I-24 U 97/08

Formmangel beim Pachtvertrag verhindert dauerhaften Kündigungsausschluss • Ein formverletzter mündlicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung begründet keine Besitzrechte bei Pachtverhältnissen; die gesetzlichen Schriftformerfordernisse nach §§ 578, 581 Abs. 2, 550 BGB bleiben maßgeblich. • Ist ein Pachtvertrag für länger als ein Jahr formwidrig mündlich so gestaltet, dass die ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden soll, gilt er als für unbestimmte Zeit; die ordentliche Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung möglich (§§ 550, 584 BGB). • Führt die formwidrige Vereinbarung zur Nichtigkeit des verbundenen Vertrags, besteht alternativ ein Herausgabeanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB. • Eine vorfristig erklärte Kündigung wird im Rahmen einer Räumungs- und Herausgabeklage als wirksame Wiederholung angesehen, wenn die paralelle, später zugegangene Kündigung rechtzeitig wirkt. Die Parteien schlossen am 19. Juli 2006 schriftlich einen Geschäftsübergabevertrag mit Ergänzung, der nach Auffassung des Beklagten mündlich dahingehend ergänzt worden sei, dass die ordentliche Kündigung bis zum Wirksamwerden eines Unternehmenskaufvertrags nach zwei Jahren ausgeschlossen sei. Kläger verlangt Räumung und Herausgabe des Geschäftslokals sowie Zahlung offener Beträge. Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Räumung, Herausgabe und Zahlung. Der Beklagte legte Berufung ein und rügte insbesondere die Auslegung und Rechtsfolgen der Vertragsgestaltung; er behauptete den mündlichen Kündigungsausschluss. Das Oberlandesgericht prüfte, ob der behauptete mündliche Ausschluss wegen Schriftformverstoßes Wirkung entfaltet oder ob andere rechtliche Konsequenzen (Unwirksamkeit, Herausgabeanspruch) eintreten. • Grundsätzlich gilt, dass ein Pachtvertrag, dessen inhaltlicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht schriftlich vereinbart ist, formwidrig ist und keine Dauerwirkung gegen die gesetzlichen Schriftformerfordernisse entfaltet (§§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB). • Bei Formverstoß bleibt das Vertragsverhältnis nach herrschender Ansicht für unbestimmte Zeit, sodass die ordentliche Kündigung nach § 584 Abs. 1 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung möglich ist; somit war eine Kündigung vom 28.02.2007 vorfristig, eine spätere Wiederholung wirksam und führte zur Beendigung spätestens zum 31.07.2008. • Alternativ wäre bei Gesamtnichtigkeit des verbundenen Vertrags nach §§ 125, 139 BGB ein Herausgabeanspruch des Klägers nach § 812 Abs. 1 BGB gegeben, der die Räumungspflicht noch früher herbeiführt. • Die Kammer hat daher zu Recht die Räumung, Herausgabe und die Geldforderung festgestellt; die vom Beklagten vorgebrachten Berufungsgründe änderten an dieser rechtlichen Würdigung nichts. • Die weiteren prozessualen Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren lagen vor und der Beklagte hat keine substantiierten Einwendungen gegen den Hinweisbeschluss erhoben. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen; das Landgerichtsurteil ist zu bestätigen. Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe des Geschäftslokals sowie zur Zahlung verurteilt, weil ein mündlich behaupteter Ausschluss der ordentlichen Kündigung formunwirksam ist und daher keine Besitz- oder Dauerrechte begründet. Selbst bei Annahme eines formwidrigen Vertrages führt dies dazu, dass das Pachtverhältnis als für unbestimmte Zeit gilt und ordentliche Kündigung frühestens nach Ablauf eines Jahres möglich ist, wodurch die wiederholte Kündigung zur Beendigung führte. Im Fall der Gesamtnichtigkeit bestünde zudem ein unmittelbarer Herausgabeanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB. Die Entscheidung trägt die Kosten des Berufungsverfahrens dem Beklagten auf.