I-10 U 196/04

Berechtigte fristlose Kündigung wegen Wassereinbruchs; abgetretene Kaufpreisrate zahlbar • Die fristlose Kündigung des Mieters wegen wiederholten Eindringens von Grundwasser durch Rheinhochwasser war gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter nicht mehr zuzumuten war (§ 543 Abs.2 BGB). • Ein Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 Abs.4 i.V.m. § 536b BGB setzt darlegungs- und beweisbaren Vortrag darüber voraus, dass der Mieter vor Vertragsschluss über eine konkret einschlägige Extremgefährdung aufgeklärt wurde. • Mietminderung wegen Unbrauchbarkeit der Mietsache tritt ein und vermindert den Anspruch des Vermieters auf Mietzins für die betroffenen Zeiträume (§ 536 Abs.1 BGB). • Ein Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution (§ 240 BGB) besteht nur, soweit nach Beendigung des Mietverhältnisses noch zu sichernde Forderungen vorliegen; ansonsten ist Rückzahlung der Kaution zu leisten. • Ein Kaufpreisanspruch aus abgetretenem Recht (§ 398 BGB) bleibt bestehen, soweit er nicht spezifisch durch rechtliche Gründe entfallen ist; Bereicherungs- oder Schadensersatzansprüche sind gesondert zu prüfen. Die Parteien stritten über Ansprüche aus einem beendeten gewerblichen Mietverhältnis für Kellerräume, in denen der Beklagte eine Gaststätte betrieb. Ende 2002/Anfang 2003 drang infolge Rheinhochwassers Grundwasser in die Mieträume ein. Der Beklagte kündigte am 13.1.2003 fristlos und räumte später aus. Die Klägerin forderte u.a. Mietzins, Wiederauffüllung der Kaution, Erstattung von Rechtsanwaltskosten und Zahlung abgetretener Kaufpreisbeträge für Inventar; der Beklagte erhob Widerklage mit Rückzahlungs- und Schadensersatzansprüchen. Das Landgericht wies die Klage großteils ab und verurteilte die Klägerin zur Zahlung an den Beklagten; das OLG änderte dies teilweise zugunsten der Klägerin. • Fristlose Kündigung: Die Kündigung des Beklagten vom 13.1.2003 war nach § 543 Abs.2 Nr.1 BGB gerechtfertigt, weil infolge des Rheinhochwassers Wasser in die Kellerräume eingedrungen war und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Beklagten nicht zuzumuten war. • Ausschluss des Kündigungsrechts: Ein Ausschluss gemäß § 543 Abs.4 i.V.m. § 536b BGB konnte die Klägerin nicht beweisen; es fehlte konkreter Vortrag, dass und in welchem Umfang vor Vertragsschluss von einem außergewöhnlichen Hochwasser und konkreten Pegelständen gesprochen worden sei; entsprechender Vortrag war präkludiert. • Mietzins und Mietminderung: Mangels Nutzbarkeit wegen Wassereintritts war die Miete nach § 536 Abs.1 BGB ab dem 3.1.2003 bis Zugang der Kündigung auf null gemindert; damit stand der Klägerin nur ein anteiliger Mietanspruch für 1.–2.1.2003 zu. • Nutzungsentschädigung und Klageänderung: Eine erstmals in Berufung geltend gemachte Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB war nicht zuzulassen, weil die Klageänderung die Voraussetzungen des § 533 Nr.2 ZPO nicht erfüllte. • Rechtsanwaltskosten/Schadensersatz: Ersatz der Anwaltskosten für die Herbeiführung des Nachmietvertrags konnte die Klägerin nicht beweisen, da es an der Darlegung der Erforderlichkeit nach § 249 BGB fehlte. • Wiederauffüllung der Kaution: Ein Anspruch nach § 240 BGB scheiterte, weil durch die Beendigung des Mietverhältnisses keine weiteren zu sichernden Forderungen dargelegt waren; die Kaution war daher in Höhe von 4.896,80 € zurückzuzahlen. • Abgetretener Kaufpreisanspruch: Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht gemäß § 398 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 8.333,34 € zu; dieser Anspruch ist unabhängig von der fristlosen Kündigung und nicht durch Bereicherungsausgleich der Parteien aufgehoben. • Widerklageansprüche: Bereicherungs- und Schadensersatzforderungen des Beklagten in der behaupteten Höhe waren unbegründet; ein Schadensersatzanspruch statt der Wegnahme nach § 281 BGB scheiterte mangels Fristsetzung und wegen Verjährung des Wegnahmeanspruchs. Das OLG hat die Berufung der Klägerin teilweise stattgegeben: Der Beklagte ist zur Zahlung von 8.333,34 € nebst Verzugszinsen verpflichtet; die Klägerin muss 4.896,80 € nebst Zinsen an den Beklagten zurückzahlen. Die übrigen Klage- und Widerklageforderungen wurden abgewiesen, weil die fristlose Kündigung des Beklagten wirksam war und die Klägerin notwendige Darlegungen zu Ausschlussgründen, zur Erforderlichkeit von Rechtsanwaltskosten und zu weiteren zu sichernden Forderungen nicht erbracht hat. Ergebnis: Der Beklagte erhält Rückzahlung der Kaution und bleibt zur Zahlung der abgetretenen Kaufpreisrate verpflichtet; weitergehende Schadens- oder Bereicherungsansprüche wurden nicht zugesprochen, weshalb die Parteien jeweils überwiegend untereinander kosten- und zinsbelastet sind.