2 U 120/18 (Baul)

Leitsatz: Ist für die Höhe der Enteignungsentschädigung ein Verkehrswert des betroffenen Grundstücks nicht zu ermitteln (hier: bei einer Verkehrsfläche), so ist eine nach § 287 ZPO vorgenommene gerichtliche Schätzung nicht zu beanstanden, welcher eine Addition aus dem wegen fehlender selbständiger Bebaubarkeit um 80 % geminderten Bodenwert und dem wegen fehlender ausschließlicher privater Nutzung und fehlender wirtschaftlicher Verwertbarkeit um 75 % geminderten Sachwert der Erschließungsanlagen zugrunde liegt.(Rn.40) Die Berufung des Antragstellers gegen das am 16. November 2018 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Halle wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Antragsteller zu tragen. Das Urteil des Senats und das o.a. Urteil des Landgerichts sind jeweils ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Antragsteller wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss: Der Kostenwert des Berufungsverfahrens wird auf 2.208,75 € festgesetzt. A. Die Beteiligten streiten über die Höhe der Entschädigung für ein 70 m2 großes, bereits seit 1994 als Verkehrsfläche genutztes und weiterhin so zu nutzendes Grundstück. Das im Urteilseingang bezeichnete Grundstück (künftig: das Grundstück) wurde im Jahre 1994 ganz überwiegend mit einem Betonpflaster-Gehweg bebaut sowie auf ca. 10 m2 mit einer Straßenfläche, welche zu einer Nebenstraße (Sch. Straße) in einem neu erschlossenen Wohngebiet gehört. Die Straßenfläche ist durch einen Bordstein vom Gehweg getrennt und noch nicht fertiggestellt, sie besteht aus einer mit Asphalt befestigten Unterschicht, eine Deckschicht fehlt. Im Straßenverlauf befindet sich ein Regenwasserkanaleinlauf, der ursprünglich im Eigentum des W. Wasser- und Abwasserzweckverbandes stand und von diesem bis heute genutzt wird; ein Leitungsrecht ist im Grundbuch nicht eingetragen. Die Verkehrsfläche ist öffentlich gewidmet und wird als Straße bzw. Gehweg genutzt. Das Grundstück sowie weitere Grundstücke wurden nach der Insolvenz des Erschließungsträgers und nach Herrenloserklärung der Grundstücke auf die Antragsgegnerin als Trägerin der Straßenbaulast übertragen. Auf dem Grundstück lastete eine in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene Grundschuld. Die Gläubigerin der Grundschuld beantragte die Zwangsversteigerung. Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde ein Verkehrswertgutachten des Sachverständigen St. G. vom 01.09.2011 eingeholt; dieser ordnete dem hier streitgegenständlichen Grundstück einen Erinnerungswert in Höhe von 1,00 € zu (vgl. Gutachten S. 21 f.) und führte dazu aus, dass einem Bodenwert von 357,00 € voraussichtliche Kosten für die Fertigstellung der Straße in Höhe von 3.193,00 € gegenüberstünden. Im Termin der Zwangsversteigerung wurde die Antragsgegnerin, welche nach dem Beschluss des Gemeinderates lediglich den geschätzten Verkehrswert anbieten durfte, vom Antragsteller überboten. Der Antragsteller erwarb das Grundstück und weitere sechs als Straßenverkehrsflächen genutzte Grundstücke mit einer Gesamtgröße von 3.260 m2 mit dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Haldensleben vom 28.03.2012 (Az.: 9 K 52/11) auf sein Gebot i.H.v. 4.000,00 €. Unmittelbar nach seiner Eintragung als Eigentümer der erworbenen Grundstücke im Grundbuch wandte sich der Antragsteller an die Antragsgegnerin zwecks einer Entscheidung über den (Rück-)Erwerb dieser Grundstücke. Mit seinem Schreiben vom 28.04.2015 bot der Antragsteller der Antragsgegnerin die Flächen zum Kauf für insgesamt 130.000,00 € oder zum Tausch gegen ein erschlossenes und vermessenes Bauland mit einem Bodenrichtwert von 51,00 €/m2 an. Die Antragsgegnerin bot dem Antragsteller für sämtliche sieben Grundstücke einen Kaufpreis von 5.078,00 € an. Zu einer Einigung kam es nicht. Der Antragsteller hatte im Wege der Zwangsversteigerung ein weiteres als Verkehrsfläche genutztes Grundstück im selben Baugebiet durch Zuschlagsbeschluss vom 23.04.2012 für 280,00 € erworben. Er hatte seine Enteignung sowie die Festsetzung einer Entschädigung in Höhe von ca. 15.000,00 € beantragt. Die Enteignungsbehörde hatte ihm mit Beschluss vom 17.07.2013 das Eigentum zugunsten der hiesigen Antragsgegnerin entzogen und die Entschädigung auf 260,85 € festgesetzt. In dem auf seinen Antrag auf gerichtliche Entscheidung eingeleiteten Rechtsstreit, welcher aus Sicht des hiesigen Antragstellers als Musterverfahren geführt werden sollte (künftig: Vorprozess), setzte die Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Halle die Entschädigung mit seinem Urteil vom 03.11.2014 (3 O 250/13 (Baul)) in teilweiser Abänderung des Enteignungsbeschlusses auf 1.525,00 € fest. Die Entscheidung beruhte im Wesentlichen darauf, dass das Landgericht – insoweit abweichend vom Gutachten der von der Enteignungsbehörde beauftragten Sachverständigen B. – einen weiteren Abschlag von 75 % im Hinblick darauf vornahm, dass es einen Markt für ausgebaute Erschließungsanlagen nicht gebe und das Grundstück für den Eigentümer keinen praktischen Nutzen habe. Das Urteil im Vorprozess wurde rechtskräftig. Der Antragsteller beantragte am 02.07.2015 die Enteignung des hier streitgegenständlichen Grundstücks sowie die Festsetzung einer Entschädigung für die Nutzung des Grundstücks durch die Antragsgegnerin seit dem 28.03.2012. Nachdem in einem vom Antragsteller gegen die Antragsgegnerin eingeleiteten verwaltungsgerichtlichen Prozess wegen Untätigkeit eine Verweisung an das Landgericht Halle erfolgt war und das Landgericht den Rechtsstreit im Hinblick auf die Weiterführung des Enteignungsverfahrens ausgesetzt hatte, holte die Enteignungsbehörde das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl. Ing. Ök. S. B. vom 09.10.2017 ein, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird. Die Enteignungsbehörde hörte die Sachverständige in ihrer Verhandlung am 13.02.2018 ergänzend an und beauftragte sie mit einer schriftlichen Ergänzung bezüglich des Sachwerts des Straßeneinlaufs, welche die Sachverständige am 15.02.2018 erstellte. Die gutachterlichen Bewertungen beruhten auf der Grundlage einer gemeinsam mit den Beteiligten zu 1) und zu 2) am 22.08.2017 durchgeführten Ortsbesichtigung. Die Enteignungsbehörde erließ am 06.03.2018 einen Enteignungsbeschluss. Sie entzog dem Antragsteller das Eigentum am o.g. Grundstück zugunsten der Antragsgegnerin (Ziffer 1 des Beschlussausspruchs) und setzte die von der Antragsgegnerin an den Antragsteller zu zahlende Entschädigung auf 877,19 € fest. Zugleich bestimmte sie eine Verzinsung des Entschädigungsbetrages ab dem 28.03.2012 (Ziffer 2 des Beschlussausspruches). Die Entscheidung zur Höhe der Entschädigung beruhte im Wesentlichen darauf, dass die Enteignungsbehörde, ausgehend von dem gutachterlich ermittelten Gesamtverkehrswert von 3.508,75 € (568,00 € + 2.200,00 € + 708,75 €), unter Berufung auf die Rechtsprechung des Landgerichts Halle einen zusätzlichen Abschlag von 75 % berücksichtigte. Der Antragsteller hat am 13.04.2018 einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, mit dem er eine teilweise Abänderung des Enteignungsbeschlusses im Hinblick auf die Höhe der Enteignungsentschädigung begehrt. Der Antragsteller hat beantragt, den Enteignungsbeschluss des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt vom 06.03.2018 (Az.: 106.b-11510/4 – 8/2015) teilweise aufzuheben und die Antragsgegnerin zu einer Zahlung einer angemessenen Geldentschädigung, mindestens jedoch 3.508,75 €, nebst Zinsen hierauf i.H.v. 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.03.2012 zu verpflichten. Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen. Wegen der Einzelheiten der wechselseitig geäußerten Rechtsansichten wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Das Landgericht hat mit seinem am 16.11.2018 verkündeten Urteil den Enteignungsbeschluss hinsichtlich des Beschlussausspruchs Ziffer 2) abgeändert und die von der Antragsgegnerin an den Antragsteller zu zahlende Geldentschädigung auf 1.300,00 € festgesetzt. Es hat den Enteignungsbeschluss aufrechterhalten, soweit der Entschädigungsbetrag mit 2 % (meint: 2 Prozentpunkten) über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB jährlich vom 28.03.2012 an zu verzinsen sei. Das Landgericht ist ebenfalls von dem rechnerisch ermittelten, von ihm aber abgerundeten Verkehrswert des Grundstücks i.H.v. 3.500,00 € ausgegangen und hat diesen verringert. Es hat letztlich korrigiert, dass die Sachverständige lediglich beim Bodenwert einen Abzug i.H.v. 80 % für die fehlende Verkehrsfähigkeit und praktische Nutzbarkeit für den Eigentümer vorgenommen habe (statt 2.839,20 € nur 568,00 €), nicht aber – wie es geboten sei – auch beim Sachwert der Anlagen. Diesen Abschlag hat das Landgericht auf insgesamt 75 % geschätzt und rechnerisch berücksichtigt (2.200,00 € + 708,85 € = 2.908,75 € x 0,25 = 727,19 €). Zusammenfassend hat das Landgericht unter Berücksichtigung des o.g. Bodenwertes und des zuletzt genannten Betrages des Sachwertes der Anlagen – aufgerundet – eine Entschädigung von 1.300,00 € für angemessen erachtet. Gegen diese, ihm am 21.11.2018 zugestellte Entscheidung wendet sich der Antragsteller mit seiner am 11.12.2018 vorab per Fax beim Oberlandesgericht Naumburg eingegangenen Berufung, welche er am 18.01.2019 begründet hat. Der Antragsteller verfolgt seinen ursprünglichen Antrag auf Festsetzung einer Entschädigung in Höhe des von der Sachverständigen ermittelten Verkehrswerts des Grundstücks (ohne Abzüge) weiter. Er meint, dass die angefochtene Festsetzung den gesetzlichen Vorgaben der §§ 95 Abs. 1, 194 BauGB widerspreche. Das Landgericht habe sich über die Bewertungen der Sachverständigen hinweggesetzt, ohne dass ersichtlich sei, dass das Gericht über eine überlegene Sachkunde bei der Verkehrswertermittlung verfüge. Ein Abzug mangels Verkehrsfähigkeit sei zudem schon deswegen sachwidrig, weil das Grundstück im vorliegenden Falle von der Antragsgegnerin benötigt werde und allein deswegen werthaltig sei. Die Sachverständige habe einen Abschlag gegenüber dem Bodenwert von Bauland bereits im Hinblick darauf vorgenommen, dass es sich hier nicht um Bauland, sondern um eine Verkehrsfläche gehandelt habe; damit stelle der vom Landgericht vorgenommene Abschlag eine Doppelverwertung dieses Umstandes dar, welche zu einem unangemessen hohen Abzug führe. Tatsächlich habe die Fläche durch die Nutzung des angrenzenden Baulands sogar eine Aufwertung erfahren, was unberücksichtigt geblieben sei. Der Antragsteller beantragt, unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die zu zahlende Geldentschädigung auf 3.508,75 € festzusetzen. Die Antragsgegnerin beantragt die Berufung des Antragstellers zurückzuweisen. Die Antragsgegnerin und die Enteignungsbehörde verteidigen im Wesentlichen die angefochtene Entscheidung. Auf das Berufungsvorbringen der Beteiligten wird Bezug genommen. Der Senat hat mit seinem Beschluss vom 04.04.2019 mit Zustimmung aller drei Beteiligten die Durchführung eines schriftlichen Verfahrens nach § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 128 Abs. 2 ZPO angeordnet und den 08.05.2019 als Termin, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können und welcher dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, festgesetzt. Innerhalb dieser Frist hat der Antragsteller auf das Vorbringen der Antragsgegnerin und der Enteignungsbehörde repliziert. B. Die Berufung des Antragstellers ist zwar zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; sie hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis eine in ihrer Höhe angemessene Entschädigung für die Enteignung des Antragstellers durch den Beschluss der Enteignungsbehörde vom 06.03.2018, dort Ziffer 1 des Entscheidungsausspruches, festgesetzt. Die hiergegen mit der Berufung vorgebrachten Einwendungen sind unbegründet. I. 1. Die Beteiligten streiten zu Recht nicht darüber, dass der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässig ist und seine Zulässigkeit auch nicht von den im Hinblick auf die vorherige Untätigkeitsklage übereinstimmend abgegebenen Erledigungserklärungen der Beteiligten betroffen ist. Insoweit wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 2. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist beschränkt auf die von der Enteignungsbehörde vorgenommene Festsetzung der Höhe des Entschädigungsbetrages. Nicht Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens sind die Anordnung der Enteignung (Ziffer 1 des Enteignungsbeschlusses) sowie die Festlegung, dass der jeweilige Entschädigungsbetrag ab dem 28.03.2012, dem Zeitpunkt des Erlasses des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Haldensleben im Zwangsversteigerungsverfahren, nach § 14 Abs. 3 EnteignG LSA mit zwei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen ist (Ziffer 2 Abs. 2 des Enteignungsbeschlusses) sowie dessen Kostenentscheidung zu Lasten der Antragsgegnerin (Ziffer 3 des Enteignungsbeschlusses). II. Das Landgericht hat seiner Entscheidung ein zutreffendes materiell-rechtliches Verständnis für die Bemessung der Höhe der Entschädigung zugrunde gelegt. 1. Die Entschädigung für den durch die Enteignung eingetretenen Rechtsverlust bemisst sich nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks. Maßgeblich ist nach Satz 2 dieser Vorschrift zwar der Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet (hier: am 06.03.2018). Nach § 95 Abs. 2 Nr. 3 BauBG haben aber Veränderungen unberücksichtigt zu bleiben, welche nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Eigentümer zur Vermeidung der Enteignung ein Kauf- oder Tauschangebot des Enteignungsbegünstigten mit angemessenen Bedingungen hätte annehmen können (ebenso § 9 Abs. 2 Nr. 3 EnteignG LSA). Die Beteiligten gehen übereinstimmend und in nicht zu beanstandender Weise davon aus, dass der zuletzt genannte Zeitpunkt der Tag der Ortsbesichtigung mit der Sachverständigen B. am 22.08.2017 gewesen ist. Diesen Wertermittlungs-Stichtag hat auch das Landgericht in seiner angefochtenen Entscheidung zugrunde gelegt. 2. Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert als Marktwert definiert und wird durch denjenigen Preis bestimmt, der am Wertermittlungs-Stichtag nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (also objektiv) zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist deswegen ein fiktiver Preis, wie er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Ausschluss aller für den Markt nicht charakteristischen Umstände und Verhältnisse erzielbar wäre (vgl. Reidt in: Battis/ Mitschang/ Reidt, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 194 Rn. 2 und 6 m.w.N.). a) Allerdings ist der Verkehrswert einer Verkehrsfläche, wie derjenige des streitbefangenen Grundstücks, nicht zu ermitteln. Die Ermittlung des wie vorausgeführt definierten Verkehrswertes setzt voraus, dass es einen Markt gibt, auf dem sich die Preise der Art von Grundstücken, um die es geht, nach einer allgemeinen Wertschätzung bilden. Flächen, die als Gemeinbedarfsflächen dienen, nehmen am allgemeinen Grundstücksverkehr nicht teil, weil es stets nur einen potenziellen Käufer gibt, der an der Grundstücksnutzung objektiv ein Interesse haben kann, und sich mangels Konkurrenzsituation kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr mit den üblichen Marktverhältnissen entwickeln kann (vgl. Dieterich in: Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, Lsbl. Bd. III, Stand 01.10.2018, § 194 Rn. 145 m.w.N.). Verkehrsflächen, die schon vor dem Eigentumserwerb dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind und diesem auch tatsächlich dienen, wie hier das streitbefangene Grundstück, stellen für den Eigentümer keinen realisierbaren Vermögenswert dar, weil sie nicht verkehrsfähig sind (vgl. Dieterich, a.a.O., § 194 Rn. 154 m.w.N.). Das hiergegen gerichtete Berufungsvorbringen des Antragstellers, welcher auf das Erwerbsinteresse der Antragsgegnerin und letztlich auf deren Zwangslage wegen der Notwendigkeit der Fortführung der Erschließung des neuen Wohngebietes verweist, liefe letztlich darauf hinaus, einen Teilmarkt für Grundstückskäufe der öffentlichen Hand anzunehmen. Diese in Literatur und Rechtsprechung früher diskutierte Teilmarkttheorie ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung überholt; letztlich scheitert die Berücksichtigung derartiger Umstände an der in § 194 BauGB enthaltenen Einschränkung, dass solche für den Grundstücksmarkt ungewöhnliche Umstände keine Berücksichtigung finden dürfen (vgl. Dieterich, a.a.O., § 194 Rn. 153 m.w.N.). b) Der Umstand, dass Verkehrsflächen keinen Verkehrswert i.S.v. § 194 BauGB haben, bedeutet aber nicht, dass im Falle einer Enteignung keine Entschädigung zu zahlen wäre. Der Bundesgerichtshof hat insbesondere die Ansicht, dass eine Verkehrsfläche nur einen „symbolischen“ Verkehrswert habe, als mit Art. 14 GG unvereinbar abgelehnt (vgl. BGH, Urteil v. 02.02.1978, III ZR 90/76, NJW 1978, 941; BGH, Urteil v. 20.04.1989, III ZR 237/87, nach juris). Der für die Bemessung der Entschädigung anzusetzende Wert ist vielmehr nach § 287 ZPO zu schätzen (vgl. BGH, Urteil v. 06.04.1995, III ZR 27/94, WM 1995, 1195, in juris Tz. 15 – künftig: BGH 1995; für alles auch Dieterich, a.a.O., § 194 Rn. 154 m.w.N.). Bei der Ermittlung des Werts eines Grundstücks, für das ein „freier Markt“ nicht existiert, ist das Vorhandensein eines solchen Marktes zu fingieren, um zu einer angemessenen Bewertung zu gelangen; insoweit sind grundsätzlich die Methoden der Wertermittlung, wie sie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, hier anwendbar in der seit dem 01.07.2010 geltenden Fassung, BGBl. I 2010, S. 639), geregelt sind, anzuwenden. Diesen rechtlichen Anforderungen an die Wertermittlung ist das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung gefolgt. 3. Schließlich ist das Landgericht zu Recht zu der Bewertung gelangt, dass für die Wertermittlung bei Verkehrsflächen letztlich nur die Sachwertmethode i.S.v. §§ 8, 21 ff. Immo-WertV als Wertermittlungsverfahren in Betracht kommt. Die Vergleichswertmethode i.S.v. §§ 8, 15 f. ImmoWertV ist unergiebig, weil es einen Markt für bereits hergestellte Erschließungsanlagen und damit solche für einen Preisvergleich geeignete Vergleichsfälle nicht gibt (vgl. BGH 1995, a.a.O., in juris Rn. 20; BGH, Urteil v. 14.03.2002, III ZR 320/00, WM 2002, 2109, in juris Tz. 8 – künftig: BGH 2002). Für die Ertragswertmethode i.S.v. §§ 8, 17 ff. ImmoWertV fehlt es an einem Anknüpfungspunkt, denn für einen privaten Eigentümer einer dem öffentlichen Verkehr gewidmeten und so auch genutzten Grundstücksfläche besteht keine Möglichkeit, aus dem Grundstück Erträge zu erzielen (vgl. auch BGH 2002, a.a.O., in juris Tz. 8). Soweit der Antragsteller geltend macht, dass für das Grundstück eine besondere Nutzungsmöglichkeit für die Erschließung des Wohngebietes besteht, handelt es sich nicht um eine für ihn selbst als Eigentümer bestehende und insbesondere nicht um eine für ihn als Eigentümer wirtschaftlich verwertbare Nutzungsmöglichkeit, sondern um eine ausschließliche Nutzungsmöglichkeit der Antragsgegnerin als Enteignungsbegünstigte nach der Enteignung, im Übrigen ebenfalls ohne einen konkreten Ertragswert. III. Die Wertermittlung des Landgerichts begegnet auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens des Antragstellers in tatsächlicher Hinsicht keinen durchgreifenden Bedenken. 1. Das Landgericht ist bei seiner Wertermittlung unter Heranziehung der Sachwertmethode zu Recht davon ausgegangen, dass grundsätzlich der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt zu ermitteln sind (vgl. §§ 21 Abs. 1 i.V.m. 16 Abs. 1 ImmoWertV; auch BGH 2002, a.a.O., in juris Tz. 9). Das Landgericht konnte sich insoweit auf das von der Enteignungsbehörde eingeholte Gutachten der Sachverständigen B. stützen, weil die Sachverständige bei ihrer Wertermittlung in gleicher Weise vorgegangen ist (vgl. schriftliches Gutachten, S. 11). 2. Hinsichtlich der Ermittlung des Bodenwertes ist die vorgenannte Sachverständige aufgrund nachvollziehbarer und vom Antragsteller in der Berufungsinstanz nicht angegriffener Überlegungen zu einem Teilwert von 568,00 € gelangt. a) Die Beteiligten und das Landgericht gehen übereinstimmend und zu Recht davon aus, dass hinsichtlich der Qualität des zu enteignenden Grundstückes auf den nach § 7 Abs. 4 EnteignG LSA maßgeblichen Qualitäts-Stichtag am 28.03.2012, d.h. auf den Tag des Zuschlagsbeschlusses, abzustellen ist, weil der Antragsteller erst zu diesem Zeitpunkt das Eigentum am Grundstück erworben hat und er sich deswegen nicht auf etwaige, vor seinem Rechtserwerb eingetretene enteignungsrechtliche Vorwirkungen berufen kann (vgl. BGH 2002, a.a.O., in juris Tz. 14). b) Die Sachverständige und – ihr folgend – das Landgericht haben zutreffend festgestellt, dass der Grund und Boden des zu enteignenden Grundstücks am vorgenannten Stichtag die Qualität einer Straßenverkehrsfläche hatte. c) Das Landgericht hat die Ermittlung des Bodenwerts durch die Sachverständige zu Recht nicht korrigiert. Die Sachverständige hat zunächst den Bodenwert für baureifes Land, d.h. für Flächen, die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind (vgl. § 5 Abs. 4 ImmoWertV), nach der Vergleichswertmethode ermittelt (40,00 €/m2) und wegen der Abweichung des Wertermittlungs-Stichtages (22.08.2017) vom Stichtag der Bewertung der Vergleichsobjekte (31.12.2016) fortgeschrieben (auf 40,56 €/m2). Sie hat sodann gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV die Besonderheit des zu bewertenden Grundstücks berücksichtigt, dass es nicht selbständig bebaubar ist, sondern allenfalls zusammen mit dem dahinter liegenden Wohngrundstück, d.h. den Charakter einer sog. Arrondierungsfläche besitzt. Deswegen (und nicht etwa wegen fehlender Verkehrsfähigkeit) hat sie einen Abschlag von 80 % auf den Bodenrichtwert für baureifes Land vorgenommen (vgl. für alles schriftliches Gutachten S. 12). Der Abschlag beruht letztlich auf dem Umstand, dass der Grund und Boden auch ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen für den Eigentümer objektiv nicht als Bauland nutzbar ist. Die weitere Einschränkung, dass es einer öffentlichen Nutzung gewidmet und zugänglich gemacht worden ist und dass deswegen auch andere als bauliche Nutzungen für den Eigentümer ausgeschlossen sind, ist in die Bewertung der Sachverständigen nicht eingeflossen. 3. Die Ermittlung des ungeminderten Teilwerts der baulichen Anlagen wird vom Antragsteller in seiner Berufung ebenfalls nicht angegriffen. Auch insoweit begegnet die Wertermittlung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung keinen Bedenken. Die Sachverständige hat den Sachwert der baulichen Anlagen gemäß §§ 22 f. ImmoWertV nach den Neuherstellungskosten sowie dem Verhältnis zwischen Rest- und Gesamtnutzungsdauer ermittelt und ist dabei zu Sachwerten von 2.004,59 € für den Gehweg, 1,00 € für die nicht fertiggestellte Straßenfläche, 182,25 € für den Bordstein sowie 708,75 € für den Straßeneinlauf, insgesamt zu einem Sachwert von 2.896,59 € gelangt (vgl. schriftliches Gutachten S. 14 f. sowie Ergänzung v. 15.02.2018). Bereits die Enteignungsbehörde hat zu Recht auch den Sachwert des Straßeneinlaufs berücksichtigt, weil der Antragsteller das Eigentum an diesem Straßenzubehör durch die Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren originär erworben hat. Soweit der Antragsteller in erster Instanz die Schätzung des Sachwerts der Straßenfläche in Zweifel gezogen hat, hat er diese in der Sache (wegen fehlender Restnutzungsdauer der teilfertigen Straße und wegen erheblicher künftiger Fertigstellungskosten) auch nicht gerechtfertigten Beanstandungen im Berufungsverfahren nicht aufrechterhalten. 4. Die vom Antragsteller mit seiner Berufung erhobenen Einwendungen gegen die Verminderung des Sachwerts der baulichen Anlagen durch das Landgericht sind unbegründet. a) In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist seit längerem anerkannt, dass erhebliche Abweichungen zwischen dem rechnerisch ermittelten (ungeminderten) Sachwert und beispielsweise dem Ertragswert bzw. dem geschätzten Wert der praktischen Nutzbarkeit durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden dürfen (vgl. nur BGH 1995, a.a.O., in juris Tz. 19 Ergebniskorrektur; BGH 2002, a.a.O., Rn. 17-19). Inzwischen ist das in § 8 Abs. 3 Immo-WertV auch allgemein vorgesehen. Nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 ImmoWertV ist bei der Wertermittlung sogar zwingend zu berücksichtigen, dass die Nutzbarkeit des Grundstücks durch eine öffentliche Zweckbestimmung dauerhaft eingeschränkt ist. Soweit die von der Enteignungsbehörde eingesetzte Sachverständige bei ihrer Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen diese Vorgaben nicht berücksichtigt hatte, war es Aufgabe des Landgerichts, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen. Entgegen der Ansicht des Antragstellers hat das Landgericht mit der Vornahme einer eigenen Schätzung der Höhe des Abschlags seinen ihm nach § 287 ZPO eingeräumten Ermessensspielraum nicht etwa überschritten oder sein Ermessen gar willkürlich ausgeübt und sich eine ihm nicht zustehende Sachkompetenz angemaßt. Die Schätzung des Landgerichts bezüglich des Abschlags von 75 % vom (ungeminderten) Sachwert der baulichen Anlagen ist sachlich gerechtfertigt. b) Der erkennende Senat geht allerdings anders als das Landgericht davon aus, dass der Abschlag einheitlich für die mit der dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung einhergehenden Umstände zu veranschlagen ist, d.h. sowohl für das Fehlen einer echten privaten Nutzungsmöglichkeit für den jeweiligen Eigentümer als auch für die damit verbundene fehlende reale Verwertungsmöglichkeit (vgl. auch BGH 2002, a.a.O., in juris Tz. 23). Ebenso, wie die Sachverständige B. für die fehlende selbständige Bebaubarkeit der unregelmäßig geschnittenen, sehr kleinen Grundstücksfläche einen Abzug von 80 % vom Bodenwert vorgenommen hat, ist auch für die fehlende exklusive private Nutzungsmöglichkeit der baulichen Anlagen ein Abschlag auf den (ungeminderten) Sachwert der Anlagen in dieser Größenordnung gerechtfertigt. Ein wirtschaftliches (privates) Interesse irgendeines Erwerbers der Erschließungsanlagen außer der Gemeinde ist nicht ersichtlich. Der vom Landgericht bereits im Vorprozess unangefochten angewandte Abschlag von 75 % deckt sich zudem mit dem Abschlag, den ein – sachverständig beratenes – Gericht in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen, vergleichbar gelagerten Fall ermittelt und den der Bundesgerichtshof in seiner Größenordnung für gerechtfertigt erachtet hat (vgl. BGH 2002, a.a.O., in juris Tz. 23), und mit dem in der Literatur hierzu vertretenen Standpunkt (vgl. Dieterich, a.a.O., § 194 Rn. 154 m.w.N.). c) Die Schätzung der Höhe des Abschlags durch das Landgericht korrespondiert schließlich auch mit der Wertfestsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren, in dem der Antragsteller das Grundstück erworben hat. Der Umstand, dass die Schätzung des Verkehrswertes des Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren noch wesentlich günstiger für den Antragsteller als Erwerber ausfiel (Wert von 1,00 €), kommt als ein für die Angemessenheitsprüfung des nunmehr ermittelten Sachwerts maßgeblicher objektiver Gesichtspunkt in Betracht (vgl. BGH 2002, a.a.O., in juris Tz. 24). d) Geht man rechnerisch von einem ungeminderten Sachwert der baulichen Anlagen von rund 2.900,00 € aus, so führt ein Abschlag von 75 % zu einem geminderten Sachwert i.H.v. 725,00 €. Die rechnerische Abweichung zum Wert des Landgerichts ergibt sich aus unterschiedlichen Auf- und Abrundungen. Eine Doppelverwertung eines der Wertermittlungsfaktoren hat dabei nicht stattgefunden. 5. Die Summe aus dem wegen fehlender selbständiger Bebaubarkeit geminderten Bodenwert (568,00 €) und dem wegen fehlender ausschließlicher privater Nutzbarkeit sowie fehlender wirtschaftlicher Verwertbarkeit der Erschließungsanlagen geminderten Sachwert (725,00 €) beträgt 1.293,00 €. Der vom Landgericht aufgerundete Gesamtwert des zu enteignenden Grundstücks i.H.v. 1.300,00 € beschwert den Antragsteller materiell nicht. C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO. Die Revision ist gemäß § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Die Festsetzung des Kostenwerts ergibt sich aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. §§ 47, 48 GKG und § 3 ZPO. Der Senat hat seiner Festsetzung die Differenz zwischen dem Betrag der vom Antragsteller begehrten Mindestentschädigung von 3.508,75 € und dem Betrag der vom Landgericht mit der angefochtenen Entscheidung festgesetzten Entschädigung von 1.300,00 € zugrunde gelegt. Dr. Engel Geiger Wiedemann