2 U 124/09

Der Senat erwägt die Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO. Er tritt der tatsächlichen und rechtlichen Bewertung durch das Landgericht in vollem Umfang bei. Das mit der Berufung Vorgetragene rechtfertigt keine Abänderung der Entscheidung. Nach vorläufiger Bewertung des Sach- und Streitstandes gilt folgendes: I. Die Beklagten mieteten von der Klägerin gemäß Vertrag vom l./l0.11.2006 eine Gewerbefläche in dem Einkaufszentrum in W B|-platz, dem sogenannten L, zum Zwecke des Betriebs eines Feinkost-Geschäfts. Die Klägerin verlangt mit ihrer im Urkundenprozeß erhobenen Klage von den Beklagten die Zahlung rückständigen Mietzinses. Wegen der weiteren Einzelheiten wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Beklagten zunächst durch Vorbehaltsurteil vom 10.10.2008 als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 30.876,17 € nebst bis zum 14.8.2008 aufgelaufener Zinsen in Höhe von 1.558,27 € zuzüglich Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 30.876,17 € seit dem 15.8.2008 sowie vorgerichtlich entstandener Anwaltskosten in Höhe von 703,80 € und Mahnkosten in Höhe von 11,- € zu zahlen. Im übrigen sei der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Im Nachverfahren hat es durch Urteil vom 24.4.2009 das Vorbehaltsurteil vom 10.10.2008 für vorbehaltlos erklärt. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Beklagten schuldeten die ausstehenden Mietzinsen, da erhebliche Einwendungen hiergegen nicht bestünden. In den tatsächlich oder vermeintlich hinter den Erwartungen zurückbleibenden Besucherzahlen des Einkaufszentrums liege kein Mangel der Mietsache. Denn die Eignung des angemieteten Ladenlokals werde hierdurch allenfalls mittelbar tangiert. Entsprechendes gelte für die angeblich fehlerhafte Centerführung durch das Management der Klägerin, für die betriebswirtschaftlich tatsächlich oder vermeintlich ausgebliebenen oder nur unzureichenden Werbemaßnahmen, für die tatsächlich oder vermeintlich ungünstige beziehungsweise ungeschickte Besucherführung und für die angeblich unbefriedigende Tiefgaragensituation. Auch für eine Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage sei kein Raum, da das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko typischerweise die Beklagten als Mieter treffe und die Klägerin dieses in dem Vertrag auch nicht teilweise übernommen habe. Vielmehr handele es sich lediglich um die bloße Äußerung einer Erwartung im Vorfeld des Vertragsschlusses. Aus der Vereinbarung einer teilweise umsatzabhängigen Miete ergebe sich, daß auch die Klägerin die Erwartung gehegt habe, der Umsatz werde aufgrund einer regen Besucherfrequenz steigen. Jedoch sei die umsatzabhängige Miete über die vereinbarte feste Grundmiete hinaus nur oberhalb eines bestimmten Mindestumsatzes zu zahlen. Dementsprechend habe sich die Klägerin mit der geforderten Reduzierung des Mietzinses auch nicht einverstanden erklärt. Eine Kündigung hätten die Beklagten nicht ausgesprochen. Auch eine Täuschung bei den Vertragsverhandlungen durch die Klägerin mit der Folge ihrer Schadenersatzpflicht liege nicht vor. Gegen das ihnen am 8.5.2009 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit am 4.6.2009 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 10.8.2009 an diesem Tage begründet. Sie wenden sich gegen ihre Verurteilung. Sie sind der Ansicht, ihnen stehe ein Recht auf Vertragsanpassung zu. Sie behaupten, beiden Vertragsparteien sei klar gewesen, daß die vereinbarte Miethöhe nur bei einem Umsatz von rund 32.300,- € tragbar sei, beide Parteien hätten demzufolge einen höheren Umsatz erwartet. Die Klägerin habe vor Vertragsschluß darauf hingewiesen, daß sie umfangreiche wissenschaftlich fundierte Standortanalysen eingeholt habe, aus denen sich zu erwartende Besucherzahlen von mindestens 15.000 bis 20.000 täglich ergäben. Darüber hinaus habe es sich um ein besonders exklusives und gehobenes Einkaufszentrum handeln sollen, weshalb mit einer entsprechend kaufkräftigen Kundschaft zu rechnen sei. Diese Angaben hätten sie ihren Kalkulationen zugrundegelegt. Tatsächlich sei das Standortgutachten grob fehlerhaft. Die täglichen Besucherzahlen betrügen allenfalls 2.000 bis 3.000 Besucher. Auch sei der Branchenmix keineswegs exklusiv oder gehoben, sondern dürftig. Die Zugänge zu den beiden Ankermietern T und S führten entgegen vorheriger Zusagen nicht an ihrem Ladengeschäft vorbei; diese seien vielmehr direkt aus der Tiefgarage zu erreichen. Sie sind der Ansicht, die dem Vertragsschluß zugrundegelegten Umstände hätten sich entgegen den Erwartungen der Parteien schwerwiegend verändert, was sie bei Vertragsschluß nicht bedacht hätten. Die Klägerin trage das Geschäftsrisiko mit, da sie - die Beklagten - sich auf deren Angaben zu dem seinerzeit noch nicht fertiggestellten Einkaufszentrum hätten verlassen müssen und die Klägerin die Ergebnisse der wissenschaftlichen Standort- und Rentabilitätsuntersuchen selbst in die Vertragsverhandlungen eingeführt habe. Über deren Richtigkeit hätten die Parteien sich übereinstimmend geirrt. Ergänzend beziehen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Die Klägerin beruft sich auf das Urteil des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, die Beklagten seien für die von ihnen vorgenommenen Wirtschaftlichkeitsberechnungen selbst verantwortlich. Da sie eine bestimmte Belegung des Einkaufszentrums nicht zugesichert habe, müsse sie für diese auch nicht einstehen, zumal durchaus hochpreisige und ansprechende Geschäfte zur Verfügung stünden. II. Die zulässige Berufung hat nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand keinen Erfolg. Der Klägerin stehen gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Ansprüche auf Zahlung der ausstehenden Mietzinsen nebst angefallener Zinsen in der geltend gemachten Höhe sowie auf Zahlung der verzugsbedingt entstandenen vorgerichtlichen Mahnkosten und der Anwaltskosten zu (§ 535 Abs. 2, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, § 421 Abs. 1 BGB). Weder besteht ein Recht der Beklagten auf Minderung des Mietzinses (§§ 536 ff. BGB), noch ist der Mietzins aus den Gesichtspunkten einer ergänzenden Vertragsauslegung oder einer Störung der Geschäftsgrundlage herabzusetzen (§313 Abs. 1, 2 BGB), noch steht den Beklagten ein Anspruch auf Schadenersatz wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- und Hinweispflichten seitens der Klägerin zu (§§ 280, 281, § 311 Abs. 1, 2, § 241 BGB). Wie das Landgericht insgesamt zutreffend ausgeführt hat, liegt in den von den Beklagten vorgetragenen Umständen zur angeblich nur geringen Frequentierung des Einkaufszentrums durch Besucher und in der angeblich unzulänglichen Belegung des Einkaufszentrums durch andere Geschäfte kein Mangel der Mietsache. Denn durch die geschilderten Gegebenheiten ist die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berührt, es liegt keine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vor, welche für eine Qualifizierung als Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB erforderlich ist (vgl. BGH, NJW 2006, 899 ff. m.w.N.). Die Räume können vielmehr unabhängig vom Zustand des Einkaufszentrums im übrigen als Feinkost-Geschäft betrieben werden. Den Räumen fehlt auch keine zugesicherte Eigenschaft, da die Klägerin den Beklagten keine bestimmte Eigenschaft der Mietsache zugesichert hat. Die von der Klägerin angeblich gemachten Angaben betreffen keine zusicherungsfähigen Eigenschaften des Mietobjekts. Denn es handelt sich weder um die physische Beschaffenheit des Mietobjekts noch um dessen tatsächliche oder rechtliche Beziehungen zu seiner Umwelt, die ihren Grund in seiner Beschaffenheit selbst haben, von ihm ausgehen und ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften, sondern sie treten erst durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung, die außerhalb der Mietsache liegen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages kann zwar darin liegen, daß die Parteien übereinstimmend die Vorstellung und die sichere Erwartung gehabt haben dürften, das Einkaufszentrum werde sich aufgrund der darin vorgesehenen Mieterstruktur und der Vollvermietung positiv entwickeln. Der Umstand, daß sich diese Erwartung nicht erfüllt hat, berechtigt die Beklagten aber nicht zu einer Minderung des Mietzinses oder zu sonstigen Änderungen des Mietvertrages. Denn das Risiko, das sich hiermit verwirklicht hat, tragen im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander allein die Beklagten. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht nachträglich auf den Vermieter verlagern kann (vgl. BGH, a.a.O.). Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können. Es fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfaßt bei einem erst geplanten Einkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtprojekts mit entsprechenden negativen Folgen für das Einzelgeschäft. Allein der Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den Vermieter. Dieser trägt ohnehin das gesamte Vermietungsrisiko und damit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts seine Investitionen zu verlieren (vgl. BGH, a.a.O. m.w.N.). Das Geschäftsrisiko der Beklagten hat die Klägerin auch nicht teilweise übernommen. Die Anpreisung des Einkaufszentrums durch die Klägerin und die Darlegung des als sicher geglaubten Vermietungszustands reicht hierfür nicht aus. Hieran ändert es auch nichts, wenn die Klägerin sich auf eine ihr vorliegende wissenschaftlich fundierte Standort- und Rentabilitätsanalyse bezogen hatte, da diese allein die Überzeugungskraft der Anpreisung verstärken sollte, nicht aber auch die Bedeutung hatte, die Klägerin werde in irgendeiner Form die Gewähr für die Richtigkeit der von ihr nicht erstellten Analyse übernehmen. An einer ausdrücklichen Vereinbarung der Vertragsparteien, die Klägerin beteilige sich an dem Geschäftsrisiko der Klägerin fehlt es (vgl. hierzu BGH, a.a.O.). Eine solche Bedeutung hat insbesondere nicht die Vereinbarung einer teilweisen Umsatzmiete. Diese führt vereinbarungsgemäß allein dazu, daß der Klägerin nur im Falle eines höheren Umsatzes auch eine die Festmiete übersteigende Miete zusteht. Die vereinbarte Festmiete ist hingegen nach den vertraglich getroffenen Regelungen von dem geschäftlichen Erfolg der Beklagten unabhängig. Diese Situation ist nicht mit derjenigen vergleichbar, in welcher die Parteien eines Gaststättenpachtvertrages den in einer bestimmten Gaststätte allgemein zu erreichenden und so „verobjektivierten" Bierumsatz einverständlich ausdrücklich zur Grundlage ihrer Preisvereinbarung gemacht haben und eine Unterschreitung der vorausgesetzten Umsatzmenge sogar zu einer Erhöhung der zu leistenden Pacht führt (vgl. hierzu BGH, NJW 1990, 567 ff ). Eine solche Vereinbarung haben die Parteien mit der Vereinbarung einer grundsätzlich zu leistenden Festmiete gerade nicht getroffen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin, welche gegebenenfalls einen Schadenersatzanspruch der Beklagten hätte begründen können, liegt gleichfalls nicht vor. Insbesondere begründet der Umstand, daß die sogenannten Ankermieter T und S direkt aus der Tiefgarage zu erreichen sind, keine Pflichtwidrigkeit wegen eines Widerspruchs zu vorher gegebenen Zusagen der Klägerin. Denn diese Zugänge aus der Tiefgarage, welche allgemein nicht unüblich sind, schließen es nicht aus, daß die Zuwege zu diesen beiden Geschäften im übrigen tatsächlich an dem Ladengeschäft der Beklagten vorbeiführen. Die Beklagten können auch nicht nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluß als Folge eines solchen Anspruchs eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen (§311 Abs. 1, 2 BGB). Denn eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Falschunterrichtung der Beklagten seitens der Klägerin lag auch nach dem Vortrag der Beklagten nicht vor. Die Klägerin ging zunächst selbst von einem Erfolg des von ihr geplanten und errichteten Einkaufszentrums aus. Wenn sie den Beklagten diese Vorstellungen mitteilte, täuschte sie sie mithin nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig. Für die Richtigkeit von ihr vor Vertragsschluß eingeholter wissenschaftlicher Standortanalysen muß sie nicht einstehen. Sofern sie diese überhaupt in die Vertragsverhandlungen einbezogen hatte, was sie in Abrede stellt, mußte auch den Beklagten klar sein, daß die Klägerin diese gerade nicht selbst fundiert überprüfen konnte, so daß sie deren Richtigkeit selbst versichert haben könnte. Daß die Klägerin selbst dafür verantwortlich sein könnte, daß die Zusammensetzung der Geschäfte nicht den gehobenen Standard hätte, welchen die Parteien bei Vertragsschluß vorausgesetzt hätten, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht. Insbesondere ist nicht ersichtlich, daß die Klägerin exklusiveren Mietinteressenten zugunsten von einfacheren Geschäften abgewiesen oder sie sich nicht genügend um eine entsprechend gehobene Belegung der Geschäfte bemüht hätte. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen seit Zustellung, auch dazu, ob das Rechtsmittel trotz der mitgeteilten Bedenken durchgeführt wird.