20 W 216/10

Leitsatz: Die Bewilligung als Grundlage der Eintragung im Grundbuch muss einen klaren und bestimmten Inhalt haben und muss klar und unzweideutig ergeben, welchen Inhalt die Eintragung haben soll. Bei der Reallast muss die Eintragungsbewilligung grundsätzlich auch die Leistungen bestimmbar festlegen, die nach dem Parteiwillen den Gegenstand der Reallast bilden sollen. Entscheidend ist, dass die höchst mögliche Belastung des Grundstücks für jeden Dritten erkennbar ist und dass der Umfang der Haftung in einem bestimmten Zeitpunkt aufgrund der in der Eintragungsbewilligung enthaltenen Voraussetzungen bestimmt werden kann. Die Beschwerde wird zurückgewiesen. Beschwerdewert: 3.000,-- EUR. Der Notar hat am 14.04.2010 eine auszugsweise Ausfertigung seiner Urkunde …/2010 vom ….2010 beim Grundbuchamt eingereicht und die Eigentumsumschreibung, die Eintragung eines Wohnungsrechts als beschränkte persönliche Dienstbarkeit und im Rang nach der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit die Eintragung einer Reallast gemäß § 1105 BGB beantragt. Ausweislich Teil B Ziffer VI. 4. haben die Beteiligten den näher bezeichneten Berechtigten auf Lebenszeit folgendes Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB eingeräumt: a) Wohnungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers an den gesamten Räumen der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung nebst Kellerraum und Abstellraum….. b) Die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechts an Dritte ist nicht gestattet. Der jeweilige Eigentümer hat auch die auf das Anwesen entfallenden Kosten für Schönheitsreparaturen, Strom, Wasser, Heizung, Kanal, Müllabfuhr, Kaminkehrer, sowie alle sonstigen auf die Wohnung entfallenden Unkosten zu tragen. Auch im Fall der Zerstörung des Gebäudes hat der Eigentümer den Berechtigten, ….., eine standesgemäße Wohnung zu gewähren. Die Eintragung des vorstehend bestellten Wohnungsrechts als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten ….., diesen als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB zustehend, sowie die Eintragung einer Reallast gemäß § 1105 BGB zur Sicherung der Nebenkostenzahlung und der Gewährung einer anderweitigen Wohnung bei Zerstörung des Wohnung für ….., diesen als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB zustehend, wird an dem vorgenannten Grundbesitz ….., an 1. Rangstelle, vorerst jedoch an rangbereiter Stelle (Wohnungsrecht) und im Rang danach (Reallast) bewilligt und beantragt mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Todes des jeweiligen Berechtigten genügt. Durch Verfügung vom 19.04.2010, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt im Hinblick auf die Reallast in Teil B Ziffer VI. 4. b), 2. Absatz, gerügt, dass die Leistungen der Höhe nach bestimmbar sein müssten, was hinsichtlich der Kosten für Schönheitsreparaturen sowie für alle sonstigen auf die Wohnung entfallenden Unkosten, wie es in der Urkunde heiße, nicht der Fall sei. Sie hat eine Überprüfung und Ergänzung der Eintragungsbewilligung für erforderlich gehalten. Der Notar hat hierauf mit seinem Schreiben vom 20.04.2010 reagiert, das er für den Fall, dass die Rechtspflegerin bei ihrer Rechtsauffassung verbleibe, als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 19.04.2010 angesehen wissen wollte. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat sodann durch weitere Verfügung vom 23.04.2010 die Beanstandung im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen nicht aufrecht erhalten, allerdings hinsichtlich der Formulierung „alle sonstigen auf die Wohnung entfallenden Unkosten“. Mit Schriftsätzen vom 30.04.2010 und 27.05.2010 hat der Notar gegen die Ablehnung seines Antrags auf Eintragung eines Wohnungsrechts sowie einer Reallast vom 14.04.2010 Beschwerde eingelegt, wobei er auch auf sein Schreiben vom 20.04.2010 Bezug genommen hat. Durch Beschluss vom 01.06.2010, auf dessen Einzelheiten ebenfalls verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Amtsgericht der Erinnerung des Notars gegen die Zwischenverfügungen vom 19.04.2010 und vom 23.04.2010 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Der Notar hat mit Schriftsatz vom 09.06.2010 hierzu nochmals Stellung genommen. Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG in Verbindung mit § 72 GBO nach der erfolgten Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. In der Verfügung vom 14.04.2010 ist zwar keine Ablehnung (= Zurückweisung) des Antrags auf Eintragung eines Wohnungsrechts sowie einer Reallast zu sehen, sondern eine Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO, die durch die nachfolgende Verfügung vom 23.04.2010 teilweise eingeschränkt, ansonsten erläutert und ergänzt worden ist. Da die Verfügung vom 14.04.2010 ein Eintragungshindernis angibt, verbunden mit der Fristsetzung zu dessen Beseitigung, sowie die Angabe der Wege zur Beseitigung der Hindernisse enthält, sieht der Senat darin – ausweislich des Nichtabhilfebeschlusses in Übereinstimmung mit dem Grundbuchamt – eine mit der Beschwerde anfechtbare Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO. Die Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der Senat sieht auch vor dem Hintergrund, dass die Verfügung (unter anderem) die teilweise Antragsrücknahme anregt, aus formellen Gründen keinen Anlass zur Beanstandung der Zwischenverfügung (vgl. dazu auch Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rz. 27). Der Sache nach zu Recht ist das Grundbuchamt davon ausgegangen, dass die Bewilligung nicht hinreichend ist, um die begehrte Eintragung der Reallast zu rechtfertigen. Die Bewilligung als Grundlage der Eintragung muss einen klaren und bestimmten Inhalt haben und muss klar und unzweideutig ergeben, welchen Inhalt die Eintragung haben soll (vgl. dazu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 103; Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 27). Bei der Reallast muss die Eintragungsbewilligung grundsätzlich auch die Leistungen bestimmbar festlegen, die nach dem Parteiwillen den Gegenstand der Reallast bilden sollen. Eine allgemeine Kennzeichnung der Leistungen wird für ausreichend erachtet, wenn danach Art und Gegenstand sowie Umfang (Geldwert) der Leistungen bestimmbar sind. Zur Feststellung der Leistungen können auch außerhalb der Eintragungsbewilligung (und der Grundbucheintragung) liegende Umstände herangezogen werden, soweit sie nachprüfbar sind und auf sie in der Bewilligung hingewiesen ist (vgl. dazu Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 1303). Damit muss also der Umfang der tatsächlichen Belastung nicht ohne weiteres aus der Eintragung selbst oder der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung allein ersichtlich sein. Es genügt vielmehr, wenn Art, Gegenstand und Umfang der Leistung aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sind, die – wie gesagt – auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar sind und mindestens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein Dritter die Umstände, aus denen sich die tatsächliche Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt ergibt, feststellen kann. Entscheidend ist, dass die höchst mögliche Belastung des Grundstücks für jeden Dritten erkennbar ist und dass der Umfang der Haftung in einem bestimmten Zeitpunkt aufgrund der in der Eintragungsbewilligung enthaltenen Voraussetzungen bestimmt werden kann (vgl. die Nachweise bei Schöner/Stöber, a.a.0., Rz. 1297; Demharter, a.a.0., Anhang zu § 44 Rz. 75). Grundsätzlich dürfte es zulässig sein, die Nebenleistungsverpflichtungen eines Eigentümers bei der Begründung eines Wohnungsrechts durch selbständige Reallasten abzusichern, so auch die Verpflichtung, den Wohnungsberechtigten von den in seiner Person entstehenden, im Einzelnen genau bestimmten wiederkehrenden Kosten und Abgaben freizustellen (vgl. auch dazu Demharter, a.a.0., Anhang zu § 44 Rz. 80). Dies hat das Grundbuchamt in den angefochtenen Verfügungen auch nicht beanstandet, so dass weitere Ausführungen hierzu entbehrlich sind. Die zur Eintragung erforderliche Bewilligung der Reallast befindet sich vorliegend in Teil B Ziffer VI. 4. c) der notariellen Urkunde. Sie bezieht sich nach ihrem Wortlaut – neben der vom Grundbuchamt nicht beanstandeten Gewährung einer anderweitigen Wohnung – auf die „Sicherung der Nebenkostenzahlung“. Die isolierte Betrachtung dieser Bewilligung deutet darauf hin, dass mit „Nebenkostenzahlung“ Nebenkosten im Sinne des Mietrechts gemeint sein könnten. Dieser Begriff ist allerdings gesetzlich nicht bestimmt (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 535 Rz. 87), es wäre auch zweifelhaft, ob er den oben genannten Anforderungen an die Bestimmbarkeit genügen würde (vgl. OLG Köln ZMR 1992, 157, zitiert nach juris). Er würde jedenfalls nicht umfassend mit den in Teil B Ziffer VI. 4. b) niedergelegten Kosten korrespondieren, hinter diesen wohl auch zurückbleiben, beispielsweise die Schönheitsreparaturen nicht umfassen. Auf diese Erklärung der Vertragsbeteiligten unter Teil B Ziffer VI. 4. b) hat das Grundbuchamt die Bewilligung inhaltlich auch bezogen, wie es die Vertragsbeteiligten ausweislich ihres Beschwerdevorbringens offensichtlich auch verstanden wissen wollen, das lediglich auf diese Formulierung abstellt. Eine ausdrückliche Bezugnahme auf Teil B Ziffer VI. 4. b) enthält die Bewilligung aber wohl nur hinsichtlich des („vorstehend bestellten“) Wohnungsrechts, man mag sie im Hinblick auf die Reallast daraus entnehmen, dass die Bezeichnung „zur Sicherung der Nebenkostenzahlung“ implizit auf die vorgehenden Ausführungen verweist, auch wenn nun von dem zuvor gewählten Begriffspaar „Kosten“ und „Unkosten“ abgewichen wird. Eine naheliegende Auslegung der Bewilligung, die wegen des das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes und des grundsätzlichen Erfordernisses urkundlich belegter Eintragungsunterlagen begrenzt ist und für die wie bei Grundbucheintragungen auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. die Nachweise bei Demharter, a.a.0., § 19 Rz. 28), deutet wegen der unterschiedlich gewählten Begriffe auf eine Einschränkung der Regelung in Teil B Ziffer VI. 4. b) hin. Sie würde sich dann lediglich auf “Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Kanal, Müllabfuhr, Kaminkehrer“ beziehen, weil es sich hierbei um Nebenkosten im oben genannten Sinne handelt. Das Grundbuchamt hat dies ausweislich des Nichtabhilfebeschlusses in Erwägung gezogen, aber der Sache nach offensichtlich aus der Überlegung heraus für nicht durchgreifend erachtet, dass die Begriffe nicht vollständig übereinstimmen und damit in der Eintragungsbewilligung auch auf die zuvor im Übrigen aufgeführten Kosten bzw. „Unkosten“ Bezug genommen werden könnte. Da auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden kann, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Demharter, a.a.0., § 19 Rz. 28), vermag angesichts des unmittelbaren Zusammenhangs und der Verschränkung der beiden Bestimmungen der notariellen Urkunde auch der Senat nicht mit hinreichender Sicherheit zu erkennen, dass die Bewilligung eine Einschränkung der zuvor niedergelegten Aufzählung von Kosten und „Unkosten“ darstellen sollte. Die Beschwerde stellt darauf – wie gesagt – ohnehin nicht ab. Schon angesichts der dann aber verbleibenden und nicht behebbaren Unklarheiten über den Umfang der Bewilligung wegen der unterschiedlichen Formulierungen in beiden Bestimmungen hält auch der Senat die Bewilligung für nicht hinreichend bestimmt; insoweit ist dem Nichtabhilfebeschluss zu folgen. Der „Grundtenor“, dass die Berechtigten keinerlei Kosten tragen sollen, lässt sich daraus gerade nicht entnehmen. Wollte man im Rahmen der Auslegung der Bewilligung – was sich aber unter Berücksichtigung der oben dargelegten Auslegungskriterien schon kaum rechtfertigen ließe – den Begriff „Nebenkosten“ als Oberbegriff für das in Teil B Ziffer VI. 4. b) verwendete Begriffspaar „Kosten“ und „Unkosten“ verstehen wollen und die Bewilligung damit umfassend auf die dortige Regelung beziehen, würde auch dies kein abweichendes Ergebnis rechtfertigen. Auch dann würde es an der hinreichenden Bestimmbarkeit im oben beschriebenen Sinne fehlen. Was mit „allen sonstigen auf die Wohnung entfallenden Unkosten“ nach Art, Gegenstand und Umfang gemeint sein soll, bleibt gänzlich unklar und lässt sich mangels konkretisierender Kriterien auch nicht anhand von Erfahrungswerten nur annähernd bestimmen. Das ergibt sich bereits aus der Argumentation der Beschwerde, soweit etwa im Schriftsatz vom 30.04.2010 dargelegt wird, dass nicht abzusehen sei, ob und gegebenenfalls welche „weiteren Unkosten“ auf die Wohnung entfallen könnten. Dies zeigt, dass die Leistungen in ihrer Art und ihrem Umfang nicht hinreichend bestimmbar sind, weil die Reallast den Wert einer Leistung verkörpern muss, die den Berechtigten bei Nichtleistung des Verpflichteten die Möglichkeit bietet, durch Verwertung des Grundstücks den Gegenwert in Geld zu verlangen (vgl. BGHZ 130, 342, 345 und im Einzelnen Staudinger/Mayer, BGB, Stand November 2008, § 1105 Rz. 28 m. w. N.). Dies lässt sich hier – anders als in der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs - nicht feststellen. Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt §§ 131 Abs. 4, 30 KostO. Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 GBO) nicht vorliegen. Es handelt sich um die Auslegung einer Bewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung im Einzelfall.