V ZB 134/11

Zurück OLG München 31. Mai 2017 34 Wx 386/16 Zur Widerruflichkeit der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 2. Liegenschaftsrecht – Zur Widerruflichkeit der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum (OLG München, Beschluss vom 31.5.2017 – 34 Wx 386/16, mitgeteilt durch Richterin am Oberlandesgericht Edith Paintner) GBO §§ 18 Abs. 1,19, 29 Abs. 1 S. 1 WEG § 12 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 BGB §§ 130 Abs. 1 S. 1, S. 2, 133, 137, 182 Abs. 1, 183 Abs. 1, 275, 873 Abs. 1, Abs. 2, 878, 925 Abs. 1, Abs. 2 ErbbauRG §§ 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 1. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Woh¬nungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungs¬eigentümer oder eines Dritten (hier: des WEG-Verwal¬ters) bedarf, so stellt dies eine Verfügungsbeschrän¬kung als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB dar (Auf¬gabe der Senatsrechtsprechung im Beschluss vom 27.6. 2011, 34 Wx 135/11). 2. Die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft kann bis zum Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt auch dann widerrufen werden, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirk¬sam erteilt war (Anschluss an AG Zossen ZWE 2015, 37 ; a. A. OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625 ). Zum Sachverhalt: I. Die Beteiligen zu 1 und 2 sind als Miteigentümer von Woh¬nungseigentum verbunden mit Sondereigentum an ins¬gesamt vier Wohnungen eines Ferienparks im Grundbuch eingetragen. Die Anlage II zur Teilungserklärung für diese Anlage vom 19.10.1972 bestimmt in § 6 – Veräußerung: --------------------------------------------------------------441-------------------------------------------------- 1. Die Veräußerung des Appartmenteigentums sowie die Bestellung eines Dauerwohnrechts daran bedürfen der Bil¬ligung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräuße¬rung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter. Die Einwilligung darf nur aus wichti¬gem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere der begründete Zweifel, daß der Erwerber die ihm als Anteilseigner gegenüber den anderen Woh¬nungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtun¬gen erfüllen wird. 2. Der Veräußerer hat dem Erwerber aufzuerlegen: a) die Rechte und Pflichten dieser Gemeinschafts- und Ver¬waltungsordnung anzuerkennen und zu respektieren; b) sich wegen der Umlagen und des Hausgeldes nach Ma߬gabe dieser Ordnung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen; c) in den mit dem Verwalter geschlossenen Vertrag ein¬zutreten; d) die gleichen Vollmachten zu erteilen; e) alles dies bei einer Weiterveräußerung des Appartment-eigentums seinem Rechtsnachfolger mit der Maßgabe auf¬zuerlegen, daß auch er verpflichtet ist, dementsprechend alle weiteren Rechtsnachfolger zu verpflichten. 3. Der Veräußerer hat den Verwalter vor Abschluß des Vertrags von einer beabsichtigten Veräußerung zu unter¬richten und ihm den Erwerber namhaft zu machen. 4. Der Veräußerer kann nicht verlangen, daß das Verwal¬tungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrück¬lage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Sämtliche vom Veräußerer bereits geleisteten Zah¬lungen und Rücklagen gehen auf den Erwerber über. Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für etwaige Rück¬stände, mit Eintritt in die Gemeinschaft. Die Auseinander¬setzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers. Am 7.3.2016 verkauften die Beteiligten zu 1 und 2 das Wohnungseigentum an den vier Einheiten an eine GmbH, die Beteiligte zu 3, zu deren Gunsten zunächst jeweils eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. In der Urkunde wurde der Notar von den Beteiligten be¬vollmächtigt, alle Erklärungen und Genehmigungen ein¬zuholen und in Empfang zu nehmen (Ziff. X. Vollmach¬ten). Am 2.5.2016 gab der Hausverwalter die Zustimmung zur Veräußerung vor dem Urkundsnotar ab. Mit Faxschreiben vom 11.7.2016 an den Notar erklärte er den Widerruf sei¬ner Zustimmung „zum Kaufvertrag“. Eine Abschrift wur¬de am gleichen Tag auch dem Grundbuchamt per Fax übersandt. Die am 10.6.2016 beantragte Eintragung einer Auflassungsvormerkung wurde vom Grundbuchamt am 13.6. 2016 vollzogen. Am 6.9.2016 beantragte der Notar unter Vorlage der Be¬willigung vom 5.9.2016, der Auflassung und unter Bezug¬nahme auf die schon im Zusammenhang mit der Eintra¬gung der Vormerkung vorgelegte Verwalterzustimmung vom 2.5.2016, die Auflassung im Grundbuch einzutragen. Daraufhin hat das Grundbuchamt am 13.9.2016 eine fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach der Nachweis der Verwalterzustimmung fehle. Der Verwalter könne seine Zustimmung gemäß § 878 BGB so lange wi¬derrufen, bis der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingegangen und damit bindend geworden sei. Auch zur Vollendung des dinglichen Rechtsgeschäfts bedürfe es der Verwalterzustimmung; diese sei jedoch nach § 183 Satz 1 BGB widerrufen worden. Dagegen wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit der Be¬schwerde. Der Verwalter könne nach einer einmal wirk¬sam erteilten Zustimmung zum schuldrechtlichen Kauf¬vertrag die Zustimmung zum dinglichen Geschäft nicht mehr widerrufen. Es handele sich um eine einheitlich er¬teilte Zustimmung zu zwei Rechtsgeschäften, die untrenn¬bar sei. Mit Eingang der Zustimmung beim Notar sei der Kaufvertrag wirksam und der Verkäufer zur Auflassung verpflichtet, denn Verträge seien schließlich einzuhalten. Auch sei nicht einzusehen, weshalb dem Verwalter die Möglichkeit eines Widerrufs einzuräumen sei. Am 10.2.2017 legte der Beteiligte zu 1 ein Urteil des Amts¬gerichts vor, in dem festgestellt wird, dass die Zustimmung des Hausverwalters wirksam sei, der Widerruf vom 11.7. 2016 hingegen unwirksam. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Aus den Gründen: II. Die Beschwerde ist unbegründet, denn die erforderliche Verwalterzustimmung liegt nicht vor Die gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ge¬richtete Beschwerde ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Sie hat in der Sache keinen Er¬folg. Der beantragten Eintragung steht das Fehlen der Ver¬walterzustimmung entgegen. Die Eigentumsumschreibung durch das Grundbuchamt setzt eine wirksame Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO voraus 1. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustim¬mung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedarf. Im Fall einer solchen Verein¬barung sind eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, so¬lange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Wegen des mit dinglicher Wirkung vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernisses nach § 12 Abs. 1 WEG ist die an die materiell-rechtliche Verfügungsbefugnis anknüpfende verfahrensrechtliche Bewilligungsbefugnis (§ 19 GBO) des Wohnungs- bzw. Teileigentümers zur rechtsgeschäftlichen Übertragung des Rechts eingeschränkt (§ 12 Abs. 3 WEG; vgl. Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 75, 84 f.). Dies hat das Grund¬buchamt von Amts wegen zu beachten (BayObLG NJW-RR 1991, 978 /979). Es darf die Eintragung der Eigentums¬übertragung daher bei fehlendem Zustimmungsnachweis durch Zwischenverfügung von der Vorlage einer Erklä¬rung in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO abhängig machen (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). ---------------------------------------------------------442-------------------------------------------------------- Die erforderliche Zustimmung ist zunächst formgerecht erteilt, aber wirksam widerrufen worden 2. Mit der formgerecht vorliegenden Erklärung der Haus¬verwaltung vom 2.5.2016 ist zwar nachgewiesen, dass die erforderliche Zustimmung zunächst erteilt worden ist. Die Ordnungsmäßigkeit der Erklärung, die im Grundbuchver¬fahren nur bei auf Tatsachen gründenden Anhaltspunkten für Zweifel an der Wirksamkeit der Erklärung einer beson¬deren Prüfung zu unterziehen ist, ist mit der Zwischenver¬fügung nicht beanstandet, weshalb sie auch vom Be¬schwerdegericht nicht zu überprüfen ist (Demharter GBO 30. Aufl. § 77 Rn. 12). Gleiches gilt für die grundsätzlich nach § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisende Verwalterbestel¬lung. 3. Die Hausverwaltung hat die Zustimmung allerdings wirksam widerrufen. Das amtsgerichtliche Feststellungsurteil ist noch nicht rechtskräftig und damit nicht bindend a) An der Beurteilung des Widerrufs als wirksam ist der Senat nicht schon durch das Feststellungsurteil des Amts¬gerichts gehindert. Dieses entfaltet nämlich mangels Rechtskraft (derzeit) keine Bindung, § 322 ZPO. Die Widerruflichkeit der Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist umstritten b) Es ist umstritten, ob eine nach § 12 Abs. 1 WEG erfor¬derliche Zustimmung der Verwaltung zur Übertragung des Wohnungseigentums (§ 12 Abs. 1 und 3 WEG i. V. m. § 925 Abs. 1, § 873 Abs. 1 BGB) noch widerrufen werden kann, nachdem sie durch Zugang beim Wohnungseigentü¬mer, Erwerber (§ 130 Abs. 1 Satz 1, § 182 Abs. 1 BGB) oder Notar als deren Vertreter (vgl. Ziff. X. des Vertrags) wirksam geworden ist. Als maßgebliches Kriterium wird regelmäßig angesehen, ob der vereinbarte Zustimmungs¬vorbehalt als gesetzlich ausnahmsweise zugelassene rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (vgl. § 137 BGB) oder als rechtliche Inhaltsbeschränkung des Woh¬nungseigentums zu verstehen ist. Teilweise wird angenommen, dass die Zustimmung ab Zugang bei den Vertragsbeteiligten nicht mehr widerru¬fen werden kann, da sie einheitlich zum schuldrecht¬lichen und dinglichen Geschäft erteilt werde aa) Eine im Vordringen befindliche Meinung geht von ei¬ner Unwiderruflichkeit schon nach wirksam erteilter Zu¬stimmung zum schuldrechtlichen Rechtsgeschäft aus. So könne eine zu einem abgeschlossenen Kaufvertrag er¬teilte Verwalterzustimmung, die den Vertragsbeteiligten zugegangen ist, nicht mehr widerrufen werden; die Zu¬stimmung werde einheitlich sowohl zum schuldrechtlichen als auch zum dinglichen Vertrag erteilt. Weil die Zustim¬mung zum schuldrechtlichen Vertrag mit ihrem Zugang wirksam und nach § 183 Abs. 1 BGB nicht widerrufbar sei, müsse auch die Zustimmung zum dinglichen Vertrag als erteilt angesehen werden; sie könne ebenfalls nicht wi¬derrufen werden (Bärmann/Suilmann WEG 13. Aufl. § 12 WEG Rn. 32; MüKo/Commichau BGB 7. Aufl. § 12 WEG Rn. 44 f.; Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 12 WEG Rn. 98; Demharter Anh. zu § 3 Rn. 34 ff.; Pa-landt/Wicke BGB 76. Aufl. § 12 WEG Rn. 9; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2904 ff.). Dies wird auch damit begründet, dass das Zustimmungs¬erfordernis entgegen der herrschenden Meinung nicht als Verfügungsbeschränkung des Berechtigten zu sehen sei (Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 200 ff). Die Qualifizierung der herrschenden Meinung führe nämlich dazu, dass es für die Frage, wer zustim¬mungsberechtigt ist, grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Vornahme der Eintragung ankäme, so dass ein Widerruf grundsätzlich möglich sei, soweit nicht die Bewilligung bzw. Verfügungserklärung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bin¬dend geworden sei. Die Regelung in § 12 WEG müsse viel¬mehr als auf der Ebene des Rechts selbst eintretende Fungibilitätseinschränkung verstanden werden. Die einmal er¬teilte materiellrechtliche Zustimmungserklärung beseitige diese Fungibiliätseinschränkung für das infrage stehende Rechtsgeschäft materiellrechtlich, ohne dass spätere Ver¬änderungen der Rechtsstellung oder ein Widerruf des Zu¬stimmenden noch von Bedeutung wären (Kössinger in Bauer/von Oefele § 19 Rn. 200 ff; so auch Kesseler RNotZ 2005, 543 ff.). Die Rechtsprechung ist dieser Auffassung für den Fall des Verwalterwechsels vor dem Eingang des Eintra¬gungsantrags beim Grundbuchamt teilweise gefolgt bb) Dem ist ein Teil der Rechtsprechung für den Fall eines vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grund¬buchamt liegenden Verwalterwechsels und des damit ver¬bundenen nachträglichen Fortfalles der Zustimmungs¬berechtigung gefolgt (vgl. OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625 = FGPrax 2011, 220 ; OLG München, 34 Wx 135/11 vom 27.6.2011= NZM 2012, 388 ). Diese Entscheidungen werden jeweils damit begründet, dass das Zustimmungserfordernis keine Verfügungs¬beschränkung darstelle, sondern eine Beschränkung des Rechtsinhalts des Wohnungseigentums, so dass dann, wenn der schuldrechtliche Vertrag bereits geschlossen worden sei, die gegenüber den Vertragsparteien oder dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärte Zustimmung mit ihrem Zugang endgültig wirksam und nicht mehr wi¬derruflich sei. Daher sei auch nicht von Belang, dass die Berechtigung des Zustimmenden noch im Zeitpunkt der Stellung des Umschreibungsantrags fortbesteht. Demgegenüber wird teilweise die Widerruflichkeit der Zustimmung zum dinglichen Geschäft bis zur Bindung der dinglichen Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB und der Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt bejaht cc) Die gegenteilige Ansicht bejaht hingegen die Widerruflichkeit der Zustimmung zum dinglichen Geschäft, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend ge¬worden und der Eintragungsantrag gestellt wurde (vgl. MüKo/Bayreuther § 183 Rn. 12 Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2014 § 183 Rn. 10). Zum Teil wird sogar dis¬kutiert, ob insofern überhaupt § 878 BGB heranzuziehen sei (vgl. Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2007 § 878 Rn. 29). Die Zustimmungspflicht stelle eine Verfügungsbeschrän¬kung dar. Da der Vollzug des dinglichen Geschäfts die Ein¬tragung erfordere, sei ein Verlust der Rechtsposition, aus der sich die Zustimmungsbefugnis ergebe, vor dem Voll¬zug des Hauptgeschäfts nach allgemeinen Grundsätzen für die Wirksamkeit der Erklärung beachtlich. Die fehlende Zustimmung führe nach § 12 Abs. 3 WEG zur schweben¬den Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäfts (OLG Celle RNotZ 2005, 544 ; ebenso AG Zossen vom 31.7.2014, 75 C 8/13, nach juris; ------------------------------------------------------------------443----------------------------------------------- OLG Hamm, Rpfleger 2001, 405 ; OLG Hamm DNotZ 2011, 375 ; OLG Hamburg, ZMR 2011, 815 ). Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsfrage bislang of¬fen gelassen dd) Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob eine nach § 12 WEG vereinbarte Veräußerungsbeschränkung als Verfügungsbeschränkung oder als Beschränkung des In¬halts des dinglichen Rechts (Wohnungseigentums) ein¬zuordnen ist, bislang ebenso unentschieden gelassen ( BGHZ 195, 120 /124 = DNotZ 2013, 362 = NJW 2013, 299 ) wie die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalter¬zustimmung ( BGHZ 195, 120 /125 f.; BGH ZWE 2013, 402 /403). Selbst wenn die Verwalterstellung nach Zugang der Zu¬stimmung aber vor Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt fortfalle, wirke die erteilte Zustimmung des Verwalters schon deshalb fort, weil sie eine Entschei¬dung ersetze, die von den Wohnungseigentümern durch Beschluss zu treffen wäre. Die Zustimmung des Verwalters sei jedenfalls so lange bindend, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes beschließe. Bei dem vergleichbaren Zustimmungserfordernis des § 5 Abs. 1 ErbbauRG bejaht die hM eine Widerruflichkeit der Eigentümerzustimmung ee) In dem vergleichbaren Fall des Zustimmungserforder¬nisses nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG nimmt die herrschende Meinung eine Widerruflichkeit der Eigentümerzustim¬mung – bis zur Vornahme der Eintragung im Grundbuch oder jedenfalls bis zur Stellung des Eintragungsantrags – gemäß § 183 BGB an (vgl. BGH NJW 1963, 36 = RPfleger 63, 378 = LM § 5 ErbbauVO Nr. 2 ebenso Anmerkung Haegele RPfleger 63, 379; OLG München, 34 Wx 191/16 vom 29.9.2016 = FGPrax 2016, 256 ). Die Einschränkung der freien Übertragbarkeit des Erbbaurechts diene nämlich dem Interesse des Eigentümers, das zugrunde liegende Rechtsverhältnis sei mithin geprägt durch die widerstrei¬tenden Interessen einerseits der Vertragsparteien an der Durchführung eines für sie bindend gewordenen Vertrags und andererseits des Eigentümers an einer Widerruflichkeit seiner Erklärung im Stadium des noch nicht vollzoge¬nen Geschäfts. Diese Interessen seien zur Beurteilung der Rechtsfrage, ob sich aus dem Rechtsgeschäft die Widerruflichkeit der einmal gegebenen Zustimmung ableitet, ge¬geneinander abzuwägen, wobei die Grundsatzentschei¬dung des Gesetzgebers durchschlage, wonach die Zustim¬mungserklärung den Zustimmenden nicht schon mit ih¬rem Wirksamwerden durch Zugang bindet, sondern über den in § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt hi¬naus durch Widerruf beseitigt werden kann. Den gewoll¬ten Gleichlauf zwischen schuldrechtlichem und ding¬lichem Geschäft bewirke das Gesetz selbst, indem § 6 Abs. 1 ErbbauRG anordnet, dass die durch den Zustim¬mungsmangel bedingte Unwirksamkeit beide Geschäfte erfasst (vgl. BGHZ 33, 76 /85). Das Gericht bejaht die Widerruflichkeit der Zustim¬mungserklärung nach § 12 Abs. 1 WEG im Hinblick auf das dingliche Geschäft auch nach Wirksamwerden der Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag c) Der Senat hat sich bisher ausdrücklich nur für den Fall, dass die Zustimmungsberechtigung wegen eines nachträg¬lichen Verwalterwechsels entfällt, der Ansicht angeschlos¬sen, dass allein damit die erklärte Zustimmung nicht un¬ wirksam wird. Der Senat hält jedoch die Ansicht für zu¬treffend, dass die Zustimmungserklärung des Verwalters im Hinblick auf das dingliche Geschäft noch widerrufen werden kann, auch wenn die Zustimmung zum schuld¬rechtlichen Vertrag durch Zugang bei der anderen Ver¬tragspartei oder dem Notar wirksam erteilt worden ist. Die Gründe der Gegenansicht überzeugen nicht. Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 3 WEG ist die Zustim¬mung sowohl für den schuldrechtlichen als auch für den dinglichen Vertrag relevant aa) Nach dem Wortlaut von § 12 Abs. 3 WEG, wonach im Fall der Vereinbarung eines Zustimmungserfordernis¬ses eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu ei¬ner solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam sind, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist, ist die Verwalterzustimmung sowohl für den schuldrecht¬lichen, als auch den dinglichen Vertrag relevant. Hätte der Gesetzgeber das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG nicht als Verfügungsbeschränkung, sondern als bloße Fungibilitätsbeschränkung gewollt, wäre die Zustimmung allein zum Verpflichtungsgeschäft als Vo¬raussetzung der Übertragbarkeit ausreichend gewesen. Eine Zustimmung zum Verpflichtungsgeschäft würde diesem nämlich dann schon die erforderliche Wirksam¬keit verleihen. Dass die Zustimmung jedoch nach dem Gesetzeswortlaut des § 12 Abs. 1 WEG gerade die Ver¬äußerung selbst erst wirksam macht, spricht dafür, dass der Gesetzgeber eine Verfügungsbeschränkung normiert hat. Die Annahme eines zwingenden Gleichlaufs zwischen dinglichem und schuldrechtlichem Geschäft wider¬spricht dem Abstraktionsprinzip bb) Die von Teilen der Literatur propagierte Vorverlage¬rung der Wirksamkeit der Verfügung schon bei wirksam erteilter Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wür¬de zu einer Durchbrechung des Abstraktionsprinzips (vgl. Palandt/Herrler Einl. vor § 854 Rn. 13) führen. Der Ge¬sichtspunkt der Unmöglichkeit (§ 275 BGB) erfordert es nicht, den Gleichlauf zwischen dinglichem und schuld¬rechtlichem Geschäft durch eine Koppelung an den schuldrechtlichen Vertrag herbeizuführen. Diesen Gleich¬lauf stellt vielmehr das Gesetz selbst her; denn bei einem Widerruf der Zustimmung zur Veräußerung sind nach § 12 Abs. 3 WEG diese und der schuldrechtliche Vertrag unwirksam. Darauf, dass die erteilte Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag nach § 183 Abs. 1 BGB nicht widerrufbar ist, kommt es daher nicht an. Die Gegenansicht führt daher selbst an, dass auch die Vertragsgestaltung der Praxis sich ohne weiteres auf die¬se Rechtslage einstellen kann (Kesseler RNotZ 2005, 543 ff.). Auch der BGH geht von der grundsätzlichen Widerruflichkeit der Zustimmung aus cc) Soweit der Bundesgerichtshof (s. BGHZ 195, 120 /124) die Frage der Verfügungsbeschränkung offen gelassen hat, ist er doch im Weiteren von der grundsätzlichen Widerruf-lichkeit der Zustimmung ausgegangen; denn andernfalls wäre das Abstellen auf eine nachträgliche Beschlussfas¬sung der Wohnungseigentümer zum Widerruf der erklär¬ten Zustimmung nicht verständlich. ---------------------------------------------------------444-------------------------------------------------------- Der Widerruf der Zustimmung führt zur einheitlichen Unwirksamkeit des schuldrechtlichen und dinglichen Geschäfts dd) Der Senat hat es in seinen Entscheidungen vom 27.6. 2011 (34 Wx 135/11 = MittBayNot 2011, 486 zu § 12 WEG) und vom 29.9.2016 (34 Wx 191/16 = FGPrax 2016, 256 zu §§ 5, 6 ErbbauRG) für zulässig erachtet, § 12 WEG einerseits und die Regelungen im Erbbaurecht andererseits eigenständig auszulegen (ebenso OLG Düssel¬dorf DNotZ 2011, 625 /627; Schmidt ZWE 2010, 394 / 396 f.). Auch wenn der Senat an dieser getrennten Betrach¬tung festhält, ist ein unterschiedliches Gesetzesverständnis nicht angezeigt. Sowohl § 12 Abs. 3 WEG als auch §§ 5, 6 ErbbauRG ordnen eine einheitliche Unwirksamkeit so¬wohl des schuldrechtlichen als auch des dinglichen Rechts¬geschäfts für den Fall an, dass die Zustimmung zur Ver¬fügung nicht wirksam erteilt ist. Die materiell-rechtliche Begründetheit des Widerrufs der Zustimmung ist im Grundbuchverfahren nicht zu klä¬ren ee) Die Frage, ob Gründe für einen Widerruf der Zustim¬mung des Verwalters vorlagen, kann ebensowenig im Grundbuchverfahren geklärt werden, wie ein Streit darü¬ber, ob die Zustimmung nach der Teilungserklärung zu er¬teilen ist, da die in § 6 der Teilungserklärung genannten Verweigerungsgründe nicht bestehen. Insofern steht den Beteiligten der Zivilrechtsweg offen. Der Widerruf erfasst im Wege der Auslegung neben dem schuldrechtlichen auch das dingliche Geschäft d) Der Widerruf des Verwalters bezieht sich zwar nach sei¬nem Wortlaut auf die Zustimmung „zum Kaufvertrag“; er betrifft jedoch trotz seines unpräzisen Ausdrucks (auch) die dingliche Rechtsübertragung, wie die Auslegung der Erklärung ergibt, § 133 BGB. Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind so auszule¬gen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verste¬hen musste. Es dürfen dabei nur solche Umstände berück¬sichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung dem Emp¬fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (Palandt/Ellenberger § 133 Rn. 9). Der Widerruf des Verwalters ist – zumal darin dessen Übersendung auch ans Grundbuchamt angekündigt wird – nach diesen Grundsätzen nicht als teil¬weiser Widerruf der Zustimmung nur zum Verpflichtungs¬geschäft, sondern als umfassender Widerruf auch der Zu¬stimmung zur Veräußerung zu verstehen. Da in dem im Widerruf bezeichneten notariellen „Kaufvertrag“ zugleich die dingliche Rechtsübertragung verbrieft ist, ist der Ver¬trag in seiner Gesamtheit gemeint. Anderes wäre nach Sinn und Zweck des Widerrufs unverständlich. Der Widerruf ist formfrei möglich e) Da die Zustimmung als Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 BGB frei widerruflich ist, Formvorschriften mithin nicht bestehen (Staudinger/Gursky § 183 Rn. 8), ist der per Faxschreiben dem Notar und dem Grundbuchamt zu¬gegangene Widerruf formgerecht erklärt. Der Widerruf der Zustimmung ist jedenfalls bis zur Stel¬lung des Eintragungsantrags möglich f) Als mehraktiges Rechtsgeschäft ist die Übertragung des Wohnungseigentum erst mit der Eintragung im Grund¬buch „vorgenommen“ (Staudinger/Gursky § 183 Rn. 10 m. w. N.); eine hier einschlägige, abweichende gesetzliche Begriffsdefinition (vgl. etwa § 140 InsO) ist nicht ersicht¬lich. Die danach maßgebliche Zeitgrenze hat der Bundes¬gerichtshof über die Anwendung von § 878 BGB auf den Zeitpunkt des Eintragungsantrags vorverlegt. Inwieweit die rechtsdogmatische Einordnung als Einschränkung der Verfügungsbefugnis des Rechtsinhabers oder als Be¬schränkung des Rechtsinhalts selbst für die – gegebenen¬falls analoge (siehe MüKo/Kohler BGB 6. Aufl. § 878 Rn. 23) – Anwendbarkeit des § 878 BGB oder des darin zum Ausdruck gekommenen Rechtsgedankens von Bedeu¬tung ist (vgl. Staudinger/Gursky BGB [2012] § 878 Rn. 29), kann dahinstehen, denn der Eintragungsantrag ist beim Grundbuchamt erst nach dem Zugang der Widerrufserklärung beim Notar als für die Vertragsparteien Empfangsberechtigtem gestellt worden. Daran ändert auch nichts, dass die Urkunde (nur) zum Zweck der Ein¬tragung der Eigentumsvormerkung schon vor dem Wider¬ruf beim Grundbuchamt vorgelegen hatte (vgl. OLG Braunschweig FGPrax 2013, 193 /194). g) Damit fehlt es derzeit am notwendigen Nachweis der Verwalterzustimmung, so dass das Grundbuchamt den Be¬teiligten mit einer entsprechenden Zwischenverfügung die Vorlage der Verwalterzustimmung aufgeben durfte (vgl. Hügel/Zeiser § 18 Rn. 10 f.). III. 1. Von einer Kostenentscheidung wird abgesehen. Die Verpflichtung der Beteiligten zu 1 und 2, die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels zu tragen, folgt bereits aus dem Gesetz, § 22 Abs. 1 GNotKG. 2. Den Geschäftswert setzt der Senat nach §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG fest. Zwar bemisst sich der Geschäftswert bei Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung regelmäßig nach dem Schwierigkeitsgrad der Hindernisbeseitigung. Hinreichende Anhaltspunkte für dessen Schätzung liegen jedoch nicht vor. Das Gericht lässt die Rechtsbeschwerde zu 3. Die Rechtsbeschwerde wird zur Rechtsfortbildung zu¬gelassen, weil die Frage der Widerruflichkeit einer Verwal¬terzustimmung in der Rechtswissenschaft kontrovers dis¬kutiert wird und aktuelle höchstrichterliche Rechtspre¬chung hierzu fehlt (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO). Anmerkung: Mit der vorstehenden Entscheidung hat das OLG Mün¬chen im Anschluss an die Auffassung des OLG Hamburg und in Abkehr von der Auffassung des OLG Düsseldorf (beide 2011) entschieden, dass die Veräußerungszustim¬mung iSd § 12 Abs. 1 WEG frei widerruflich und der Wi¬derruf der Zustimmung auch dann wirksam ist, wenn er ohne wichtigen Grund iSd § 12 Abs. 2 WEG erfolgt. In zeitlicher Hinsicht sei der Widerruf jedenfalls bis zur Stel¬lung des Antrags auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt möglich, wobei die Frage aufgeworfen wird, ob auch nach diesem Zeitpunkt ein Widerruf noch in Betracht kommt. Ferner hat das OLG München aus¬geführt, dass der Widerruf des Veräußerungsgeschäfts nicht nur dessen Unwirksamkeit, sondern auch die Un¬wirksamkeit des der Veräußerung zugrundeliegenden Kausalgeschäfts zur Folge hat. Mit dieser Entscheidung knüpft das OLG München an seine entsprechende Auffas¬sung hinsichtlich der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers -----------------------------------------------------445------------------------------------------------------------ zu Verfügungen über das Erbbaurecht gem. § 5 ErbbauRG an (OLG München, FGPrax 2016, 256 ). Wegen der beste¬henden Divergenzen in Rechtsprechung und Literatur hat das OLG München die Rechtsbeschwerde zum BGH zuge¬lassen. Diese wurde zwischenzeitlich auch eingelegt (Az. V ZB 134/11), sodass der BGH nunmehr die Möglichkeit hat, die Frage nach der Widerruflichkeit der Zustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG, die er in der Vergangenheit zwei¬mal ausdrücklich unentschieden gelassen hat (BGH DNotZ 2013, 363 Rn. 16; BGH BeckRS 2013, 12880 , Rn. 10), zu beantworten. Für die notarielle Vertragsgestaltung ergeben sich nach der vom OLG München vertretenen Auffassung erhebliche Unwägbarkeiten. Bei der in der Kautelarpraxis üblichen Vertragsabwicklung mittels Direktzahlung des Käufers vor Eigentumsumschreibung könnte nämlich eine ungesi¬cherte Vorleistung des Käufers nicht alleine dadurch ver¬mieden werden, dass die Zustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG zur Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises erklärt wird. Denn ein nach Kaufpreiszahlung erfolgter Widerruf der erteilten Veräußerungszustimmung würde nachträglich den Eigentumserwerb vereiteln und zwar selbst dann, wenn der Widerruf gem. § 12 Abs. 2 WEG unberechtigt erfolgt. Da außerdem der Widerruf gem. § 183 S. 2 BGB gegenüber beiden Parteien des Kaufver¬trags und damit insbesondere auch an Grundbuchamt und Notar vorbei alleine gegenüber dem Verkäufer erklärt werden könnte, böte selbst die erfolgte Eigentums¬umschreibung keine Gewähr für einen wirksamen Eigen¬tumserwerb des Käufers. Der gute Glaube an den Fort¬bestand der Zustimmung ist dabei nicht geschützt, denn § 892 Abs. 1 S. 2 BGB bietet nur Schutz gegen relative Verfügungsbeschränkungen, während das Zustimmungs¬erfordernis gemäß § 12 Abs. 1 iVm Abs. 3 S. 1 WEG vom OLG München im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH als absolute Verfügungsbeschränkung verstanden wird. Noch problematischer ist die Auffassung des OLG Mün¬chen, der Widerruf der Zustimmung habe auch die Un¬wirksamkeit des Kaufvertrags zur Folge. Denn unter Zu¬grundelegung dieser Auffassung würde der Käufer infol¬ge des Widerrufs wegen der Akzessorietät der Vormer¬kung den Vormerkungsschutz gem. §§ 883 BGB, 106 InsO verlieren. Der anstelle des Auflassungsanspruchs tretende Kaufpreisrückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 BGB ist nach allgemeinen Grundsätzen nicht insolvenzfest. Zudem könnte aufgrund der vom OLG München postulierten Unwirksamkeit des Kaufvertrags auch die Wirksamkeit der dem Käufer erteilten Finanzie¬rungsvollmacht und damit der Bestand der vom Käufer bestellten Finanzierungsgrundpfandrechte in Frage ge¬stellt werden. Ob demgegenüber die bereits vor Erklä¬rung des Zustimmungswiderrufs eingetragene Eigentums¬vormerkung Schutzwirkung gegen die Widerrufsfolgen entfaltet, erscheint sehr fraglich. Gem. § 883 Abs. 2 BGB bezieht sich der Schutz der Vormerkung nämlich nur auf anspruchsvereitelnde Verfügungen, nicht aber auf den nachträglichen Verlust der Verfügungsbefugnis, sofern das Gesetz eine Erweiterung der Schutzwirkung nicht ausnahmsweise anordnet (vgl. § 106 InsO, §§ 22 Abs. 4. S. 2, 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 4 BauGB). Das OLG München hat dementsprechend ohne nähere Begründung der vor Erklärung des Widerrufs eingetragenen Eigentumsvor¬merkung keine Bedeutung beigemessen. Zwar wird viel¬fach unter bestimmten Voraussetzungen eine entspre¬chende Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB auf den Ver¬lust der Verfügungsbefugnis nach Eintragung der Vor¬merkung bejaht (ausführlich Staudinger/Gursky, 2013, § 883 Rn. 218). Es ist aber völlig unklar, ob der aus ent¬sprechender Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB resultie¬rende (relative) Schutz gegen den Verlust der Verfügungs¬befugnis zugleich Schutz gegen den vom OLG München postulierten Untergang des Kausalanspruchs und die da¬mit verbundene Unwirksamkeit der akzessorischen Vor¬merkung bieten könnte. Schließlich müsste allgemein bei der Beurkundung der Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit, die der Veräußerer selbst durch einen Veräußerungsvorgang iSd § 12 Abs. 1 WEG erworben hat, bedacht werden, ob des¬sen Eigentumserwerb möglicherweise durch einen un¬erkannten oder zu Unrecht als unwirksam angesehenen Widerruf der Zustimmung vereitelt wurde (Altfälle). Eine Heilung kommt in diesen Altfällen nur unter den sehr en¬gen Voraussetzungen des § 61 WEG in Betracht. Auch ein gutgläubiger Eigentumserwerb durch den (Zweit-)Erwer¬ber kann in diesen Altfällen ausscheiden, wenn der (Zweit-)Erwerber anlässlich der Einholung der Zustimmungs¬erklärung gem. § 12 Abs. 1 WEG Kenntnis von dem frü¬heren Widerruf erlangt. Die Entscheidung des OLG München gibt Anlass für eine kritische Anmerkung. Nachstehend werden daher zu¬nächst die (Un-)Widerruflichkeit der Zustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG erörtert (1. bis 3.) und sodann Gestal¬tungsmöglichkeiten für die Praxis aufgezeigt (4.). 1. Rechtsnatur der Zustimmungserklärung Die Frage nach der Widerruflichkeit der Zustimmungs¬erklärung gem. § 12 Abs. 1 WEG ist mangels eigenständi¬ger Regelungen im WEG eine Frage der allgemeinen Rechtsgeschäftslehre (vgl. Staudinger/Gursky, 2014, Vorbem. zu §§ 182-185 Rn. 16, 20, 28). Die Zustimmung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die gem. § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber erklärt werden kann. Wie jede empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber Abwesenden wird die Zustimmungserklärung gem. § 130 Abs. 1 S. 1 BGB wirksam mit Zugang. Bei der Zustim¬mung handelt es sich um ein abstraktes Rechtsgeschäft, welches seinen Rechtsgrund in sich selbst trägt und daher auch dann wirksam und kondiktionsfest ist, wenn eine Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung nicht besteht (Staudinger/Gursky, 2014, Vorbem. zu §§ 182-185 Rn. 40, § 183 Rn. 22). Von der Frage nach der Wirksam¬keit der Zustimmungserklärung zu unterscheiden ist die Frage ihrer Widerruflichkeit. Das Gesetz unterscheidet in¬soweit zwischen der vorherigen Zustimmung (Einwil¬ligung), welche gem. § 183 S. 1 BGB bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich ist, soweit sich aus dem ihrer Erteilung zugrundeliegenden Geschäft nichts anderes ergibt, und der nachträglichen Zustimmung (Genehmi¬gung), welche gem. § 184 BGB auf den Zeitpunkt der Vor¬nahme des Rechtsgeschäfts zurückwirkt. Somit ist nur die Einwilligung, also die vorherige Zustimmung, widerruf¬lich, wobei der Widerruf bei mehraktigen Rechtsgeschäf¬ten grundsätzlich bis zur Vollendung des letzten Teilakts möglich ist (Palandt/Ellenberger, 76. Aufl. 2016, § 183 BGB Rn. 1). Die Genehmigung iSd § 184 BGB ist dem¬gegenüber als rechtsgestaltende Erklärung grundsätzlich unwiderruflich (Palandt/Ellenberger, 76. Aufl. 2016, § 184 BGB Rn. 4). ----------------------------------------------------------446------------------------------------------------------- 2. Einwilligung oder Genehmigung In der Kautelarpraxis wird die (zumeist als „Genehmi¬gung“ bezeichnete) Zustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG regelmäßig erst nach Beurkundung des Wohnungskauf¬vertrags und nach Beurkundung der in der Kaufvertrags-urkunde zugleich enthaltenen Auflassung eingeholt. Frag¬lich ist daher, ob die Erklärung der Auflassung oder der Eintritt der Bindungswirkung gem. § 873 Abs. 2 BGB be¬reits mit der Vornahme des Rechtsgeschäfts iSd § 183 S. 1 BGB gleichzusetzen sind. Zur Abgrenzung zwischen Ein¬willigung und Genehmigung bei mehraktigen Rechts¬geschäften, die zu ihrer Vollendung eine Eintragung im Grundbuch voraussetzen, hat sich der BGH bisher nur in einer Entscheidung aus dem Jahr 1962 geäußert, welche sich auf die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers zu Ver¬fügungen über das Erbbaurecht gem. § 5 ErbbauRG be¬zieht (BGH, NJW 1963, 36 ). Nach dieser Vorschrift kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts oder zur Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten der Zustimmung des Erbbauberechtigten bedarf. Bis zur Erteilung der Zustimmung sind gem. § 6 Abs. 1 ErbbauRG die Verfügung und das zugrundeliegende Kausalgeschäft unwirksam. Die Vorschriften sind folglich de¬ckungsgleich mit § 12 Abs. 1 und 3 WEG. Zur Beantwor¬tung der Frage, ob die nach der dinglichen Einigung aber vor Vollzug im Grundbuch erteilte Zustimmung als Ein¬willigung oder Genehmigung anzusehen ist, stellte der BGH maßgeblich darauf ab, dass es sich bei dem Zustim¬mungserfordernis um eine gesetzlich ausnahmsweise zu¬lässige rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung han¬dele. Die unbeschränkte Verfügungsmacht des Erbbaube¬rechtigten müsse grundsätzlich in dem Augenblick vorhan¬den sein, in dem die Verfügung wirksam werden soll, wobei der Zeitpunkt des Wirkungseintritts und nicht der Zeitpunkt der Verfügungserklärung maßgeblich sei. Hat das Verfügungsgeschäft noch weitere Wirksamkeitserfor¬dernisse, die erst später eintreten, müsse dementsprechend die Verfügungsbefugnis noch zur Zeit des Eintritts des letz¬ten Tatbestandsmerkmals vorhanden sein. Hieraus folgert der BGH: „Gehört die Eintragung aber zum Tatbestand eines zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäftes, ist sie al¬so Teil des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäftes, dann ist eine zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 BGB, die bis zur Vornahme der Eintra¬gung widerruflich ist“ (BGH, NJW 1963, 36 [37]). Wird die erforderliche Zustimmung erteilt, hat dies nach Auffas¬sung des BGH den Fortfall der Verfügungsbeschränkung zur Folge; die dingliche Einigung wird voll wirksam. Der spätere (Wieder-)Eintritt der Verfügungsbeschränkung in¬folge des Widerrufs soll aber dann keinen Einfluss auf die erfolgte Einigung haben, wenn die Voraussetzungen des § 878 BGB zum Zeitpunkt des Widerrufs bereits vorliegen (BGH, NJW 1963,36 [37]). In der vorstehend wiedergegebenen Entscheidung schließt der BGH von dem Umstand, dass sachenrechtlich bei meh¬raktigem Rechtserwerb die Verfügungsbefugnis des Ver¬fügenden bis zum letzten Teilakt (bzw. dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt) vorliegen muss, auf die Qualifikati¬on der vor dem letzten Teilakt erklärten Zustimmungs¬erklärung des Dritten als Einwilligung. Diese Schlussfolge¬rung ist nicht überzeugend, da hierbei verschiedene Rechtsverhältnisse vermengt und die gesetzliche Trennung zwischen Sachenrecht und allgemeiner Rechtsgeschäftslehre missachtet werden. In Teilen der Rechtsprechung und der überwiegenden Literatur wird zudem bereits der Grundannahme des BGH, das Zustimmungserfordernis gem. § 12 Abs. 1 WEG stelle eine Verfügungsbeschrän¬kung des Wohnungseigentümers gem. § 878 BGB dar, wi¬dersprochen. Vielmehr handele es sich um eine Inhalts¬beschränkung des Wohnungseigentumsrechts („Fungibilitätsbeschränkung“), die mit der einmal erteilten Zustim¬mung endgültig aufgehoben werde, weshalb auch ein späterer Wechsel in der Person des Zustimmungsberech¬tigten (Verwalterwechsel) unbeachtlich sei (OLG Düssel¬dorf, DNotZ 211, 625 [626]; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 3. Aufl. 2013, § 19 Rn. 203 ff. mwN). Aus der letzt¬genannten rechtlichen Qualifikation des Zustimmungs¬erfordernisses als Fungibilitätsbeschränkung, die vom OLG München in der vorliegenden Entscheidung aus¬drücklich abgelehnt wird, lassen sich allerdings keine wei¬teren Folgerungen hinsichtlich der Widerruflichkeit der er¬teilten Zustimmung gemäß § 183 BGB ziehen, weshalb hierauf im Folgenden nicht weiter eingegangen wird. Obgleich somit die Begründung des BGH nicht überzeugt, wird das vom BGH gefundene Ergebnis in der Literatur mit anderer Begründung vielfach gestützt: § 184 BGB ord¬ne die Unwiderruflichkeit der Genehmigung aus Gründen der Rechtssicherheit nur für solche Erklärungen an, die die Geltung des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfts be¬reits herbeiführen und somit unmittelbar rechtsgestaltende Wirkung haben (Erman/Palm, BGB, 12. Aufl. 2008, § 184 Rn. 1; Soergel/Leptien, 13. Aufl. 1999, § 184 Rn. 2; Staudinger/Gursky, 2014 § 183 Rn. 3). In solchen Fällen solle aus Gründen der Rechtssicherheit kein Schwebezustand entstehen. Wenn das zustimmungsbedürftige Rechts¬geschäft aber selbst noch unvollständig ist, greife dieses Rechtsschutzinteresse nicht ein, weshalb die Zustimmung zu einem solchen Geschäft als Einwilligung zu behandeln sei (Staudinger/Gursky, 2014 § 183 Rn. 3; MüKoBGB/ Bayreuther, 7. Aufl. 2015, BGB § 183 Rn. 1). 3. Unwiderruflichkeit aufgrund des der Zustimmung zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses Ob diese mit der Auffassung des BGH übereinstimmende Literaturauffassung zutreffend ist, braucht an dieser Stelle nicht abschließend erörtert zu werden, da auch nach den gesetzlichen Vorgaben des § 183 S. 1 Hs. 2 BGB die erteil¬te Zustimmung unwiderruflich ist, wenn sich aus dem ih¬rer Erteilung zugrundeliegenden Rechtsverhältnis etwas anderes ergibt. Dies ist für die Veräußerungszustimmung der Fall, wobei insoweit zwei verschiedene Begründungs¬ansätze existieren: a. Nach – soweit ersichtlich – allgemeiner Ansicht ergibt sich die Unwiderruflichkeit der Zustimmung aus dem zwischen Zustimmungsempfänger und Zustimmungsberechtigten bestehenden Rechtsverhältnis immer dann, wenn der Zweck der Rechtsbeziehung eine Fortdauer der Zustim¬mung so deutlich verlangt, dass sich hieraus eine Pflicht des Zustimmungsberechtigten zur Unterlassung des Wi¬derrufs zwingend ableiten lässt. Dies ist der Fall, wenn die Zustimmung auch oder gar vorwiegend im Interesse des Zustimmungsempfängers erteilt worden ist und diesem Si¬cherheit geben soll. Am deutlichsten liegt dies, wenn der Zustimmungsberechtigte gegenüber dem Zustimmungs¬empfänger zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet ist; die Zustimmungspflicht impliziert in diesem Fall die Un¬widerruflichkeit einer erteilten Einwilligung (vgl. Staudinger/Gursky, 2014, Vorbem. zu § 182-185 Rn. 53, § 183 ----------------------------------------------------447--------------------------------------------------- Rn. 16; Soergel/Leptien, 13. Aufl. 1999, § 183 Rn. 4 je¬weils mwN). Ist die erteilte Einwilligung nach § 183 S. 1 Hs. 2 BGB unwiderruflich, kommt nach der Rechtspre¬chung des BGH auch ein Widerruf aus wichtigem Grund nicht in Betracht (BGH, NJW 1980, 2708 betr. Einwil¬ligung zur Sicherungsabtretung eines Kommanditanteils). In Anwendung dieser Grundsätze ist die Veräußerungs¬zustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG nach hier vertretener Auffassung unwiderruflich: § 12 Abs. 2 S. 1 WEG ge¬währt dem veräußernden Eigentümer einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Dieser Anspruch folgt aus dem Eigentum und schützt dessen verfassungsrechtlich abge¬sichertes Interesse an der Fungibilität seines Eigentums; der Anspruch kann aus diesem Grund auch nicht durch die Ge¬meinschaftsordnung beschränkt werden (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 279 ; BayObLG, DNotZ 1980, 751 ). Im Vertrauen auf die Zustimmung disponiert der Verkäufer über sein Vermögen, indem er insbesondere das verkaufte Objekt räumt, den Besitz an den Käufer übergibt und beste¬hende Darlehen kündigt (in diesem Sinne auch OLG Düs¬seldorf, DNotZ 2011, 625 , 628). Diese Vermögensdisposi¬tionen können dabei unter Wahrung der in § 320 BGB vor¬gesehenen Zug um Zug-Abwicklung regelmäßig nicht durch entsprechende Vertragsgestaltung bis zur Voll¬endung des Eigentumserwerbs bzw. bis zum Eintritt der Voraussetzungen des § 878 BGB aufgeschoben werden und zwar auch nicht durch Vertragsabwicklung über Notaranderkonto. Denn die Beantragung der Eigentums¬umschreibung muss zur Verhinderung ungesicherter Vor¬leistungen des Verkäufers der Kaufpreiszahlung nachfol¬gen. Zur Verhinderung einer (ungesicherten) Vorleistung des Käufers muss korrespondierend sichergestellt sein, dass der Kaufpreis erst nach Sicherstellung des lastenfreien Ei¬gentumserwerbs und gegen Übergang des Besitzes gezahlt wird. Dementsprechend müssen die Räumung des Ver¬tragsobjekts und der Besitzübergang zwingend vor Stellung des Umschreibungsantrags erfolgen. Da zudem die Freistel¬lung des Kaufobjekts von zugunsten der Bank des Verkäu¬fers eingetragenen Grundpfandrechten entsprechende Lö-schungsunterlagen voraussetzt, welche von der Bank erst nach Darlehenskündigung ausgestellt werden, kann folg¬lich der Kaufpreis immer erst nach der Darlehenskündi¬gung fällig werden. Da weiterhin, wie bereits dargestellt, die Kaufpreiszahlung der Stellung des Eigentumsumschrei-bungsantrags vorgehen muss, kann somit auch die Darle¬henskündigung nicht bis zum Eintritt der Voraussetzungen des § 878 BGB aufgeschoben werden. Auch der Woh¬nungskäufer, der im Vertrauen auf die Zustimmung einen Darlehensvertrag abschließt, den Kaufpreis zahlt und so¬dann in die erworbene Sondereigentumseinheit einzieht, vertraut erkennbar und in schutzwürdiger Weise auf den Fortbestand der erteilten Zustimmung. Demgegenüber be¬steht, wie das OLG Düsseldorf ausgeführt hat, kein Grund, dem Zustimmungsberechtigten eine „zweite Chance“ zur Vornahme einer Korrekturentscheidung zu gewähren, denn das mit der Zustimmung verbundene Pflichtwidrigkeits- und Prognoserisiko trifft alleine den Zustimmungs¬berechtigten (OLG Düsseldorf, DNotZ 211, 625 [628]). Der Zustimmungsberechtigte, der eine als „Genehmigung“ bezeichnete Zustimmungserklärung abgibt, bringt die durchgeführte Prognoseentscheidung auch terminologisch zum Ausdruck, denn auch im allgemeinen Sprachgebrauch wird die Genehmigung als endgültig aufgefasst. In seiner Entscheidung zum Erbbaurecht aus dem Jahr 1962 hat der BGH die Frage nach der Unwiderruflichkeit der Zustimmung aufgrund der nach § 7 ErbbauVO (jetzt § 7 ErbbauRG) bestehenden Zustimmungspflicht aus¬drücklich aufgeworfen. Er musste diese Frage jedoch nicht entscheiden, da im konkreten Fall der erklärte Widerruf nach Eintritt der Voraussetzungen des § 878 BGB erklärt wurde und folglich bereits aus diesem Grund unbeachtlich war (BGH, NJW 1963, 36 [37]). Der Aspekt einer durch die Zustimmungspflicht implizierten Unwiderruflichkeit wird überraschenderweise vom OLG München in der hier besprochenen Entscheidung überhaupt nicht diskutiert. Hinsichtlich § 183 S. 1 Hs. 2 BGB referiert der Senat ledig¬lich seine in einer früheren Entscheidung zu §§ 5, 6 ErbbauRG vertretene Auffassung. Danach seien die wider¬streitenden Interessen des Erbbauberechtigten am Vollzug des für ihn bindend gewordenen Vertrags mit dem Interes¬se des Eigentümers an der Widerruflichkeit seiner Erklä¬rung im Stadium des noch nicht vollzogenen Geschäfts ab¬zuwägen. Bei dieser Abwägung schlage die Grundsatzent¬scheidung des Gesetzgebers durch, wonach die Zustim¬mungserklärung den Zustimmenden nicht schon mit ihrem Wirksamwerden durch Zugang binde (OLG Mün¬chen, FGPrax 2016, 256 ). Jedenfalls im Hinblick auf die Zustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG vermag diese Auffassung nicht zu überzeu¬gen. Sie verkennt einerseits die Bedeutung des Zustim¬mungsanspruchs (s. o.) und führt andererseits die Abwägungsentscheidung mit dem Scheinargument ad absur¬dum, aus der Norm, welche die Abwägung überhaupt erforderlich macht, ergebe sich zugleich das Abwägungsergebnis. Zudem greift der Schluss von der Widerruflichkeit der Zustimmung auf die Wirksamkeit des Widerrufs zu kurz. Denn das Gericht hätte sich mit der Frage aus¬einandersetzen müssen, ob aus der Bestimmung des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG, welche einen nicht dispositiven An¬spruch auf Erteilung der Zustimmung statuiert, nicht zu¬gleich ein gesetzliches Verbot iSd § 134 BGB folgt, die er¬teilte Zustimmung ohne wichtigen Grund zu widerrufen. Die Widerrufserklärung ist nämlich als actus contrarius zur Zustimmungserklärung ebenfalls eine einseitige emp¬fangsbedürftige Willenserklärung und damit als Rechts¬geschäft iSd § 134 BGB anzusehen. b. Die Unwiderruflichkeit der erteilten Zustimmung auf¬grund des ihr zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses wird vielfach auch aus der Systematik des § 12 WEG abgeleitet. Wenngleich nämlich gem. § 12 Abs. 1 WEG nur ein Zu¬stimmungserfordernis zur Veräußerung, also dem ding¬lichen Geschäft, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden kann, und das Kausalgeschäft somit keiner Zu¬stimmung bedarf, wirkt sich das Fehlen der Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs. 3 S. 1 WEG auch auf das Kausalgeschäft aus. Beide Geschäfte sind absolut (also ge¬genüber jedermann) schwebend unwirksam (BGH NJW 1960, 2095 ). Es dürfte sich um einen gesetzlich angeord¬neten Fall der Fehleridentität und damit um eine aus¬nahmsweise gesetzlich angeordnete Durchbrechung des Abstraktionsprinzips handeln. Dem Wortlaut der Vor¬schrift entsprechend ist anerkannt, dass die Zustimmung zum Kausal- und Verfügungsgeschäft nur einheitlich er¬teilt und beurteilt werden kann (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl. 2010, § 12 Rn. 32; MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl. 2017, WEG § 12 Rn. 45). Mit der einmal erteilten Zustimmung werden sowohl das Kausal- als auch Ver¬fügungsgeschäft wirksam. Da jedoch das Kausalgeschäft keiner Zustimmung bedarf, kommt auch ein Widerruf der -------------------------------------------------------448---------------------------------------------------------- Zustimmung zum Kausalgeschäft nicht in Betracht, wes¬halb folglich das Kausalgeschäft nach allgemeinen Grund¬sätzen auch nach einem Widerruf des Verfügungsgeschäfts endgültig wirksam bleibt. Da das Gesetz jedoch in § 12 Abs. 3 S. 1 WEG ein Auseinanderfallen von Kausal- und Verfügungsgeschäft gerade verhindern will, müssen nach überwiegender Auffassung beide Geschäfte auch bei der Beurteilung der Widerruflichkeit einheitlich behandelt werden, weshalb ein Widerruf des Verfügungsgeschäfts nach Wirksamwerden des Kausalgeschäfts nicht mehr möglich ist (OLG Düsseldorf, DNotZ 211, 625 [626]; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 3. Aufl. 2013, § 19 Rn. 205; Kesseler RNotZ 2005, 542 [547]). In der hier besprochenen Entscheidung ist das OLG Mün¬chen, wie zuvor bereits das OLG Hamburg ( BeckRS 2011, 18986 ), dieser Auffassung entgegengetreten. Die Annah¬me, aus der Unwiderruflichkeit des Kausalgeschäfts folge die Unwiderruflichkeit des Verfügungsgeschäfts, verstoße nach Auffassung des OLG München gegen das Abstrakti¬onsprinzip. Der gesetzlich geforderte Gleichlauf von Kau¬sal- und Verfügungsgeschäft werde von § 12 Abs. 3 S. 1 WEG vielmehr dadurch hergestellt, dass auch das Kausalgeschäft bei Widerruf des Verfügungsgeschäfts unwirksam wird. Das OLG München wendet folglich § 12 Abs. 3 S. 1 WEG, der seinem Wortlaut nach („solange nicht die erfor¬derliche Zustimmung erteilt ist“) nur die schwebende Un¬wirksamkeit von Kausal- und Verfügungsgeschäfts bei noch nicht erteilter Zustimmung betrifft, dahingehend ex¬tensiv an, dass bei Widerruf der erteilten Zustimmung das Kausalgeschäft endgültig unwirksam ist. Aus dieser exten¬siven Anwendung resultieren die eingangs beschriebenen gravierenden Folgen für den Käufer, der (auch nach Kauf¬preiszahlung) mit dem Auflassungsanspruch die Vormer¬kung und folglich den durch diese vermittelten Insolvenzschutz verlöre. Die Auffassung des OLG München überzeugt nicht. Zu¬nächst geht bereits der Hinweis auf einen Verstoß gegen das Abstraktionsprinzip fehl, denn dieses beschränkt nur den Schluss von der (Un-)Wirksamkeit des Kausalgeschäfts auf die (Un-)Wirksamkeit des rechtlich neutralen Verfügungs¬geschäfts. Demgegenüber ist der Schluss vom Kausalgeschäft auf die Unwiderruflichkeit der Zustimmung zum Verfügungsgeschäft in § 183 S. 1 Hs. 2 BGB gesetzlich ge¬rade angelegt. Indem das Gericht aber umgekehrt von der (widerrufsbedingten) Unwirksamkeit des Verfügungs¬geschäfts auf die Unwirksamkeit des Kausalgeschäfts schließt, durchbricht es seinerseits das Abstraktionsprin¬zip. Diese Durchbrechung des Abstraktionsprinzips wird dabei durch eine extensive Anwendung des § 12 Abs. 3 S. 1 WEG gerechtfertigt, welcher nicht gefolgt werden kann. Insoweit ist zunächst die Frage aufzuwerfen, ob es sich bei der vom OLG München vorgenommenen Rechtsanwen¬dung überhaupt noch um eine extensive Auslegung des § 12 Abs. 3 S. 1 WEG handelt oder - was nach hier vertre¬tender Auffassung näher liegt - wegen der Überschreitung der Wortlautgrenze bereits eine analoge Anwendung der Vorschrift vorliegt. Eine analoge Anwendung des § 12 Abs. 3 WEG ist aus methodischen Gründen unzulässig, denn als Ausnahmebestimmung zum Verbot rechts¬geschäftlicher Verfügungsbeschränkungen gem. § 137 BGB, zum Abstraktionsprinzip und zum Grundsatz der Vertragsautonomie ist die Vorschrift nicht analogiefähig. Auch wenn demgegenüber davon ausgegangen wird, dass sich die Rechtsanwendung des OLG München noch in den Grenzen der Auslegung bewegt, ist § 12 Abs. 3 S. 1 WEG als Ausnahmebestimmung eng auszulegen, soweit sich aus ihrem Zweck nicht im Einzelfall etwas anderes ergibt. Zur Ermittlung des Gesetzeszwecks ist dabei zunächst die Gesetzesbegründung zum WEG aus dem Jahr 1951 heran¬zuziehen, denn die Bestimmungen in § 12 Abs. 1 und 3 WEG, welche mit §§ 5 Abs. 1, 6 Abs. 1 ErbbauVO/ErbbauRG deckungsgleich sind, wurden seit dem Erlass des WEG im Jahr 1951 nicht geändert. Die Gesetzesbegründung zum WEG beschränkt sich allerdings auf den Hin¬weis, dass sich aus § 12 WEG die Möglichkeit ergibt, ent¬sprechend der in der Erbbaurechtsverordnung getroffenen Regelung durch Vertrag eine Veräußerungsbeschränkung zu schaffen (BR-Drs. 75/51 zu § 12 [S. 18]). Auch aus den Gesetzesmaterialien zur ErbbauRVO (Begr. zur ErbbauR-VO v. 15.1.1919, Erste Beilage zum Deutschen Reichs¬anzeiger und zum Preußischen Staatsanzeiger) ergeben sich keine Anhaltspunkte, weshalb die fehlende Zustim¬mung zur dinglichen Verfügung auf das Kausalgeschäft durchschlagen soll. Während diese Frage in der Literatur zu § 12 WEG – soweit ersichtlich – nicht weiter erörtert wird, findet sich jedoch in den Kommentierungen zu § 6 ErbbauRG vielfach der Hinweis, die Ausdehnung der Rechtsfolge auf das Kausalgeschäft schütze den Veräuße-rer davor, einen Vertrag erfüllen zu müssen, den er vor der Zustimmung noch nicht oder nach Versagung überhaupt nicht erfüllen kann (BeckOK BGB/Maaß, 42. Ed., Stand 1.2.2017, ErbbauRG § 6 Rn. 1; MüKoBGB/Heinemann, 7. Aufl. 2017, ErbbauRG § 6 Rn. 3; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG; 10. Aufl. 2014, § 6 Rn. 7). Unter Zugrundele¬gung des so verstandenen Gesetzeszwecks lässt sich die vom OLG München vertretene extensive Anwendung des § 12 Abs. 3 S. 1 WEG nicht begründen. Wenn nämlich der Widerruf der Zustimmung zum Verfügungsgeschäft zugleich die Unwirksamkeit des Kausalgeschäfts zur Folge hätte, würde sich dies entgegen des Gesetzeszwecks regel¬mäßig nur zulasten des Veräußerers auswirken, denn es würde der Rechtsgrund für das Behaltendürfen des Kauf¬preises vernichtet. Es ergäben sich für den Veräußerer – auch wenn die Widerruflichkeit der Zustimmung unter¬stellt wird – demgegenüber keine nennenswerten Vorteile gegenüber der Rechtslage bei isolierter Unwirksamkeit des Verfügungsgeschäfts: Bei unberechtigtem Widerruf würde wegen der fortbestehenden Zustimmungspflicht der Ei¬gentümergemeinschaft gem. § 12 Abs. 2 WEG die Auflassungsverpflichtung nicht unmöglich, weshalb § 326 Abs. 1 BGB nicht einschlägig wäre und Schadenersatz¬ansprüche gegen den Veräußerer regelmäßig wegen fehlen¬den Verschuldens ausschieden. Ein berechtigter Widerruf wiederum käme ohnehin nur aus in der Person des Erwer¬bers liegenden Umständen in Betracht, sodass, sofern nicht bereits ein Fall des § 326 Abs. 2 BGB vorliegt, Schadens¬ersatzansprüche des Erwerbers gegen den Veräußerer auch hier regelmäßig am mangelnden Verschulden scheiterten. Unter weiterer Berücksichtigung der eingangs beschriebe¬nen gravierenden Schutzlücken zulasten des Erwerbers dürfte die Auffassung des OLG München zur extensiven Anwendung des § 12 Abs. 3 S. 1 WEG somit im Ergebnis unzutreffend sein. 4. Praxishinweis Als Ergebnis der vorstehenden Überlegungen kann fest¬gehalten werden, dass die Verwalterzustimmung gem. § 183 S. 1 Hs. 2 BGB unwiderruflich ist, was sich sowohl aus der Zustimmungspflicht gem. § 12 Abs. 2 S. 1 WEG als auch aus der Systematik des Gesetzes ergibt. Nachdem --------------------------------------------------449----------------------------------------------------------- der BGH jüngst bereits entschieden hat, dass der nach Er¬teilung der Zustimmung erfolgende Verwalterwechsel un¬schädlich ist ( DNotZ 2013, 362 ), hat der BGH in dem zu der vorliegenden Entscheidung anhängigen Rechtsbeschwerdeverfahren nunmehr auch die Möglichkeit, Rechtssicherheit hinsichtlich der Widerruflichkeit der Ver¬walterzustimmung zu schaffen. Sofern vor dem Hintergrund der Entscheidungen des OLG München und des OLG Hamburg aus Gründen der Vor¬sicht einstweilen Vorkehrungen gegen den Widerruf der Verwalterzustimmung für erforderlich gehalten werden, bietet es sich zunächst an, die Erteilung einer unwiderrufli¬chen Zustimmung als Fälligkeitsvoraussetzung zu definie¬ren ( DNotI-Report 2004, 165 [166 f.]; Krauß, Immobi¬lienkaufverträge in der Praxis, 8. Aufl. 2017, Rn. 2344). Die Möglichkeit eines rechtsgeschäftlichen Ausschlusses der Widerrufsmöglichkeit ist allgemein anerkannt, wobei allerdings umstritten ist, ob hierdurch auch ein Widerruf aus wichtigem Grund ausgeschlossen werden kann (Palandt/Ellenberger, 76. Aufl. 2017, § 183 BGB Rn. 2 [beja¬hend]; MüKoBGB/Bayreuther, 7. Aufl. 2015, BGB § 183 Rn. 16 [zweifelnd]; ausführlich Staudinger/Gursky, 2014, Vorbem. zu §§ 182-185 Rn. 53, § 183 Rn. 14). Der BGH hat in seiner einzigen hierzu ergangenen Entscheidung aus dem Jahr 1980 ausgeführt, dass die unter (konkludentem) Verzicht auf die Widerrufsmöglichkeit erteilte Einwil¬ligung der Gesellschafter zur Sicherungsabtretung eines Kommanditanteils auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes unwiderruflich ist, und zur Begründung darauf abgestellt, dass die schutzwürdigen Interessen des Einwil¬ligungsempfängers am Bestand der Einwilligung die Inte¬ressen der Mitgesellschafter an der Widerrufsmöglichkeit im entschiedenen Fall überwiegen (BGH, NJW 1980, 2708 ). Die in vorstehender Ziffer 3. a) dargestellte Abwä¬gung macht deutlich, dass auch im hier besprochenen Zu¬sammenhang die Interessen von Verkäufer und Käufer an der Unwiderruflichkeit der Zustimmungserklärung die In¬teressen des Zustimmungsberechtigten ganz deutlich über¬wiegen. Sollen gleichwohl aus Gründen der Vorsicht auch Vorkehrungen gegen einen berechtigten Widerruf der un¬widerruflichen Zustimmungserklärung aus wichtigem Grund getroffen werden, bleibt für die Vertragspraxis al¬lerdings nur die Möglichkeit der Vertragsabwicklung über Notaranderkonto. Die Auszahlung des Kaufpreises sollte dabei nicht nur von der erfolgten Eigentumsumschreibung (bzw. dem Eintritt der Voraussetzungen des § 878 BGB), sondern wegen § 183 S. 2 BGB auch von der Erklärung des Zustimmungsberechtigen abhängig gemacht werden, dass ein Widerruf im relevanten Zeitraum nicht erfolgt ist. Notarassessor Dr. Julian Boor, LL. M., Köln Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG München Erscheinungsdatum: 31.05.2017 Aktenzeichen: 34 Wx 386/16 Rechtsgebiete: Sachenrecht allgemein Grundbuchrecht WEG Erbbaurecht Erschienen in: MittBayNot 2018, 250-255 RNotZ 2017, 440-449