I-3 Wx 13/05

Herausgabe von gemeinschaftlichem Dachgeschoss und Nutzungsersatz trotz Ausbauaufwendungen • Dachgeschossräume, die nicht in der Teilungserklärung Sondereigentum zugeordnet sind, sind Gemeinschaftseigentum und auf Herausgabe gegenüber einem Alleinbesitzer nach § 985 BGB durch die Eigentümergemeinschaft durchsetzbar. • Ein gutgläubiger Erwerb von Sondereigentum ist bei Kenntnismangel vermeidbar; wer ohne Einsicht in Teilungserklärung Besitz erlangt, kann als nicht gutgläubig gelten (§ 990 BGB). • Aufwendungen eines bösgläubigen Besitzers für nützliche Verwendungen begründen keinen Anspruch auf Verwendungsersatz (§ 996 BGB) und schließen Bereicherungsansprüche nach §§ 812, 951 BGB aus. Ein Mehrparteienhaus war durch Teilungserklärung in Wohneinheiten aufgeteilt; das ausgebaut genutzte Dachgeschoss wurde nicht als Sondereigentum zugewiesen. Beteiligter zu 2 erwarb mehrere Einheiten und brachte das Dachgeschoss in Vermietung; Beteiligte zu 1 ist Miteigentümerin einer Einheit. Die Eigentümergemeinschaft beschloss, die Herausgabe der Dachgeschosswohnungen und Zahlung gezogener Nutzungen geltend zu machen. Amtsgericht verurteilte Beteiligten zu 2 zur Herausgabe der drei Wohnungen und zur Zahlung von 78.513,61 Euro; Landgericht bestätigte dies. Beteiligter zu 2 rügte Unkenntnis der Teilungserklärung, Gutglaubensschutz und umfangreiche Ausbauaufwendungen, die gegen die Zahlungsansprüche zu verrechnen seien. Die Gerichte sahen das Dachgeschoss als Gemeinschaftseigentum, hielten den Besitzer nicht für gutgläubig und verneinten Ersatz für nützliche Aufwendungen. • Feststellung, dass die Teilungserklärung das Dachgeschoss nicht als Sondereigentum zuweist, somit Gemeinschaftseigentum vorliegt (§ 3 Teilungserklärung). • Fehlen eines sonstigen vertraglichen Rechts zum Besitz gegenüber der Eigentümergemeinschaft; Herausgabeanspruch nach § 985 BGB besteht. • Der Beschwerdeführer konnte nicht substantiiert darlegen, dass er gutgläubig im Sinne des § 990 BGB Besitz erworben hat; es war ihm zumutbar, Teilungserklärung/Grundbuch zu prüfen. • Rechtsmissbrauchseinrede greift nicht: das Verhalten der Miteigentümerin, längere Zeit nichts unternommen zu haben, begründet keine dauerhafte Verwirkung des Herausgabeanspruchs; keine konkreten Anhaltspunkte, dass die Gemeinschaft auf ihr Recht verzichtet habe. • Zur Haftung für Nutzungen: Der Besitzer ist nach §§ 990, 987 BGB zum Ersatz der aus der Nutzung gezogenen Früchte verpflichtet; der Zeitraum und Betrag der Nutzungen (mindestens 78.513,61 Euro) sind substantiiert festgestellt. • Aufwendungen des Besitzers sind überwiegend nützliche Verwendungen; bei bösgläubigem Besitz besteht kein Anspruch auf Ersatz nach § 996 BGB; auch Bereicherungsansprüche nach §§ 812, 951 BGB sind ausgeschlossen. • Mangels hinreichend konkreter und nachgewiesener Aufwandsdarstellung war eine Berücksichtigung der behaupteten Ausbau-, Finanzierungs- und Nebenkosten nicht möglich; Mitwirkungspflicht des Besitzers blieb ungenügend. • Keine Verwirkung des Herausgabe- und Zahlungsanspruchs, da der Eigentümergemeinschaft kein Vertrauenstatbestand entstanden ist, der eine Verzögerung als unzumutbar erscheinen ließe. • Kostenentscheidung gestützt auf § 47 WEG; außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet. Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2 wurde zurückgewiesen. Er muss die drei Dachgeschosswohnungen der Eigentümergemeinschaft herausgeben und die festgestellten Nutzungen in Höhe von mindestens 78.513,61 Euro an die Gemeinschaft zahlen, weil die Räume nicht Sondereigentum sind und er beim Besitzserwerb nicht gutgläubig war. Seine behaupteten Aufwendungen für Ausbau und Unterhaltung sind überwiegend nützliche Verwendungen, für die bei bösgläubigem Besitz nach § 996 BGB kein Ersatz zusteht; daher können diese nicht mit dem Anspruch der Gemeinschaft verrechnet werden. Weitergehende Bereicherungsansprüche werden verneint, da die gesetzlichen Ausschlusstatbestände greifen. Die Gerichtskosten trägt der Beteiligte zu 2; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.