II R 30/05

Zurück OLG München 22. August 2006 18 U 3979/04 BauGB § 11; BGB § 138 Baulandausweisung gegen Grundstücksabtretung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau bb) Soweit der Beteiligte zu 1 die von der Bank errechnete Kostenbemessungsgrundlage der Wertberechnung zugrunde legen will, berücksichtigt er nicht, dass bereits der vereinbarte Pachtzins zu einem höheren Wert führt. Darüber hinaus findet eine Abzinsung bei der Geschäftswertberechnung nach § 24 KostO nicht statt. cc) Zu Recht hat das LG in der Teilabhilfeentscheidung eine Nutzungsdauer von 15 Jahren zugrunde gelegt. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt von Gesetzes wegen mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2, § 1061 BGB). Deren Dauer ist daher nach § 24 Abs. 2 KostO zu bemessen. Der Beteiligte zu 1 war nach Aktenlage im Zeitpunkt der Einräumung der Dienstbarkeit 53 Jahre alt, so dass der 15-fache Betrag maßgebend ist. dd) Der Geschäftswert für die Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit hinsichtlich der Photovoltaikanlage berechnet sich daher, wie das LG richtig in der Teilabhilfeentscheidung ausgeführt hat, folgendermaßen: 2 €/m2 x 640 m2 v 15 = 19.200 €. b) Der Geschäftswert für die Vormerkung bestimmt sich nach dem Geschäftswert für die endgültige Eintragung des Rechts (Lappe in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, § 66 Rdnr. 5). aa) Der vorgemerkte Anspruch war auf die Eintragung einer zeitig unbegrenzten beschränkt persönlichen Dienstbarkeit für einen beliebigen Dritten, auch eine juristische Person, gerichtet. Bei Letzterer findet § 24 Abs. 2 KostO keine Anwendung. Die zeitliche Beschränkung des Pachtvertrags führt nicht automatisch zu einer zeitlichen Begrenzung der Dienstbarkeit, sondern gibt dem Eigentümer nur die Möglichkeit, aufgrund des schuldrechtlichen Vertrages die Löschung der Dienstbarkeit zu verlangen. Vereinbaren die Eigentümer mit dem von der Bank genannten Dritten einen Vertrag von längerer Dauer, so dient die Dienstbarkeit auch zur dinglichen Absicherung dieser Nutzungsansprüche. Der Geschäftswert bestimmt sich daher grundsätzlich nach § 24 Abs. 1 lit. b) Alt.1 KostO auf das 25-fache des Jahreswerts der Nutzungen. bb) Die Reduzierung des Geschäftswerts auf die Hälfte, wie ihn die von den Beschwerdeführern unangefochtenen Entscheidungen der Vorinstanzen vorgenommen haben, ist aber dennoch aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, da die Wahrscheinlichkeit der Rechtsausübung mit zu berücksichtigen ist (vgl. BayObLG, Rpfleger 1986, 31 , 32). Die durch die Vormerkung Berechtigte kann ihren Anspruch praktisch nur wahrnehmen, wenn der Beteiligte zu 1 die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht mehr ausübt bzw. nicht mehr ausüben kann. Die Ausübung des Rechts ist daher ungewiss. Die Schätzung unter Berücksichtigung der Wahrscheinlichkeit der Rechtsausübung ist den Tatsacheninstanzen vorbehalten und kann vom Gericht der weiteren Beschwerde nur eingeschränkt überprüft werden. Fehler bei Ausübung des Schätzungsermessens sind nicht ersichtlich. cc) Damit ergibt sich für die Vormerkung folgende Geschäftswertberechnung: 2 €/m2 x 640 m2 x 25 : 2 = 16.000 €. 321MittBayNot 4/2008 Öffentliches Recht Öffentliches Recht 17. BauGB § 11; BGB § 138 (Baulandausweisung gegen Grundstücksabtretung) Verlangt eine Gemeinde zur Ausweisung von Bauland die Abtretung von Grundstücksflächen im Plangebiet zu einem Bruchteil des Verkehrswertes, ist der entsprechende Erwerbsvertrag kein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB , sondern gemäß § 138 BGB nichtig. (Leitsatz der Schriftleitung) OLG München, Urteil vom 22.8.2006, 18 U 3979/04 Der Kläger verlangt die Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts. Das LG München I ( MittBayNot 2005, 178 ) wies die Klage kostenfällig ab und führte im Wesentlichen aus: Der Kaufvertrag vom 26.1.1994 sei wirksam. Es liege kein Nachfolgelastenvertrag i. S. v. § 6 Abs. 3 BauGB -MaßnG, sondern ein Aufgabenerfüllungsvertrag vor. Unstreitiger Zweck des Bebauungsplans sei die Ausweisung von Baugrundstücken für Einheimische gewesen. Mit einer Ausnahme seien auch alle Parzellen an Einheimische verkauft worden. Dem Gebot der Angemessenheit i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB i. V. m. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauBG sei Rechnung getragen worden. Maßgeblich sei nicht nur, welche Leistung und Gegenleistung im Kaufvertrag vereinbart worden seien. Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung werde auch dann Genüge getan, wenn die wirtschaftliche Betrachtung des Gesamtvorgangs ergebe, dass die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zur Bedeutung und zum Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung stehe und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch sonst zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führe. Im Rahmen der Abwägung sei auch die Geschäftsgrundlage des Vertrages zu berücksichtigen. Bei dem Kaufvertrag vom 26.1.1994 handele es sich um einen hinkenden Austauschvertrag, bei dem die Ausweisung der Fl. Nr. … als Bauland selbstverständlich Geschäftsgrundlage gewesen sei. Das Koppelungsverbot stehe der Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht entgegen. Für den Kläger sei kein klagbarer Rechtsanspruch auf Ausweisung seiner Grundstücke als Bauland begründet worden, da die Baulandausweisung lediglich zur Geschäftsgrundlage erhoben worden sei. Zudem sei die Verknüpfung zwischen Grundstückserwerb und Baulandausweisung dann nicht sitten- oder gesetzeswidrig, wenn der Grundstückserwerb, wie hier, zur Realisierung der Bauleitplanung im Einheimischenmodell erfolge. Dass kein marktgerechter Preis erzielt worden sei, sei unerheblich. Es komme entscheidend darauf an, dass das Grundstück in den Bebauungsplan aufgenommen und vom Kläger ein überaus beachtlicher Planungsgewinn erzielt worden sei. Würde der bereits erzielte Planungsgewinn durch eine stattgebende Klage weiter erhöht werden, wäre dies unbillig. Dies sei auch nicht Sinn und Zweck des Koppelungsverbots, das nur den Verkauf von Hoheitsrechten verhindern wolle. Dass die Beklagte im Jahre 1988 eine Teilfläche von 50 000 m2 von den Eltern des Klägers erworben habe, sei unerheblich. Dieser Grundstückserwerb stehe weder mittelbar noch unmittelbar im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Kaufvertrag. Aus den Gründen: II. Die zulässige Berufung des Klägers ist teilweise begründet. Gemäß § 818 Abs. 2, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, § 291 BGB steht dem Kläger gegenüber der Beklagten Wertersatz in Höhe von 148.649,57 € zu, da der streitgegenständliche Grundstücksmiteigentumsanteil vom Kläger ohne rechtlichen Grund an die Beklagte übereignet wurde. 1. Neben anderen Rechtsgeschäften wurde zwischen den Parteien am 26.1.1994 ein Kaufvertrag i. S. v. §§ 433, 313 BGB a. F., Art. 229 § 5 EGBGB geschlossen und notariell beurkundet. Als Kaufpreis wurden 5 DM pro Quadratmeter vereinbart. (…) Rechtsprechung Rechtsprechung Öffentliches Recht a) Der Kaufvertrag ist kein städtebaulicher Vertrag i. S. v. § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BauGB -MaßnG 1993 bzw. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Alt. 4 BauGB (gültig seit 1.1.1998). Derartige Verträge verfolgen das Ziel, angesichts des erheblichen Zuzugs finanzkräftiger Bauwilliger in attraktive Gemeinden oder Regionen den Wohnbedarf der einheimischen Bevölkerung zu decken. Für die Einflussnahme einer Gemeinde auf die Entwicklung der Eigentümerverhältnisse in einem Baugebiet wurden verschiedene, in der Regel mit den Mitteln des Privatrechts bewerkstelligte Modelle entwickelt (vgl. Ernst/ Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 11 Rdnr. 151, 186; BVerwG, NJW 1993, 2695 ; BGH, NJW 2003, 888 ; Brohm, JZ 2000, 321). Die Beklagte beabsichtigte mit dem Grundstücksgeschäft nicht, ein solches Eigentümermodell zu verwirklichen. Insbesondere lag kein gemeindlicher Zwischenerwerb des Miteigentumsanteils zur Schaffung von Wohnraum für Einheimische vor. Etwas anderes steht auch nicht aufgrund eines Geständnisses des Klägers fest. Der Kläger hat erstinstanziell nicht gemäß § 288 Abs. 1 ZPO zugestanden, dass der dem Vertrag zugrundeliegende Bebauungsplan den Zweck gehabt hat, Baugrundstücke für Einheimische auszuweisen. In der mündlichen Verhandlung vor dem LG München I wurde von den Parteivertretern unstreitig gestellt, „dass es Zeck des Bebauungsplanes war, Grundstücke für Einheimische als Baugrundstücke auszuweisen“. Zwar kann es als Geständnis anzusehen sein, wenn eine Behauptung des Gegners, wie hier, außer Streit gestellt wird. Dass ein Geständnis entgegen § 162 Abs. 1, § 160 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht vorgelesen und genehmigt wurde, hindert seine Wirksamkeit nicht (vgl. BGH, NJW 1994, 3109). Ein Geständnis mit dem von der Beklagten behaupteten Inhalt liegt jedoch nicht vor. Die protokollierten Erklärungen der Parteivertreter sind vielmehr dahin auszulegen, dass es Zweck des Bebauungsplanes vom 23.3.1995 war, Grundstücke für Einheimische als Baugrundstücke auszuweisen. Inwieweit diese Erklärung ein Geständnis des Klägers darstellt, kann dahingestellt bleiben. Dem Grundstücksgeschäft vom 26.1.1994 lag jedenfalls der erst am 23.3.1995 in Kraft getretene Bebauungsplan nicht zugrunde. Ein Geständnis, dass die Beklagte am 26.1.1994 die Durchführung eines Einheimischenmodells beabsichtigte oder dass mit dem Baulandausweisungs- oder Bebauungsplanaufstellungsverfahren, das dem Grundstücksgeschäft zugrunde lag, ein Einheimischenmodell durchgeführt werden sollte, wurde vom Kläger nicht abgegeben. Die von der Beklagten beantragte Beweiserhebung zum Inhalt des Geständnisses war nicht durchzuführen, da eine Erklärung des Klägers mit dem von ihr behaupteten Inhalt nicht protokolliert worden ist. Eine Protokollberichtigung gemäß § 164 Abs. 1 ZPO ist beim LG nicht beantragt worden. Dass es für beide Parteien Geschäftsgrundlage des Vertrages vom 26.1.1994 war, ein Einheimischenmodell durchzuführen, hat die Beklagte selbst ausdrücklich in Abrede gestellt und vorgetragen, die Verwendung der Grundstücke für das Einheimischenmodell sei nicht gemeinsame Geschäftsgrundlage des Vertrags vom 26.1.1994 gewesen, sondern ihre einseitige Zielsetzung. Die Vernehmung des Zeugen A. hat ergeben, dass die Beklagte bei Vertragsschluss am 26.1.1994 im Bereich des Grundstücks Fl. Nr. … der Gemarkung B. keine Ausweisung von Grundstücken für Einheimische und kein Einheimischenmodell beabsichtigte. (…) Auch aus der Urkundenlage ergibt sich, dass die Beklagte erst nach Vertragsschluss vom Geschosswohnungsbau abkam und plante, Baugrundstücke zu ermäßigten Preisen an ortsansässige Bewerber abzugeben. (…) MittBayNot 4/2008 b) Bei dem Kaufvertrag handelt es sich um keinen Folgelasten- oder Folgekostenvertrag i. S. v. § 6 Abs. 3 BauBGMaßnG bzw. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB . Das Vorliegen eines derartigen Vertrages wurde von der Beklagten erstinstanziell mit schlüssiger Begründung nachdrücklich verneint. Im Berufungsverfahren ist ihr Vorbringen widersprüchlich. Zum einen vertritt sie ihre erstinstanzielle Rechtsauffassung weiter, zum andern trägt sie vor, der Grundstückskaufvertrag sei zumindest als Ausgleich für die der Beklagten entstandenen Nachfolgelasten gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB gerechtfertigt. Folgelastenverträge und sonstige Vereinbarungen zur Übernahme von Kosten i. S. v. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB sind öffentlichrechtliche Austauschverträge i. S. v. § 54 Satz 2, § 56 VwVfG (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 11 Rdnr. 157). Eine solche Vereinbarung mag von der Beklagten angedacht worden sein, wie sich aus ihrem Schreiben vom 9.7.1993 ergibt, das sich mit zu erwartenden Folgelasten befasste. Ein Folgelastenvertrag wurde zwischen den Parteien aber am 26.1.1994 nicht geschlossen. Ein solcher Vertrag müsste sich auf das beschränken, was von einem bestimmten Vorhaben als Folgen ausgelöst wird oder Voraussetzung für seine Verwirklichung ist. Eine so hinreichende Konkretisierung der Ursächlichkeit, dass eine klare Abgrenzung gegenüber schematischen Zuzugsabgaben sichergestellt ist, fehlt. 2. Der Kaufvertrag vom 26.1.1994 ist nichtig. a) Der Kaufvertrag ist nicht deswegen wirksam zustande gekommen, weil die vertraglichen Leistungen nach den gesamten Umständen angemessen i. S. v. § 6 Abs. 3 Satz 4 Hs. 1 BauGB-MaßnG bzw. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB gewesen wären. Auch dann, wenn das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien privatrechtlicher Natur ist, gilt für einen städtebaulichen Vertrag i. S. v. § 6 BauGB -MaßnG bzw. § 11 BauGB unmittelbar das nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheitsgebot gemäß § 6 Abs. 3 Satz 4 Hs. 1 BauGB-MaßnG bzw. § 11 Abs. 2 Satz 1 BGB , da die Zuordnung zum Privatrecht nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung ändert. Eine Differenzierung zwischen privatrechtlichen und öffentlichrechtlichen städtebaulichen Verträgen ist im Gesetz unterblieben (BGH, NJW 2003, 888 ). Eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot missachtet, führt zum einen zur Nichtigkeit eines privatrechtlichen städtebaulichen Vertrages nach § 134 BGB (BGH, NJW 2003, 888 ). Zum andern wäre eine angemessene Vertragsgestaltung nicht sittenwidrig i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB. Bei der Prüfung der Angemessenheit, d. h. der objektiven Ausgewogenheit im öffentlichrechtlichen Sinn, ist der durch die Planungen der Beklagten auf Seiten des Klägers nach Vertragsschluss erlangte Planungsgewinn nicht in Ansatz zu bringen, unterstellt es läge ein privatrechtlicher städtebaulicher Vertrag i. S. v. § 6 Abs. 1 BauGB -MaßnG bzw. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB vor. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass das Grundstück Fl. Nr. … von der Beklagten überplant werden sollte. Dies kommt auch im notariellen Vertrag zum Ausdruck. In der Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises (Nr. 5 des Vertrages) und der Regelung über Besitz, Nutzungen, Lasten (Nr. 7 des Vertrages) ist vom durchzuführenden Umlegungsverfahren bzw. von der vorgesehenen Baulandumlegung die Rede. Dies allein rechtfertigt nicht, von der Kompensation eines zu niedrigen Kaufpreises durch den Planungsgewinn auszugehen. Eine Wertabschöpfung ist im Baugesetzbuch so nicht geregelt und kann auch nicht über städtebauliche Verträge eingeführt werden (Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, § 11 Rdnr. 167). Die Fallgestaltung eines Einheimischenmodells, bei dem möglicherweise der nicht werden kann, liegt nicht vor (vgl. BGH, NJW 1999, 97 ). Auch ein Folgelastenvertrag mit der Möglichkeit, planungsbedingte Wertsteigerungen zur Finanzierung von Folgekosten zu verwenden, ist nicht gegeben (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 11 Rdnr. 167). b) Der Kaufvertrag ist nicht wegen Beurkundung eines zu niedrigen Kaufpreises gemäß § 313 Satz 1 BGB a. F., § 125 BGB nichtig. Es trat insoweit Heilung ein, da die Beklagte am 27.4.1994 in das Grundbuch eingetragen worden ist (§ 313 Satz 2 BGB a. F.). c) Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag jedoch objektiv ein i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, da der Verkehrswert den vereinbarten Kaufpreis um das 19-fache überstieg. (…) Die Beklagte handelte aus verwerflicher Gesinnung. Es liegt ein besonders großes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, bei dem der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten als Begünstigten auch dann zulässig ist, wenn sie keine konkrete Vorstellung von dem Wertverhältnis hatte ( BGHZ 146, 298 ). Das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit ist nicht erforderlich. Die tatsächliche Vermutung der verwerflichen Gesinnung bei dem hier vorliegenden groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung wurde nicht durch besondere Umstände erschüttert. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses irrtümlich davon ausgegangen ist, das Grundstücksgeschäft diene einem Einheimischenmodell. In ihrem Anschreiben vom 9.7.1993 stützte sie ihr Ansinnen an den Kläger nicht auf ein beabsichtigtes Eigentümermodell, sondern auf die „enormen Nachfolgelasten bei Baulandausweisungen“. Auch ihrem damaligen Geschäftsleiter A. war es klar, dass im betroffenen Planungsgebiet kein Einheimischenmodell verwirklicht werden sollte. (…) Bei der Frage, ob die Vermutung der verwerflichen Gesinnung erschüttert wurde, ist ferner zu berücksichtigen, dass die Beklagte den Kläger durch ihr Schreiben von 9.7.2003 unter Druck gesetzt hat. Insoweit ist es unerheblich, dass die Anfechtungsfrist gemäß § 123 Abs. 1, § 124 Abs. 2 BGB nicht eingehalten worden ist. Die Auslegung des Schreibens vom 9.7.1993 ergibt: Die Beklagte forderte den Kläger unter dem Betreff „Beteiligung der Gemeinde bei Baulandausweisungen, Baugebiet M., Fl. Nr. …“ auf, zehn Prozent der Einlagefläche an sie zur Deckung der Nachfolgelasten zu überschreiben. Sollte der Kläger mit dieser Regelung nicht einverstanden sein, so würde sein Grundstück als Grünzone festgesetzt werden. Der Kläger wurde nicht nur darauf hingewiesen, dass seine Grundstücke rein faktisch als natürliche Grünzone belassen bleiben könnten und eine spätere Überplanung offen sei. Vielmehr wurde eine Änderung der gemeindlichen Planungen angedroht. In der seit 12.1.1994 wirksamen 2. Änderung des Flächennutzungsplanes wurde der überwiegende Teil des Grundstücks Fl. Nr. … der Gemarkung B. als „Allgemeines Wohngebiet“ erfasst. Zwar hatte der Kläger keinen Anspruch auf die Gewährung des Vorteils der Baulandausweisung. Die Beklagte war jedoch zu sachgerechten Ermessensentscheidungen verpflichtet. Eine zulässige Abschöpfung von Planungsgewinn erfolgte nicht. 3. Inwieweit aus den oben dargelegten Erwägungen Nichtigkeit gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot gemäß § 6 Abs. 3 Satz 4 Hs. 2 BauGB -MaßnG bzw. § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB gegeben ist, kann dahingestellt bleiben. 4. Der Kläger macht die Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts nicht treuwidrig geltend. Wie er in seinem SchreiÖffentliches Recht ben vom 25.1.2000 an die Beklagte im Einzelnen dargelegt hat, ist er erst Ende 1999 auf die Nichtigkeit des streitgegenständlichen Kaufvertrages aufmerksam geworden. Seit diesem Zeitpunkt hat der Kläger nicht zum Ausdruck gebracht, an dem streitgegenständlichen Grundstücksgeschäft unverändert festzuhalten zu wollen. 5. Infolge der Nichtigkeit des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages kann der Kläger von der Beklagten grundsätzlich gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen Rückzahlung des an ihn gezahlten Kaufpreises die Rückübereignung des Miteigentumsanteils verlangen. a) Der Anspruch ist nicht gemäß § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Die rechtsvernichtende Einwendung des Wegfalls der Bereicherung ist zwar nicht verspätet erhoben worden, da es sich um keine Einrede handelt, sondern der Wegfall der Bereicherung von Amts wegen beachtet werden muss (vgl. BGHZ 118, 383). Dass die Beklagte die aus dem Miteigentumsanteil entstandenen Grundstücke zu einem Preis unter Marktwert verkaufen musste, wurde nicht vorgetragen. Ein Wegfall der Bereicherung ergibt sich auch nicht aus dem erstinstanziellen Vorbringen der Beklagten zu den nicht umlegungsfähigen Kosten. Wie dargestellt, wurde zwischen den Parteien keine Folgekostenvereinbarung getroffen. Es wäre daher unbillig, den Wegfall der Bereicherung auf Folgekosten zu stützen. b) Da die Beklagte zwischenzeitlich an Dritte weiterveräußert hat und die Rückübertragung des Miteigentumsanteils nicht mehr möglich ist, richtet sich der Bereicherungsanspruch des Klägers gemäß § 818 Abs. 2 BGB auf den Wertersatz des Miteigentumsanteils. Maßgeblicher Zeitpunkt der Wertermittlung für den Wertersatzanspruch ist der Zeitpunkt des Entstehens des Kondiktionsanspruchs. Dieser ist am 26.1.1994 entstanden. Die Voraussetzungen von § 873 Abs. 2 BGB, unter denen eine Bindung an die Auflassung entsteht, lagen zu diesem Zeitpunkt vor. In Ziffer 3 des Vertrages wurde die Auflassung vereinbart. (…) Anmerkung: 1. Der Entscheidung ist im Ergebnis zuzustimmen. Einzelne Passagen der Begründung sind jedoch überflüssig und (deshalb) schädlich. Der gesamte Vorgang ist in der gemeindlichen Praxis von Baulandausweisungen alltäglich, hinsichtlich der juristischen Aufarbeitung allerdings ungewöhnlich. Der Sachverhalt ist einfach: Eine Gemeinde forderte im Rahmen einer Bebauungsplanaufstellung eine freiwillige Flächenabgabe von zehn Prozent. Falls sich ein Eigentümer der Lösung nicht anschließen will, sollte dies nicht hinderlich sein, da sein Grundstück eine natürliche Grünzone bleiben könnte. Eine spätere Baulandausweisung wäre allerdings ungewiss. Erst später ließ die Gemeinde im Verfahren vortragen, dass ein eigentlicher Zwischenerwerb im Rahmen eines Einheimischenmodells Geschäftsgrundlage gewesen wäre. Dies hat der Geschäftsstellenleiter der Gemeinde jedoch in seiner Zeugenaussage, die durch die Urkundenlage gedeckt wird, nicht bestätigt. Das LG München I1 hat in seiner nunmehr aufgehobenen Entscheidung die Vereinbarung eines nicht marktgerechten Preises für die an die Gemeinde verkaufte Fläche als zulässig angesehen, da ein nicht marktgerechter Preis durch den Planungsgewinn für den Restbesitz des Eigentümers kompensiert werde. Konsequenterweise hat das FG München neben dem bar zu entrichtenden Kaufpreis auch die Wertsteigerung aufgrund der Baulandausweisung hinsichtlich der 1 MittBayNot 2005, 178 . Rechtsprechung MittBayNot 4/2008 Steuerrecht Restflächen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen.2 2. Die öffentlichrechtlichen Ausführungen des OLG München ignorieren die höchstrichterliche Rechtsprechung und die Entscheidungen des BayVGH zu städtebaulichen Verträgen und „Zwischenerwerbsdruckmodellen“ schlichtweg. Das BVerwG3 hat es zwar zugelassen, dass Gemeinden Bauland nur ausweisen, wenn sie Eigentümer oder Miteigentümer von Flächen werden. Allerdings wurde in der Entscheidung ausdrücklich betont, dass die Bauleitplanung eine öffentliche Aufgabe ist und die Gemeinde nur deshalb, weil ein Eigentümer nicht abtretungswillig ist, seine Flächen nicht von der Planung ausnehmen darf. Die Gemeinde ist bei Erfüllung ihrer Aufgabe vielmehr an die öffentlichrechtlichen Vorgaben des Städtebaurechts gebunden, zu denen insbesondere die Erforderlichkeit der Planung ( § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ) und das Gebot der gerechten Abwägung ( § 1 Abs. 7 BauGB ) gehören. Gleichzeitig bildet § 11 BauGB keine Grundlage dafür, anlässlich einer Baulandausweisung eine Planungsgewinnabschöpfung durchzuführen. Es würde sich dabei um eine öffentliche Abgabe handeln, für die eine gesetzliche Grundlage erforderlich ist.4 Deshalb hat auch der Bayerische Gemeindetag,5 nicht zuletzt um die handelnden Bürgermeister vor Strafverfahren zu bewahren,6 von derartigen Modellen abgeraten. Die Frage der Zulässigkeit einer Planungsgewinnabgabe war wiederholt Gegenstand von Gesetzgebungsüberlegungen, die letztlich von den Verantwortlichen jedoch immer abgelehnt wurden. Der Gesetzgeber könnte zweifellos derartige Chancen, die nicht zum Eigentumsbegriff des Art. 14 Abs. 1 GG gehören,7 den planenden Gemeinden zuweisen. Da er dies nicht getan hat, erheben Gemeinden, die entsprechende „Abgaben vertraglich vereinbaren“, diese bisher unzulässig. Aus diesem Grund hat auch der BFH8 die entsprechende Rechtsprechung des FG München aufgehoben und nur in Fällen, in denen unter Verstoß gegen § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB ausdrücklich eine vertragliche Verpflichtung zur Aufstellung eines Bebauungsplans eingegangen wird, offen gelassen, ob eine (unrechtmäßige) Gegenleistung vorliegen könnte.9 Es entspricht zwar nicht üblichen Gepflogenheiten, ist aber verständlich, wenn der anwaltliche Vertreter der Gemeinde während eines anhängigen Rechtsstreits mehrfach das Kompensationsmodell rechtfertigt.10 Gefährlich, und zwar auch strafrechtlich, wird es jedoch, wenn derartige Modelle als unproblematisch und lediglich in der Literatur strittig dargestellt werden. Die höchstrichterliche Rechtsprechung ist insoweit eindeutig. Pointiert ausgedrückt könnte man sagen, dass nur noch über das Strafmaß diskutiert werden kann. Für die notarielle Vertragspraxis empfiehlt sich deshalb, die bisherige höchstrichterliche Rechtsprechung zu beachten und, unab2 MittBayNot 2003, 318 m. ablehnender Anm. Gottwald. 3 BVerwG, DVBl 1996, 246 . Vgl. auch OVG Schleswig, NordÖR 2007, 507. 4 BVerwGE 111, 162 = BayVBl 2001, 150 ; BVerwG, BayVBl 2003, 570; BayVGH, BayVBl 2004, 697 = ZfIR 2005, 205 ; ausführlich Grziwotz, DVBl 2007, 1125 und Vierling, DNotZ 2006, 891 . 5 Busse, MittBayNot 2005, 103 ; ders., BayGT 2006, 235; Dirnberger in Jäde/Dirnberger/Weiß, 5. Aufl. 2007, § 11 Rdnr. 52 und ders., BayGT 2008, 110. 6 Vgl. nur Otto, ZfBR 2006, 320 und Busse, BayGT 2006, 235. 7 Vgl. Papier in FS Hoppe, 2000, S. 213, 223 f. 8 BFHE 208, 55 = MittBayNot 2006, 79 = NVwZ 2005, 1343 . 9 Vgl. auch Boruttau/Sack, GrEStG, 16. Aufl. 2007, § 9 Rdnr. 330. 10 Reicherzer, ZfIR 2004, 981 ; ders., NVwZ 2005, 1272 ; vgl. auch Roithmaier, NVwZ 2005, 56 . MittBayNot 4/2008 hängig von den verwendeten Begriffen bei „Kompensationsverträgen“, „Aufgabenerfüllungsverträgen“ usw. zumindest nach § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG auf die erheblichen Bedenken des Notars hinsichtlich der gesetzlichen Zulässigkeit derartiger Verträge hinzuweisen, wenn die Beteiligten auf Beurkundung bestehen. 3. Auch im zivilrechtlichen Bereich zeigt das Urteil Schwächen. Wieso durch die Eintragung der Auflassung im Grundbuch eine Heilung eintrat, ist unklar. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn tatsächlich ein höherer Kaufpreis formunwirksam vereinbart worden wäre und der notariell beurkundete nur zum Schein. Hierfür ist jedoch nach dem Sachverhalt nichts ersichtlich. Zutreffend ist die Wiedergabe der Rechtsprechung des BGH11 zur Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung. Für die notarielle Praxis ist zu beachten, dass der BGH insoweit von einer Belehrungspflicht des Notars ausgeht, die nicht durch den Grundsatz der Unparteilichkeit ausgeschlossen wird.12 Notar Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz, Regen 11 Siehe nur DNotZ 1996, 983 ; NJW-RR 1998, 590 ; RNotZ 2001, 276; MDR 2002, 1242 und ZfIR 2003, 151 . 12 Vgl. Krüger in Brambring/Krüger, Immobilienrecht 2002, 2004, S. 1, 3 ff. Steuerrecht 18. ErbStG § 10 Abs. 5 Nr. 1 (Mit dem Tod fälliger Abfindungsanspruch keine Nachlassverbindlichkeit) Haben Eheleute ihre Kinder im Wege eines Berliner Testaments zu Schlusserben eingesetzt und vereinbaren diese mit dem überlebenden Ehegatten, jeweils gegen Zahlung einer erst mit dessen Tod fälligen Abfindung auf die Geltendmachung der Pflichtteile nach dem erstverstorbenen Ehegatten zu verzichten, können die Kinder beim Tod des überlebenden Ehegatten keine Nachlassverbindlichkeiten i. S. d. § 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG aus dieser Vereinbarung abziehen. Die Abfindungsverpflichtungen stellten für den überlebenden Ehegatten keine wirtschaftliche Belastung dar. BFH, Urteil vom 27.6.2007, II R 30/05 Die Eltern der Kläger hatten sich durch gemeinschaftliches Testament gegenseitig als Erben eingesetzt. Erben des Überlebenden sollten die Kläger zu gleichen Teilen sein. Für den Fall, dass einer der Kläger beim Tod des Erstversterbenden auf seinem Pflichtteil besteht, war bestimmt, dass er auch nach dem Tod des Überlebenden auf den Pflichtteil beschränkt ist (Pflichtteilssanktionsklausel). Nach dem Tod des Vaters im November 1996 vereinbarte die Mutter noch im Dezember 1996 mit den Klägern die Zahlung einer Abfindung von je 100.000 DM dafür, dass die Kläger auf die Geltendmachung ihrer Pflichtteile nach dem Vater verzichteten. Die Abfindungen sollten mit dem Ableben der Mutter fällig werden. Nach dem Tod der Mutter im November 2000 verlangten die Kläger, die vereinbarten Abfindungen als Nachlassverbindlichkeit zu berücksichtigen. Das lehnte das beklagte FA ab. Mit letztmals während des bereits anhängigen Klageverfahrens geänderten Bescheiden setzte es die Erbschaftsteuer bei einem steuerpflichtigen Erwerb von jeweils 281.500 DM auf jeweils 15.444 € fest. Bezüglich der Abfindungen blieb die Klage erfolglos. Das FG war der Ansicht, die von der Mutter geschuldeten Abfindungen könnten gemäß § 42 AO nicht als Nachlassverbindlichkeiten Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG München Erscheinungsdatum: 22.08.2006 Aktenzeichen: 18 U 3979/04 Rechtsgebiete: Öffentliches Baurecht Erschienen in: MittBayNot 2008, 321-324 Normen in Titel: BauGB § 11; BGB § 138