24 U 20/01

Minderung des Mietzinses bei behördlich untersagter Nutzung; Vermieterpflichten und Nebenkostenabrechnung • Fehlt wegen einer Ordnungsverfügung die behördlich erforderliche Genehmigung für die vertraglich vereinbarte Nutzung, kann der Mietzins nach § 537 BGB a.F. (heute § 536 BGB) auf Null gemindert werden. • Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen hat, entbindet den Vermieter nicht generell von seiner Pflicht zur Gewährleistung der vertraglich vereinbarten Nutzung; eine weitgehende Überwälzung ist nach § 9 AGBG unwirksam. • Unterlässt der Mieter eine Mängelanzeige, verliert er Minderungsansprüche nur, wenn der Vermieter wegen der Unterlassung gerade außerstande war, den Mangel zu beseitigen; die Darlegungs- und Beweislast hierfür trifft den Vermieter. • Nebenkostenansprüche aus vertraglichen Abrechnungen verjähren nicht zwingend durch Ablauf vertraglicher Abrechnungsfristen; der Vermieter kann nach Ablauf der Frist weiterhin Abrechnung verlangen und Ansprüche durchsetzen. • Aufrechnungs- und Erstattungsansprüche des Mieters (z. B. Ersatz für Heizöl) sind bei der Geltendmachung von Mietforderungen zu berücksichtigen und nach § 389 BGB anzurechnen. Die Parteien schlossen 1994 einen Mietvertrag über Kellerräume zur Nutzung als Programmkneipe mit Kino sowie 1996 einen weiteren Mietvertrag über Lagerraum. Ab September 1997 stellte der Beklagte Mietzahlungen ein und erwarb Heizöl, weil der Vermieter die Tanks nicht befüllte. Am 30.12.1997 untersagte die Stadt den Gaststättenbetrieb wegen bau- und brandschutzrechtlicher Mängel; die Wiederaufnahme setzte u. a. einen direkten Rettungsweg aus dem Kinoraum ins Freie voraus. Der Beklagte kündigte fristlos und kürzte Mietzahlungen; der Kläger verlangte umfangreiche Miet- und Nebenkostennachforderungen. Streitgegenstände sind insbesondere die Frage der Nutzungsunmöglichkeit ab Januar 1998, die Verantwortlichkeit für die Beseitigung behördlicher Mängel, die Zulässigkeit und Höhe von Nebenkostenabrechnungen sowie Verjährungs- und Aufrechnungsfragen. • Der Kläger ist als Eigentümer aktivlegitimiert; eine Zwangsversteigerung änderte daran nichts (§ 21 ZVG). • Der ungeminderte Nettomietzins war nur bis einschließlich Dezember 1997 geschuldet; ab Januar 1998 war der Mietzins nach § 537 BGB a.F. wegen der behördlich angeordneten Untersagung auf Null gemindert, weil die Untersagung die vertraglich vereinbarte Nutzung als Programmkneipe mit Kino beeinträchtigte. • Die Ordnungsbehörde verlangte einen direkten Rettungsweg; dieser wurde bis heute nicht geschaffen; die Auflage betraf die vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache und begründet einen Mangel. • Die formularmäßige Klausel, wonach der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen habe, entbindet den Vermieter nicht von der Gewährleistungspflicht für die vertraglich vereinbarte Nutzung; eine umfassende Überwälzung wäre nach § 9 AGBG unwirksam. • Die Unterlassung einer Mängelanzeige durch den Mieter verhindert Minderungsansprüche nur, wenn der Vermieter gerade wegen der Unterlassung die Beseitigung des Mangels nicht mehr hätte vornehmen können; der Vermieter hat hierfür die Darlegungs- und Beweislast und dies wurde hier nicht festgestellt. • Angesichts der wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters und seines vorherigen Leistungsverhaltens war nicht zu beweisen, dass der Vermieter bei rechtzeitiger Anzeige den Rettungsweg beseitigt hätte; daher bleibt die Minderung bestehen. • Der Beklagte schuldet jedoch Nutzungsentschädigung bzw. vertraglich vereinbarte Nebenleistungen, insbesondere Heizkostenvorauszahlungen für August–Dezember 2000 nach § 557 Abs.1 BGB a.F., da er die Räume nicht vollständig geräumt hielt. • Die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen sind nur insoweit durchsetzbar, als sie den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen; der Kläger hat unzulässig von der vereinbarten Verbrauchsabrechnung abgewichen, sodass nur bestimmte Nebenkostenansprüche durchgehen. • Die Verjährungseinrede greift nicht: Die Ansprüche sind innerhalb der vierjährigen Frist geltend gemacht bzw. durch Klage unterbrochen (§§ 197, 198, 201, 209 BGB a.F.). • Aufrechnung des vom Beklagten gezahlten Heizölers ist vorzunehmen; nach Anrechnung verbleibt ein Gesamtanspruch des Klägers in Höhe von 7.650,84 EUR, Zinsen teilweise nach §§ 284 Abs.2, 288 Abs.1 BGB. • Zinsen sind für bis 30.4.2000 fällige Forderungen mit 4% zu bemessen; für ab 1.5.2000 fällige Forderungen gelten 5% über dem Basiszinssatz, höchstens 10%. Die Berufung des Beklagten wird überwiegend stattgegeben, die Anschlussberufung des Klägers zurückgewiesen. Der Beklagte hat an den Kläger 7.650,84 EUR nebst Zinsen in gestaffelter Höhe zu zahlen; die Zahlung ergibt sich aus der Anrechnung der Heizölforderung und der teilweise durchsetzbaren Nebenkosten- und Nebenleistungsansprüche. Der Mietzins wurde ab Januar 1998 wegen der behördlichen Untersagung auf Null gemindert, weil die vertraglich vereinbarte Nutzung (Programmkneipe mit Kino) beeinträchtigt war und der erforderliche Rettungsweg nicht geschaffen wurde; eine allgemeine Überwälzung behördlicher Auflagen auf den Mieter ist unwirksam. Dem Kläger stehen jedoch Heizkostenvorauszahlungen für August–Dezember 2000 sowie bestimmte Nebenkostenansprüche zu; diese wurden abzgl. der Aufrechnung des Beklagten mit Heizölkosten berechnet, was zum genannten Zahlungsbetrag führt. Die Zinsberechnung richtet sich nach den früheren gesetzlichen Regelungen; die Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit wurden festgesetzt.