X ZB 2/12

Zurück OLG Düsseldorf 18. März 2012 3 Wx 299/11 GBO § 22; GG Art. 103 Zur Berichtigung des Grundbuchs bei Verfügung des befreiten Vorerben und der Ermittlung zu beteiligender Nacherben Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Noch interessanter als die Frage nach dem Inhalt der Versicherung ist die, was denn das Grundbuchamt nach Eingang einer solchen „prüft“. Für das Nachlassgericht, dem gegenüber bei Beantragung eines Erbscheins in der Tat eidesstattliche Versicherungen abgegeben werden können und müssen, enthält das FamFG konkrete Verfahrensvorschriften. Zu einer eingehenden eidesstattlichen Versicherung sind insbesondere die in § 345 FamFG vorgesehenen Beteiligten zu hören, also z. B. alle gesetzlichen oder potenziellen gewillkürten Erben. Das Nachlassgericht hat eine eidesstattliche Versicherung somit nicht nur mit einem „Da ist sie!“ abzuhaken, sondern teilweise zahlreichen am Verfahren beteiligten anderen Personen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben und erst nach Eingang dieser Stellungnahmen bzw. negativem Fristablauf darüber zu befinden, ob es den Versicherungen unter Berücksichtigung aller sonstigen sich aus der Nachlassakte ergebenden Fakten Glauben schenkt oder nicht. Für das Grundbuchamt enthält das Gesetz keine entsprechenden Vorschriften. Das Grundbuchamt ist kein Ersatznachlassgericht. Auch von daher ist der Beschluss des OLG München, wonach folgerichtig künftig in ausnahmslos jedem Fall des § 35 GBO eine eidesstattliche Versicherung beim Grundbuchamt einzureichen wäre, abzulehnen. Schlussfolgerungen für die Praxis: Jedenfalls in den Fällen, in denen eine Grundbuchberichtigung eilbedürftig ist, z. B. als Fälligkeitsvoraussetzung bei einem Kaufvertrag, wird der vorsichtige Notar auch außerhalb des OLG-Bezirks München sein Formular eines Grundbuchberichtigungsantrages um eine eidesstattliche Versicherung des Inhalts ergänzen, dass dem Antragsteller keine Umstände bekannt seien, aufgrund derer die eröffnete Verfügung von Todes wegen nicht mehr gültig sei, insbesondere also kein Widerruf, Rücktritt, neues einseitiges oder gemeinschaftliches Testament und keine Aufhebung. In den durchaus häufigen nicht eilbedürftigen, sozusagen rein vorsorglich erfolgenden Grundbuchberichtigungsfällen sollte der Notar hingegen auch künftig von der uneingeschränkten Geltung des § 35 GBO ausgehen und bei sich bietender Gelegenheit einem anderen Gericht Gelegenheit geben, sich vom Beschluss des OLG München abzugrenzen. Rechtsprechung 1. Liegenschaftsrecht – Zur Berichtigung des Grundbuchs bei Verfügung des befreiten Vorerben und der Ermittlung zu beteiligender Nacherben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. 3. 2012 – 3 Wx 299/11, mitgeteilt von Richter am Oberlandesgericht Peter von Wnuck-Lipinski) GBO § 22 GG Art. 103 Abs. 1 1. Wird das Löschungsbegehren auf eine Unrichtigkeit des Grundbuchs infolge wirksamer Verfügung des (befreiten) Vorerben gestützt, ist den hierdurch betroffenen Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren. Ihre Anhörung ist nicht deshalb entbehrlich, weil die Entgeltlichkeit der Verfügung „bei entsprechender Würdigung der Person des Käufers (hier: Bundesrepublik Deutschland) nicht ernsthaft bestritten werden könne“. 2. Das Grundbuchamt, dem die Ermittlung der am Verfahren materiell Beteiligten obliegt, darf die Ermittlung der am Verfahren zu beteiligenden Nacherben und deren Anschrift nicht den Beteiligten (veräußernde Vorerbin und Erwerberin) aufgeben. Zur Einordnung: Die Löschung eines Nacherbenvermerks ( § 51 GBO ) erfolgt auf Antrag entweder aufgrund einer Bewilligung des Nacherben und etwaiger Ersatznacherben oder aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 GBO (vgl. zur Löschung des Nacherbenvermerks vor Eintritt der Nacherbfolge Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 3510 ff. m. w. N.). Eine grundbuchliche Unrichtigkeit liegt insbesondere dann vor, wenn der befreite Vorerbe gemäß §§ 2136, 2113 Abs. 1 BGB über Grundbesitz entgeltlich verfügt hat (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3485; BayObLG DNotZ 1983, 320). Die Entgeltlichkeit der Verfügung hat das GBA unter Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten und der gesamten Umstände des Einzelfalles anhand aller zulässigen Beweismittel zu prüfen, wobei die Veräußerung an eine außerhalb der Familie stehende Person ein Indiz für die Entgeltlichkeit darstellen kann (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3491 m. zahlr. Rechtsprechungsnachweisen; OLG München DNotZ 2005, 697 ; OLG Hamm MittRhNotK 1999, 248 ; vgl. auch Beck’sches Notar-Handbuch/Brambring, 5. Aufl. 2009, Teil A. Rn. 293, der zur Vermeidung eines Streits über die Entgeltlichkeit empfiehlt, die Nacherben möglichst mitwirken zu lassen). Das OLG Düsseldorf bestätigt die herrschende Auffassung, dass vor der Löschung eines Nacherbenvermerks aufgrund Unrichtigkeitsnachweises dem nicht an der Urkunde mitwirkenden Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren ist (Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 51 Rn. 37; BayObLG DNotI-Report 1994; OLG Hamm Rpfleger 1984, 314 ; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3521 m. w. N.; a. A. LG Berlin MDR 1981, 152). Es geht auf die damit weiterhin ungeklärte Frage, ob auch etwaigen Ersatznacherben in diesem Fall rechtliches Gehör vom GBA gewährt werden Rechtsprechung328 RNotZ 2012, Heft 7– 8 RNotZ, 07-08/2011 #5842 26.06.2012, 14:33 Uhr – b.b./st – S:/3d/Notarkam/nz_12_07-08/rnotz_12_07-08.3d [S. 328/358] 4 5842_rnotz_12_07-... Rechtsprechung RNotZ 2012, Heft 7– 8 muss, hierbei nicht ein (vgl. hierzu DNotI-Gutachten 83551 vom 29. 2. 2008, in dem dies im Ergebnis verneint wird). Nach Auffassung des Gerichts ist das GBA selbst verpflichtet, den Namen und die Anschrift des Nacherben zu ermitteln, es darf dies somit nicht dem Vorerben aufbürden. Im Regelfall wird es jedoch im Interesse aller Urkundsbeteiligten liegen, dem GBA über den Notar die ihnen bekannten Daten der nicht mitwirkenden Nacherben mitzuteilen, um einen möglichst zügigen Urkundsvollzug zu gewährleisten. Für die notarielle Praxis ist im Zusammenhang mit dieser Entscheidung von Bedeutung, dass einem unbekannten Nacherben zur Gewährung des rechtlichen Gehörs ein Pfleger nach § 1913 BGB zu bestellen ist (OLG Hamm Rpfleger 1984, 314 ; OLG Zweibrücken NJW-RR 1998, 666 ). Die Schriftleitung (PH) Zum Sachverhalt: I. Die Bet. zu 1) ist befreite Vorerbin ihres am 18. 11. 1994 verstorbenen Ehemannes auf Grund des mit diesem geschlossenen notariellen Erbvertrages vom 20. 7. 1973 nach Maßgabe der durch notariellen Erbvertrag vom 27. 10. 1994 getroffenen Änderungen und als solche eingetragene Eigentümerin des vorgenannten Grundstücks. Die Umschreibung erfolgte auf Grund des Erbscheins des AG N. vom 21. 8. 1997. In Abteilung II des Grundbuchs ist unter lfd. Nr. . . . eingetragen: „Befreite Vorerbin ist . . . (die Bet. zu 1)). Es ist mehrfache Nacherbfolge angeordnet. Die erste Nacherbfolge tritt ein mit dem Tode der Vorerbin oder im Fall ihrer Wiederheirat. Erster Nacherbe ist R. K. Der zweite Nacherbfall tritt ein mit dem Tod der Tochter des Erblassers aus erster Ehe, Frau D. v. H. Nacherbe ist ein bei Eintritt des zweiten Nacherbfalls lebender Sohn der Frau D. v. H. Sind mehrere Söhne vorhanden, so ist der älteste der Nacherbe. Ersatznacherbschaft ist angeordnet. Ersatznacherbe ist eine bei Eintritt des zweiten Nacherbfalls lebende Tochter der Frau D. v. H. Bei Vorhandensein mehrerer Töchter sind diese Ersatznacherben zu gleichen Anteilen. Stirbt einer der für den zweiten Nacherbfall eingesetzten vor Eintritt des Nacherbfalls, so geht sein Recht nicht auf seine Erben über. Die zweite Nacherbfolge ist unter der auflösenden Bedingung angeordnet, dass die für den zweiten Nacherbfall genannten Nacherben oder einer dieser Nacherben die Nutzung des Grundbesitzes K., oder Teile desselben der früheren Ehefrau des Erblassers . . . überlassen. Die auflösende Bedingung entfällt mit dem Tode der früheren Ehefrau des Erblassers (. . .). Ist die auflösende Bedingung bis zu diesem Zeitpunkt nicht eingetreten, werden die für den zweiten Nacherbfall genannten Nacherben endgültige Nacherben. Für den Fall des Eintritts der auflösenden Bedingung ist weitere (Dritte) Nacherbfolge angeordnet. Nacherbe ist R. K. Bei Eintritt der auflösenden Bedingung ist diese Nacherbschaft endgültig. . . .“ Durch notariellen Vertrag vom 18. 5. 2011 (UR-Nr. . . ./2011 Notar W.) veräußerte die Bet. zu 1) den vorgenannten Grundbesitz an die Bet. zu 2) zu einem Preis von 4,40 E/m. Bei dem Grundstück handelt es sich um Ackerfläche, aus der die Bet. zu 2) zum Neubau der A 61 Bundesgrenze bis Anschlussstelle K. eine Teilfläche von 36 030 m2 benötigt. Mit Schreiben vom 15. 9. 2009 bat der Notar um Umschreibung des Eigentums und Löschung des Nacherbenvermerks. Durch Zwischenverfügung vom 14. 7. 2011 hat das GBA – Rechtspfleger – den Notar um Angaben der Namen und Anschriften der Nacherben sowie um Nachweis der Nacherbenstellung, soweit sie nicht schon namentlich aus der letztwilligen Verfügung ersichtlich seien, gebeten. Eine Löschung des RNotZ, 07-08/2011 #5842 S:/3d/Notarkam/nz_12_07-08/rnotz_12_07-08.3d Nacherbenvermerks komme nur in Betracht, wenn entweder alle Nacherben der Löschung zustimmen oder die Vorerbin das Grundstück entgeltlich wirksam veräußert habe. Nach der Lebenserfahrung spreche zwar alles dafür, dass es sich bei dem Kaufvertrag um eine entgeltliche Veräußerung handele. Gleichwohl müsse den Nacherben zumindest Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden. Der Notar hat demgegenüber geltend gemacht, angesichts der Person des Käufers sei es unangemessen, die Entgeltlichkeit der Verfügung in Frage zu stellen. Mit Zwischenverfügung vom 25. 7. 2011 hat das AG den Notar unter Hinweis darauf, dass den Nacherben jedenfalls rechtliches Gehör zu gewähren sei und um Mitteilung der Anschrift des R. K. und des derzeit ältesten Sohnes der Frau D. v. H. gebeten sowie um Vorlage einer öffentlich beglaubigten Erklärung der Frau D. v. H. dazu, wer ihr ältester Sohn sei. Nach fruchtlosem Ablauf der hierzu gesetzten Frist hat das AG durch Beschluss vom 1. 9. 2011 den Antrag zurückgewiesen, der hiergegen gerichteten Beschwerde der Bet. zu 1) und 2) durch Beschluss vom 8. 11. 2011 nicht abgeholfen und die Sache dem OLG zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: II. Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässige Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der beanstandeten Zwischenverfügung. 1. a) Die Zwischenverfügung weist bereits einen formalen Mangel auf. Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 20. 12. 2011 ( MDR 2012, 274 f.) ausgeführt hat, ergeht die Zwischenverfügung auch in Grundbuchverfahren durch förmlichen Beschluss. b) Das AG geht im Ansatz zu Recht davon aus, dass ein Nacherbenvermerk nur dann gelöscht werden kann, wenn entweder die eingetragenen Nacherben die Löschung bewilligt haben oder die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist (BayObLG DNotZ 1983, 318) und letzteres der Fall sein kann, wenn die Verfügung des Vorerben auch ohne Zustimmung des Nacherben voll wirksam war, weil der befreite Vorerbe entgeltlich verfügt hat (OLG München DNotZ 2005, 697 ff.). Vor der Löschung des Nacherbenvermerks aufgrund Unrichtigkeit ist den hierdurch betroffenen Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren Wird das Löschungsbegehren – wie im vorliegenden Fall – auf eine Unrichtigkeit des Grundbuchs infolge wirksamer Verfügung des Vorerben gestützt, sind die hierdurch betroffenen Nacherben zu hören. Die Anhörung ist entgegen der Auffassung der Bet. zu 1) und 2) nicht deshalb entbehrlich, weil die Entgeltlichkeit der Verfügung „bei entsprechender Würdigung der Person des Käufers nicht ernsthaft bestritten werden könne“. Denn auch bei nachgewiesener Unrichtigkeit des Grundbuchs ist den Nacherben in jedem Fall rechtliches Gehör zu gewähren (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 51, Rn. 37; OLG Hamm FGPrax 1995, 14 = DNotI-Report 1995, 90 und Rpfleger 1984, 312 ; BayObLG Rpfleger 1995, 105 = DNotI-Report 1994, 7 ), weil die Löschung des Nacherbenvermerks ihre Rechtsstellung unmittelbar betrifft. Die Nacherben sind daher Bet. i. S. d. § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG. Nichts anderes ergibt sich aus der 26.06.2012, 14:33 Uhr – b.b./st – [S. 329/358] 5842_rnotz_12_07-... RNotZ 2012, Heft 7– 8 Rechtsprechung vom Notar angeführten Entscheidung des OLG München vom 28. 2. 2005 ( FGPrax 2005, 193 = DNotZ 2005, 697). Das Gericht weist nämlich am Ende seiner Entscheidung ausdrücklich auf die sich auch aus Art. 103 GG ergebende Notwendigkeit der Beteiligung der Nacherben an dem Verfahren über die Löschung des Nacherbenvermerks auf Grund nachgewiesener Unrichtigkeit hin (OLG München, a.a.O., Rn. 22). Das Grundbuchamt kann nicht einem über Grundbesitz verfügenden befreiten Vorerben die namentliche Ermittlung der von ihm anzuhörenden Nacherben aufbürden Das Gericht durfte aber die Ermittlung der am Verfahren zu beteiligenden Nacherben und deren Anschrift nicht den Bet. zu 1) und 2) aufgeben. Zwar ist richtig, dass im Grundbuchverfahren der Amtsermittlungsgrundsatz ( § 26 FamFG ) nicht gilt und der Ast. alle für die Eintragung erforderlichen Erklärungen und Nachweise selbst zu erbringen hat. Das gilt aber nicht für die dem GBA selbst obliegende Ermittlung der am Verfahren materiell Bet. (BayObLG Rpfleger 1997, 15 = DNotZ 1997, 395). Die beanstandete Zwischenverfügung war daher aufzuheben und die Sache dem GBA nach Maßgabe der Gründe dieses Beschlusses zurückzugeben. 2. Liegenschaftsrecht – Zum Fortbestehen der Verwalterzustimmung bei Eintragung des Eigentumswechsels (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 13. 12. 2011 – 20 W 321/11) GBO §§ 71; 78 WEG § 12 Bei der Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch muss für die Wirksamkeit der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters dessen Bestellung bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbestanden haben (Anschluss OLG Celle NZM 2005, 260 = RNotZ 2005, 542 ; OLG Hamburg ZF IR 2011, 528 = MittBayNot 2011, 487 und OLG Hamm NJW-RR 2010, 1524 = RNotZ 2010, 578; entgegen OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625 = RNotZ 2010, 417 und OLG München MittBayNot 2011, 486 ). Zur Einordnung: Der nachstehend abgedruckten Entscheidung lag der nicht selten anzutreffende Sachverhalt zugrunde, dass der Wohnungseigentumsverwalter nach Eingang seiner Zustimmungserklärung nach § 12 WEG beim Notar aber vor Beantragung der Eigentumsumschreibung beim GBA seine Zustimmungsbefugnis durch zeitlichen Ablauf seiner Verwalterbestellung verlor. Das GBA verweigerte aus diesem Grund die Umschreibung des Eigentums, da es § 12 WEG als Verfügungsbeschränkung bewertete und somit annahm, dass die Verwaltereigenschaft bis zum Eingang des Eigentumsumschreibungsantrages beim GBA fortbestehen müsse (so auch OLG Celle RNotZ RNotZ, 07-08/2011 #5842 S:/3d/Notarkam/nz_12_07-08/rnotz_12_07-08.3d 2005, 542; OLG Hamm RNotZ 2010, 578 ; OLG Hamburg MittBayNot 2011, 487 ). Der im Vordringen befindlichen Meinung (OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625; OLG München MittBayNot 2011, 486 ; KG NJWSpezial 2012, 258 = BeckRS 2012, 06986 ; Kreuzer, DNotZ 2012, 11 ff.; Kössinger, MittBayNot 2011, 487 ff.; Kesseler, RNotZ 2011; 419 f.; Hügel, DNotZ 2011, 628 ff.; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl. 2010, § 12 Rn. 33), nach der die Verwaltereigenschaft nur bis zum Wirksamwerden der Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag vorliegen muss und somit deren späterer Wegfall keine Auswirkung auf die Eigentumsumschreibung hat (sog. Fungibilitätsbeschränkung), wurde vom GBA nicht gefolgt. Das OLG Frankfurt am Main schließt sich in seiner Entscheidung der erstgenannten Auffassung an. Diese Ansicht führt in der Vertragsgestaltungspraxis bekanntlich insbesondere bei kurz nach Eingang der Zustimmungserklärung beim Notar ablaufenden Verwalterbestellungen zu Problemen. Wenn in diesem Zusammenhang bestehende Risiken minimiert werden sollen, kann dies nur durch eine von Kesseler ( RNotZ 2005, 544 ff.; Albrecht/Hertel/Kesseler, DAITagungsskript Aktuelle Probleme der notariellen Vertragsgestaltung im Immobilienrecht 2011/2012, 134 mit Formulierungsvorschlag) eingehend beschriebene aufwändige und auch kostenträchtige Vertragsabwicklung über Notaranderkonto erfolgen (vgl. auch Kössinger, a.a.O.; Hügel, a.a.O., die insbesondere auf die trotzdem bestehen bleibenden Risiken bei wirksamer Anfechtung der Verwalterbestellung hinweisen). Aus notarieller Sicht ist es aus diesem Grund mehr als begrüßenswert, dass gegen die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main nach Auskunft des BGH Rechtsbeschwerde (Az. X ZB 2/12) eingelegt wurde. Somit wird der BGH die durch die divergierenden obergerichtlichen Entscheidungen bestehende Rechtsunsicherheit und die damit verbundenen Vertragsgestaltungsprobleme nun bald – möglichst zu Gunsten der Einordnung des § 12 WEG als sog. Fungibilitätsbeschränkung – beseitigen. Die Schriftleitung (PH) Zum Sachverhalt: I. Als Eigentümer des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums sind im Grundbuch eingetragen die Ast. zu 1) und 2) als Miteigentümer zu je ½-Anteil. Im Bestandsverzeichnis ist als Veräußerungsbeschränkung vermerkt, dass – von hier unzweifelhaft nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen – die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom . . . 2010 (UR-Nr. . . ./ 2010 des verfahrensbevollmächtigten Notars) veräußerten die Ast. zu 1) und 2) das Wohnungseigentum an den Ast. zu 3). Zu Gunsten des Ast. zu 3) wurde unter dem . . . 2010 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der verfahrensbevollmächtigte Notar reichte bei dem GBA unter dem 7. 4. 2011 eine Ausfertigung des Kaufvertrages sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und die am . . . 2010 notariell beglaubigte Zustimmungserklärung der Verwalterin P1 (Firma Hausverwaltung P1) mit dem Antrag auf 26.06.2012, 14:33 Uhr – b.b./st – [S. 330/358] 5842_rnotz_12_07-... Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Düsseldorf Erscheinungsdatum: 18.03.2012 Aktenzeichen: 3 Wx 299/11 Rechtsgebiete: Grundbuchrecht Erschienen in: RNotZ 2012, 328-330 NotBZ 2012, 300-302 ZEV 2012, 675 Normen in Titel: GBO § 22; GG Art. 103