V ZB 258/11

Zurück OLG Hamm 03. September 2013 15 W 344/12 BGB § 833 Zur Aufladung einer Vormerkung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 1.Liegenschaftsrecht –Zu rAufladung einer Vormerkung (OLG Hamm, Beschluss vom 3. 9. 2013 – 15 W 344/12, mitgeteilt von Richter am Oberlandesgericht Hartmut Engelhardt) BGB § 883 GBO §19 1. Die Bestimmung in einem Übertragungsvertrag, die die Bedingung für die Entstehung eines Rückübertragungsanspruchs an bestimmte Ereignisse zu Lebzeiten des Übertragsgebers knüpft, kann grundbuchverfahrensrechtlich ohne weitergehende Anhaltspunkte nicht dahin ausgelegt werden, dass auch ein zu Lebzeiten des Berechtigten bereits entstandener Auflassungsanspruch mit dessen Tod erlöschen soll. 2. Ist die Vererblichkeit eines etwa entstandenen Rückauflassungsanspruchs damit nich tausgeschlossen ,bleibt es dabei dass zur Löschung der zur Sicherung des Anspruchs eingetragenen Vormerkung die Bewilligung der Erben des Berechtigten erforderlich ist. Zur Einordnung: In jüngster Vergangenheit verweigerten zahlreiche GBA die Löschung von Rückauflassungsvormerkungen durch Unrichtigkeitsnachweis in Gestalt der Vorlage der Sterbeurkunde, weil selbst bei einem mit dem Tod des Berechtigten erlöschenden Rückübereignungsanspruch niemals ausgeschlossen werden konnte, dass die Vormerkung nicht möglicherweise nachträglich mit zusätzlichen Bedingungen bzw. Rückübereignungsgründen versehen bzw. aufgeladen worden war (vgl. OLG Köln MittBayNot 2010, 473 ; OLG Schleswig RNotZ 2011, 108 ; OLG Düsseldorf RNotZ 2011, 295 = DNotZ 2011, 694 ). Mit Beschluss vom 3. 5. 2012 schränkte der BGH diese Einwände bei der Löschung von Rückauflassungsvormerkungen ein, indem er das Aufladen einer Vormerkung durch einen abtretbaren bzw. vererblichen Anspruch verneinte, sofern die Vormerkung ursprünglich lediglich für einen nicht abtretbaren bzw. nicht vererblichen Anspruch bestellt worden war ( BGHZ 193, 152 = DNotZ 2012, 609 ). Daher kann eine Rückauflassungsvormerkung durch Vorlage der Sterbeurkunde des Berechtigten gelöscht werden, sofern sie ursprünglich zur Sicherung eines nicht abtretbaren, nicht vererblichen sowie auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkten Anspruchs bestellt wurde (vgl. BGH FamRZ 2013, 1038 = MittBayNot 2013, 476 ). Das OLG Hamm grenzt sich mit der vorliegenden Entscheidung von dieser BGH-Rechtsprechung ab. Der Grundstückseigentümer konnte nicht in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der Form des § 29 GBO den Nachweis führen, dass jede Möglichkeit des (Fort-)Bestehens des gesicherten Anspruchs ausgeschlossen ist. Zwar war der Anspruchsgläubiger und Berechtigte der verfahrensgegenständlichen Rückauflassungsvormerkung verstorben. Es könne jedoch nicht hinreichend ausgeschlossen werden, dass die Vormerkung noch zu Lebzeiten des Vormerkungsberechtigten nachträglich „aufgeladen“ bzw. die Entstehensgründe für den gesicherten Anspruch nachträglich erweitert worden seien. Nach dem notariellen Übertragungsvertrag war der Entstehensgrund des Rückübertragungsanspruchs des Vormerkungsberechtigten auf dessen Lebzeit beschränkt. Allerdings enthält der Vertrag keine ausdrückliche Regelung dahingehend, dass auch ein bereits zu Lebzeiten entstandener Rückübertragungsanspruch auf jeden Fall mit dem Tod des Vormerkungsberechtigten erlöschen soll. Das OLG Hamm nimmt dabei Bezug auf seine Rechtsprechung, nach der ohne ausformulierte Erklärung in der notariellen Urkunde eine solche Auslegung nicht angenommen werde könne und der Interessenlage der Vertragsparteien nicht entspreche (OLG Hamm, FGPrax 2010, 226 ). Der notariellen Praxis ist daher zu raten, ausdrücklich den Willen der Bet. in einem Übertragungsvertrag festzuhalten, ob die Regelung eines während der Lebenszeit des Berechtigten bedingten Rückübertragungsanspruchs auch so zu verstehen sei, dass ein bereits entstandener Rückübertragungsanspruch mit dem Tod des Berechtigten erlischt, d. h. nicht vererblich gestellt werden soll. Sollte es dem Willen der Bet. entsprechen, den zu Lebzeiten entstandenen Rückübertragungsanspruch vererblich zu vereinbaren, kann rechtsgestalterisch die Vormerkung mit einer Befristung, Bedingung oder Löschungsvollmacht versehen werden (vgl. Reymann, MittBayNot 2013, 456 ). Dabei wird vielfach in der Praxis auf ein postmortales Vollmachtsmodell zurückgegriffen, nach der der Grundstückseigentümer nach dem Tod des Übergebers, der durch Sterbeurkunde nachzuweisen ist, Löschung der Vormerkung als Stellvertreter der Erben des Vormerkungsberechtigten bewilligt. DieSchriftleitung(AG) Aus den Gründen: I. Die Beschwerde des Bet. zu 2) (= Käufer) ist mangels Beschwerdebefugnis bereits unzulässig. Gegen die Ablehnung einer Löschung im Wege der Grundbuchberichtigung ist nur derjenige beschwerdebefugt, dem materiell-rechtlich ein Grundbuchberichtigungsanspruch gemäß § 894 BGB zustünde, wenn die bestehende Eintragung – hier die Vormerkung II/2 – in dem geltend gemachten Sinn unrichtig wäre. In diesem Sinn wird nur der Bet. zu 1) als eingetragener Grundstückseigentümer in seinen Rechten betroffen, nicht dagegen der Bet. zu 2) als Käufer, der allenfalls ein wirtschaftliches Interesse an dem vertragsgerechten Vollzug des geschlossenen schuldrechtlichen Vertrags mit der Maßgabe der Löschung der bestehenden Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs hat (vgl. Senat FGPrax 2010, 226 und DNotZ 2011, 691 ). Auf die Unzulässigkeit der Beschwerde des Käufers hat der Senat bereits in seinem Schreiben vom 19. 9. 2012 an den Notar hingewiesen. Die Beschwerde des Bet. zu 1) ist zulässig, aber unbegründet. Das GBA hat es zu Recht abgelehnt, die Vormerkung II/2 ohne eine Bewilligung ( § 19 GBO ) des/der Erben des am 8. 4. 2007 verstorbenen Vormerkungsberechtigten (N.) im Wege der Grundbuchberichtigung ( § 22 Abs. 1 GBO ) zu löschen. Die Löschung einer Vormerkung im Wege der Berichtigung ist nur möglich, wenn nachgewiesen wird, dass jede Möglichkeit des (Fort-) Bestehens des gesicherten Anspruchs ausgeschlossen ist Zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung bedarf es gemäß § 22 Abs. 1 GBO der sonst erforderlichen Bewilligung des/der Betroffenen i. S. v. § 19 GBO nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist. Diese Bestimmung gilt nicht nur für dingliche Rechte, sondern auch entsprechend für die schwächere Vormerkungsberechtigung, der das Gesetz Wirkungen beigelegt hat, die denjenigen des dinglichen Rechts ähnlich sind ( BayObLGZ 1969, 258 ). Der erforderliche Nachweis i. S. v. § 22 Abs. 1 GBO ist jedoch nicht geführt. Der Nachweis der Unrichtigkeit obliegt dem Bet. zu 1), und zwar ohne Rücksicht darauf, wie sich die Beweislast in einem über einen Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB geführten Rechtsstreit verteilen würde (vgl. BayObLG FGPrax 2002, 151 ). An die Führung des Nachweises sind, wie allgemein anerkannt ist, strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser, auch höherer Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht (vgl. u. a. BayObLG FGPrax 2002, 151 ; Demharter, 28. Aufl., § 22 Rn. 37). Die Löschung einer Vormerkung im Wege der Berichtigung ist deshalb nur möglich, wenn der Ast. in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der Form des § 29 GBO nachweist, dass jede Möglichkeit des (Fort-)Bestehens des gesicherten Anspruchs ausgeschlossen ist (vgl. BayObLG DNotZ 1994, 182 = MittRhNotK 1993, 255 ; BayObLG NJW-RR 1997, 590 = DNotZ 1997, 727 ). Hierfür genügt vorliegend der Nachweis des Todes des eingetragenen Berechtigten – eingetragener Vormerkungsberechtigter war nur N. und nicht dessen vorverstorbene Ehefrau – nicht. UnrichtigkeitdesGrundbuchsinBezugaufeineVormerkungistzunächstdannnachgewiesen,wenndieVormerkungselbstauflösendbedingtoderbefristetist Die Unrichtigkeit des Grundbuchs in Bezug auf eine Vormerkung ist zunächst dann nachgewiesen, wenn die Vormerkung selbst auflösend bedingt oder befristet ist. Mit dem Eintritt der auflösenden Bedingung oder mit Zeitablauf erlöschen die gesetzlichen Wirkungen der Vormerkung. Diese wird damit gegenstandslos und löschungsreif (vgl. u. a. BGHZ 117, 390 = NJW 1992, 1683 = DNotZ 1992, 569 = MittRhNotK 1992, 187 ). Für eine solche Annahme ergeben sich aus der notariellen Urkunde vom 8. 11. 1983 jedoch keine Anhaltspunkte. Dies wird von der Beschwerde auch nicht geltend gemacht. Unrichtigkeit des Grundbuchs in Bezug auf eine Vormerkung ist auch dann nachgewiesen, wenn feststeht, dass der gesicherte Anspruch nicht oder jedenfalls nicht mehr besteht Die Unrichtigkeit des Grundbuchs in Bezug auf die verfahrensgegenständliche Rückauflassungsvormerkung wäre auch dann nachgewiesen, wenn feststünde, dass der durch sie gesicherte Anspruch nicht oder jedenfalls nicht mehr besteht, da die Vormerkung als Sicherungsmittel in ihrem Bestand von dem gesicherten Anspruch abhängt. Die Beschwerde macht in diesem Zusammenhang sinngemäß geltend, dass der Bet. zu 1) bis zum Tode seines Vaters, des Anspruchsgläubigers und Vormerkungsberechtigten, nicht gegen die ihm in § 5 Abs. 1 des Übertragungsvertrags vom 8. 11. 1983 auferlegten Verpflichtungen verstoßen habe, was aus dem Grundbuch ersichtlich sei. Insoweit ist anzumerken, dass ein Verstoß gegen die von dem Bet. zu 1) u. a. übernommene Verpflichtung, das übertragene Grundstück „nicht zu verkaufen“, nur dann aus dem Grundbuch ersichtlich wäre, wenn man entgegen dem Wortlaut der Regelung nicht auf den schuldrechtlichen Verkauf, sondern auf die dingliche Übertragung abstellen, d. h. den Begriff „nicht zu verkaufen“ im Sinne von „nicht zu veräußern/übertragen“ auslegen würde. Dieses Problem kann jedoch dahingestellt bleiben, da jedenfalls eine nachträgliche „Aufladung“ der Vormerkung bzw. eine nachträgliche Erweiterung der Entstehungsgründe für den gesicherten Anspruch zu Lebzeiten des N. nicht hinreichend sicher ausgeschlossen werden kann. Möglichkeit der „Aufladung“ der Vormerkung Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH ( BGHZ 143, 175 ff. = NJW 2000, 805 = MittRhNotK 2000, 28 ; BGH NJW 2008, 578 = RNotZ 2008, 222 ) kann eine erloschene Auflassungsvormerkung durch erneute Bewilligung ohne Grundbuchberichtigung und inhalts-gleiche Neueintragung wieder zur Sicherung eines neuen deckungsgleichen Anspruchs verwendet werden. Die eingetragene Vormerkung kann für die Neubegründung einer Vormerkung genutzt werden, wenn die nachfolgende (materiell-rechtliche) Bewilligung dieser Eintragung inhaltlich entspricht, also mit ihr kongruent ist (sog. „Aufladung“ der Vormerkung). Ebenso können die Voraussetzungen des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs und die Sicherungswirkung der bereits eingetragenen Vormerkung nachträglich erweitert werden (BGH NJW 2008, 578 ). Im vorliegenden Fall ist es nicht auszuschließen, dass der Bet. zu 1) und sein Vater durch eine Vereinbarung, die aus dem Grundbuch und den Grundakten nicht ersehen werden könnte, die in § 5 des Übertragungsvertrags vom 8. 11. 1983 vereinbarten engen Voraussetzungen für die Entstehung des gesicherten Rückübertragungsanspruchs des Vaters nachträglich erweitert, d. h. weitere Entstehungsgründe für den gesicherten Anspruch geschaffen haben. Wie das Urteil des BGH vom 7. 12. 2007 ( NJW 2008, 578 = RNotZ 2008, 222 ) zeigt, ist dies nicht nur eine rein theoretische Möglichkeit, sondern kann in der Praxis vorkommen. Die von der Beschwerde angeführte Senatsentscheidung vom 11. 1. 2011, 15 W 629/10 ( DNotZ 2011, 691 ) betraf eine besondere Fallkonstellation und ist auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar. Aufladung der Vormerkung nur dann nicht möglich, wenn die Vormerkung für einen höchstpersönlichen, nicht vererblichen und nicht übertragbaren Anspruch eingetragen ist Entgegen der Auffassung der Beschwerde kommt eine derartige „Aufladung“ der Vormerkung bzw. eine Erweiterung des Vormerkungsschutzes auch unter Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 3. 5. 2012, V ZB 258/11 = NJW 2012, 2032 = DNotZ 2012, 609 ; Beschluss vom 3. 5. 2012, V ZB 112/11 = FamRZ 2012, 1213 ) hier grundsätzlich in Betracht. Mangels der erforderlichen Kongruenz ist eine Aufladung der Vormerkung bzw. eine Erweiterung des Vormerkungsschutzes nur dann nicht möglich, wenn die Vormerkung für einen höchstpersönlichen, nicht vererblichen und nicht übertragbaren Rückübertragungsanspruch des Berechtigten eingetragen ist. Dies ist hier entgegen der Ansicht der Beschwerde aber nicht der Fall. Zutreffend ist allerdings, dass nach der Vereinbarung in § 5 des Übertragungsvertrags vom 8. 11. 1983 ein Rückübertragungsanspruch des N. nur für den Fall des Bedingungseintritts noch zu Lebzeiten des N. begründet werden sollte, der Entstehungsgrund des Anspruchs des N. also auf dessen Lebenszeit beschränkt werden sollte. Davon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, ob die Vertragsbet. den Fortbestand und die Vererblichkeit eines etwa bereits zu Lebzeiten des N. entstandenen, bis zu seinem Tod von dem Bet. zu 1) aber noch nicht erfüllten Rückübertragungsanspruch ausschließen wollten. Dann wäre es einem Übertragsnehmer z. B. möglich, einen bereits entstandenen und von dem Übertragsgeber ggf. auch geltend gemachten Rückübertragungsanspruch zum Erlöschen zu bringen, indem er die Erfüllung des Rückübertragungsanspruchs bis zum Tod des Übertragsgebers hinauszögert. Der notarielle Vertrag vom 8. 11. 1983 enthält keine ausdrückliche Regelung dahingehend, dass auch ein bereits zu Lebzeiten des Übertragsgebers entstandener Rückübertragungsanspruch auf jeden Fall mit dem Tod des Übertragsgebers erlöschen soll. Für eine derartige Auslegung bestehen auch keine hinreichend sicheren Anhaltspunkte. Der Senat hält dazu an seiner bereits in FGPrax 2010, 226 näher begründeten Auffassung fest, dass eine solche Auslegung der Interessenlage der Vertragsparteien nicht entspräche und deshalb ohne ausformulierte Erklärung in der notariellen Urkunde nicht angenommen werden kann. Die Entscheidung des BGH vom 3. 5. 2012, V ZB 258/11, (= NJW 2012, 2032 = DNotZ 2012, 609 ) betraf demgegenüber einen Fall, in dem die Übertragbarkeit und Vererblichkeit auch eines in Folge Bedingungseintritts bereits entstandenen, aber noch nicht erfüllten Rückübertragungsanspruchs ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen worden war. Der Beschluss des BGH vom 3. 5. 2012, V ZB 112/11, (= FamRZ 2012, 1213 ) betraf den besonderen, hier ebenfalls nicht gegebenen Fall, dass die übertragenden Eheleute hinsichtlich der Rückübertragungsansprüche Gesamtgläubiger waren, nur die Mutter verstorben war und der überlebende Vater die Löschung der Vormerkung bewilligt hatte. Nur für diese Fallkonstellation hat der BGH angenommen, dass eine Vererblichkeit des Anspruchs des erstverstorbenen Elternteils im Ergebnis ausscheidet und dementsprechend eine Aufladung der Vormerkung nicht in Betracht zu ziehen ist. Demgegenüber lässt sich entgegen der Auffassung der Beschwerde beiden genannten Entscheidungen des BGH nicht die Auffassung entnehmen, die Regelung eines Übertragsvertrags, die einen durch bestimmte Ereignisse während der Lebenszeit des Berechtigten bedingten Rückübertragungsanspruch vorsieht, sei generell und auch ohne entsprechende ausdrückliche Bestimmung in der notariellen Urkunde so zu verstehen, dass auch ein bereits entstandener Anspruch mit dem Tod des Berechtigten erlischt. [. . .] Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Hamm Erscheinungsdatum: 03.09.2013 Aktenzeichen: 15 W 344/12 Rechtsgebiete: Vormerkung Erschienen in: RNotZ 2014, 102-104 Normen in Titel: BGB § 833