2 U 103/12

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hanau vom 12.04.2012 abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Die Parteien streiten über die Nutzung eines Golfplatzes. Der Kläger ist Eigentümer und Erbbaurechtsberechtigter des Geländes, auf dem sich jetzt der Golfplatz „X“ befindet. Es handelt sich um diverse Flurstücke auf dem Gebiet der Gemeinde O1 im …-Kreis, die im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts O2 für O3, Bl. … und (jetzt) Bl. … zusammengefasst sind. Wegen der Einzelheiten wird auf die entsprechenden Grundbucheintragungen verwiesen (Anl. K 2). Die Beklagte erstellte den Golfplatz in den Jahren 1992 bis 1994. In den Jahren 1995 bis 1997 errichtete sie auch ein Clubhaus. Die Beklagte wurde tätig zunächst auf der Grundlage eines notariellen Vertrages der Parteien vom 22.07.1992. Dieser Vertrag wurde ersetzt durch eine notarielle „Vereinbarung über die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit“ vom 25.02.1994. Danach bestellte der Kläger für die Beklagte eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem Erbbaurecht, wonach er die Errichtung, die dauernde Unterhaltung und den Betrieb eines Golfplatzes auf dem Gelände dulde. Teil der (Gesamt-)„Vereinbarung“ ist eine „schuldrechtliche Vereinbarung“ über den „Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit“. Gemäß § 1 Nr. 1 sollte die Beklagte die Golfanlage nebst Nebenanlagen errichten, was in § 3 näher umschrieben wird. Das „Nutzungsverhältnis“ sollte am 1. März 1994 beginnen und am 31. Dezember 2043 enden (§ 4). § 8 regelt ein „außerordentliches Kündigungsrecht“ des Klägers, wonach er den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen und die Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verlangen kann, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, insbesondere nach Abs. 1 lit. a), wenn die Beklagte „in Höhe von zwei Jahresbeiträgen des Nutzungsentgeltes länger als drei Monate in Verzug ist“. Gemäß § 13 hat die Beklagte eine „Nutzungsentschädigung“, auch als „Nutzungsentgelt“ bezeichnet, zu leisten, die sich ab 1997 auf 300.000 DM (153.387,56 €) jährlich belaufen sollte, fällig in vier gleichen Raten jeweils am 1. Februar, 1. Mai, 1. August und 1. November. § 14 beinhaltet eine Wertsicherungsklausel. § 19 verpflichtet die Beklagte dazu, „dafür Sorge zu tragen“, dass – unter anderem – die (damalige) Mehrheitsgesellschafterin der Beklagten, eine E Ltd., nicht ohne Zustimmung des Klägers Gesellschaftsanteile an der Beklagten weitergibt, wobei der Kläger binnen einer bestimmten Frist seine Zustimmung zu einer solchen Transaktion aus wichtigem Grund verweigern kann. Im Falle einer Beteiligung Dritter ohne Zustimmung des Klägers ist dieser zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages berechtigt. In § 22 verpflichtete sich die Beklagte, sich in gesonderter notarieller Urkunde „wegen aller in diesem Vertrag eingegangenen Zahlungsverpflichtungen“ in Höhe von 300.000 DM der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf diesen verwiesen (Anl. K 1). Am 22.07.1994 gab die Beklagte gegenüber dem Kläger ein notarielles „Vollstreckbares Schuldanerkenntnis“ ab, jedoch nicht, wie im Vertrag vorgesehen, über 300.000 DM, sondern aus Gründen, die nicht vorgetragen sind, über 3 Mio DM (1.533.875,64 €). Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Beklagte an dem Erbbaurecht wurde am 17. Oktober 1994 in das Grundbuch eingetragen. Gleichzeitig teilte der Kläger das Erbbaurecht, indem er zwei Flurstücke abtrennte. Auf einem der beiden wurde später das Clubhaus errichtet. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten auf die entsprechenden Grundbucheintragungen verwiesen (Anl. K 2). Mit „Untererbbaurechtsvertrag“ vom 04.11.1994 verpflichtete sich der Kläger gegenüber der Beklagten zur Einräumung eines Untererbbaurechts an dem Grundstück, auf dem später das Clubhaus errichtet wurde, wobei in dem Vertrag noch zahlreiche weitere Regelungen getroffen wurden. Wegen der Einzelheiten des Vertrags wird auf diesen verwiesen (Anl. B 4). Das Untererbbaurecht wurde später eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom 28.12.2005 übertrug die Beklagte im Wege der Abspaltung ihren Teilbetrieb „Anmietung, Nutzung und Verpachtung“ auf die neu zu gründende X1 GmbH (im Folgenden: X1 GmbH). Zugleich übertrug sie das Untererbbaurecht an dem Clubhausgelände auf die X1 GmbH. In der Folgezeit agierte die X1 GmbH gegenüber der Beklagten faktisch als Verpächterin des Clubhauses, wobei die rechtlichen Grundlagen dafür unklar blieben, nachdem Verhandlungen über neue Verträge sowohl für das Verhältnis des Klägers zur Beklagten als auch der X1 GmbH zur Beklagten scheiterten. Auf die später durch den Kläger präsentierte Urkunde über einen Vertrag vom 22.01.2007 wird unten näher eingegangen. Hintergrund der Transaktion war, dass die Beklagte verkauft werden sollte. Sie wurde schließlich für den symbolischen Kaufpreis von 1 € von der Y AG übernommen, hinter der wirtschaftlich der jetzige Geschäftsführer der Beklagten steht. Die Anteile an der X1 GmbH werden zu 75 % von der Ehefrau des Klägers gehalten, zu 10 % treuhänderisch für den Kläger von einem Rechtsanwalt Dr. A und zu 15 % von einer B Ltd. In der Folgezeit kam es zu Spannungen zwischen den Parteien. Der Kläger beabsichtigte neue Investitionen auf dem Gelände, indem er ein Hotel errichten und den Golfplatz erweitern wollte. Im Juni 2008 beschloss die Gemeindevertretung von O1 auf Betreiben des Klägers einen entsprechenden Bebauungsplan. Streitig ist, inwieweit die Parteien die Absichten des Klägers zunächst gemeinsam verfolgten. Jedenfalls lehnte die Beklagte eine Beteiligung an dessen Plänen letztlich ab. Am 15. August 2008 erwirkte der Kläger auf der Grundlage des Schuldanerkenntnisses gegen die Beklagte einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts O2 (Az. 92 M …/08) wegen einer Forderung von 9.483,22 € und pfändete das Geschäftskonto der Beklagten. Ausgezahlt wurden letztlich 4.741,66 €. Am 21. Dezember 2008 präsentierte der Kläger dem Geschäftsführer der Beklagten einen angeblich am 22. Januar 2007 durch den damals sowohl für die X1 GmbH wie die Beklagte tätigen Geschäftsführer C (jetzt C1 ) im Wege des In-sich-Geschäfts geschlossenen Pachtvertrag zwischen der X1 GmbH und der Beklagten über das Clubhaus, nachdem seit Ende 2006 erfolglos über einen solchen Vertrag verhandelt worden war. Im Jahr 2008 entstand ein Rückstand bei der Nutzungsentschädigung für den Golfplatz in Höhe von 14.532,40 €. Am 5. Januar 2009 erwirkte der Kläger einen weiteren Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts O2 (Az. 92 M …/08) wegen einer Forderung von 220.000 €, wobei er wiederum das Geschäftskonto der Beklagten pfändete. Die X1 GmbH kündigte mit Schreiben vom 26.06.2009 (nicht vorgelegt) einen etwaigen Pachtvertrag mit der Beklagten. Für die Jahre 2009 und 2010 belief sich die Nutzungsentschädigung für den Golfplatz auf jährlich 213.780 €, also auf 53.445 € pro Quartal. Im Jahr 2009 entstand dabei ein Rückstand von 53.160,26 €. Am 15. März 2010 erwirkte der Kläger einen dritten Pfändungs- und Überweisungsbeschluss bei dem Amtsgericht O2 (Az. 91 M …/10) wegen einer Forderung von wiederum 220.000 € und pfändete erneut das Geschäftskonto der Beklagten. Am 24. März 2010 verkündete das Landgericht Hanau das Urteil (Az. 1 O 49/09; nicht vorgelegt) in der Vollstreckungsabwehrklage über den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vom 05.01.2009, wonach dem Kläger berechtigt nur 67.752,66 € zustanden. Mit Schreiben vom 25. März 2010 an das Amtsgericht O2 beschränkte der Kläger daraufhin den Pfändungsbetrag aus der letzten Pfändung vom 15.03.2010 auf diese Summe. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben verwiesen (Anl. BB 29 = Bl. 932 d.A.). Insgesamt zog der Kläger im Wege der Kontopfändungen einen Betrag von 71.970,72 € von der Beklagten ein. Ausweislich eines rechtskräftigen Urteils des hiesigen Gerichts vom 08.10.2010 (Az. 8 U 79/10; nicht vorgelegt) schuldet der Kläger der Beklagten einen Betrag von 35.557,94 € für die Erneuerung einer Wasserversorgungsanlage. Am 29. März 2010 kündigte die X1 GmbH den angeblichen Pachtvertrag vom 22.01.2007 fristlos wegen Zahlungsverzugs. Mit anwaltlichem Schreiben vom 21. April 2010 erklärte die Beklagte die fristlose Kündigung des als Pachtverhältnis bezeichneten Nutzungsverhältnisses über den Golfplatz. Begründet wurde die Kündigung in erster Linie mit der Kündigung der X1 GmbH, die dem Kläger zuzurechnen sei, außerdem mit der Übergabe des angeblichen Pachtvertrages vom 22.01.2007, der Erwirkung der Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse und der Weigerung der Kostenübernahme für die Wasserversorgungsanlage. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf dieses verwiesen (Anl. K 3). Gleichzeitig kündigte die Beklagte auch den Vertrag über das Clubhaus fristlos. Die Beklagte zahlte für die ersten drei Quartale 2010 noch einen Betrag von 154.572,14 € und stellte dann die Zahlungen für den Golfplatz ein. Der Kläger erstattete am 13. Juli 2010 Strafanzeige gegen den Geschäftsführer der Beklagten wegen des Verdachts der Vereitelung der Zwangsvollstreckung, da dieser Zahlungen der Golfspieler auf andere Bankkonten als die der Beklagten umleitete. Eine ähnliche Strafanzeige erstattete er nochmals am 6. Dezember 2011. Die Staatsanwaltschaft Hanau erhob bereits am 19. Januar 2011 Anklage unter anderem gegen den Geschäftsführer der Beklagten (Az. 1160 Js …/10). Wegen der Einzelheiten wird auf die Anklageschrift verwiesen (Bl. 1232 ff. d.A.). Es kam zur Eröffnung des Hauptverfahrens vor dem Amtsgericht O2, das dann aber im Hinblick auf die zivilrechtlichen Rechtsstreitigkeiten ausgesetzt wurde. Mit anwaltlichem Schreiben vom 25.08.2010 erklärte der Kläger seinerseits die außerordentliche Kündigung jedweden Vertrags über das Golfplatzgelände. Zur Begründung bezog er sich auf „außerordentlich vielfältig[e]“„fortlaufend begangene […] Vertragsverstöße“ der Beklagten. „Beispielhaft“ führte er an „die wiederholte vertragswidrige Übertragung von Gesellschaftsanteilen“, die nicht weiter spezifizierte „vorsätzliche Nichteinhaltung vertraglicher Verpflichtungen“ sowie die „strafrechtlich relevanten Vollstreckungsvereitelungen“. Er forderte die Beklagte auf, schriftlich mitzuteilen, dass sie den Besitz bis zum 30. September aufgeben werde. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf dieses verwiesen (Anl. K 4). Auf dieses Schreiben antwortete die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 03.09.2010, in dem sie erklärte, die Kündigung des Klägers gehe ins Leere, da sie bereits zuvor gekündigt habe. Sie werde den Golfplatz nicht zum 30. September 2010 räumen, eine Räumung erfolge nur Zug um Zug gegen die „geltend gemachten Entschädigungsansprüche“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf dieses verwiesen (Anl. K 5). Mit Schriftsatz vom 17.08.2011, der Klageerwiderung im vorliegenden Rechtsstreit, erklärte die Beklagte auf unbestimmte Zeit die Aufrechnung mit vermeintlichen Schadensersatzansprüchen gegen den Anspruch des Klägers auf Nutzungsentgelt für den Golfplatz. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung, S. 3 und 49 verwiesen (Bl. 22, 68 d.A.). Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.12.2011 kündigte die Beklagte vorsorglich erneut das Nutzungsverhältnis fristlos „unter Aufrechterhaltung der Kündigungsgründe gemäß dem Kündigungsschreiben vom 21.04.2010“ und unter Bezug auf die (neuerliche) Strafanzeige des Klägers. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf dieses verwiesen (Anl. B 63 = Bl. 235 f. d.A.). Mit Urteil des Landgerichts Hanau vom 11.07.2012 (Az. 4 O 974/10; Anl. BA 28 = Bl. 780 ff. d.A.) wurde die Beklagte verurteilt, das Clubhaus an die X1 GmbH herauszugeben. Das Urteil wurde im Auftrag der X1 GmbH am 6. November 2012 vorläufig vollstreckt. Der Kläger hat die Ansicht vertreten, das Nutzungsverhältnis über den Golfplatz sei als Pachtverhältnis zu werten. Er sei zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt gewesen. Das Rechtsverhältnis sei jedenfalls durch die wechselseitigen Kündigungen beendet worden, die als Aufhebungsvertrag anzusehen seien. Er habe daher einen Herausgabeanspruch, wenn nicht aus § 546 BGB, so zumindest aus § 985 BGB und § 812 Abs. 1 Satz 2 1.Alt. BGB, da der Rechtsgrund für den Besitz entfallen sei. Nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses stehe der Beklagten kein Besitzrecht aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mehr zu, da sie danach kein Recht zur Ausübung der Dienstbarkeit mehr habe. Vielmehr sei sie zur Bewilligung der Löschung verpflichtet, umso mehr, da sie selbst das Nutzungsverhältnis gekündigt habe. Etwaige Schadensersatzansprüche würden durch die Dienstbarkeit nicht gesichert. Ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Räumungsanspruch stehe der Beklagten gemäß §§ 570, 581 Abs. 2 BGB nicht zu. Der Kläger hat beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn den zum Erbbaurecht, eingetragen im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts O2 für O3, Blatt …, sowie den zum Erbbaurecht, eingetragen im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts O2 für O3, Blatt …, zählenden Grundbesitz in geräumtem Zustand herauszugeben; 2. die Beklagte zu verurteilen, die Löschung der zugunsten der Beklagten im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts O2 von O3, Blatt …, in Abteilung II unter laufender Nr. 8 sowie der im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts O2 von O3, Blatt …, in Abteilung II unter laufender Nr. 5 jeweils eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu bewilligen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat gemeint, sie sei zu der Kündigung vom 21.04.2010 berechtigt gewesen, da das Festhalten an dem Pachtverhältnis im Hinblick auf fortdauernde vorsätzliche Pflichtverletzungen des Klägers und der X1 GmbH nicht mehr zumutbar gewesen sei. Hierzu zählten der angebliche Pachtvertrag vom 22.01.2007, die – vermeintlich – schikanösen Maßnahmen des Klägers (Geltendmachung unbegründeter Forderungen, Zwangsvollstreckung), die Kündigung durch die X1 GmbH, die geplante neue Golfanlage, insgesamt die vorsätzliche sittenwidrige Schädigung durch den Kläger und die X1 GmbH. Das Clubhaus und der Golfplatz bildeten eine funktionale und wirtschaftliche Einheit, die Vertragsverhältnisse seien nicht zu trennen. Eine Abmahnung sei nach § 543 Abs. 3 BGB entbehrlich gewesen, da dadurch das verletzte Vertrauensverhältnis nicht mehr habe geheilt werden können. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewähre ihr ein eigenständiges Besitzrecht, die Dienstbarkeit sei nicht akzessorisch zu der schuldrechtlichen Vereinbarung. Ihr stehe ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zu im Hinblick auf ihre Schadensersatz- und Bereicherungsansprüche. Insbesondere habe sie einen Bereicherungsanspruch bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses wegen ihrer werterhöhenden Aufwendungen sowohl hinsichtlich des Clubhauses wie des Golfplatzes. Wenn sich der Kläger auf § 570 BGB berufe, sei dies rechtsmissbräuchlich. Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 12.04.2012 (Bl. 257 ff. d.A.), das der Beklagten am 19. April 2012 zugestellt worden ist, in vollem Umfang stattgegeben. Der Kläger könne gemäß §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB Räumung und Herausgabe verlangen. Der Vertrag vom 25.02.1994 sei als Pachtvertrag zu werten, der durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 21.04.2010 erklärte Kündigung beendet worden sei. Es könne dahinstehen, ob die Beklagte ein Recht zur Kündigung gehabt habe, denn der Kläger habe die Kündigung nicht zurückgewiesen, sondern seinerseits mit Schreiben vom 25.08.2010 gekündigt. Auf Seiten der Beklagten werde der unbedingte Wille, sich aus dem Pachtvertrag zu lösen, durch die erneute Kündigung vom 21.12.2011 (gemeint 29.12.2011) deutlich. Die Beklagte habe die Kündigung vom 21.04.2010 auch nicht von der Befriedigung eventueller Gegenansprüche abhängig gemacht. Der Beklagten stehe kein Recht zum Besitz zu. Gemäß §§ 570, 581 Abs. 2 BGB könne die Beklagte dem Räumungsanspruch kein Zurückbehaltungsrecht wegen eigener Schadensersatz- und Bereicherungsansprüche entgegenhalten. Der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts sei von der Höhe der Ansprüche unabhängig. § 570 BGB sei auch nicht abbedungen worden, vielmehr hätten die Parteien in § 11 des Vertrages geregelt, dass die bei Vertragsende vorhandenen Anlagen und Einrichtungen entschädigungslos in das Eigentum des Klägers übergingen. Die Berufung auf § 570 BGB sei auch keine unzulässige Rechtsausübung. Die von der Beklagten geltend gemachten Ansprüche beruhten jedenfalls nicht auf einem vorsätzlichen sittenwidrigen Verhalten des Klägers. Die behauptete Manipulation des Vertrages vom 22.01.2007 stehe nicht fest und sei dem Kläger auch nicht ohne weiteres zuzurechnen. Schließlich seien die geltend gemachten Schadensersatz- und Bereicherungsansprüche bereits deshalb unsubstanziiert dargelegt, weil die Beklagte nicht zwischen Ansprüchen aus den rechtlich getrennten Vertragsverhältnissen über Golfplatz und Clubhaus unterscheide und sich folglich auch auf Ansprüche beziehe, die allein das Clubhaus beträfen. Aus der wirtschaftlichen Einheit der Verträge über Golfplatz und Clubhaus ergebe sich nichts anderes, die Verträge seien schon deshalb rechtlich selbstständig zu bewerten, weil an ihnen verschiedene Vertragsparteien beteiligt seien und die Aufspaltung von der Beklagten selbst mitgestaltet worden sei. Ein Besitzrecht ergebe sich auch nicht aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Die Auslegung zeige, dass es sich um eine Sicherungsdienstbarkeit zum Schutz der sich aus dem schuldrechtlichen Vertrag ergebenden Rechte handele. Die Beklagte sei daher nicht schutzbedürftig, da sie das Pachtverhältnis selbst gekündigt habe. Auf diese Weise könne sonst auch § 570 BGB umgangen werden, was zu vermeiden sei. Nach Beendigung des Pachtverhältnisses habe sich der Sicherungszweck der Dienstbarkeit erledigt, so dass dem Kläger ein Anspruch auf Rückgewähr zustehe. Dieser richte sich auf Aufhebung und Löschung im Grundbuch. Mit der am 23. April 2012 eingelegten und am 14. Mai 2012 begründeten Berufung meint die Beklagte, es handele sich nicht um einen Pachtvertrag, sondern um eine Dienstbarkeitsvereinbarung, die die schuldrechtlichen Bestimmungen eines Pachtvertrags verdränge. Die Dienstbarkeit sichere ihr Interesse an der vereinbarten Laufzeit des Vertrages ab, außerdem ihre Sekundäransprüche auf Schadensersatz und Herausgabe von Bereicherung. Der Kläger und die X1 GmbH hafteten ihr gegenüber gesamtschuldnerisch aufgrund kollusiven Zusammenwirkens zu ihrem Nachteil. Von ihnen begangene Pflichtverletzungen seien jeweils gegenseitig zuzurechnen. Sie habe daher umfangreiche Zahlungsansprüche (wird teilweise näher ausgeführt). Im Übrigen wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Hanau vom 12.04.2012 – Az. 4 O 715/11 – abzuändern und die Klage abzuweisen; hilfsweise das Urteil des Landgerichts Hanau vom 12.04.2012 – Az. 4 O 715/11 – aufzuheben und den Rechtsstreit an das Landgericht Hanau zurückzuverweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er meint, bei den Verträgen über den Golfplatz und über das Clubhaus handele es sich um zwei selbstständige Vertragsverhältnisse, so dass ihm keine Ansprüche aus dem Rechtsverhältnis der Beklagten mit der X1 GmbH entgegengehalten werden könnten. Die Beklagte habe keinen wichtigen Grund zur Kündigung des Vertrages über den Golfplatz nach § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB gehabt. Die Fortsetzung des Vertrages sei ihr schwerlich unzumutbar, wie sich schon daraus ergebe, dass sie den Golfplatz tatsächlich – insoweit unstreitig – weiter betreibe. Nicht jede Pflichtverletzung von ihm stelle einen Kündigungsgrund dar, schon gar nicht jede sich letztlich als unberechtigt erweisende Forderung. Die Vollstreckungsmaßnahmen seien zumindest teilweise rechtmäßig gewesen. Der Kläger behauptet, die Y AG habe ihre Anteile an der Beklagten an die D AG übertragen. Hierzu legt er eine Gesellschafterliste der Beklagten vor, datiert vom 3. April 2009 und unterzeichnet durch den Geschäftsführer der Beklagten, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Anl. BA 44 = Bl. 1393 d.A.). Er behauptet, er habe nur durch Zufall von dieser Übertragung Kenntnis erlangt. Er meint, er sei aufgrund der Übertragung gemäß § 19 des Nutzungsvertrages zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Im Übrigen wiederholt und vertieft auch er sein erstinstanzliches Vorbringen. Die Beklagte behauptet, erst die D AG habe ihre Anteile an ihr, der Beklagten, auf die Y AG übertragen, um das mit dem Kläger im Zuge der Transaktionen 2005/06 vereinbarte Ziel der Übertragung der Gesellschaftsanteile auf die Y AG herbeizuführen. Sie legt dazu eine notarielle Gesellschafterliste vom 19. Januar 2012 vor, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Anl. BB 73 = Bl. 1418 d.A.). II. Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519 f. ZPO). Sie hat auch Erfolg. Die Klage ist unbegründet. Der Kläger kann von der Beklagten weder die Herausgabe des Golfplatzes, noch die Löschung der entsprechenden persönlichen Dienstbarkeiten verlangen. 1. Auf das Verhältnis der Parteien findet gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB das BGB in der seit 2002 geltenden Fassung Anwendung. 2. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Herausgabe des Golfplatzes aus § 546 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB. § 546 BGB ist vorliegend nicht anwendbar. Bei dem Verhältnis der Parteien, das durch den Vertrag vom 25.02.1994 bestimmt wird, handelt es sich nicht um einen Miet- oder Pachtvertrag. Wird, wie hier, die Bestellung einer Dienstbarkeit mit weiteren Regelungen verbunden, insbesondere mit periodischen Zahlungen als Gegenleistung, so kann entweder, wie es das Landgericht hier angenommen hat, ein Mietvertrag vorliegen, der durch die Dienstbarkeit dinglich gesichert wird (vgl. BGH NJW-RR 2011, 882 Rn. 16 ff. ), oder es kann sich um die nähere Ausgestaltung der Rechte und dann gegebenenfalls auch Pflichten im Zusammenhang mit der Dienstbarkeit handeln (vgl. BGH NJW 2009, 3644 Rn. 9 ), auch wenn diese nicht Inhalt oder Gegenstand der Dienstbarkeit selbst sein können (BGH WM 1968, 775). Hier sprechen sowohl Wortlaut wie Systematik des Vertrages gegen einen Miet- oder Pachtvertrag. Die Begriffe „Miete“ oder „Pacht“ werden nicht erwähnt. Stattdessen ist der Vertrag von seinem ganzen Aufbau her um die Dienstbarkeit herum konstruiert. Dese steht im Mittelpunkt des Rechtsverhältnisses der Parteien, nicht nur als Sicherheit im Hintergrund, die nur im Ausnahmefall (näher dazu BGH NJW-RR 2011, 882 Rn. 19 ) zur Geltung kommt. 3. Der Kläger hat auch keinen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB, auch nicht in Verbindung mit § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG. Die Beklagte ist zwar Besitzerin des Grundstücks und der Kläger Eigentümer und zugleich Erbbauberechtigter an dem Grundstück. Die Beklagte hat jedoch ein Recht zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB, das sich gemäß § 1090 Abs. 1 BGB aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ergibt. a) Zwar gewährt an sich nur das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ein Recht zum Besitz, nicht aber die gewöhnliche beschränkte persönliche Dienstbarkeit (vgl. Baldus, in: Münchener Kommentar BGB, 5. Aufl. 2009, § 986 Rn. 8; Gursky, in: Staudinger, Bearb. 2012, § 986 Rn. 10). Ausnahmsweise ergibt sich jedoch aus der hier vorliegenden Dienstbarkeit aufgrund ihrer Ausgestaltung zum umfassenden Betrieb eines Golfplatzes ebenfalls ein Recht zum Besitz. Der Betrieb des Golfplatzes ist ohne Besitz an dem Grundstück nicht denkbar. § 16 Abs. 1 des Nutzungsvertrages weist dementsprechend auch darauf hin, dass am 22. Juli 1992 die „Besitzübergabe“ an dem Grundstück erfolgt sei. b) Die Beklagte kann sich auch auf dieses Recht zum Besitz berufen. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch eingetragen. Zwar entfällt das Recht bereits, wenn ein Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit besteht (BGHZ 79, 201, 207; entsprechend besteht ein Recht aus § 986 BGB bereits dann, wenn nur ein Anspruch auf Einräumung einer Dienstbarkeit besteht, BGH NJW-RR 2010, 445 Rn. 7 ). Der Kläger hat jedoch keinen Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit gegen die Beklagte. Vertraglich geregelt ist ein Anspruch des Klägers auf Löschung der Dienstbarkeit nur in § 8 des Vertrages im Zusammenhang mit einer Kündigung des Klägers aus wichtigem Grund, an der es fehlt. Ob darüber hinaus ein Anspruch auf Löschung für alle Fälle des Wegfalls des Vertrages besteht, bedarf keiner Entscheidung, denn der Vertrag ist nicht weggefallen, weder durch Kündigung des Klägers, noch durch Kündigung des Beklagten oder einen Auflösungsvertrag. aa) Die Kündigung der Beklagten vom 21.04.2010 ist nicht wirksam. Die Beklagte ist zwar grundsätzlich berechtigt, den Vertrag nach § 314 BGB zu kündigen, jedoch fehlt es am wichtigen Grund. Der Nutzungsvertrag sieht für die Beklagte an sich gar keine Möglichkeit vor, sich von dem Vertrag vor Ende des Zeitablaufs zu lösen. Die Möglichkeit der Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund ist jedoch im Kern zwingendes Recht (Gaier, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Aufl. 2012, § 314 Rn. 4; Grüneberg, in: Palandt, 72. Aufl. 2013, § 314 Rn. 3). Daher ist die Beklagte grundsätzlich nach Maßgabe des § 314 BGB zur Kündigung des Vertrages berechtigt, selbst wenn der Vertrag ein Kündigungsrecht der Beklagten gänzlich ausschließen wollte. Es kann dabei dahinstehen, ob Letzteres der Fall ist und ob dies zu einer restriktiven Auslegung des Vorliegens eines wichtigen Grundes führen würde. Selbst bei normaler Anwendung des § 314 BGB ergibt sich kein Recht der Beklagten zur Kündigung. Gemäß § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen sind bei der Beklagten vorliegend nicht gegeben. Die Kündigung des Verhältnisses über das Clubhaus durch die X1 GmbH stellt keinen Kündigungsgrund im vorliegenden Verhältnis dar, gleich ob diese Kündigung wirksam ist oder nicht. Ist die Kündigung der X1 GmbH wirksam, so mag der Verlust des Clubhauses den Betrieb des Golfplatzes zwar faktisch erheblich erschweren, da Golfplatz und Clubhaus unter wirtschaftlichen und praktischen Gesichtspunkten zusammen gehören mögen. Nachdem die Beklagte jedoch früher die rechtliche Trennung des Clubhauses von dem Golfplatz akzeptiert und mitgestaltet hat, kann sie sich nun nicht darauf berufen, Clubhaus und Golfplatz seien gleichwohl als Einheit anzusehen. Sie konnte nicht darauf vertrauen, dass beide Rechtsverhältnisse stets synchron verlaufen würden. Ist die Kündigung der X1 GmbH unwirksam, so berührte sie die Rechtsstellung der Beklagten ohnehin nicht. Zwar mag sich die Kündigung durch die X1 GmbH im Verhältnis der Parteien dann als Pflichtverletzung des Klägers darstellen, der aufgrund seines Einflusses bei der X1 GmbH die Kündigung veranlasst haben mag oder sie jedenfalls nicht unterband und dadurch mittelbar der Beklagten Unannehmlichkeiten bereitete. Eine solche etwaige Pflichtverletzung wäre jedoch nicht schwerwiegend genug, um die Fortsetzung des auf Jahrzehnte angelegten Vertragsverhältnisses für die Beklagte unzumutbar werden zu lassen. Der Umstand, dass der Kläger am 21. Dezember 2008 einen angeblich früher geschlossenen Pachtvertrag zwischen der X1 GmbH und der Beklagten vorlegte, vermag noch weniger eine Kündigung des vorliegenden Vertragsverhältnisses zu rechtfertigen. Für das vorliegende Vertragsverhältnis hat dieser Pachtvertrag zwischen anderen Parteien keine unmittelbare Bedeutung, außerdem ist unklar, worin genau insoweit ein Fehlverhalten des Klägers liegen soll. Schließlich handelt es sich um einen zum Zeitpunkt der Kündigung weit über ein Jahr zurückliegenden Vorfall, so dass die Frist des § 314 Abs. 3 BGB nicht gewahrt ist. § 314 Abs. 3 BGB beruht auf der Erwägung, dass der andere Teil in angemessener Zeit Klarheit darüber erhalten soll, ob von einer Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird, und dass der Kündigungsberechtigte mit längerem Abwarten zu erkennen gibt, dass für ihn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses trotz des Vorliegens eines Grundes zur fristlosen Kündigung nicht unzumutbar ist (BGH NJW-RR 2010, 1500 Rn. 13 ; BGH NJW 2011, 1438 Rn. 28 ). Hier musste der Kläger nach weit über einem Jahr nicht mehr mit einer Kündigung aus diesem Grund rechnen, außerdem zeigte die Beklagte mit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses über einen derart langen Zeitraum, dass ihr die Fortsetzung weiterhin zumutbar war. Auch die Erwirkung der Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse durch den Kläger begründete für die Beklagte keinen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne des § 314 BGB. Die Beschlüsse vom 15. August 2008 und vom 5. Januar 2009 lagen zum Zeitpunkt der Kündigung am 21. April 2010 schon lange zurück, so dass sie als Kündigungsgründe jedenfalls gemäß § 314 Abs. 3 BGB ausscheiden. Aber auch die weitere Pfändung vom 15. März 2010 führt nicht zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für die Beklagte, da sie nur kurze Zeit Bestand hatte. Soweit der Kläger sich zu hoher Forderungen berühmt hatte, zeigte er hier auch Einsicht, ohne dass die Beklagte erneut gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen musste. Soweit sich die Beklagte in dem Kündigungsschreiben auch auf eine Weigerung des Klägers bezieht, Kosten für die Wasserversorgungsanlage zu übernehmen, fehlt es an weiterem Vortrag, insbesondere auch zum zeitlichen Ablauf, so dass nicht festgestellt werden kann, ob insoweit ein Kündigungsgrund gegeben sein könnte. Nicht in dem Kündigungsschreiben erwähnt wird der Plan des Klägers, die Anlage zu erweitern. Dies ist an sich unschädlich, da § 314 BGB die Angabe des Kündigungsgrundes nicht verlangt (Gaier, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Aufl. 2012, § 314 Rn. 18; Grüneberg, in: Palandt, 72. Aufl. 2013, § 314 Rn. 10; Stadler, in: Jauernig, BGB, 14. Aufl. 2011, § 314 Rn. 7). Gleichwohl kann eine in dem Verhalten des Klägers möglicherweise liegende Verletzung der Pflicht zur Vertragstreue keine Kündigung rechtfertigen, da die Vorgänge wiederum viel zu lange zurückliegen. bb) Auch die Kündigung des Klägers vom 25.08.2010 ist mangels eines Kündigungsgrundes unwirksam. Die behauptete Übertragung von Anteilen an der Beklagten auf die D AG rechtfertigt keine Kündigung des Vertrages. Dabei kann dahinstehen, ob der entsprechende Vortrag des Klägers, der erstmals in der Berufungsinstanz gehalten worden ist, gemäß § 531 Abs. 2 ZPO überhaupt zuzulassen ist. Es bedarf auch keiner Klärung, ob eine solche Anteilsübertragung tatsächlich stattgefunden hat. § 19 Abs. 5 des Vertrages gewährt dem Kläger das Recht zur Kündigung des Vertrages, wenn sich Dritte ohne seine Zustimmung an der Beklagten beteiligen. Fraglich ist zunächst, ob sich dies entsprechend dem Wortlaut des § 19 Abs. 1 des Vertrages nur auf die erste Veräußerung von Anteilen durch die ursprüngliche Gesellschafterin E Ltd. bezieht oder ob auch alle späteren Weiterveräußerungen, hier seitens der Y AG an die D AG, dem Vorbehalt unterfallen. Die Frage kann jedoch offen bleiben, denn jedenfalls hat der Kläger nicht vorgetragen, wann er Kenntnis von der angeblichen Übertragung erlangt hat. Es kann daher nicht überprüft werden, ob die Kündigung innerhalb einer „angemessenen Frist“ nach Kenntnis erfolgt ist, wie dies § 314 Abs. 3 BGB verlangt. Im Hinblick darauf, dass die vorgelegte Gesellschafterliste vom 3. April 2009 datiert, die Kündigung aber erst am 25. August 2010 erklärt worden ist, liegt dies fern. § 314 Abs. 3 BGB ist im vorliegenden Zusammenhang anzuwenden. Aus § 19 des Vertrages ergibt sich unmittelbar keine Frist, binnen derer der Kläger die Kündigung zu erklären hätte. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es aber ausgeschlossen, dass dem Kläger im Falle der Verwirklichung der Kündigungsvoraussetzungen des § 19 des Vertrages auf unbegrenzte Zeit ein Recht zur Kündigung des Vertrages zusteht. Vielmehr ist hier mangels vertraglicher Regelung ergänzend § 314 Abs. 3 BGB heranzuziehen, zumal es sich bei § 19 des Vertrages um eine besondere Ausprägung des Kündigungsrechts des § 314 BGB handelt. Der Kläger kann die Kündigung des Vertrages auch nicht auf die angebliche Vollstreckungsvereitelung stützen. § 8 des Vertrages erlaubt dem Kläger zwar die Kündigung aus wichtigem Grund. Die Begehung von Straftaten gegen den Vertragspartner – hier nach § 288 StGB durch den Geschäftsführer der Beklagten – wird auch grundsätzlich als „wichtiger Grund“ für die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses angesehen (vgl. BGH VersR 2009, 1116 Rn. 28 zu § 89b Abs. 3 Nr. 2 HGB; BGH NJW-RR 2011, 1426 Rn. 34 ff. zu § 626 BGB; BGHZ 192, 67 Rn. 18 ff.). Ob hier wirklich Straftaten begangen worden sind, bedarf aber keiner Klärung, denn auch dann scheidet vorliegend eine Kündigung aus diesem Grund aus. In § 8 Abs. 1 lit. a) stellt der Vertrag eine sehr hohe Hürde für die Kündigung wegen Zahlungsrückständen auf. Nach dieser Vorschrift ist erst bei einem Rückstand von zwei Jahresbeträgen eine Kündigung möglich. Die darin zum Ausdruck kommende Wertung der Interessen der Parteien ist auch für die Frage der Kündigung wegen einer Vollstreckungsvereitelung zu beachten. § 288 StGB soll dem Gläubiger die Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners sichern (BGHSt 16, 330, 334), verfolgt also auch den Schutz der Vermögensinteressen des Gläubigers. Den Umfang dieses Schutzes im vorliegenden Vertragsverhältnis bestimmt aber hinsichtlich ausbleibender Zahlungen der Beklagten § 8 Abs. 1 lit. a) des Vertrages. Es würde zu einem Wertungswiderspruch führen, wenn der Kläger einerseits erst bei einem Zahlungsrückstand von zwei Jahresbeträgen zur Kündigung berechtigt ist, andererseits aber bereits bei der Vereitelung der Vollstreckung weit niedrigerer Beträge zur Kündigung berechtigt wäre. Hieran vermag auch die besondere Qualität der Verwirklichung eines Straftatbestandes nichts zu ändern. Eine durch die angebliche Straftat verursachte konkrete Schadenshöhe hat der Kläger ohnehin nicht vorgetragen. cc) Die weitere Kündigung der Beklagten vom 29. Dezember 2011 ist ebenfalls unwirksam. Die Beklagte kann sich auch insoweit nicht auf einen wichtigen Grund gemäß § 314 BGB berufen. Die Strafanzeigen gegen ihren Geschäftsführer stellen keinen solchen Grund dar. Nachdem der Kläger bereits am 13. Juli 2010 eine Strafanzeige gegen den Geschäftsführer der Beklagten erstattet hatte, ohne dass die Beklagte ungeachtet sogar der zwischenzeitlichen Anklageerhebung dies zum Anlass einer Kündigung des Vertrages genommen hätte, kann die neuerliche Strafanzeige vom 6. Dezember 2011 nicht mehr als wichtiger Grund für eine Kündigung angesehen werden. Die Beklagte zeigte durch ihr vorangegangenes Verhalten, dass ihr die Fortführung des Vertrages trotz Strafanzeige nicht unzumutbar war. Die Strafanzeige vom 13. Juli 2010 selbst scheidet wegen Ablauf der Frist des § 314 Abs. 3 BGB als Kündigungsgrund aus. Darüber hinaus können die Strafanzeigen des Klägers schon im Hinblick auf die Eröffnung des Hauptverfahrens nicht als willkürlich angesehen werden. Sie stellen keine gravierende Vertragsverletzung dar, vielmehr verfolgte der Kläger berechtigte Interessen. dd) Ob die Antragstellung des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 14. Dezember 2012 als konkludent ausgesprochene erneute Kündigung ausgelegt werden kann, ist zweifelhaft (vgl. zur Auslegung von Prozesshandlungen als Kündigungserklärung BGH NJW 2003, 3265, 3267 ). Dies kann aber dahinstehen, denn jedenfalls wäre auch eine solche Kündigung unwirksam. Der nach § 8 Abs. 1 lit. a) des Vertrages erforderliche Zahlungsrückstand bestand auch zu diesem Zeitpunkt noch nicht, ohne dass es auf etwaige Gegenrechte der Beklagten ankäme. Für das Jahr 2008 bestand ein Zahlungsrückstand von 14.532,40 €, für das Jahr 2009 ein Zahlungsrückstand von 59.207,86 € und für das Jahr 2010 ein Zahlungsrückstand von 59.207,86 €. Hiervon sind abzuziehen der eingezogene Betrag von 71.970,72 € und die 35.557,94 € für die Erneuerung der Wasserversorgung, woraus sich insgesamt für Ende 2010 ein Rückstand von 19.371,89 € ergibt, also weniger als ein Quartalsbetrag. In den weiteren acht Quartalen der Jahre 2011 und 2012 sind keine Zahlungen mehr geleistet worden. Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung war die Beklagte danach zwar möglicherweise mit zwei Jahresbeträgen im Verzug, aber nicht länger als drei Monate, wie dies § 8 Abs. 1 lit. a) des Vertrages fordert. ee) Die wechselseitigen Kündigungserklärungen der Parteien können auch nicht in Willenserklärungen auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages umgedeutet werden. Eine Umdeutung einer – noch dazu von einem Anwalt mit eingehender Begründung ausgesprochenen – einseitig-rechtsgestaltenden Willenserklärung in ein annahmebedürftiges Vertragsangebot ist nur dann zulässig, wenn sich der Erklärende bei Abgabe der außerordentlichen Kündigung bewusst gewesen ist, dass sie als einseitige Erklärung nicht wirksam sein könnte und es für diesen Fall zur Herbeiführung des Erfolges der Vertragsbeendigung der Zustimmung des Erklärungsempfängers bedürfe (RGZ 143, 124, 126; BGH NJW 1981, 43, 44 ). Diese Voraussetzungen erfüllt allenfalls die Kündigungserklärung des Klägers vom 25.08.2010, in der die Beklagte aufgefordert wird, die Besitzaufgabe zu bestätigen. Dies mag als Ausdruck des Bewusstseins gesehen werden, dass zur Herbeiführung der Vertragsbeendigung möglicherweise eine Erklärung der Gegenseite erforderlich sein könnte. Den weiteren Kündigungserklärungen der Parteien lässt sich nichts dergleichen entnehmen. Ein etwa in der Kündigung vom 25.08.2010 zu sehendes Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages ist von der Beklagten aber jedenfalls nicht angenommen worden. Selbst wenn dem Schreiben vom 03.09.2010 eine grundsätzliche Zustimmung zur Beendigung des Vertragsverhältnisses entnommen werden könnte, so lehnte die Beklagte die verlangte Räumung zum 30. September 2010 ausdrücklich ab. Damit kam gemäß § 154 Abs. 1 BGB insgesamt kein Vertrag zustande, weil in diesem Punkt keine Einigkeit der Parteien bestand. Das Schreiben vom 03.09.2010 könnte zwar gemäß § 150 Abs. 2 BGB als neuer Antrag der Beklagten auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages gesehen werden. Dieses Angebot wäre aber jedenfalls vom Kläger nicht angenommen worden. 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO. 5. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. 6. Der nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangene, nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 08.01.2013 kann, soweit er neue Angriffs- und Verteidigungsmittel beinhaltet, gemäß § 296a Satz 1 ZPO nicht mehr berücksichtigt werden. Er gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 213.780 € festgesetzt (§ 41 Abs. 2 GKG; die Löschung der Dienstbarkeit hat neben dem Räumungsanspruch wirtschaftlich keinen eigenen Wert).