10 U 16/11

Leitsatz: So wie ein Urteil, das nicht in dem zu diesem Zweck anberaumten Verkündungstermin, sondern in einem anderen, den Parteien nicht bekannt gegebenen Termin verkündet worden ist, Grundlage einer Sachentscheidung des Rechtsmittelgerichts sein kann, kann auch ein unter Verletzung von § 310 Abs. 1 Satz 1 ZPO verkündetes Urteil, bei dem die Verlautbarung durch Zustellung erfolgt ist, Grundlage einer Sachentscheidung des Berufungsgerichts sein.(Rn.54) 1. Die Berufung des Beklagten gegen das nicht in öffentlicher Sitzung verkündete, auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2011ergangene und den Parteivertretern jeweils am 2. Mai 2011 zugestellte Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau, Az: 4 O 250/10, wird zurückgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist - wie auch das mit der Berufung angegriffene Urteil - ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.850 € festgesetzt. I. Hinsichtlich der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen. Ergänzend wird ausgeführt: Die Parteien streiten über einen Maklerprovisionsanspruch der Klägerin. Mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Februar 2010 kaufte der Beklagte von den in D. lebenden Eigentümern das Grundstück Flur 8, Flurstücke 16/31 und 16/26 in der Gemarkung R., Q. straße 12 a, für 105.000 €, wovon 5.000 € auf mitverkauftes Mobiliar entfielen. Das Grundstück war dem Beklagten zuvor von der Klägerin vermittelt worden. Die erste Besichtigung erfolgte mit dem Geschäftsführer der Klägerin am 9. Februar 2010. Noch vor der Besichtigung unterschrieb der Beklagte, der Journalist ist, ein ihm von dem Geschäftsführer der Klägerin übergebenes Schriftstück. Darin heißt es u.a.: „Maklervertrag Nachweis- und Vermittlungsbestätigung sowie Provisionsvereinbarung Kaufobjekt Haus EFH Ort … Straße … Immo. Nr. … Kaufinteressenten 1. Name … 2. Straße … 3. Ort … 4. Telefon … Hiermit bestätige ich/wir der Firma … Makler GmbH… dass mir/uns das vorgenannte Kaufobjekt bis zum heutigen Tag unbekannt war und der Nachweis über die Käuflichkeit des Objektes sowie die Vermittlung durch die o.g. Firma erfolgte. Ich verpflichte mich/wir verpflichten uns, im Falle eines Ankaufs durch mich/uns oder Weitergeben der Adressen an Dritte, sie zu benennen und eine Vermittlungsprovision in Höhe von 6.500,00 € inkl. gesetzl. Mehrwertsteuer an die vorgenannte Firma unverzüglich zu zahlen.“ Eine Abschrift hiervon wurde dem Beklagten nicht übergeben. Die Klägerin verwendet regelmäßig ein solches Formular, das sie jeweils um die Daten der Kaufinteressenten, des Objektes, den Kaufpreis und die Höhe der Provision ergänzt. Auch der Beklagte hatte bereits am 1. Februar 2010 ein entsprechendes Schriftstück, eine Doppelhaushälfte in W. betreffend, unterzeichnet. Nach Besichtigung des Hausgrundstückes Q. straße 12 a beabsichtigte der Beklagte mit den Eigentümern über den Kaufpreis von 120.000 € in Verhandlungen zu treten. Er bat den Geschäftsführer der Klägerin um Mitteilung der Kontaktdaten. Der Geschäftsführer der Klägerin teilte ihm unter Hinweis darauf, dass er für Preisverhandlungen zuständig sei und sich sofort mit den Verkäufern, für die er ebenfalls tätig sei, ins Benehmen setzen würde, den Namen der Eigentümer mit. Er gab an, dieselben würden in München wohnen. Am 10. Februar 2010 erklärte der Geschäftsführer der Klägerin den Beklagten gegenüber, dass es einen Verhandlungsspielraum bis 110.000 € gäbe. Die Parteien vereinbarten für denselben Tag eine weitere Besichtigung des Grundstücks. Der Geschäftsführer der Klägerin erklärte, es gäbe noch weitere Kaufinteressenten. Der Beklagte solle sich bis zum 12. Februar 2010 entscheiden. Er werde nochmals mit den Eigentümern sprechen. Die neuerliche Bitte um die Kontaktdaten schlug der Geschäftsführer der Klägerin erneut aus. Am 11. Februar 2010 informierte er den Beklagten, die Eigentümer würden für 105.000 € verkaufen. Am Folgetag erklärte der Beklagte, einverstanden zu sein. Er unterzeichnete selbigen Tags, nachdem der Geschäftsführer der Klägerin erneut auf weitere Interessenten hingewiesen hatte, eine Reservierungsvereinbarung. Darin heißt es: „Auftrag zum Vorbehalten des Objektes Die Maklerfirma … Straße … Ort … … Herr … geb. … Wohnhaft in … … - nachstehend Auftraggeber genannt – Frau … Wohnhaft in … … - nachstehend Verkäufer genannt - Kaufgegenstand bebautes Grundstück mit einem EFH Straße … PLZ/Ort … Flur: 8 Flurstück 16/31-16/28 Blatt 1270 Kaufpreis 105.000,00 Euro Kaufpreis incl. Courtage 111.500,00 Euro Maklergebühr 6.500,00 Euro incl. 19 % MWSt. Der Auftraggeber bestätigt, vom Auftragnehmer und dem Verkäufer über das Objekt die notwendigen Informationen erhalten zu haben; das Objekt wurde vom Auftraggeber besichtigt. Der Auftragnehmer erklärt, vom Verkäufer beauftragt zu sein, eine Gelegenheit zum Abschluß eines Rechtsgeschäftes durch Nachweis oder Vermittlung herbeizuführen. Durch gesonderten Auftrag haben Auftraggeber und Auftragnehmer die Höhe der Provision vereinbart, andernfalls gilt die ortsübliche Provision. Der Auftraggeber will das nachgewiesene Objekt zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes vorbehalten haben bis zum 12.03.2010 um: a) die Finanzierung zu regeln und zu sichern, b) eine letzte Überlegungsfrist für eine endgültige Entscheidung zu haben, c) sonstiges Der mündliche Verkaufsauftrag liegt vor. Diese Regelung bindet den Verkäufer nicht. Der Auftragnehmer verpflichtet sich: a) bis zum vorgenannten Zeitpunkt mit keinem weiteren Interessenten über das vorbezeichnete Objekt zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes zu verhandeln, b) den Verkäufer unverzüglich von dem Auftrag zu informieren und den Entschluß des Verkäufers dem Auftraggeber mitzuteilen. Der Auftraggeber bezahlt sofort an den Auftragnehmer einen pauschalen Betrag in Höhe von 650,00 Euro in Worten: sechshundertfünfzig Euro Schließt der Auftraggeber in der bezeichneten Frist das angestrebte Rechtsgeschäft nicht ab, so gilt vorstehender Betrag als Ausgleich für die nicht wahrgenommene Möglichkeit des Auftragnehmers, mit anderen Interessenten zu verhandeln. Eine Verpflichtung des Auftraggebers zum Abschluss des Rechtsgeschäftes besteht nicht. Dieser Betrag ist dem Auftraggeber auf die Gesamtprovision anzurechnen, wenn das vorgesehene Rechtsgeschäft abgeschlossen ist. Weitere mündliche Vereinbarungen bestehen nicht, solche bedürfen der schriftlichen Bestätigung des Auftragnehmers. Teilnichtigkeit dieser Vereinbarung führt nicht zur Unwirksamkeit im Ganzen. Erfüllungsort ist der Sitz des Auftragnehmers. …, 12.02.2010 Unterschriften: … … Auftraggeber Auftragnehmer“ Der Beklagte zahlte 650,00 € an die Klägerin. Kurz vor dem vereinbarten Beurkundungstermin erhielt der Beklagte den notariellen Vertragsentwurf, aus dem sich die Personalien der Verkäufer ergaben. Er bestand auf die Streichung der den Maklerprovisionsanspruch der Klägerin betreffenden Vereinbarungen. Auch einem von der ursprünglichen Formulierung abweichenden Vorschlag widersprach der Beklagte insoweit. Noch vor der Unterzeichnung des Vertrages strich der Notar handschriftlich die die Klägerin betreffenden Vereinbarungen im Grundstückskaufvertrag. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, ihr stünde ein restlicher Provisionsanspruch in Höhe von weiteren 5.850 € zu. Sie hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 5.850 € nebst Zinsen in Höhe von 4 % seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, zwischen den Parteien sei kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen. Er hat behauptet, das Schriftstück vom 9. Februar 2010 sei ihm unter dem Vorwand zur Unterschrift vorgelegt worden, es diene dem Nachweis für die vorstehende Objektbesichtigung. Er sei deshalb davon ausgegangen, er bestätige nur die Besichtigung als Arbeitsnachweis. Auch aus der Vereinbarung vom 12. Februar 2010 erwachse kein Anspruch, da dort vermerkt sei, es handele sich um ein freibleibendes, also unverbindliches Angebot. Zudem würde darin darauf hingewiesen, dass durch gesonderten Auftrag zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer die Höhe der Provision vereinbart worden sei und andernfalls die ortsübliche Provision als vereinbart gelte. Diese betrage 3,57 % incl. MwSt. Hilfsweise hat der Beklagte die Teilaufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch in Höhe von 220,18 € erklärt. Er hat die Auffassung vertreten, die Klägerin sei zum Schadenersatz verpflichtet, weil sie es pflichtwidrig unterlassen habe, ihn darüber aufzuklären, dass das Grundstück belastet sei. Für die Lastenfreistellung seien zusätzliche Notarkosten in Höhe von 220,18 € angefallen. Der klägerische Provisionsanspruch sei jedenfalls verwirkt. Der Geschäftsführer der Klägerin habe unzulässig in die Preisverhandlung mit dem Verkäufer eingegriffen, indem er die Kontaktdaten verschwiegen und fälschlich angegeben habe, die Verkäufer würden aus gesundheitlichen Gründen in München wohnen. Dem Provisionsanspruch stehe auch entgegen, dass der Geschäftsführer der Klägerin wahrheitswidrig angegeben habe, es gäbe noch weitere Kaufinteressenten. Es sei lebensfremd, dass der Beklagte noch vor dem Notar hätte Preisverhandlungen führen können. Nach der Lebenserfahrung seien Verkäufer zu diesem Zeitpunkt nicht mehr zu Verhandlungen bereit. Die Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau hat die Zustellung eines zuvor nicht öffentlich verkündeten Urteils veranlasst, wonach der Klage nach einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen G. H. und F. Y. stattgegeben und hierzu im Wesentlichen ausgeführt worden ist, es gehe zu Lasten des Beklagten, wenn er die Vertragsurkunde, ohne sie zuvor zu lesen, unterschreibe. Das Formular sei ihm im Übrigen aus den vorangegangenen Grundstücksvermittlungen bekannt gewesen. Auch aus der Vereinbarung vom 12. Februar 2010 ergebe sich der Anspruch. Hierbei seien die Vereinbarungen wiederholt worden. Der Grundstückskaufvertrag sei auch wirksam zustande gekommen. Preisverhandlungen hätten die Beklagten auch noch anlässlich der Beurkundung führen können. Die hilfsweise Teilaufrechnung gehe ins Leere. Der Vermittlungsauftrag sei nicht verletzt. Gegen das ihm am 2. Mai 2011 zugestellte Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er sein Klageabweisungsbegehren weiterverfolgt. Das Landgericht habe der Klage zu Unrecht stattgegeben. Die Entscheidung verkenne den Regelungsgehalt von § 654 BGB. Der Geschäftsführer der Klägerin habe aktiv in die Preisverhandlungen der Parteien eingegriffen und ihm gegenüber die Interessen der Verkäufer wahrgenommen. Auch die wahrheitswidrige Angabe, es habe mehrere Interessenten gegeben, habe die Gebote der Unparteilichkeit und Fairness verletzt. Durch die falsche Angabe zur Zahl der potentiellen Käufer habe er auf die Entscheidungsfreiheit des Beklagten eingewirkt und so Einfluss auf den Preis genommen. Zum Zeitpunkt der Beurkundung sei der Provisionsanspruch wegen dieser Pflichtverletzungen bereits erloschen gewesen. Der Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Dessau-Roßlau, verkündet am 21. April 2011, Az.: 4 O 250/10, die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Klägerin ist der Berufung im Wesentlichen unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens entgegengetreten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsät-ze der Parteien nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen. II. 1. Das angegriffene Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau kann Grundlage einer Sachentscheidung sein (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Juni 1954, BGHZ 14, 39). Zwar ist das Urteil nicht in öffentlicher Sitzung verkündet worden. Jedenfalls befindet sich kein unterzeichnetes Protokoll über den Verkündungstermin bei den Akten. Gem. § 173 Abs. 1 GVG, § 310 Abs. 1 Satz 1 ZPO hatte die Verkündung aber in öffentlicher Sitzung zu erfolgen. Das Berufungsgericht hat auch von Amts wegen zu prüfen, ob das angefochtene Urteil formgerecht verkündet worden ist. Die von Amts wegen zu berücksichtigenden Mängel der Verkündung können auch nicht gem. § 295 Abs. 1 ZPO geheilt werden. Eine formgerechte Verkündung des Urteils ist hier nicht nachweisbar, weil ein wirksames Verkündungsprotokoll wegen des Fehlens der Unterschrift der Vorsitzenden und der Angaben zum Erscheinen der Parteien fehlt. Gem. § 160 Abs. 3 Ziffer 7 ZPO war die Verkündung des Urteils in einem Protokoll festzustellen, das gem. § 163 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu unterschreiben war. Die Verletzung dieser Vorschriften steht aber der Annahme der Verlautbarung des Urteils durch Zustellung an die Parteivertreter nicht entgegen (anders noch: RG, Urteil vom 20. Juni 1935, Az.: VI 8/35, zitiert nach juris). Die Sache muss nicht wegen des Vorliegens eines Scheinurteils zur anderweitigen Entscheidung an das Ausgangsgericht zurückverwiesen werden. Die Entscheidung des Ausgangsgerichts kann auf diesem Verfahrensverstoß nicht beruhen (§ 513 Abs. 1 ZPO). So wie ein Urteil, das nicht in dem zu diesem Zweck anberaumten Verkündungstermin sondern in einem anderen, den Parteien nicht bekannt gegebenen Termin verkündet worden ist, Grundlage einer Sachentscheidung des Rechtsmittelgerichtes sein kann (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Juni 1954, ebenda), kann auch ein unter Verletzung von § 310 Abs. 1 Satz 1 ZPO verkündetes Urteil, bei dem die Verlautbarung durch Zustellung erfolgt ist, Grundlage einer Sachentscheidung des Berufungsgerichts sein. 2. Die zulässige Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Zutreffend hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Die zulässige Klage ist begründet. 2.1. Der Klägerin steht der geltend gemachte Provisionsanspruch aus dem Maklervertrag zu. Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Maklervertrag gem. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen. Die Klägerin hat dem Beklagten den Abschluss eines Vermittlungsvertrages angetragen im Sinne von § 145 BGB, in dem der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten am 9. Februar 2010 angeboten hat, ihm gegen Zahlung einer Provision in Höhe von 6.500,00 € das Grundstück R., Q. straße 12 a, für einen Kaufpreis in Höhe von 120.000,00 € zu vermitteln oder die Gelegenheit zum Erwerb des Grundstückes nachzuweisen. (In dem Vertragsformular sind die Angaben zum Kaufpreis mit und ohne Maklerprovision erkennbar irrtümlich vertauscht). Der Beklagte hat das Angebot angenommen, in dem er das Schriftstück unterschrieben hat. Der Grundstückskaufvertrag ist auch infolge des Nachweises zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages bzw. infolge der Vermittlung der Klägerin zustande gekommen im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2.2. Der Maklervertrag ist auch nicht als von Anfang an nichtig im Sinne von § 142 Abs. 1 BGB anzusehen. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, die Vertragsurkunde sei ihm unter dem Vorwand zur Unterschrift vorgelegt worden, es handele sich um einen Nachweis für die bevorstehende Objektbesichtigung, liegt hierin kein Anfechtungsgrund. Es ist nicht ersichtlich, dass der Geschäftsführer der Klägerin den Beklagten zur Annahme des Angebotes zum Abschluss eines Maklervertrages durch arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung im Sinne von § 123 Abs. 1 BGB bestimmt hätte. Soweit der sich darauf beruft, er sei davon ausgegangen, er bestätige nur die Besichtigung als Arbeitsnachweis, kann er die Willenserklärung auch nicht nach § 119 Abs. 1 BGB anfechten, da er sich insoweit nicht unbewusst in Unkenntnis befunden haben kann. Die Vertragsurkunde ist so gestaltet, dass für den Beklagten, der als Journalist schriftkundig ist, deutlich erkennbar ist, dass es sich um einen Maklervertrag handelt. Bereits in der Überschrift steht in Fettdruck und unterstrichen „Maklervertrag“, darunter ebenfalls in Fettdruck und unterstrichen „Nachweis- und Vermittlungsbestätigung sowie Provisionsvereinbarung“. Ebenfalls in Fettdruck und unterstrichen steht nur 2 cm oberhalb der Unterschrift des Beklagten: „Die Provision ist fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages!“. Wenn der Beklagte gleichwohl davon ausgegangen ist, nur einen Arbeitsnachweis für den Geschäftsführer der Klägerin zu unterschreiben, muss er die Urkunde ungelesen unterschrieben haben. Wer aber eine Urkunde ungelesen unterschreibt, kann sich regelmäßig nicht auf ein Anfechtungsrecht wegen Irrtums gem. § 119 BGB berufen (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.1968, Aktenzeichen: II ZR 157/65, NJW 68, 2102; Palandt-Ellenberger, 70. Aufl., § 119, Rn 9). Hinzu kommt hier, dass der Beklagte bereits zuvor einen wortgleichen Maklervertrag für das Doppelhausgrundstück in W., H. Weg 18, unterzeichnet hatte und ihm daher der Formularvertrag auch nicht unbekannt war. Der Beklagte behauptet auch nicht, dass die Klägerin das Grundstück zunächst ohne Provisionsverlangen offeriert hätte. 2.3. Der Klägerin stand gegen den Beklagten zunächst ein Mäklerlohn in Höhe von 6.500 € aus dem Maklervertrag vom 9. Februar 2010 zu, da der Grundstückskaufvertrag über das Einfamilienhausgrundstück in R., Q. straße 12 a, auch aufgrund des Nachweises der Klägerin zustande gekommen ist im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Parteien hatten einen Mäklerlohn in Höhe von 6.500 € vereinbart. Unstreitig hat der Beklagte an die Klägerin bereits 650 € geleistet. Der Klägerin steht mithin noch ein Mäklerlohn in Höhe von 5.850 € gegen den Beklagten zu. 2.4. Dem Provisionsanspruch steht auch nicht entgegen, dass es in dem Maklervertrag heißt, das Angebot sei „freibleibend“. Die gegenteilige Auffassung des Beklagten geht fehl. Hieraus ergibt sich erkennbar nur, dass der Beklagte keinen Anspruch auf Abschluss des Grundstückskaufvertrages hat. 3. Der Anspruch ist auch nicht in Höhe von 220,18 € durch die hilfsweise erklärte Teilaufrechnung gem. § 389 BGB erloschen. Dem Beklagten steht gegen die Klägerin kein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch zu. Die Tatsache, dass dem Beklagte zusätzliche Notarkosten in Höhe von 220,18 € entstanden sind, lässt entgegen der Ansicht des Beklagten nicht darauf schließen, dass es die Klägerin pflichtwidrig unterlassen hat, ihn hierüber aufzuklären. Die von dem beurkunden Notar Sch. in W. dem Beklagten hälftig in Rechnung gestellten Hinterlegungsgebühren, die Dokumentenpauschale und entgeltlichen Postdienstleistungen laut Rechnung vom 17. März 2010 lassen nicht auf eine Pflichtverletzung der Klägerin schließen. Zwar hat ein Makler aufgrund seiner allgemeinen Aufklärungspflicht seinen Auftraggeber über alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände zu informieren, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 70. Aufl., § 652, Rn 14). Dass die Klägerin hier aber um zu erwartende Hinterlegungsgebühren des beurkunden Notars wusste oder zu Nachforschungen über Grundbucheintragungen verpflichtet gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Hinzukommt, dass nicht vorgetragen ist, woraus für die Klägerin erkennbar gewesen sein soll, dass Notarkosten in Höhe von 220,18 € für die Entschlussfreiheit des Beklagten von Bedeutung gewesen wären und er gerade bezüglich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig gewesen wäre (vgl. ebenda, BGH, Urteil vom 08.07.1981, Aktenzeichen: IVa ZR 244/80, NJW 81, 2685). Dies gilt insbesondere im Hinblick auf den Gesamtkaufpreis und den Gegenstand des Vertrages. 4. Der klägerische Provisionsanspruch ist auch nicht, wie der Beklagte meint, verwirkt. Der Beklagte ist darlegungs- und beweisbelastet für eine schwere Treuepflichtverletzung der Klägerin. Dieser Darlegungslast genügt das Vorbringen des Beklagten nicht. Es rechtfertigt nicht die Annahme einer schwerwiegenden Treuepflichtverletzung der Klägerin zu Lasten des Beklagten. 4.1. Die Klägerin hat dem Beklagten zwar auf dessen Nachfragen am 9. und 10. Februar 2010 zunächst die Adresse der Grundstücksverkäufer nicht mitgeteilt. Spätestens seit dem 12. Februar 2010 aber waren dem Beklagten Name und Anschrift der Grundstücksverkäuferin durch die Klägerin bekannt gemacht worden. An diesem Tag unterzeichnete der Beklagte die Vereinbarung, aus der sich der Name und die Anschrift der Eigentümerin und Verkäuferin ergaben. 4.2. Der Maklerprovisionsanspruch der Klägerin ist auch nicht wegen einer treuwidrigen Doppeltätigkeit oder eines treuwidrigen Eingriffs in die Preisverhandlungen der Grundstückskaufvertragsparteien verwirkt. Zwar ist der Anspruch auf den Mäklerlohn gem. § 654 BGB ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Eine treuwidrige Doppeltätigkeit der Klägerin ist jedoch nicht ersichtlich. Dass die Doppeltätigkeit der Klägerin hier durch den Beklagten untersagt gewesen wäre, behauptet er nicht. Fehlt aber eine derartige Vereinbarung, ist die Doppeltätigkeit grundsätzlich erlaubt (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 70. Aufl., § 654, Rn 4; BGH, Beschluss vom 26.03.1998, Aktenzeichen: III ZR 206/97, NJW-RR 98, 992; BGH, Beschluss vom 30.04.2003, Aktenzeichen: III ZR 318/02, zitiert nach juris). Aus dem Beklagtenvorbringen ergibt sich nicht, dass die Klägerin hier die damit verbundenen besonderen Pflichten gegenüber dem Beklagten verletzt hätte. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, nicht gewusst zu haben, dass die Klägerin auch für die Verkäuferseite tätig war. Bereits am Tag der Erstbesichtigung des Grundstückes hat der Geschäftsführer der Klägerin gegenüber dem Beklagten erklärt, auch Preisverhandlungen führen zu dürfen. Die Klägerin hat ihre Doppeltätigkeit offenbart. Der Eingriff in die Preisverhandlungen der Parteien erfolgte auch nicht unerlaubt. Der Beklagte hat der Klägerin Preisverhandlungen nicht untersagt. Dass die Klägerin zu Lasten des Beklagten in die Preisverhandlungen eingegriffen hätte, ist nicht ersichtlich. Der Beklagte vermochte einzuschätzen, ob die Klägerin mögliche Spielräume bei den Preisverhandlungen zu seinen Gunsten wahrnehmen können wird (anders bei Unkenntnis des Grundstückskäufers von der Doppeltätigkeit des Maklers, vgl. insoweit OLG Karlsruhe, Urteil vom 31. März 2005, Az.: 15 U 20/03, WE 2006, 211). Die von dem Geschäftsführer der Klägerin geführten Preisverhandlungen lassen eine vertragswidrige Verletzung der Interessen des Beklagten durch die Klägerin nicht erkennen. Nach dem Inhalt des Maklervertrages sollte der Grundstückkaufpreis, der nach dem Exposé noch 167.616 € betragen sollte, 120.000 € betragen. Nachdem der Beklagte nach der Grundstückbesichtigung gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin erklärt hatte, dass ihm der Kaufpreis in Höhe von 120.000 € zu hoch sei, hat der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten am Folgetag mitgeteilt, dass die Verkäufer mit einem Kaufpreis in Höhe von 110.000 € einverstanden seien. Als auch dieser Kaufpreis dem Beklagten noch zu hoch erschien, erklärte der Geschäftsführer der Klägerin gegenüber dem Beklagten, erneut mit den Eigentümern zu sprechen und teilte ihm am Folgetag mit, dass die Eigentümer nunmehr mit einem Kaufpreis in Höhe von 105.000 € einverstanden seien. Dass die Klägerin bei den Preisverhandlungen die Interessen des Beklagten gleichwohl schwerwiegend verletzt hätte, ist hiernach nicht erkennbar. Auch dem Beklagten ist es ersichtlich nicht gelungen, durch eigene Preisverhandlungen nach Erlangung der Kenntnis von den Kontaktdaten der Eigentümer am 12. Februar 2010 das Grundstück später zu einem niedrigeren Kaufpreis zu erwerben. Wegen des Strafcharakters des Verwirkungstatbestandes gem. § 654 BGB ist die Norm auch eher einschränkend auszulegen (vgl. BGH, Beschluss vom 30. April 2003, Az.: 3 ZR 318/02, VersR 2003, 730). In Fällen, wie hier, ist die Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers weithin üblich. Vertragspartnern von Grundstücksmaklern müssen mit einer Doppeltätigkeit auch rechnen. Es genügt daher, den Makler auf eine strenge Unparteilichkeit gegenüber beiden Auftraggebern zu verpflichten (BGH, Urteil vom 25. Oktober 1967, Az.: 8 ZR 215/66, BGHZ 48, 344). Hier hat die Klägerin über ihre Bindung zu der Verkäuferin hinreichend aufgeklärt, indem sie den Beklagten darauf hingewiesen hat, Preisverhandlungen führen zu dürfen. Der Beklagte konnte hier nach den Umständen des Einzelfalls nicht davon ausgehen, dass die Klägerin als reine Vertrauensmaklerin nur seine Interessen wahrnehmen würde. 4.3. Es sind auch keine sonstigen Pflichtverletzungen der Klägerin, die zur Verwirkung des Anspruchs auf Mäklerlohn gem. § 654 BGB führen würden, ersichtlich. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass die Klägerin den Beklagten grob fehlerhaft informiert hätte oder für seinen Entschluss zum Abschluss des beabsichtigten Vertrages bedeutsame Informationen vorenthalten hätte. Soweit der Geschäftsführer der Klägerin vor dem 12. Februar 2010 gegenüber dem Beklagten erklärt hat, der Grundstücksverkäufer wohne in München, statt zutreffend im 80 km entfernt gelegenen D., ist eine grob fehlerhafte Information, die zur Verwirkung des Mäklerlohnanspruches geführt hätte, hierin nicht zu sehen. Soweit der Beklagte meint, der Maklerprovisionsanspruch sei gemäß § 654 BGB verwirkt, weil die Klägerin über die konkrete Zahl der weiteren Interessenten unzutreffende Angaben gemacht habe, geht auch diese Ansicht fehl. Unstreitig gab es mindestens einen weiteren konkreten Interessenten. Es kommt nicht darauf an, ob dessen Name dem Beklagten gegenüber mitgeteilt worden war oder ob der Geschäftsführer der Klägerin gegenüber dem Beklagten allgemein nur von weiteren Interessenten gesprochen hat. Auch insoweit gilt das Obige, dass die Anwendung von § 654 BGB aufgrund des Strafcharakters der Norm eher in engen Grenzen zu erfolgen hat. Es erscheint daher nicht gerechtfertigt, einem Makler, der gegenüber seinem Vertragspartner angibt, es gebe weitere Interessenten für das Grundstück, den Provisionsanspruch gemäß § 654 BGB zu versagen, wenn er sodann nur einen weiteren konkreten Interessenten namentlich benennt. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 und aus § 543 Abs. 2 ZPO. Die Rechtssache ist weder von grundsätzlicher Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Streitwertfestsetzung für das Berufungsverfahren auf 5.850 € folgt aus §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG, 3 ZPO.