10 U 16/02

Unwirksame fristlose Kündigung bei vermutetem Rattenbefall; Fristsetzungspflicht des Mieters • Die fristlose Kündigung wegen angeblichen Rattenbefalls war nicht begründet; vor Ausspruch einer Kündigung war dem Vermieter noch eine angemessene weitere Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. • Der Mieter kann anteilige Vorauszahlungen auf die Nebenkosten nicht mehr verlangen, sobald für die Abrechnungsperioden Abrechnungsreife eingetreten ist. • Der Vermieter hat gegenüber unberechtigter Kündigung keinen Anspruch, einen Nachmieter für den streitigen Zeitraum durchzusetzen, wenn keine wirksame Kündigung vorliegt. • Zinsansprüche des Vermieters auf rückständige Miete und Nebenkostennachforderungen ergeben sich aus §§ 284, 286 BGB; Nebenkostenvorauszahlungen sind bis zur Abrechnungsreife zu verzinsen. Die Beklagte war Mieterin von Geschäftsräumen der Kläger. Nach Feststellung oder Anzeige von Ratten (u. a. tote Ratten, angeblich durchbissenes Elektrokabel, Laufgeräusche) kündigte die Beklagte fristlos zum 3.11.1999 und zahlte daraufhin keine Mieten für die Monate 11/1999 bis 7/2000. Die Kläger verlangten rückständige Miete und Nebenkostennachforderungen und hatten ein Vorbehaltsanerkenntnisurteil erwirkt. Die Beklagte und Streitverkündete rügten die Höhe der Forderungen und die Umstände der Kündigung. Das Landgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung; die Berufung wurde zurückgewiesen. Streitig war insbesondere, ob die Kündigung wegen Gesundheits- und Gebrauchsmängeln berechtigt war, ob weitere Fristsetzung zur Mängelbeseitigung erforderlich war, ob ein Nachmieter hätte zugelassen werden müssen und inwieweit Nebenkostenvorauszahlungen und Zinsen zuzurechnen sind. • Die Berufung war unbegründet; das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung rückständiger Miete verurteilt und das Vorbehaltsanerkenntnisurteil aufrechterhalten. • Kündigung/Wesentlicher Grund: Eine fristlose Kündigung war jedenfalls nicht durch § 554a BGB gedeckt; auch ein Kündigungsgrund nach § 542 Abs. 1 BGB a.F. wurde nicht ausreichend substantiiert nachgewiesen. • Fristsetzungspflicht: Angesichts der Umstände (Meldung an Ordnungsamt, Einsatz eines Kammerjägers durch die Stadt) durften die Kläger zunächst davon ausgehen, dass Maßnahmen ergriffen würden; die Beklagte hätte vor Kündigung weitere konkrete Informationen geben und die Kläger nochmals zur Mängelbeseitigung auffordern müssen; ohne solche nochmalige Aufforderung war eine Kündigung unzulässig. • Nachmieterverweigerung: Da keine wirksame Kündigung vorlag, musste der Vermieter nicht zur Aufnahme eines Nachmieters für den streitgegenständlichen Zeitraum verpflichtet werden; es lagen keine Umstände vor, die ein Festhalten an der Vertragstreue unzumutbar machten (§ 242 BGB). • Nebenkosten/Abrechnungsreife: Anteilsweise Vorauszahlungen auf Nebenkosten sind nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr zu verlangen; die Kläger passten ihre Klage konkludent auf den Abrechnungssaldo an. • Zinsen: Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284, 286 BGB; anteilige Nebenkostenvorauszahlungen sind bis zur Abrechnungsreife zu verzinsen; konkrete Verzinsungszeiträume wurden festgelegt. • Prozessuales: Die Nebenentscheidungen stützten sich auf §§ 97 Abs.1, 269, 708 Nr.10, 713 ZPO; Revision wurde nicht zugelassen (§ 543 Abs.2 ZPO nicht gegeben). Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen. Das Vorbehaltsanerkenntnisurteil vom 4.8.2000 wurde mit konkreter Forderungshöhe bestätigt; die Beklagte ist zur Zahlung der rückständigen Mieten, der Nebenkostensalden und der Zinsen verurteilt. Eine fristlose Kündigung war nicht gerechtfertigt, weil die Beklagte vor Kündigung nicht ausreichend konkretisierte Mängel gerügt und den Klägern keine nochmals gesetzte angemessene Frist zur Mängelbeseitigung eingeräumt hatte. Mangels wirksamer Kündigung bestand keine Pflicht der Kläger, einen Nachmieter für den streitigen Zeitraum zu akzeptieren. Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.