V ZR 266/14

Zurück OLG Nürnberg 09. Oktober 2018 15 W 1595/18 BayGO Art. 37, 38, 39 BGB §§ 164, 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 GBO § 29 Abs. 1, § 78 Abs. 2 Zur Übertragung der organschaftlichen Vertretungsbefugnis eines ersten Bürgermeisters auf einen Bediensteten Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Zur Übertragung der organschaftlichen Vertretungsbefugnis eines ersten Bürgermeisters auf einen Bediensteten OLG Nürnberg, Beschluss vom 9.10.2018, 15 W 1595/18 BayGO Art. 37, 38, 39 BGB §§ 164, 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 GBO § 29 Abs. 1, § 78 Abs. 2 LEITSÄTZE: 1. Der erste Bürgermeister kann nicht zur uneingeschränkten Übertragung seiner organschaftlichen Vertretungsbefugnis ermächtigt werden. Soweit Art. 39 Abs. 2 Hs. 2 BayGO bestimmt, dass eine Übertragung seiner organschaftlichen Vertretung auf einen Bediensteten bei Zustimmung des Gemeinderates möglich ist, erfordert dies eine Beschränkung auf eine bestimmte, namentlich zu bezeichnende Person. 2. Der erste Bürgermeister kann die ihm auf grund seiner Organstellung zukommende Entscheidungskompetenz – originär gemäß Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 BayGO , als Folge der Aufgabe zur Beschlussvollziehung gemäß Art. 36 Abs. 1 Satz 1 BayGO oder kraft Übertragung gemäß Art. 37 Abs. 2 BayGO – jedenfalls nicht unabhängig von den Voraussetzungen des Art. 39 Abs. 2 BayGO auf Dritte übertragen. SACHVERHALT: 1 I. Die Beschwerdeführerin, eine rechtsfähige Stiftung des öffentlichen Rechts mit Sitz in S, ist als Eigentümerin des Grundstücks mit der Flurnummer (…) im Grundbuch des AG S(…) eingetragen. Sie wird gemäß § 5 Abs. 1 ihrer Satzung vom 8.9.2011 von den Organen der Stadt verwaltet und vertreten. 2 Am 18.12.2017 wurde ein notarieller Grundstückskaufvertrag über die vorgenannte Immobilie abgeschlossen. Als Kaufpreis wurden 96.030 € vereinbart. Die Auflassung wurde erklärt und die Eintra­gung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch bewilligt. Für die Beschwerdeführerin als Veräußerin handelte dabei eine Bedienstete der Stadt, und zwar unter Vorlage des Originals einer vom Oberbür­germeister der Stadt unterschriebenen Vollmacht vom 2.2.2017. In dieser wird die handelnde Bedienstete – neben anderen Mitarbeitern der Stadt – unter anderem zur „Veräußerung von Grundstücken“ er­mächtigt, „wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“. Mit Schreiben vom 24.1.2018 beantragte der Urkundsnotar beim AG – Grundbuchamt (…) die Eintragung der Auflassung. 3 Am 5.6.2018 erließ das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung. Unter Verweis auf die BayGO sowie die Geschäftsordnung der Stadt (im Folgenden kurz auch: Geschäftsordnung) vertrat es die Auffas­sung, dass der Oberbürgermeister nicht ohne Beschluss des Haupt­ausschusses der Stadt für die Beschwerdeführerin handeln könne und demgemäß auch nicht die von ihm Bevollmächtigte. Gestützt darauf verlangte das Grundbuchamt, einen „Beschluss des Hauptausschusses zur Genehmigung der Urkunde vom 18.12.2017 (…) vorzulegen“. Zusätzlich forderte es – unter Verweis auf Art. 75 BayGO – „eine Vollwertigkeitsbescheinigung des Oberbürgermeisters“. „Zur Behebung der Eintragungshindernisse“ setzt das Grundbuchamt der Beschwerdeführerin eine Frist. 4 Gegen diese Zwischenverfügung wandte sich die Beschwerdefüh­rerin – vertreten durch die Stadt, diese vertreten durch den Stadtkäm­merer – mit Schreiben vom 26.07.2018. Sie vertritt die Auffassung, dass es sich bei dem Grundstückverkauf – bezogen auf die Stadt – um eine laufende Angelegenheit handele und die Geschäftsordnung den Oberbürgermeister zu entsprechenden Geschäften bei Grund­stückswerten von unter 100.000 € ermächtige. Da die Vertretungsbe­fugnis des Oberbürgermeisters gegeben sei, sei auch die gemäß § 27 Abs. 2 Geschäftsordnung erteilte Vertretungsvollmacht für einzelne Mitarbeiter rechtmäßig. Im Übrigen legte die Beschwerdeführerin eine gesiegelte und vom Stadtkämmerer unterzeichnete Vollwertigkeits­bescheinigung vom 26.7.2018 vor. 5 Am 4.9.2018 entschied das Grundbuchamt, der Beschwerde nicht abzuhelfen. AUS DEN GRÜNDEN: 6 1. Das gegen die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO gerichtete Rechtsmittel ist als unbeschränkte Beschwerde ( § 11 Abs. 1 RPflG , § 71 Abs. 1 GBO ) statthaft und auch im Übrigen zulässig ( § 73 GBO , § 10 Abs. 2 Nr. 1 FamFG ). Die Beschwerde richtet sich allerdings lediglich dagegen, dass das Grundbuchamt verlangt, „ein[en] Beschluss des Haupt­ausschusses zur Genehmigung der Urkunde vom 18.12.2017 (…) vorzulegen“. Indem die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 26.7.2018 in der Auffassung, den Anforderungen des Grundbuchamts insofern zu genügen, eine Vollwertigkeitsbescheinigung übermittelt hat, hat sie zum Ausdruck gebracht, die Zwischenverfügung insoweit zu akzeptieren. 7 Der Senat hat dabei nur das mit der Beschwerde angegriffene Eintragungshindernis nachzuprüfen (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 77 Rdnr. 15). Insofern kann dahingestellt bleiben, ob es im Hinblick auf Art. 75 Abs. 2 Satz 1 BayGO auch dann einer Vollwertigkeitsbescheinigung bedarf, wenn – wie im vor­liegenden Fall einer rechtsfähigen öffentlichen Stiftung des öf­fentlichen Rechts – das Gemeindevermögen nicht unmittelbar betroffen ist. Es ist auch nicht zu entscheiden, ob sich Ent­sprechendes aus Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayStG ergibt. Da die vorgelegte Vollwertigkeitsbescheinigung nicht Gegenstand der Beschwerde ist, ist vom Senat zudem nicht zu prüfen, ob der unterzeichnende Stadtkämmerer der Stadt bevollmächtigt ist, derartige Erklärungen abzugeben, und ob – wie das Grundbuchamt in seiner Abhilfeentscheidung wohl meint – konkrete Anhaltspunkte Anlass für berechtigte Zweifel geben, was über eine Vollwertigkeitsbescheinigung hinaus einen formstrengen Nachweis erforderlich machen würde (OLG --622 München, Beschluss vom 9.10.2017, 34 Wx 221/17, juris Rdnr. 14). 8 2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Zwar ergibt sich aus der Vollmacht vom 2.2.2017 keine Vertretungsmacht der handelnden Bediensteten der Stadt zur Verfügung über die streitgegenständliche Immobilie. Die mit der Zwischenverfü­gung verlangte Vorlage einer Genehmigung des Vertrags vom 18.12.2017 durch den Hauptausschuss der Stadt ist aber nicht geeignet, gemäß § 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 BGB des­sen Wirksamkeit rückwirkend zum Zeitpunkt der Antragstel­lung herbeizuführen und damit eine Eintragung des Eigen­tumsübergangs zu erreichen. 9 a) Rechtsgeschäftliche Stellvertretung ist im Sachenrecht und damit auch im Grundstücksrecht ebenso ausnahmslos zulässig wie im Grundbuchverfahrensrecht. Eintragungsbewil­ligung und Auflassung brauchen von den Beteiligten nicht per­sönlich abgegeben zu werden. Diese können sich hierbei einer dritten Person als Vertreter bedienen. Das Grundbuchamt hat dabei die Wirksamkeit und den Umfang einer Vollmacht selbst­ständig zu prüfen (Demharter, GBO, § 19 Rdnr. 74.1; Meikel/ Hertel, GBO, 15. Aufl., § 29 Rdnr. 45; Schöner/Stöber, Grund­buchrecht, 15. Aufl., Rdnr. 3580a). Es hat eine eigene, weitgehende Prüfungspflicht im Hinblick auf die materielle und for­melle Wirksamkeit einer Vollmacht. 10 b) Die Beschwerdeführerin hat nicht nachgewiesen, dass die den notariellen Grundstückskaufvertrag für sie unterzeich­nende Bedienstete der Stadt mit Vertretungsmacht handelte. 11 aa) Gemäß § 5 Abs. 1 der Satzung der Beschwerdeführerin vom 8.9.2011 wird sie „von den Organen der Stadt (…) ver­waltet und vertreten“. Dies ist dahin gehend auszulegen, dass für die Vertretung der Beschwerdeführerin die Vorschriften der BayGO maßgeblich sind. 12 bb) Nach der bis 31.3.2018 geltenden und damit beim Ver­tragsschluss am 18.12.2017 maßgeblichen Fassung von Art. 38 Abs. 1 BayGO wurde die Stadt durch ihren Oberbürger­meister im Außenverhältnis allumfassend und unbeschränkt vertreten (BGH, Urteil vom 18.11.2016, V ZR 266/14, juris Rdnr. 12). Hieran hat auch der Gesetzesentwurf der Bayeri­schen Staatsregierung zur Änderung des Gemeinde- und Landkreiswahlgesetzes und anderer Gesetze vom 6.12.2016 nichts geändert (OLG München, Beschluss vom 12.10.2017, 34 Wx 325/17, juris Rdnr. 17). 13 cc) Daraus folgt allerdings nicht, dass der Oberbürgermei­ster der Stadt uneingeschränkt zur Übertragung seiner organ­schaftlichen Vertretungsbefugnis (dazu: BGH, Urteil vom 1.6.2017, VII ZR 49/16, juris Rdnr.11) berechtigt war. Dies er­gibt sich insbesondere nicht aus der am 28.3.2014 beschlos­senen Geschäftsordnung des Stadtrats der Stadt, selbst wenn man deren § 27 Abs. 2 auf § 38 Abs. 1 BayGO bezieht. Zwar ermächtigt die Regelung der Geschäftsordnung den Oberbürgermeister – ohne jegliche Einschränkung – dazu, „im Rahmen seiner Vertretungsbefugnis anderen Personen Voll­macht zur Vertretung der Stadt [zu] erteilen“. Diese Regelung steht aber im Widerspruch zu Art. 39 Abs. 2 Hs. 1 BayGO , wonach der erste Bürgermeister nur in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung einem Gemeindebediensteten einzelne seiner Befugnisse übertragen kann. Daraus ergibt sich: Liegt keine Angelegenheit der laufenden Verwaltung vor, kann ein erster Bürgermeister nicht durch einen Gemeindebedienste­ten organschaftlich vertreten werden. 14 Soweit Art. 39 Abs. 2 Hs. 2 BayGO bestimmt, dass eine darüber hinausgehende Übertragung auf einen Bediensteten bei Zustimmung des Gemeinderates möglich ist, erfordert dies eine – hier nicht erfolgte – Beschränkung auf eine bestimmte, namentlich zu bezeichnende Person (Widtmann/Grasser/Gla­ser/Glaser, BayGO, 28. EL, Art. 39 Rdnr. 16). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut, weil auf „einen Bediensteten“ abge­stellt wird. Insofern kann offenbleiben, ob § 25 Abs. 4 Ge­schäftsordnung, wonach der Oberbürgermeister Mitarbeiterin­nen und Mitarbeitern der Stadt „in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung auch das Zeichnungsrecht übertragen“ darf, als spezielle Regelung § 27 Abs. 2 Geschäftsordnung vor­geht, immer vorausgesetzt, dass diese Regelung sich über­haupt auf die organschaftliche Vertretung der Stadt bezieht. 15 Dass es sich bei der Veräußerung der verfahrensgegen­ständlichen Immobilie um eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung handelt und die Vollmachtserteilung deshalb in Übereinstimmung mit Art. 39 Abs. 2 BayGO steht, ist nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO nachgewiesen. Dies lässt sich insbesondere nicht § 25 Abs. 3 Ziff. 3.3 Geschäfts­ordnung entnehmen, wo bestimmt ist, dass der Oberbürger­meister für die „Veräußerung von Grundstücken“ zuständig ist „wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“. Ent­scheidungsangelegenheiten, die dem Oberbürgermeister vom Stadtrat gemäß Art. 37 Abs. 2 BayGO übertragen worden sind, sind niemals als Angelegenheiten der laufenden Verwal­tung im Sinne von Art. 39 Abs. 2 BayGO anzusehen (Widt­mann/Grasser/Glaser/Glaser, BayGO, Art. 39 Rdnr. 15 m. w. N.). Umgekehrt dürfte eine Befugnisübertragung durch den Oberbürgermeister in Angelegenheiten, die vom ersten Bürger­meister als laufende Angelegenheiten im Sinne von Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayGO erledigt werden, stets (einschließlich des darin enthaltenen Vertreterhandelns nach Art. 38 Abs. 1 BayGO ) die laufende Verwaltung im Sinne von Art. 39 Abs. 2 BayGO betreffen. Ob es sich es um eine laufende Angelegen­heit handelt, setzt aber im Einzelfall die Feststellung einer Reihe tatsächlicher Umstände voraus, die noch dazu von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gelagert sein können. Zur Abgrenzung ist es zwar möglich, auf vom Gemeinderat aufgestellte Richtlinien nach Art. 37 Abs. 1 Satz 2 BayGO zurück­zugreifen. Beim Fehlen gegenteiliger Anhaltspunkte begründen diese eine im Rahmen der freien Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt zu berücksichtigende Vermutung dafür, dass bestimmte Geschäfte den laufenden Angelegenheiten zuzu­ordnen sind (OLG München, Beschluss vom 18.5.2015, 34 Wx 116/15, juris Rdnr. 31; BayObLG, Beschluss vom 21.10.1974, BReg. 2 Z 24/74, BayObLGZ 1974, 374 , 378). 16 Die Geschäftsordnung der Stadt verhält sich in Bezug auf die „Veräußerung von Grundstücken, wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“, hierzu allerdings nicht. So heißt es im die Aufzählung einleitenden Satz unter § 25 Abs. 3 Geschäftsordnung lediglich: „Sofern es sich nicht ohnehin um laufende Angelegenhei­ten handelt, ist der Oberbürgermeister ferner zuständig für (…)“ --623 Daraus ergibt sich gerade nicht, dass es sich bei den in der Folge genannten Geschäften um laufende Angelegenheiten handelt. Welche Verwaltungsgeschäfte unter laufende Angelegenheiten fallen sollen, wird vielmehr beispielhaft unter § 25 Abs. 2 Geschäftsordnung ausgeführt. 17 dd) Es wird zwar vertreten, dass ein erster Bürgermeister aus einem praktischen Bedürfnis heraus berechtigt sein soll, Dritte, zu denen letztlich auch Gemeindebedienstete zählen können, zum Handeln für die Gemeinde rechtsgeschäftlich zu bevollmächtigen, soweit es um ein Vertretungshandeln im bür­gerlichrechtlichen Rechtsverkehr geht. Die Vertretung der Ge­meinde durch einen Außenstehenden muss jedoch auf Einzel­fälle beschränkt bleiben. Dabei muss die Letztverantwortlichkeit für die vom Vertreter getroffene Maßnahme immer beim Voll­machtgeber, das heißt dem ersten Bürgermeister liegen. Die­ser kann die ihm auf Grund seiner Organstellung zukommende Entscheidungskompetenz – originär gemäß Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 BayGO , als Folge der Aufgabe zur Beschlussvollziehung gemäß Art. 36 Abs. 1 Satz 1 BayGO oder kraft Übertragung gemäß Art. 37 Abs. 2 BayGO – jedenfalls nicht unabhängig von den Voraussetzungen des Art. 39 Abs. 2 BayGO auf Dritte übertragen. Demgemäß darf die Vollmacht nur das Recht um­fassen, nach außen für die Gemeinde Erklärungen rechtsver­bindlich abzugeben oder zu empfangen (Widtmann/Grasser/ Glaser/Glaser, BayGO, Art. 39 Rdnr. 18 und 19). 18 Ob dem zu folgen ist und ob in Fällen wie dem vorliegenden überhaupt ein praktisches Bedürfnis besteht, kann hier letztlich dahinstehen. Denn die Vollmacht des Oberbürgermeisters vom 2.2.2017, welche die genannten Bediensteten ohne Beschränkung allgemein auch zur Veräußerungsentscheidung in Bezug auf Grundstücke ermächtigt, „wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“, wird dem nicht gerecht; sie ist keine auf einen Einzelfall beschränkte „Vollzugsvollmacht“. Unabhängig davon ist nicht nachgewiesen, dass es sich um eine laufende Angelegenheit im Sinne des Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 BayGO handelt. Und in den Fällen des Art. 37 Abs. 2 BayGO soll eine Vertretung der Gemeinde durch einen Dritten nicht in Betracht kommen (Widtmann/Grasser/Glaser/Glaser, BayGO, Art. 39 Rdnr. 18 a. E.). 19 c) Das vollmachtlose Handeln der Bediensteten der Stadt beim Abschluss des Grundstückkaufvertrags am 18.12.2017 kann der Hauptausschuss des Stadtrats der Stadt mit der Wirkung des § 184 Abs. 1 BGB nicht genehmigen. 20 aa) Zum einen betrifft der Beschluss eines Gemeinderats, dass ein von einem vollmachtlosen Vertreter namens der Gemeinde abgeschlossener Vertrag vollinhaltlich genehmigt wird, allein den Vertragsinhalt. Eine darüber hinausgehende Rechts­wirkung im Außenverhältnis hat diese Entscheidung nicht. Denn nach Art. 38 Abs. 1, Art. 39 Abs. 1 BayGO wird die Gemeinde nicht vom Gemeinderat, sondern vom ersten Bür­germeister oder von seinem Stellvertreter nach außen hin ver­treten. Nur er kann rechtsgeschäftliche Erklärungen für die Gemeinde abgeben; der Beschluss ist zunächst ein bloßes Internum der Gemeinde ohne Außenwirkung (Widtmann/ Grasser/Glaser/Glaser, BayGO, Art. 39 Rdnr. 10). Es bedarf deshalb über den Beschluss hinaus einer Genehmigung der vollmachtlosen Vertretung durch den ersten Bürgermeister (BayObLG, Beschluss vom 29.9.1971, BReg. 2 Z 111/71, BayObLGZ 1971, 299 ; Widtmann/Grasser/Glaser/Glaser, BayGO, Art. 39 Rdnr. 18). Nichts anderes gilt in Bezug auf ei­nen beschließenden Ausschuss im Sinne von Art. 32 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BayGO , mithin den Hauptausschluss der Stadt. Denn dieser wird in dem ihm zugewiesenen Zuständigkeitsbe­reich „anstelle“ des Gemeinderates tätig. 21 bb) Zum anderen hat der Stadtrat der Stadt gemäß § 25 Abs. 3 Ziff. 3.3 Geschäftsordnung die Veräußerung von Grund­stücken, wenn – wie im vorliegenden Fall jedenfalls gemäß dem Grundstückskaufvertrag – der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt, die Zuständigkeit für diese Angelegenheit dem Oberbürgermeister übertragen. Dem kommt im Hinblick auf die zum 1.4.2018 wirksame Änderung des Art. 38 Abs. 1 BayGO in Bezug auf die Vertretung der Stadt nach außen auch Bedeutung zu, weil nunmehr der Umfang der Vertre­tungsmacht des ersten Bürgermeisters ausdrücklich auf seine Befugnisse beschränkt ist. 22 Die Möglichkeit zu einer Übertragung von Angelegenheiten wird durch Art. 37 Abs. 2 Satz 1 BayGO eröffnet, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine laufende Angelegen­heit im Sinne von Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 BayGO handelt. Eine dem Oberbürgermeister überlassene Angelegenheit kann der Stadtrat nicht im Einzelfall wieder an sich ziehen. Dies ergibt sich aus Art. 37 Abs. 2 Satz 2 BayGO . Im Ergebnis schränkt die Übertragung auf den Oberbürgermeister damit auch die Befugnis des Hauptausschusses ein, soweit dieser gemäß § 12 Abs. 2 Ziff. 2.4 Geschäftsordnung unter anderem Veräu­ßerungen von „Vermögensgegenständen (insbesondere von Grundstücken)“ beschließen kann, „wenn der Wert der Verfü­gung unter 250.000 € liegt“. 23 Einer Zuständigkeit des Oberbürgermeister nach § 25 Abs. 3 Ziff. 3.3 Geschäftsordnung steht nicht entgegen, dass in der Regelung ein Zusatz fehlt, nach dem diese auch in Be­zug auf die von der Stadt verwalteten Stiftungen gilt. Zwar fin­det sich eine entsprechende Formulierung in § 12 Abs. 2 Ziff. 2.4 Geschäftsordnung, mit dem Befugnisse auf den Haupt­ausschuss übertragen werden. So hießt es dort: „Dies gilt auch für die von der Stadt verwalteten Stiftungen“. Dieser Un­terschied lässt aber nicht darauf schließen, dass dem Zusatz konstitutive Wirkung zukommen soll, also nur mit einem ent­sprechenden Zusatz eine Zuständigkeit auch für die von der Stadt verwalteten Stiftungen begründet wird. Dies zeigt § 4 Abs. 1 Ziff. 1.7 Geschäftsordnung. Denn dort ist ebenfalls ge­regelt, dass der Vorbehalt der Beschlussfassung durch den Stadtrat für Entscheidungen über die „Veräußerung (…) von Vermögensgegenständen (insbesondere Grundstücken), wenn der Wert der Verfügung 250.000 € überschreitet“, „auch für die von der Stadt verwalteten Stiftungen“ gilt. Weil kein an­deres Organ der Stadt für eine entsprechende Beschlussfas­sung in Betracht kommt, hat der Verweis auf die von der Stadt verwalteten Stiftungen hier keinen eigenständigen Regelungs­gehalt. Er ist also (ebenfalls) nur deklaratorischer Natur. (…) 25 4. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde ( § 78 Abs. 2 GBO ) liegen nicht vor. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Nürnberg Erscheinungsdatum: 09.10.2018 Aktenzeichen: 15 W 1595/18 Rechtsgebiete: Verein Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung Grundbuchrecht Kommunalrecht Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.) Erschienen in: MittBayNot 2019, 621-623 Normen in Titel: BayGO Art. 37, 38, 39 BGB §§ 164, 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 GBO § 29 Abs. 1, § 78 Abs. 2