I-10 U 137/07

Formmangel bei Pachtvertrag führt zu ordentlicher Kündbarkeit (§§ 581 Abs.2, 550 BGB) • Ein Pachtvertrag, der wegen fehlender Schriftform die wesentlichen Bestandteile des Pachtgegenstandes nicht hinreichend bestimmt, gilt nach §§ 581 Abs.2, 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. • Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform, kann jede Partei grundsätzlich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nach §§ 581 Abs.2, 578, 550 BGB geltend machen; ein Verstoß gegen Treu und Glauben liegt nur vor, wenn die Berufung auf Formmängel treuwidrig durch dauerhaften Bezug besonderer Vorteile ist. • Zur Wirksamkeit eines auf Anlagen Bezug nehmenden Vertrags ist erforderlich, dass die Anlagen dem Vertrag tatsächlich beigelegen und eindeutig auf den Vertrag verweisbar sind; fehlt dies, bleibt das Schriftformerfordernis ungewahrt. Kläger (gemeinnütziger Verein) und Beklagte schlossen 1999 einen Pachtvertrag mit Verweis auf mehrere Anlagen und Grundrisspläne. Streit entstand über die genaue Bestimmung des Pachtgegenstandes, insbesondere Halle(n), Keller und Sanitäranlagen. Der Kläger kündigte das Pachtverhältnis erstmals mit Schreiben vom 22.02.2006 und nochmals im November 2006 wegen zahlreicher Beanstandungen am Betrieb der Beklagten. Die Beklagte bestritt zunächst das Vorliegen der Anlagen, änderte später ihre Darstellung und behauptete, die Anlagen seien vorhanden gewesen, aber nicht farblich markiert gewesen. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt und ging von nicht eingehaltenem Schriftformerfordernis aus; die Beklagte legte Berufung ein und begehrte Klageabweisung. • Der Vertrag ist nach §§ 581 Abs.2, 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen einzustufen, weil die gesetzliche Schriftform nicht erfüllt ist; wesentliche Vertragsinhalte, insbesondere die genaue Beschreibung des Pachtgegenstandes, fehlen in der Urkunde. • Die in § 1 bezeichneten Angaben (Halle 1, Keller, Sanitärräume, ca. Flächenangaben) sind nicht hinreichend bestimmt; Begriffe wie ‚Halle 1‘ sind aufgrund der Umbausituation mehrdeutig und lassen die Lage und Anzahl wesentlicher Räume nicht erkennen. • Beigefügte Anlagen können die Urkunde ergänzen, wenn sie dem Vertrag tatsächlich beigelegen haben, zutreffend sind und die Urkundeneinheit gewahrt bleibt; hier fehlen farbliche Markierungen, sind nicht alle benannten Räume abgebildet und stimmen die vorgelegten Grundrisse nicht mit den vertraglich bezeichneten drei Anlagen überein. • Wegen der Nichteinhaltung der Schriftform wurde das Pachtverhältnis nicht nichtig, aber ordnungsgemäß kündbar; daher endete das Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist zum 30.06.2007 gemäß § 584 BGB. • Ein Treu-und-Glauben-Vorwurf gegenüber dem Kläger, weil er die Formrüge erhoben hat, greift nicht durch: Es sind keine besonderen, dauerhaften Vorteile aus dem Vertrag ersichtlich, die ein vertragskonformes Verhalten geboten hätten. • Der Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 712 ZPO war unbegründet; die Kostenentscheidung stützt sich auf § 97 Abs.1 ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen; das Landgericht hat zutreffend die Rückgabe des Pachtobjekts nach Beendigung des Pachtverhältnisses angeordnet, weil der Pachtvertrag wegen eines Formmangels die erforderliche Bestimmbarkeit des Pachtgegenstandes nicht gewährleistete und das Vertragsverhältnis somit nach den einschlägigen Vorschriften als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Die Kündigung durch den Kläger vom 22.02.2006 war wirksam und führte mit Ablauf der gesetzlichen Frist zum 30.06.2007 zur Beendigung des Pachtverhältnisses. Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei der Beklagten Vollstreckungsschutz gegen Sicherheitsleistung eingeräumt wurde.