12 Wx 22/24

Leitsatz: Eine zum Vollzug einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erteilte Vollmacht an den Notar deckt nicht die Erklärung des Gemeinschaftsverhältnisses einer Mehrheit von Eigentümern der herrschenden Grundstücke ab.(Rn.12) Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung mit Beschluss des Amtsgerichts Stendal – Grundbuchamt – vom 19. September 2023 in ihrer Fassung durch die Verfügungen vom 21. Februar 2024 und vom 5. März 2024 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000 € I. Mit Schriftsatz vom 13. September 2023 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten unter Vorlage seiner Urkunde vom 1. September 2023 beantragt, Grunddienstbarkeiten für die dienenden Flurstücke .../1 und .../3 der Flur ... der Gemarkung Stendal zugunsten der Eigentümer verschiedener weiterer Flurstücke der Flur ... der Gemarkung Stendal in das Grundbuch einzutragen. § 5 Abs. 1 und 2 der Urkunde vom 1. September 2023 lautet: „Der beglaubigende Notar wird mit dem Vollzug dieser heutigen Urkunde beauftragt. Eintragungen im Grundbuch sollen nur nach Maßgabe der Anträge des beglaubigenden Notars erfolgen, der auch ermächtigt sein soll, einen Antrag zu berichtigen und zu ergänzen, eingeschränkt zu stellen sowie gegebenenfalls ganz oder teilweise zurückzuziehen.“ Mit Zwischenverfügung vom 19. September 2023 hat das Grundbuchamt u.a. darauf hingewiesen, dass gemäß § 47 GBO das Gemeinschaftsverhältnis der mehreren Eigentümer der herrschenden Grundstücke anzugeben sei. Hierauf hat der Verfahrensbevollmächtigte mit unterzeichnetem und gesiegeltem Schriftsatz vom 14. Februar 2024, unter Bezugnahme auf § 5 der Urkunde, die Eintragung für die Eigentümer der herrschenden Grundstücke als Gesamtberechtigte vorzunehmen bewilligt und beantragt. Daraufhin hat das Grundbuchamt mit ergänzender Zwischenverfügung vom 21. Februar 2024 unter Setzen einer weiteren Frist von zwei Monaten darauf hingewiesen, dass nun zwar die notwendige Bewilligung erklärt sei, aber eine Ermächtigung des verfahrensbevollmächtigten Notars zur Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses nicht bestehe. Die betroffenen Eigentümer hätten lediglich eine Vollzugsvollmacht erteilt. Die Bewilligung sei von den betroffenen Eigentümern abzugeben. Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 29. Februar 2024 auf die ihm in § 5 Abs. 2 der Urkunde vom 1. September 2023 erteilte Vollmacht verwiesen hatte, die ihn ermächtige, einen Antrag zu berichtigen und zu ergänzen, hat das Grundbuchamt mit Verfügung vom 5. März 2024 auf seinem Rechtsstandpunkt bestanden und der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 22. März 2024 ohne weitere Begründung Beschwerde eingelegt. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 26. März 2024 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. II. Die zulässige Beschwerde (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) hat in der Sache keinen Erfolg. Die Voraussetzungen für den Erlass der beanstandeten Zwischenverfügungen haben, soweit ihr Inhalt noch Gegenstand des Verfahrens ist, vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Dabei soll eine Eintragung nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind. Zu Recht hat das Grundbuchamt im Ausgangspunkt beanstandet, dass die Eintragung der Grunddienstbarkeiten allein auf der Grundlage der Urkunde vom 1. September 2023 nicht erfolgen kann, weil das Gemeinschaftsverhältnis der verschiedenen Berechtigten der Grunddienstbarkeiten nicht angegeben ist. Das Gemeinschaftsverhältnis ist auch mit der Eigenurkunde des Verfahrensbevollmächtigten vom 14. Februar 2024, ergänzt durch seine Eigenurkunde vom 29. Februar 2024, nicht wirksam bezeichnet worden. Denn die dem Notar in § 5 Abs. 1 und Abs. 2 der Urkunde vom 1. September 2023 erteilte Vollmacht reicht nicht, um im konkreten Fall für die Eigentümer des dienenden Grundstücks das Gemeinschaftsverhältnis der herrschenden Grundstücke zueinander wirksam zu bezeichnen. Dem Notar kann eine über die gesetzlich vermutete Vollmacht (§ 15 Abs. 1 GBO) hinausgehende rechtsgeschäftliche Vollmacht erteilt werden, die ihn dazu berechtigen kann, verfahrensrechtliche Erklärungen für die Urkundsbeteiligten abzugeben. Wird so der Notar in einem notariellen Vertrag zur Abgabe aller dem Grundbuchvollzug förderlichen Erklärungen bevollmächtigt, so fallen darunter grundsätzlich alle Erklärungen, welche die Beteiligten bei einem normalen Ablauf des Geschäfts selbst abgeben würden (z. B. OLG München, Beschluss vom 14. März 2006 – 32 Wx 29/06; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15. Juli 2009 – 3 Wx 264/08; beide zitiert nach Juris). Die Vollzugsvollmacht berechtigt den Notar indes nur dazu, vom Grundbuchamt geltend gemachte Eintragungshindernisse zu beseitigen, nicht aber, die Eintragungsgrundlage inhaltlich zu verändern (z. B. OLG Brandenburg, Beschluss vom 5. Dezember 2019 – 5 W 100/19; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. September 2012 – 3 Wx 172/12; beide zitiert nach Juris; Demharter, GBO, 33. Aufl., Rdn. 3c zu § 15 GBO). Eine zum Vollzug einer notariellen Urkunde erteilte Vollmacht deckt ihrem Wortlaut und Sinn nach nur diejenigen Erklärungen ab, die zur Abwicklung und grundbuchmäßigen Umsetzung des beurkundeten Rechtsgeschäfts (typischerweise) notwendig oder förderlich sind (z. B. OLG München, Beschluss vom 4. Dezember 2017 – 34 Wx 95/17, zitiert nach Juris). Den für die Bestimmung des Umfangs der Vollmacht maßgeblichen Rahmen definiert jedoch der Inhalt des beurkundeten Rechtsgeschäfts, zu dessen Vollziehung die Vollmacht erteilt ist; eine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage besteht nicht (z. B. OLG München, Beschluss vom 4. Dezember 2017 – 34 Wx 95/17, zitiert nach Juris). Als von einer über § 15 GBO hinausgehenden rechtsgeschäftlichen Vollzugsvollmacht noch erfasst werden danach Erklärungen des Notars angesehen, die entweder der Beseitigung technischer Hindernisse - Beanstandungen seitens des Grundbuchamtes - dienen oder eine Erklärung darstellen, die die Beteiligten beim „normalen Ablauf des Geschäfts“ selbst abgeben würden (z. B. OLG Brandenburg, Beschluss vom 5. Dezember 2019 – 5 W 100/19, zitiert nach Juris). Die Vollmacht soll ihrem Sinn nach gerade diejenigen typischerweise notwendigen Erklärungen zur Vertragsabwicklung abdecken, die von den Beteiligten oder vom Notar bei Vertragsunterzeichnung übersehen wurden (z. B. OLG München, Beschluss vom 14. März 2006 – 32 Wx 29/06, zitiert nach Juris). Daraus folgt aber nicht im Umkehrschluss, dass alle vom Grundbuchamt etwa in einer Zwischenverfügung bezeichneten Eintragungshindernisse solche technischen Hindernisse sind, die allein schon deswegen von dem Notar aufgrund einer ihm rechtsgeschäftlich erteilten umfassenden Vollzugsvollmacht abgegeben werden können (z. B. OLG Brandenburg, Beschluss vom 5. Dezember 2019 – 5 W 100/19, zitiert nach Juris). Das Gemeinschaftsverhältnis, in dem die berechtigten Grundstücke der zu bestellenden Grunddienstbarkeiten untereinander und im Verhältnis zum dienenden Grundstück stehen sollen, ist in der Bewilligungserklärung vom 1. September 2023 nicht bestimmt oder auch nur angedeutet. Zugleich ist keine Urkunde über das zugrundeliegende schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft vorgelegt worden. Anhaltspunkte, die einen Rückschluss auf den Willen der Bewilligenden oder der Vertragsbeteiligten zulassen, lassen sich der Urkunde vom 1. September 2023 nicht entnehmen. Die vom Grundbuchamt geforderte Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses, mit dem die Rechtsverhältnisse der berechtigten Grundstücke untereinander und gemeinsam gegenüber dem dienenden Grundstück und gegenüber Dritten bestimmt werden, dient dabei nicht der Beseitigung eines bloß technischen Eintragungshindernisses, sondern der inhaltlichen Ausgestaltung des zu bestellenden dinglichen Rechts im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten. Dies gilt insbesondere dann, wenn mehrere Möglichkeiten der Bestimmung eines solchen Verhältnisses bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit bestehen. So ist die Eintragung einer Dienstbarkeit für mehrere als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB zulässig. Weiterhin wird die Eintragung einer Gesamtberechtigung gem. § 432 BGB, wenn die Leistung unteilbar ist, als zulässig angesehen. Schließlich wird auch eine Eintragung zugunsten mehrerer Berechtigter analog §§ 1024, 1025 BGB für zulässig gehalten (z. B. zu den verschiedenen Varianten Kazele, in: BeckOGK BGB, Stand 1. November 2024, Rdn. 172 ff. zu § 1018 BGB m.w.N.). Kommen danach mehrere rechtliche Möglichkeiten einer Gesamtberechtigung an der Grunddienstbarkeit in Betracht und enthält die betreffende notarielle Urkunde – wie vorliegend – keine Anhaltspunkte dafür, welche dieser Möglichkeiten im konkreten Fall gewählt werden soll, so muss die Eintragungsgrundlage durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung erst noch bestimmt und damit die bisherige Eintragungsgrundlage inhaltlich geändert werden. Dies ist nicht eine Frage der bloßen Vollziehung einer notariellen Urkunde, sondern der erstmaligen Bestimmung des maßgeblichen Inhalts des zu bestellenden Rechts. Eine solche Erklärung wird regelmäßig und auch im vorliegenden Fall nicht mehr von einer dem Notar erteilten rechtsgeschäftlichen Vollzugsvollmacht erfasst, auch wenn diese die Ermächtigung enthält, einen Antrag zu berichtigen und zu ergänzen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Der Geschäftswert ist nach § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG festzusetzen und – mangels näherer Anhaltspunkte – nach § 36 Abs. 3 GNotKG zu bemessen. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.