V ZR 196/11

Zurück OLG Köln 15. August 2012 2 Wx 195/12 WEG §§ 24, 26 Behandlung eines Wohnungserwerbers wie ein Wohnungseigentümer Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau RhNotK 1996, S. 330 f.). Den zuvor behandelten Fällen lässt sich mithin als gemeinsamer Grundsatz entnehmen, dass im Falle einer rechtsgeschäftlichen Vollzugsvollmacht der oben beschriebenen Art der Notar zu ändernden Erklärungen nur dann berechtigt ist, wenn diese Änderungen Hindernisse beseitigen sollen, die bei dem Versuch der Verwirklichung des „Vertragsprogrammes“ – also der Gesamtheit der von den Bet. getroffenen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen – gegenüber dem GBA durch dessen Haltung aufgetreten waren. b) Im hier gegebenen Fall mag zunächst nicht unzweifelhaft sein, ob die Bevollmächtigung, die Bet. „im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten“, mit der für Grundbucherklärungen gebotenen Eindeutigkeit hinsichtlich der Frage ausgelegt werden kann, ob nur Erklärungen des Notars grundbuchverfahrensrechtlicher Natur oder auch solche materiell-rechtlichen Inhaltes umfasst sein sollen. Dies kann jedoch dahingestellt bleiben. Selbst wenn man davon ausginge, die Auslegung führe insoweit zu keinem eindeutigen Ergebnis, so dass der geringere in Betracht kommende Umfang der Vollmacht anzunehmen sei, würde die Vollmacht die hier in Rede stehende Einschränkung der Eintragungsbewilligung als rein verfahrensrechtlicher Erklärung (OLG München a.a.O. m. w. N.) decken. Die dem Notar erteilte Vollmacht, die Bet. im Grundbuchverfahren „uneingeschränkt“ zu vertreten, ermöglicht ihm, anders als „traditionelle“ Vollzugsvollmachten, auch Einschränkungen der von den Bet. abgegebenen Anträge und Bewilligungen gegenüber dem GBA zu erklären Entscheidend ist nach der vorstehend unter a) aufgezeigten Rechtslage sodann, dass die vom Notar vorgenommene Änderung – Einschränkung – der von den Bet. abgegebenen Grundbucherklärungen eine Änderung des Vertragsprogrammes darstellt, ohne dass diese Änderung ihr nachvollziehbare Erklärung im Auftreten technischer Hindernisse während des Vollzuges gegenüber dem GBA fände. Eine rechtsgeschäftliche Vollzugsvollmacht „traditioneller“ Formulierung wäre dafür, wie gezeigt, nicht ausreichend. Indem der beurkundende Notar hier allerdings formuliert hat, die Bet. erteilten ihm Vollmacht, sie im Grundbuchverfahren „uneingeschränkt“ zu vertreten, ist dies anders zu beurteilen. Der Begriff „uneingeschränkt“ kann nicht anders verstanden werden, als dass die Vollmacht von jeglichen, sich nicht bereits aus dem Vollmachttext ergebenden Voraussetzungen unabhängig sein solle. Die in der Vollmacht selbst angegebenen Begrenzungen sind diejenigen, dass es sich – wie schon gesagt – um Erklärungen grundbuchverfahrensrechtlicher Natur handele und dass sie vom Notar im Rahmen einer Tätigkeit abgegeben werden, die auf die Verlautbarung bestimmter Umstände im Grundbuch zielt. Wollte man den Begriff „Vollzug der Urkunde“ in der Überschrift zu Ziff. VIII. der Urkunde anders, nämlich dahin verstehen, die notarielle Tätigkeit müsse auf die Umsetzung des Vertragsprogrammes gerichtet sein, ergäbe sich in der Sache kein Unterschied zu den vorstehend unter a) besprochenen Formulierungen, so dass der Begriff „uneingeschränkt“ letztlich sinnentleert würde. c) Ist nach alledem die Einschränkung der Bewilligung zur Eintragung des Rangvorbehalts im gegebenen Fall durch die Vollzugsvollmacht gedeckt, kann die Einschränkung der Eintragungsbewilligung vom Notar auf sich selbst beurkundet werden. Die aufgrund der Vollmacht vom Notar abgegebene Erklärung genügt als notarielle Eigenurkunde der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie vom Notar selbst unterzeichnet und mit dem Amtssiegel versehen ist (Demharter a.a.O., § 29 Rn. 35 m. w. N.; eingehend Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 164). Hier wahrt die Schrift des Notars vom 8. 5. 2012 die genannten Formerfordernisse und stellt damit die erforderliche Eigenurkunde dar. 2. Liegenschaftsrecht – Behandlung eines Wohnungserwerbers wie ein Wohnungseigentümer (OLG Köln, Beschluss vom 15. 8. 2012 – 2 Wx 195/12, mitgeteilt und mit Anmerkung von Notar Dr. Stöhr, Zülpich) WEG §§ 24; 26 1. Das GBA ist berechtigt, die Niederschrift über eine Wohnungseigentümerversammlung dahingehend zu prüfen, ob nach § 24 Abs. 6 S. 2 WEG unterzeichnende Verwaltungsbeiratsvorsitzende und weitere Wohnungseigentümer tatsächlich als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind. 2. Ob die gesetzlich nicht vorgesehene Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers anzuerkennen ist, kann für die Frage der Unterzeichnung einer Wohnungseigentümerversammlungsniederschrift durch einen „werdenden Eigentümer“ dahinstehen, da ein die rechtliche Stellung als werdender Eigentümer voraussetzender Besitzübergang auf diesen im Grundbuchverfahren nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden kann. (RNotZ-Leitsätze) Zum Sachverhalt: I. Der Bet. zu 1) ist im Wohnungsgrundbuch des im Rubrum dieses Beschlusses bezeichneten Miteigentumsanteils aufgrund Teilung nach § 8 WEG als Eigentümer verzeichnet. Im Bestandsverzeichnis ist eingetragen: „Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der: – Erstveräußerung – Veräußerung durch den Insolvenzverwalter oder im Wege der Zwangsvollstreckung.“ Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 7. 8. 2009 (UR Nr. . . . für 2009 des Notars S.) verkaufte der Bet. zu 1) – u. a. – diesen Miteigentumsanteil, der bis zu einer Änderung der Teilungserklärung zunächst noch einen Bruchteil von 155/10 000 ausmachte und mit dem Sondereigentum an der mit Nr. 47 gekennzeichneten Wohnung verbunden ist, an den Bet. zu 2). Letzterem wurde eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt; ferner wurde Rechtsprechung RNotZ 2012, Heft 12 565 RNotZ, 12/2011 #6113 03.12.2012, 10:04 Uhr – b.b./st – S:/3D/Notarkam/nz_12_12/rnotz_12_12.3d [S. 565/598] 3 6113_rnotz_12_12.ps RNotZ 2012, Heft 12 Rechtsprechung die Löschung der Auflassungsvormerkung „gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen oder Anträge, ohne grundbuchgemäße Zustimmung des Käufers vorliegen“, bewilligt. Die Auflassungsvormerkung wurde am 16. 3. 2010 in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. In dem Vertrag vom 22. 11. 2011 (UR Nr. . . . für 2011 des Notars S.) übertrug der Bet. zu 2) einen ½-Anteil an dem Miteigentumsanteil auf die Bet. zu 3), seine Ehefrau. Mit einem bei dem GBA am 7. 2. 2012 eingegangenen Schreiben vom 6. 2. 2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Bet. unter Vorlage beglaubigter Abschriften der beiden oben genannten Urkunden die Eintragung des jeweiligen Eigentumswechsels und die Löschung der Auflassungsvormerkung „gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragung oder Anträge, ohne grundbuchgemäße Zustimmung des Käufers vorliegen“, beantragt, dabei hat er darum gebeten, ihn nur als Verfahrensbevollmächtigten für die unmittelbar an der Urkunde Bet. zu betrachten, während er für alle anderen Betroffenen lediglich als Bote tätig sei. Beigefügt war eine unter dem Datum des 25. 11. 2011 unterzeichnete Erklärung, in welcher der Unterzeichner jener Erklärung „in der Eigenschaft als Verwalter“ der Veräußerung gemäß der Urkunde vom 22. 11. 2011 – UR Nr. . . ./2011 – zugestimmt hatte; der Verfahrensbevollmächtigte der Bet. hatte am selben Tage die Unterschrift als diejenige des Herrn M. S. beglaubigt und aufgrund einer Einsicht in das Handelsregister bescheinigt, dass Herr S. als Geschäftsführer allein zur Vertretung der G. Immobilienmanagement GmbH, B., berechtigt sei, die durch Firmenänderung aus der G. Gesellschaft für Baubetreuung und Eigentumsbildung mbH entstanden sei. Weiter beigefügt war eine beglaubigte Abschrift eines Protokolls einer außerordentlichen Mitgliederversammlung vom 20. 5. 2010. Durch Zwischenverfügung vom 29. 2. 2012 hat die Rechtspflegerin des GBA um Einreichung der Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 12 WEG in der Form des § 29 GBO und eines aktuellen Nachweises der Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters gebeten. Mit der Zwischenverfügung vom 14. 3. 2012 hat die Rechtspflegerin darauf hingewiesen, sie sei davon ausgegangen, dass aufgrund der Kettenauflassung direkt die Bet. zu 2) und 3) als Miteigentümer eingetragen werden sollen, und dass die Veräußerung des Hälfteanteils an die Bet. zu 3) der Zustimmung des Verwalters bedürfe, weil es sich insoweit nicht um einen Ersterwerb handele. Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte der Bet. eine am 5. 4. 2012 von ihm beglaubigte Abschrift eines Protokollauszuges einer Wohnungseigentümerversammlung vom 24. 2. 2011 betreffend u. a. die Beauftragung der G. Immobilienmanagement GmbH mit der Verwaltung ab dem 1. 1. 2012 eingereicht hatte, hat die Rechtspflegerin mit Schreiben vom 20. 4. 2012 um Mitteilung gebeten, wo die das Protokoll als Verwaltungsbeiratsvorsitzender und als Eigentümer unterzeichneten beiden Herren am 5. 4. 2012 als Eigentümer eingetragen gewesen seien und wer zu diesem Zeitpunkt Verwaltungsbeiratsvorsitzender gewesen sei. Daraufhin hat der Verfahrensbevollmächtigte der Bet. mitgeteilt, die das Protokoll unterzeichnenden Herren seien im Grundbuch als Auflassungsvormerkungsberechtigte eingetragen. Mit Zwischenverfügung vom 10. 5. 2012 hat das GBA unter Fristsetzung zur Behebung darauf hingewiesen, dass ein ordnungsgemäßer, aktueller Hinweis der Verwaltergemeinschaft des zustimmenden Verwalters fehle; der das Protokoll als Eigentümer unterzeichnende Herr U. sei weder als Eigentümer eingetragen; noch sei eine Eigentümerstellung in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Nachfolgend hat die Rechtspflegerin des GBA den Antrag vom 6. 2. 2012 auf Eintragung des Eigentumswechsels auf die Bet. RNotZ, 12/2011 #6113 S:/3D/Notarkam/nz_12_12/rnotz_12_12.3d 03.12.2012, 10:04 Uhr zu 2. und 3) zu je ½ Anteil und auf Löschung der für den Bet. zu 2) eingetragenen Auflassungsvormerkung zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Bet. mit ihrer Beschwerde, die sie mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 23. 7. 2012 eingelegt und begründet haben; sie sind der Auffassung, das „Verwaltungsprotokoll“ vom 24. 2. 2012 entspreche den gesetzlichen Anforderungen; es dürfe unerheblich sein, dass der das Protokoll als Verwaltungsbeiratsvorsitzende unterzeichnende Herr Dr. C. und der als Eigentümer unterzeichnende Herr U. zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien. Das AG hat der Beschwerde durch Beschluss vom 27. 7. 2012 nicht abgeholfen und sie dem OLG zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: II. Es liegen zwei Beschwerdeverfahren vor. Zum einen wird die Entscheidung des AG insoweit angegriffen, als es eine Eintragung der Bet. zu 2) und 3) als Eigentümer zu je ½ Anteil abgelehnt hat. Da der Verfahrensbevollmächtigte der Bet. in dem Antrag vom 6. 2. 2012 ausgeführt hat, er sei als Verfahrensbevollmächtigter für „die unmittelbar an der Urkunde Beteiligten zu betrachten“, sind als Bf. insoweit die Parteien des Vertrages vom 7. 8. 2009, auf den der Antrag auf Eintragung des Bet. zu 2) als Miteigentümer gestützt wird, mithin die Bet. zu 1) und 2), und die Parteien es Vertrages vom 22. 11. 2011 betreffend die (Weiter-)Veräußerung des hälftigen Miteigentumsanteils an die Bet. zu 3), also die Bet. zu 2) und 3), anzusehen. Soweit die Ablehnung der Löschung der für den Bet. zu 2) eingetragenen Auflassungsvormerkung betroffen ist, sind dem entsprechend nur die Bet. zu 1) und 2), die Parteien des zugrunde liegenden Vertrages vom 7. 8. 2009, als Bf. anzusehen. Der Senat ist gemäß § 72 GBO zur Entscheidung über die nach § 71 Abs. 1 GBO i. V. m. § 11 Abs. 1 RPflG statthaften Beschwerden gegen den Beschluss der Rechtspflegerin des GBA vom 9. 7. 2012 berufen. a) Die gegen die Ablehnung der Umschreibung auf die Bet. zu 2) und 3) zu je ½ Anteil gerichtete Beschwerde ist unbegründet. Das GBA hat diese Umschreibung mit Recht abgelehnt, weil die Voraussetzungen für einen Vollzug der Urkunde vom 22. 11. 2011 durch Umschreibung eines hälftigen Anteils an dem 116/10 000 Miteigentumsanteil auf die Bet. zu 3) nicht gegeben sind. Da es sich bei dieser Übertragung nicht um eine Erstveräußerung durch den Bet. zu 1) als desjenigen handelte, der das Eigentum aufgrund der Teilung gemäß § 8 WEG erlangt hatte, sondern eine (Zweit-)Veräußerung durch den Bet. zu 2) als Ersterwerber, bedurfte sie aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkungen der Zustimmung des Verwalters (§ 12 WEG), deren Wirksamkeit im Grundbuchverfahren nachzuweisen ist (BayObLG NJW-RR 1991, 978 ). In der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung hatte der Bet. zu 1) keine Verwalterbestellung vorgenommen, sodass sich eine solche nur auf der Grundlage eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ergeben konnte. Auch insoweit aber kann eine wirksame Ver– b.b./st – [S. 566/598] 6113_rnotz_12_12.ps RNotZ 2012, Heft 12 walterbestellung im maßgeblichen Zeitpunkt nicht festgestellt werden. Dabei kann im vorliegenden Fall die Frage offen bleiben, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit der Verwalterbestellung abzustellen ist, nämlich ob gemäß § 878 BGB der Eingang des Umschreibungsantrags beim GBA (7. 2. 2012) maßgeblich ist (so die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur; zum Meinungsstand vgl. den Beschluss des OLG Frankfurt FG Prax 2012, 51, das wegen dieser Frage die Rechtsbeschwerde zugelassen hat) oder aber ob es ausreicht, wenn jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Zustimmungserklärung bei dem Notar (Beglaubigung am 25. 11. 2011) oder den Vertragsparteien eine wirksame Verwalterbestellung vorlag. Denn für beide Zeitpunkte ist ein für das Grundbuchverfahren hinreichender Nachweis dafür, dass die G. Immobilienmanagement GmbH durch Eigentümerbeschluss wirksam zur Verwalterin bestellt war, nicht erbracht. Gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG erfordert die Bestellung zum Verwalter einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Soweit – wie im Grundbuchverfahren unter den Voraussetzungen des § 29 GBO und damit auch hier – die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt nach § 26 Abs. 3 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Aufgrund der Bestimmung des § 24 Abs. 6 S. 2 WEG muss die Niederschrift von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter unterschrieben sein. Weder das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20. 5. 2010 betreffend die Verwalterbestellung bis zum 31. 12. 2011 noch die Niederschrift vom 24. 2. 2011 über die Bestellung ab dem 1. 1. 2012 ist zum grundbuchrechtlichen Nachweis der Verwalterbestellung geeignet. Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass das GBA nicht zu prüfen habe, ob den Personen, die das Protokoll unterzeichnet haben, die in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG genannten Eigenschaften tatsächlich zukommen (Bärmann/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 2012, § 24 Rn. 127 d; Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 29 Rn. 11; derselbe, ZWE 2012, 75 ; Böhringer, NotBZ 2008, 179 ). Dem kann in dieser Allgemeinheit jedoch nicht gefolgt werden. Wenn sich nämlich für das GBA aus dem Inhalt des Grundbuchs selbst begründete Zweifel an der Richtigkeit eines Unterschriftenzusatzes ergeben, ist kein Grund dafür ersichtlich, insoweit an der Nachweisfunktion des betreffenden Zusatzes in der Niederschrift festzuhalten. Solche begründeten Zweifel können sich aus dem Grundbuch hinsichtlich der Eigenschaft als Wohnungseigentümer ergeben; Wohnungseigentümer muss aber sowohl die Person sein, die als Verwaltungsbeiratsvorsitzender unterzeichnet, weil Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Wohnungseigentümer sein können ( § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ), als RNotZ, 12/2011 #6113 S:/3D/Notarkam/nz_12_12/rnotz_12_12.3d 03.12.2012, 10:04 Uhr selbstverständlich auch diejenige, die als – weiterer – Wohnungseigentümer unterzeichnet. In der Rechtsprechung ist denn auch – soweit ersichtlich – eine Befugnis des GBA zur Überprüfung der in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG aufgeführten Eigenschaften lediglich im Hinblick auf diejenigen Positionen verneint worden, die sich nicht aus dem Grundbuch ergeben können, nämlich die Funktion des Versammlungsvorsitzenden und die Bestellung zum Verwaltungsbeiratsvorsitzenden (LG Köln MittRhNotK 1984, 121 ; LG Aachen MittRhNotK 1985, 13; OLG Düsseldorf FGPrax 2010, 174 ; OLG Hamm FGPrax 2012, 11 ); auf den Nachweis der Stellung als Wohnungseigentümer beziehen sich jene Entscheidungen nicht; insoweit kommt der Versammlungsniederschrift keine, zumindest aber keine über die des Grundbuchs hinausgehende Beweiskraft zu. Die Prüfung der Wohnungseigentümereigenschaft ist dem GBA daher zuzubilligen (zutreffend Heggen, NotBZ 2009, 401 , 403). Die Nachweiswirkung einer Niederschrift ist damit insoweit erschüttert, wenn der jeweils als Verwaltungsbeiratsvorsitzender oder als Wohnungseigentümer Unterzeichnende im Zeitpunkt der Unterzeichnung nicht als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. So liegen die Dinge hier: Das Protokoll vom 20. 5. 2010 betreffend die Verwalterbestellung bis zum 31. 12. 2011 haben als „Verwaltungsbeiratsvorsitzender“ Herr K. U. und als „Eigentümer“ Herr N. B. unterschrieben; der vorgelegte Protokoll-Auszug vom 24. 2. 2011, der den Beschluss über die Bestellung der G. Immobilienmanagement GmbH zur Verwalterin für den Zeitraum 1. 1. 2012 bis 31. 12. 2014 enthält, trägt die Unterschriften des Herrn Prof. Dr. C. als „Verwaltungsbeiratsvorsitzendem“ und des Herrn K. U. als „Wohnungseigentümer“. Jedenfalls Herr K. U., der das eine Protokoll als Verwaltungsbeiratsvorsitzender und das andere als (weiterer) Eigentümer unterzeichnete, ist im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen, so dass er noch kein Wohnungseigentum erworben hat; gleiches gilt für Herrn Prof. Dr. C. (Grundbuchblatt . . .); Herr B. ist als Eigentümer in den Grundbuchblättern . . . und . . . am 3. 2. 2012 und damit nach den in Rede stehenden Versammlungen eingetragen worden. Dies führt zu der Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungserwerber dennoch wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln ist und damit zur rechtswirksamen Unterzeichnung einer Versammlungsniederschrift befugt sein kann. Nach der Rechtsprechung des BGH ist in zeitlicher Hinsicht eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbarten Übergangs von Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnungsanlage vorzeitig auszuüben; beides ist anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Alle – b.b./st – [S. 567/598] 6113_rnotz_12_12.ps RNotZ 2012, Heft 12 Rechtsprechung Ersterwerber, bei denen die genannten Voraussetzungen vorliegen, bilden eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Entstehung der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei einer Teilung nach § 8 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn zusätzlich zu dem aufteilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird; damit ist die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft zwar beendet, verlieren die Ersterwerber, die die genannten Voraussetzungen erfüllen, aber nicht ihre damit verbundenen Rechte und Pflichten ( BGHZ 177, 53 ). chen Form des § 29 GBO nachgewiesen. Der Vortrag der Beschwerde, dem GBA sei die Besitzübernahme der das Versammlungsprotokoll Unterzeichnenden bekannt, genügt hierfür nicht. Zum einen ist weder dargetan, noch sonst ersichtlich, dass und aufgrund welcher Umstände die „Besitzübernahme“ dem GBA in einer den Nachweis in der Form des § 29 GBO entbehrlich machenden Weise bekannt geworden sein soll. Zum anderen tritt im Beschwerdeverfahren als Tatsacheninstanz an die Stelle des GBA das Beschwerdegericht, jedenfalls der Senat verfügt über eine solche Kenntnis nicht. An den aufgeführten Voraussetzungen dafür, einen Ersterwerber als werdenden Wohnungseigentümer zu behandeln, hat der BGH in einer nachfolgenden Entscheidung vom 11. 5. 2012 – V ZR 196/11 – (WuM 2012, 392) festgehalten. In jener Entscheidung hat er seine Rechtsprechung dahingehend fortgeführt, dass ein Erwerber auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist, wenn zwar die Erwerbsposition erst geraume Zeit nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Einräumung des Besitzes gesichert wird, sofern der Erwerbsvertrag bereits vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen worden ist; ob und ggf. unter welchen zeitlichen Voraussetzungen dem Fälle gleichzustellen sind, in denen der Erwerbsvertrag eines Ersterwerbers erst nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, also nach der Eintragung eines anderen Ersterwerbers als Eigentümer, geschlossen worden ist, hat der BGH hier offen gelassen. Damit dass der BGH in der letztgenannten Entscheidung in zeitlicher Hinsicht auf den Abschluss des Erwerbsvertrages abstellt, ist lediglich eine Vorverlagerung, nicht hingegen ein Verzicht auf die weiteren Voraussetzungen der Auflassungsvormerkung und des Besitzes verbunden; in jenem zur Entscheidung des BGH stehenden Fall stand denn auch – wie sich aus dem Tatbestand des Urteils ergibt – fest, dass nachfolgend eine Auflassungsvormerkung für die betreffende Erwerberin eingetragen und ihr die Wohnung und die Stellplätze von der teilenden Eigentümerin überlassen worden waren. b) Unbegründet ist auch die Beschwerde der Bet. zu 1) und 2), mit der sie sich dagegen wenden, dass das AG eine Löschung der für den Bet. zu 2) eingetragenen Auflassungsvormerkung abgelehnt hat. Da die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung nicht erfüllt sind und diese aufgrund dessen nicht vollzogen wurde, ist die Bedingung, an welche die Löschungsbewilligung in der Urkunde vom 7. 8. 2009 geknüpft worden ist, nicht eingetreten. Eine (Zwischen-)Umschreibung des vollen Miteigentumsanteils auf den Bet. zu 2), die auf eine nicht an die Zustimmung des Verwalters gebundene „Erstveräußerung“ gründen würde, ist nicht beantragt, denn die Bet. sind dem Hinweis der Rechtspflegerin vom 14. 3. 2010, dass sie aufgrund der Kettenauflassung davon ausgehe, es sollten direkt die Bet. zu 2) und 3) als Miteigentümer eingetragen werden, nicht entgegen getreten. Ob der Rechtsprechung des BGH zu folgen und die vom Gesetzgeber nicht vorgesehene Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers trotz ihrer zumindest in zeitlicher Hinsicht unscharfen Konturen anzuerkennen ist, kann dahinstehen. Denn es ist nicht ersichtlich und war auch nicht Gegenstand der beiden genannten, im Zusammenhang mit der Tragung der Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG ergangenen Entscheidungen, wie die darin aufgestellte Voraussetzung des Besitzes des Erwerbers in einer grundbuchverfahrensrechtlich erforderlichen Form nachgewiesen werden kann; im vorliegenden Fall fehlt es denn auch an einem solchen Nachweis: Denn dass Herrn U., für den am 24. 4. 2009 eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, an der Wohnung, die er durch Vertrag vom 17. 9. 2008 gekauft hatte, zu den Zeitpunkten seiner Unterschriften unter die genannten Protokolle bereits Besitzer der Wohnung war, ist nicht in der für das Grundbuchverfahren erforderliRNotZ, 12/2011 #6113 S:/3D/Notarkam/nz_12_12/rnotz_12_12.3d 03.12.2012, 10:04 Uhr Die Entscheidungen über die Kosten der Beschwerdeverfahren folgen aus § 84 FamFG . Im Hinblick auf die Zurückweisung beider Beschwerden ist jeweils die Rechtsbeschwerde zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 70 Abs. 2 S. 1 FamFG liegen vor, weil weder die Voraussetzungen, unter denen ein Erwerber wie ein eingetragener Wohnungseigentümer zu behandeln ist, noch die Prüfung dieser Voraussetzungen im Grundbuchverfahren hinreichend geklärt sind. Anmerkung: Maßgeblicher Gegenstand der Entscheidung des OLG Köln vom 15. 8. 2012 war die Frage, ob es bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ausreichend ist, wenn der noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Käufer das Verwaltungsprotokoll zum Nachweis der Verwaltereigenschaft unterschreibt und wie dieser seine Eigenschaft als „werdender“ Eigentümer dem Grundbuchamt nachweisen kann. Die von dem Bauträger beurkundete Gemeinschaftsordnung einer größeren Wohnungseigentumsanlage sah folgende Regelung vor: „Zur Übertragung des Eigentums ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dies gilt nicht im Falle der Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsversteigerung oder durch den Insolvenzverwalter.“ Der Bauträger hatte bereits von Vielzahl von Wohnungseigentumseinheiten verkauft. Die Eigentumsum– b.b./st – [S. 568/598] 6113_rnotz_12_12.ps RNotZ 2012, Heft 12 schreibungen auf die einzelnen Käufer waren aus verschiedenen Gründen noch nicht erfolgt und es war nicht absehbar, wann mit der Eigentumsumschreibung zu rechnen ist. Einer der Käufer, der ebenfalls noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war, verkaufte zu diesem Zeitpunkt bereits „seine“ Wohnung an einen Dritten weiter. Der Verwalter stimmte dem Verkauf zu und legte zum Nachweis seiner Verwaltereigenschaft ein Protokoll vor, welches von ihm und einem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Käufer als „Eigentümer“ und von einem ebenfalls noch nicht im Grundbuch eingetragenen weiteren Käufer als „Verwaltungsbeirat“ unterschrieben war. Das Oberlandesgericht Köln hat es ausdrücklich dahinstehen lassen, ob die bestehende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und die vom Gesetzgeber nicht vorgesehene Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers trotz ihrer zumindest in zeitlicher Hinsicht unscharfen Konturen anzuerkennen ist. Das Oberlandesgericht Köln lehnte die Verwendbarkeit des dem Grundbuchamt zum Verwalternachweis vorgelegten Verwaltungsprotokolls jedenfalls mit der Begründung ab, dass die notwendige Besitzübernahme durch den Käufer dem Grundbuchamt nicht in der Form des § 29 GBO bekannt geworden sei. Die Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung wurde ausdrücklich zugelassen, weil weder die Voraussetzungen, unter denen ein Erwerber wie ein eingetragener Wohnungseigentümer zu behandeln ist, noch die Prüfung dieser Voraussetzungen im Grundbuchverfahren hinreichend geklärt seien. Bedauerlicherweise war jedoch keiner der Beschwerdeführer im konkreten Verfahren bereit, die zugelassene Rechtsbeschwerde beim Bundesgerichtshof zu führen, so dass die Entscheidung rechtskräftig wurde. Das Recht eines jeden Eigentümers zur Veräußerung seines Sondereigentums kann durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG in der Weise beschränkt werden, dass die Zustimmung anderer Sondereigentümer oder wie hier eines Dritten, nämlich des Verwalters, erforderlich ist. Der Verwalternachweis ist dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO zu erbringen. Dies geschieht durch das Protokoll der Eigentümerversammlung mit öffentlicher Beglaubigung der gem. § 24 Abs. 2 WEG erforderlichen Unterschriften. Ob ein Nachweis über die Funktionen der in § 26 Abs. 3 WEG genannten Personen dem Grundbuchamt gegenüber nachzuweisen ist, wird uneinheitlich gehandhabt.1 In der Rechtsprechung und der Literatur bisher erkennbar nicht näher erörtert ist der hier vom OLG Köln entschiedene Fall, wenn bei einer in Verzug gesetzten werdenden Eigentümergemeinschaft bisher noch kein Erwerber im Grundbuch der einzelnen Sondereigentumseinheiten als Eigentümer eingetragen ist, aber der Anspruch der einzelnen Erwerber auf Eigentumserlangung jeweils bereits im Grundbuch vorgemerkt ist. Erkennbar lediglich Spielbauer formuliert ohne nähere Begründung, dass auch das Mitglied einer „werdenden“ oder „faktischen“ Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümer i. S. d. § 25 Abs. 2 WEG sei.2 Die hierzu ergangene Entscheidung des OLG Köln ist nach Auffassung des Verfassers für die notarielle Praxis RNotZ, 12/2011 #6113 S:/3D/Notarkam/nz_12_12/rnotz_12_12.3d 03.12.2012, 10:04 Uhr unüberschaubar und schwer umsetzbar, da unklar ist und auch mit keinem Wort erwähnt, wie die zum Beleg seiner Eigenschaft als „werdender“ Eigentümer erforderliche Besitzposition des Erwerbers in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Erst mit der Veräußerung eines Wohnungseigentums entsteht bei der Teilung nach § 8 WEG eine Wohnungseigentümergemeinschaft, da hierfür mindestens zwei verschiedene Eigentümer vorhanden sein müssen. Eine „faktische“ oder „werdende“ Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht dann jedoch nach inzwischen anerkannter höchstrichterlicher Rechtsprechung bereits ab Eintragung der Auflassungsvormerkung und Besitzübergang für den ersten Erwerber.3 In einer neueren Entscheidung des BGH vom 11. 5. 20124 hat dieser im Zusammenhang mit der Beitragshaftung eines werdenden Wohnungseigentümers nunmehr eindeutig entschieden, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum auch dann noch immer als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt. Demnach verliert ein Wohnungseigentümer die einmal erlangte Stellung als werdender Eigentümer nicht, selbst wenn sich die anschließende Umschreibung des Eigentums über längere Zeit hinzieht. Der werdende Eigentümer tritt im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten an die Stelle des Veräußerers, dem nur in sachenrechtlicher Hinsicht das Eigentum verbleibt.5 Es widerspräche dem mit der Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Zweck, einen frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von dem Veräußerer auf den Erwerber zu gewährleisten, wenn der Veräußerer weiterhin an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligt würde.6 Jedoch steht der werdende Eigentümer dem Volleigentümer nicht gleich, da er zwar ein dem späteren Vollrecht vergleichbares – übertragbares und pfändbares – Anwartschaftsrecht, jedoch eben kein Vollrecht erworben hat.7 Da der BGH in seiner Entscheidung vom 11. 5. 20128 offen gelassen hat, ob eine zeitliche Begrenzung angebracht ist, wenn der teilende Eigentümer nicht alle Einheiten veräußert hat und ob sich hierfür geeignete Abgrenzungskriterien finden lassen, könnte dies zu dem „verbandsrechtlichen Unikum“ führen, dass werdende und endgültige Gemeinschaft auf unabsehbare Zeit nebeneinander existieren.9 Der mit Anerkennung der werdenden Gemeinschaft als eigenständigem Personen1 LG Aachen v. 9. 11. 1984 – 3 T 391/83, MittRhNotK 1985, 13 , LG Lübeck v. 11. 2. 1991 – 7 T 70/91, Rpfleger 1991, 309 , jeweils zum Nachweis des Verwaltungsbeirates. 2 Spielbauer, in: Spielbauer/Then WEG Kommentar, § 25 Rn. 4. 3 BGH v. 5. 6. 2008 – V ZB 85/07 in NJW 2008, 2639 ; DNotZ 2008, 930 , sowie vom 11. 5. 2012, V ZR 196/11, in DNotI-Report 2012, 105 ff.; NJW 2012, 2650 . 4 BGH vom 11. Mai 2012, V ZR 196/11, DNotI-Report 2012, 105 ff.; NJW 2012, 2650 . 5 Schneider, ZWE 2010, 341 ; Wenzel, NZM 2008, 625 , 628. 6 Bub, von der Osten in FD-MietR 2012, 334312. 7 Bub, von der Osten in FD-MietR 2012, 334312. 8 BGH vom 11. Mai 2012, V ZR 196/11, DNotI-Report 2012, 105 ff.; NJW 2012, 2650 . 9 So die Kritik von Abramenko in IMR 2012, 325 . – b.b./st – [S. 569/598] 6113_rnotz_12_12.ps RNotZ 2012, Heft 12 Rechtsprechung verband verfolgte Zweck, die Entscheidungsmacht des Bauträgers frühzeitig auf die Erwerber zu übertragen, gilt in gleicher Weise für den Ersterwerb nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft und erlaubt keine unterschiedliche Behandlung von Ersterwerbern je nachdem, ob ein anderer Erwerber bereits als Eigentümer eingetragen worden ist oder nicht. Bei einem Ersterwerb erlangt der Erwerber schon vor der Eigentumsumschreibung mit der dinglichen Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruches und Inbesitznahme der Wohnung den Status eines Mitglieds der Gemeinschaft, ist also wie ein eingetragener Wohnungseigentümer zu behandeln. Der Zweiterwerber erhält diesen Status dagegen erst mit der Eigentumsumschreibung und ist vorher nur „Wohnungseigentumsanwärter“.10 Da der werdende Wohnungseigentümer nach der aufgezeigten Rechtsprechung dann bereits alle Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers hat,11 sind bei einer „werdenden Eigentümergemeinschaft“ (nur) die Personen zur Eigentümerversammlung zu laden, die die Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch in Vollzug gesetzt haben. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer hat dann bezogen auf die bereits verkauften Einheiten weder Teilnahme-, noch Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.12 Damit entsteht dann ein Anwartschaftsrecht, auf das nach allgemeiner Lehre die Grundsätze über das Vollrecht bereits Anwendung finden können. Demnach ist beispielsweise der Bauträger bei Verkauf bereits aller Einheiten gar nicht mehr in der Versammlung anwesend, während alle Erwerber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Wenn wie im vom OLG Köln entschiedenen Fall gegeben, bei einer großen Anlage bereits viele Erwerber im Grundbuch vorgemerkt sind, aber erst einer als Eigentümer eingetragen ist und dieser dann seine Einheit weiterverkaufen möchte, ist fraglich, wie in diesem Fall der Verwalternachweis geführt werden kann. Hat also ein bereits durch eine Auflassungsvormerkung gesicherter Erwerber seine Einheit durch Abtretung seiner Auflassungsansprüche oder auch durch – zu empfehlende – Zwischeneintragung als Eigentümer an einen Dritten weiterveräußert, obwohl zu diesem Zeitpunkt weder er noch bzw. neben ihm noch kein anderer Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, könnte bei der „werdenden“ Eigentümergemeinschaft aus den vorgenannten Gründen weder der teilende Eigentümer noch ein Erwerber rechtsverbindlich das zum Nachweis der Verwalterbestellung erforderliche Protokoll unterzeichnen, da der teilende Eigentümer nicht mehr Beteiligter der Eigentümerversammlung ist und noch keiner der Erwerber bereits Eigentümer ist. Der Verwalter wäre nicht in der Lage, seinen Verwalternachweis zu führen. Für diesen Fall müsste es doch bei teleologischer Auslegung der Vorschrift des § 24 Abs. 6 WEG genügen, wenn anstelle des noch im Grundbuch eingetragenen Eigentümers (i. d. R. also der Bauträger) der werdende Eigentümer und somit ein bereits durch Auflassungsvormerkung gesicherter Erwerber das Versammlungsprotokoll unterzeichnet, da ansonsten in diesem Fall ein wirksamer Vollzug eines Kaufvertrages nicht möglich RNotZ, 12/2011 #6113 S:/3D/Notarkam/nz_12_12/rnotz_12_12.3d 03.12.2012, 10:04 Uhr wäre.13 Der BGH14 hat wie dargestellt im Zusammenhang mit einer Kostenfrage nunmehr höchstrichterlich geklärt, dass der werdende Wohnungseigentümer beim Ersterwerb den verdrängenden Nocheigentümer aus seiner Rechts- und Pflichtenstellung verdrängt. In der konkreten BGH-Entscheidung wird ausdrücklich hervorgehoben, dass der werdende Wohnungseigentümer wie ein Eigentümer behandelt wird und an dessen Stelle tritt. In dem entschiedenen Fall betreffend die Kostenund Lastentragung hat der BGH dann im Hinblick auf den eingetragenen Eigentümer ausdrücklich eine teleologische Reduktion der im dort entschiedenen Fall maßgebenden Norm des § 16 Abs. 2 WEG betreffend den Eigentümerbegriff vorgenommen und ausdrücklich klargestellt, dass stimmberechtigt allein der werdende Wohnungseigentümer und nicht der noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Diese Grundsätze müssen auch für die Eigentümerstellung betreffend die Unterzeichnung des Verwalterprotokolls gelten, so dass es genügt, wenn der „werdende“ Eigentümer und damit der lediglich durch eine Auflassungsvormerkung gesicherte Erwerber das Protokoll unterzeichnet. Dem Grundbuchamt müsste dann jedoch auch die Besitzübernahme des Erwerbers nachgewiesen werden. Wie dies geschehen kann, ist bisher erkennbar weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur erörtert worden. Auch das OLG Köln hat sich hierzu ausgeschwiegen. Unpraktisch ist sicherlich die theoretisch denkbare Vorgehensweise, dass der Notar bei der Übergabe der Wohnung an den Erwerber anwesend ist und hierüber ein Tatsachenprotokoll errichtet, das sicherlich den Anforderungen des § 29 GBO genügen dürfte. Dann müsste der Notar in der Tat bei der Übergabe der Wohnung und Inbesitznahme durch den Käufer persönlich anwesend sein, was praxisfremd sein dürfte. Nach Auffassung des Verfassers könnte der Nachweis durch eine entsprechende Erklärung des das Versammlungsprotokoll unterzeichnenden Erwerbers geschehen, indem er dort bei seiner Unterzeichnung zu Protokoll gibt, dass er bereits Besitzer einer der Sondereigentumseinheiten geworden ist und die anderen Unterzeichner des Protokolls (also der Verwalter und ein eventuell vorhandenes Beiratsmitglied) dies bestätigen. Hierzu schlägt der Verfasser folgenden in das Versammlungsprotokoll aufzunehmenden Zusatz vor, der jedoch in der Praxis bisher nicht abschließend erprobt ist: 10 Bub, von der Osten in FD-MietR 2012, 334014. 11 Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer beginnen jedenfalls mit Eintragung der Auflassungsvormerkungen und Übergang des Besitzes (BGH, NJW 2008, 2639 , 2640) sowie BGH vom 11. 5. 2012, V ZR 196/11, in DNotI-Report 2012, 105 ff. 12 OLG Hamm v. 10. 5. 2007 – 15 W 428/06, ZMR 2007, 712 . 13 Nach Auffassung von Hogenschurz, (in: Jennißen § 29 Rn. 8) können auch Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft zu Beiräten bestellt werden. Andererseits kann ein Nichteigentümer nach Auffassung des LG Karlsruhe (Beschl. v. 13. 3. 2009 – 11 S 22/09, ZWE 2009, 168 ) nicht durch Mehrheitsbeschluss zum Verwaltungsbeirat gewählt werden. 14 BGH vom 11. 5. 2012, V ZR 196/11, in DNotI-Report 2012, 105 ff.; NJW 2012, 2650 . – b.b./st – [S. 570/598] 6113_rnotz_12_12.ps RNotZ 2012, Heft 12 In dem Verwaltungsobjekt sind bisher noch keine Eigentumsumschreibungen auf die einzelnen Erwerber erfolgt. Es wurden jedoch schon eine Vielzahl von Auflassungsvormerkungen zugunsten der einzelnen Erwerber im Grundbuch der einzelnen Sondereigentumseinheiten eingetragen. Der Besitz einer Vielzahl von Sondereigentumseinheiten ist bereits auf einzelne Erwerber übergegangen. Demnach handelt es sich zur Zeit um eine „werdende Eigentümergemeinschaft“ Der Eigentumsverschaffungsanspruch des/der dieses Versammlungsprotokoll unterzeichnenden Herrn/Frau X ist bereits im Grundbuch Blatt XXX vorgemerkt. Herr/ Frau X versichert, dass er/sie bereits im Besitz der Sondereigentumseinheit X ist und somit in seiner/ihrer Funktion als werdende(r) Eigentümer/in handelt. Dies wird von den anderen Unterzeichnern dieses Protokolls bestätigt. Hilfreich und wünschenswert wäre es, wenn das Protokoll dann zusätzlich auch vom Bauträger unterzeichnet würde. Da auch nach der Entscheidung des OLG Köln die diskutierten Rechtsfragen nicht geklärt sind, könnte auch bereits in die Gemeinschaftsordnung eine Regelung betreffend die „werdende (faktische) Wohnungseigentümergemeinschaft“ aufgenommen werden. In dieser Regelung sollte klargestellt werden, dass mit Entstehen der werdenden Eigentümergemeinschaft der teilende Eigentümer dann jeweils seine Rechte verliert, sobald der jeweilige Erwerber eine Rechtsstellung als werdender Eigentümer erlangt. 3. Liegenschaftsrecht – Zum Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur Überführung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (OLG Stuttgart, Urteil vom 31. 8. 2011 – 3 U 44/11) BGB § 925 WEG §§ 4; 10 1. Eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum bedarf der Auflassung und Eintragung ins Grundbuch. Ein Wohnungseigentümer darf den übrigen Eigentümern nicht einen Teil seines Sondereigentums als Gemeinschaftseigentum aufdrängen. Wenn die Zustimmung der übrigen Eigentümer und der betroffenen dinglich Berechtigten zu einer Umwandlung nicht erlangt werden kann, ist eine vorgesehene Unterteilung im Rahmen von § 10 Abs. 2 S. 3 WEG ausgeschlossen, weil in dieser Beziehung auf die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume abzustellen ist. 2. Ausnahmsweise kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum nach § 242 BGB bzw. aus dem sich aus dem Wohnungseigentümerverhältnis abzuleitenden Rücksichtnahmegebot in Betracht kommen. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn sich die bisherige Regelung als untragbar erweist und eine Änderung dringend geboten ist. Allein wirtschaftliche Interessen sind nicht geeignet, eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum im Zwangswege zu erreichen. Zur Einordnung: Daher könnte in die Gemeinschaftsordnung folgende Formulierung aufgenommen werden: Ein Erwerber wird nach rechtswirksam abgeschlossenem notariellen Kauf einer Sondereigentumseinheit, der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten und erfolgter Besitzübergabe in Bestätigung der Rechtsfigur des werdenden/faktischen Eigentümers mit allen Rechten und Pflichten einem Eigentümer nach WEG gleichgestellt. Der Veräußerer bzw. teilende Eigentümer verliert zum gleichen Zeitpunkt seine Stellung als Eigentümer im wohnungseigentumsrechtlichen Innenverhältnis und auch im Verhältnis zur Gemeinschaft. Durch diese Klarstellung könnte die gleichzeitige Existenz der „werdenden“ und „endgültigen“ Eigentümergemeinschaft weitestgehend verhindert werden. Auch aufgrund der aufgezeigten Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Verwalternachweis bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sollte daher immer genau überlegt werden, ob die Veräußerungsbeschränkung (Verwalterzustimmung) wirklich gewollt und notwendig ist. In der Praxis dient sie jedoch häufig nur den Interessen des Verwalters, weil er nach dem Verwaltervertrag dafür häufig ein zusätzliches Entgelt erhält. Notar Dr. Dieter Stöhr, Zülpich RNotZ, 12/2011 #6113 S:/3D/Notarkam/nz_12_12/rnotz_12_12.3d 03.12.2012, 10:04 Uhr Die Entscheidung betrifft die Frage, ob ein Anspruch eines Sondereigentümers darauf besteht, dass die übrigen Eigentümer einer Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum zustimmen. Das OLG Stuttgart hat diese Frage verneint. Nach § 4 Abs. 1 WEG ist auch zur Aufhebung von Sondereigentum die Einigung der Bet. und die Eintragung in das Grundbuch in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (vgl. § 4 Abs. 2 WEG ) erforderlich. Das OLG München hatte in einem Beschluss aus dem Jahr 2007 entschieden, dass wenn bei der Unterteilung eines Sondereigentums neues Gemeinschaftseigentum entsteht, es zur Wirksamkeit der Unterteilung der Auflassung des neuen Gemeinschaftseigentums unter Mitwirkung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer bedarf ( DNotZ 2007, 946 ). Ein Wohnungseigentümer dürfe der Gemeinschaft nicht einen Teil seines Sondereigentums aufdrängen (OLG München, a.a.O.). Diesem Ansatz ist das OLG Stuttgart in der vorliegenden Entscheidung gefolgt: Grundsätzlich bestehe kein Anspruch des umwandlungswilligen Sondereigentümers auf Zustimmung oder Genehmigung zu einer Umwandlung des Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum. Denn durch das neue Gemeinschaftseigentum werde für die Gemeinschaft eine Verkehrssicherungspflicht begründet, wodurch sie – b.b./st – [S. 571/598] 6113_rnotz_12_12.ps Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Köln Erscheinungsdatum: 15.08.2012 Aktenzeichen: 2 Wx 195/12 Rechtsgebiete: WEG Erschienen in: RNotZ 2012, 565-571 FGPrax 2013, 16-18 NotBZ 2013, 314-317 ZWE 2013, 217-219 Normen in Titel: WEG §§ 24, 26