I-3 Wx 271/07

Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für pauschale Erstattung früherer Fenstersanierungen • Eine Eigentümerversammlung kann nach Treu und Glauben und im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Ausgleichsregelungen für zuvor von einzelnen Sondereigentümern auf eigene Kosten durchgeführte Maßnahmen treffen. • Ein früherer Gemeinschaftsbeschluss, der die Kostenpflicht für Gemeinschaftseigentum einseitig den Sondereigentümern zuweist, kann nach neuerer Rechtsprechung nichtig sein und Erstattungsansprüche der betroffenen Eigentümer begründen. • Eine pauschale, nicht volle Kostenerstattung kann ein angemessener und sachgerechter Ausgleich sein, um gleichheits- und vertrauensschutzrechtliche Belange sowie praktische Schwierigkeiten bei einer exakten Abrechnung zu berücksichtigen. • Ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG liegt nur vor, wenn ein Eigentümer mit der Gemeinschaft ein Rechtsgeschäft schließt; die gemeinsame Beschlussfassung über mehrere begünstigte Eigentümer macht den Beschluss nicht ungültig. • Verwirkung oder Verjährung von Erstattungsansprüchen ist unter Berücksichtigung der Kenntnis des Anspruchsgrundes, insbesondere nach Informationsveranstaltungen, zu prüfen; eine rückwirkende Kenntnissetzung kann Verjährung hemmen. Die WEG beschloss 1983 mehrheitlich, dass Sondereigentümer die Kosten für die Erneuerung ihrer innerhalb des Sondereigentums liegenden Fenster selbst tragen. Neun Eigentümer tauschten daraufhin ihre Fenster auf eigene Kosten aus. Nach einer BGH-Entscheidung von 2000 änderte sich die Rechtslage, woraufhin in Versammlungen 2005 und 2006 über Erstattungen beraten wurde. Am 27.09.2005 wurde beschlossen, Fenster zu erneuern; unter TOP 5 wurden frühere Kostenbelege angefordert. Am 03.05.2006 fasste die Versammlung unter TOP 6a einen Mehrheitsbeschluss, den betroffenen Eigentümern pauschal 1.000 Euro je Wohneinheit aus der Rücklage zu erstatten; die Auszahlung sollte erst nach Ablauf etwaiger Anfechtungen erfolgen. Der Beteiligte zu 1, der später in die WEG eingetreten war, wurde mit seinem Anteil zur Finanzierung herangezogen und focht den Beschluss an. Das Amtsgericht wies die Anfechtung ab; das Landgericht bestätigte dies und die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1 blieb erfolglos. • Zulässigkeit: Die sofortige weitere Beschwerde war zulässig, in der Sache aber unbegründet; die landgerichtliche Entscheidung verletzte kein Recht. • Beschlusskompetenz: Nach BGH-Rechtsprechung sind Fenster grundsätzlich Gemeinschaftseigentum; der frühere Beschluss von 1983, der Kosten den Sondereigentümern zuwies, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, weshalb die Gemeinschaft grundsätzlich erstattungspflichtig sein kann (§§ 21, 23 WEG; § 901 BGB; § 812 BGB). • Stimmrechtsausschluss: Ein nach § 25 Abs. 5 WEG denkbarer Ausschluss liegt hier nicht vor, weil der gemeinsame Beschluss über die Begünstigten nicht gleichbedeutend mit einem Rechtsgeschäft zwischen Gemeinschaft und jeweils begünstigtem Eigentümer ist; daher führt die einheitliche Beschlussfassung nicht zur Ungültigkeit. • Ordnungsgemäße Verwaltung: Die hier gewählte pauschale Erstattung von 1.000 Euro je Einheit entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG, weil sie einen gerechten Kompromiss darstellt, Ungleichheiten mildert und langwierige Streitigkeiten sowie hohe Abrechnungsaufwände vermeidet. • Verwirkung und Verjährung: Verwirkung wurde zu Recht verneint, da die Berechtigten vor der BGH-Entscheidung keinen Anlass hatten, Ansprüche zu sehen. Die regelmäßige Verjährungsfrist begann frühestens mit der Kenntnis über die geänderte Rechtslage (z.B. Versammlung 27.09.2005), sodass die Ansprüche nicht rechtsfehlerhaft als verjährt behandelt wurden. • Gerechtigkeit gegenüber Nachfolgern: Der Umstand, dass der Beteiligte zu 1 nach 1983 eingetreten ist, steht einer Beteiligung an den Ausgleichszahlungen nicht entgegen; mögliche Vorteile aus früher nicht belasteter Rücklage sprechen für eine anteilige Belastung und keinen Treu und Glauben verstoß. • Kostenentscheidung: Die Kostenlastentscheidung beruht auf §§ 62 Abs. 1; 47 a. F. WEG; dem Beteiligten zu 1 wurden die Gerichtskosten und die im dritten Rechtszug notwendigen Auslagen auferlegt, weil sein Erfolg nicht zu erwarten war. Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 wurde zurückgewiesen; der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.05.2006 (TOP 6a) ist nicht für ungültig zu erklären. Die Eigentümerversammlung durfte nach der geänderten Rechtslage und im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung eine pauschale Erstattung von 1.000 Euro an die neun zuvor selbst zahlenden Eigentümer beschließen. Ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG lag nicht vor, Verwirkung war nicht gegeben und die Verjährung begann frühestens mit Kenntnis der geänderten Rechtslage; daher war die Belastung des Beteiligten zu 1 anteilig veranlasst. Der Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Verfahrens und hat den übrigen Beteiligten die im dritten Rechtszug notwendigen Auslagen zu erstatten.