeit eigener Ermittlungen des Grundbuchamtes zur Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29. 9. 2006 – 5 T 300/06 – mitgeteilt von Notar Wulf Echterling, St. Wendel) GrdStVG § 2 Bei der Prüfung, ob ein Rechtsvorgang in den Bereich des GrStVG fällt, ist das GBA zu Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet. Es kann eine Genehmigung oder ein Negativattest nur verlangen, wenn sich aus dem ihm vorgelegten Vertrag, dem Grundbuch oder aus offenkundigen Tatsachen konkrete Zweifel an einer Genehmigungsfreiheit ergeben. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: I. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag hat die Ast. zu 1) den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz an die Ast. zu 2) verkauft und übertragen. Nachdem der Notar im Namen aller Antragsberechtigten den Grundbuchvollzug der Auflassung beantragt hat, hat das AG mit Zwischenverfügung das Fehlen einer Genehmigung nach § 2 GrdStVG oder eines Negativzeugnisses beanstandet. Hierzu führt es aus, in dem Grundstücksverzeichnis des Katasteramtes sei als Nutzungsart „verschiedene Nutzungsarten“ vermerkt. In dem Kaufvertrag heiße es zudem, der Veräußerer garantiere, dass der Kaufgegenstand „im vorderen Bereich“ nach den geltenden Regeln des Baurechts bebaut werden dürfe, und dem Erwerber bekannt sei, dass der Kaufgegenstand verpachtet sei. Gegen diese Zwischenverfügung wenden sich die Ast. mit ihrer Beschwerde. Aus den Gründen: II. Die gemäß §§ 11 Abs. 1 RpflG , 71, 73 GBO zulässige Beschwerde ist begründet. Das GBA kann die Eintragung des Eigentumswechsels nicht von der Vorlage einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz oder einem entsprechenden Negativattest abhängig machen. Nach § 2 Abs. 1 S. 1 GrdStVG bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung (u. a.) eines landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücks der Genehmigung der zuständigen Behörde ( § 3 GrdStVG ). Im Falle eines derartigen Genehmigungserfordernisses darf das GBA den Eigentumswechsel nach § 7 Abs. 1 GrdStVG erst eintragen, wenn ihm die Genehmigung und deren Unanfechtbarkeit nachgewiesen wird. Dabei hat das GBA grundsätzlich selbständig zu prüfen, ob ein Rechtsvorgang überhaupt in den Bereich des Grundstücksverkehrsgesetzes fällt (vgl. BGH 5. Zivilsenat, Beschluss vom 14. 2. 1985 – Az: V ZB 20/84, zitiert nach juris Rn. 10 RNotZ 2006, Heft 12 = BGHZ 94, 24 = DNotZ 1986, 97 = MittRhNotK 1985, 120 sowie OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat, Beschluss vom 3. 11. 1998 – Az: 3 W 214/98, zitiert nach juris Rn. 9 = FGPrax 1999, 3 ). Hierbei ist das GBA zur Anstellung von Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet (vgl. OLG Zweibrücken a.a.O. sowie Demharter, 23. Aufl., § 1 GBO Rn. 46). Es hat über die Frage der Genehmigungspflicht grundsätzlich aufgrund des ihm vorgelegten Vertrags, des Inhalts des Grundbuchs und unter Berücksichtigung eventuell offenkundiger Tatsachen (Kenntnis der örtlichen Verhältnisse) selbst zu entscheiden. Steht nach dem Inhalt des Vertrags und aufgrund sonstiger Tatsachen (z. B. Beschrieb des Grundstückes im Grundbuch) fest, dass eine Befreiungsvorschrift eingreift, kann das GBA weder eine Genehmigung noch ein Negativattest verlangen (OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat, Beschluss vom 3. 11. 1998 – Az: 3 W 214/98, zitiert nach juris = FGPrax 1999, 3 ; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl. Rn. 4025 m. w. N.). Nur wenn sich aus den vorgenannten Umständen konkrete Zweifel an einer Genehmigungsfreiheit ergeben, darf das GBA eine Zwischenverfügung erlassen (vgl. Demharter, § 19 GBO , Rn. 117, 125). Ausgehend hiervon kann die Zwischenverfügung des GBA hier keinen Bestand haben. Nach § 1 der saarländischen Verordnung zur Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes und des Reichssiedlungsgesetzes (Amtsblatt 1969, 408) sind rechtsgeschäftlicher Verkauf und Veräußerung einzelner oder mehrerer zusammenhängender Grundstücke, die eine Wirtschaftseinheit bilden und deren Gesamtfläche 15 Ar nicht übersteigt, nicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungsbedürftig. Der hier veräußerte Grundbesitz ist mit 17 Ar nur wenig größer. Er wurde im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens neu gebucht und auch im Grundbuch zunächst als Ackerland geführt. Seit mehr als 20 Jahren wird er aufgrund einer von dem Katasteramt angezeigten Nutzungsänderung im Grundbuch als Bauplatz geführt. Auch das Kataster nennt als Nutzungsart nicht mehr – wie ursprünglich – Ackerland. Diese geänderte Angabe in Kataster und Grundbuch sprechen deutlich dagegen, dass der Grundbesitz weiterhin landwirtschaftlich genutzt wird. In Anlehnung an § 585 Abs. 1 BGB ist Landwirtschaft im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung. Ein insoweit geschlossener Pachtvertrag ist Landpachtvertrag i. S. des § 585 Abs. 1 BGB . Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag weist zwar auf das Bestehen eines Pachtvertrages hin. Dafür, dass es sich insoweit um einen Landpachtvertrag handelt, liegen indessen keine Hinweise vor. So gehören etwa Obst- und Gartenbau nur dann zur Landwirtschaft, wenn sie erwerbsmäßig, d. h. in der Absicht betrieben werden, aus dieser Tätigkeit eine Einnahmequelle zu schaffen (BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 27. 4. 1960 – Az: V ZR 165/58, zitiert nach juris = NJW 1960, 1246 ; Bauermeister in juris PK-BGB, 3. Aufl 2006, § 585 BGB . Rn. 27). Ohne – hier nicht gegebene – weitere Erkenntnisse ergibt sich deshalb allein aus dem Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Köln Erscheinungsdatum: 08.05.2006 Aktenzeichen: 2 Wx 2/06 Rechtsgebiete: Grundbuchrecht Erschienen in: RNotZ 2006, 616-619 Rpfleger 2006, 646-647 Normen in Titel: GBO §§ 17; 39; 53; 129