23 U 121/97

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29.04.1997 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, die Räume im 1. Obergeschoß links (fünf Räume und eine Toilette, insgesamt 89,39 m 2 ) und den dazu gehörenden Kellerraum (rechter Verschlag hinter der Kellertür, mit dem Namen des Beklagten gekennzeichnet) in der …zu räumen und an die Klägerin in sauberem Zustand herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die vorläufige Vollstreckbarkeit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.500,00 DM abwenden sofern nicht die Klägerin zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Der Klägerin wird gestattet, die Sicherheitsleistung durch eine unbedingte und unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft einer als Zoll- und Steuerbürgin zugelassenen, in Deutschland ansässigen Bank oder Sparkasse zu erbringen. Die Beschwer des Beklagten beträgt 345.408,00 DM. Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet. Der Sache nach hat sie auch Erfolg. Die Berufung ist begründet, da das Mietverhältnis seit dem 1.7.1995 unbefristet war und aufgrund der dem Beklagten am 2.7.1996 zugegangenen Kündigung am 31.12.1996 geendet hat (§§ 568, 565 Abs. 1a BGB). Der zwischen den Parteien am 7.3.1990 geschlossene schriftliche Mietvertrag, der zunächst eine Laufzeit bis zum 30.6.1995 hatte, war wirksam. Obwohl er aus zwei ineinander gelegten Doppelbögen bestand, war die nach § 566 BGB erforderliche Schriftform gewahrt. Hierzu bedurfte es keiner festen Verbindung der ineinander gelegten Doppelblätter durch Leimen, Nieten oder Heften. Es war vielmehr ausreichend, dass die Einheitlichkeit der Vertragsurkunde, wie hier, durch den fortlaufenden Urkundentext und die Nummerierung der Blätter dokumentiert wurde (vgl. OLG München NJW RR 96, 654 f; OLG Stuttgart NJW RR 96, 10 f). Da der Beklagte sein vertraglich vereinbartes Optionsrecht nicht rechtzeitig vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietzeit ausgeübt hat, das Mietverhältnis zwischen den Parteien aber widerspruchslos fortgesetzt wurde, galt dieses ab dem 1.7.1995 als unbefristet (§ 568 BGB), das unter Einhaltung der Frist aus § 565 Abs. 1 a BGB gekündigt werden konnte. Allein in der Tatsache, dass der Beklagte ab 1.7.1995 den vertraglich vorgesehenen erhöhten Mietzins zahlte, kann noch keine Ausübung des Optionsrechts gesehen werden. Der bloßen Zahlung des erhöhten Mietzinses fehlt nämlich ein entsprechender Erklärungsinhalt, da in der Aufforderung zur Zahlung eines höheren Mietzinses und dem Befolgen dieser Aufforderung auch eine eigenständige Gestaltung des unbefristeten Mietverhältnisses gesehen werden kann (Soergel-Kummer, Bürgerliches Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 12. Aufl. 1997, vor § 535 BGB RdN 33 m.w.N., OLG Köln ZMR 1996, 495 f). Abgesehen davon kann aber auch deshalb in der weiteren Mietzahlung keine wirksame Ausübung des Options-rechts liegen, weil diese der Schriftform bedurft hätte. Denn die Ausübung der Option bedarf grundsätzlich der Form des Hauptvertrags. Dieser hätte wirksam, da das Mietverhältnis für die Dauer von weiteren 15 Jahren fortgesetzt werden sollte, nur schriftlich geschlossen werden können (wie hier: Staudinger-Emmerich, J.v.Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Auf. 1995, Vorbem. zu §§ 535, 536 BGB RdN 236, BGH NJW-RR 1987, 1227 f m.w.N., a.A. MK-Voelskow, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 3. Aufl. 1992, §§ 535, 536 BGB RdN 33). Dafür, dass die Optionsausübung der Schriftform des Hauptvertrags bedarf, spricht vor allem der Zweck des § 566 BGB, der für langfristige Mietverträge Schriftform vorschreibt. Zum einen sollen sich Vermieter wie Mieter durch die schriftliche Abfassung des Vertrags bewusst werden, dass sie sich über lange Zeit binden, und zum anderen sollen durch die Schriftform im Falle eines Eigentumswechsels die wechselseitigen Pflichten und Rechte aus dem Mietverhältnis nachweisbar dokumentiert werden (§ 571 BGB). Die gleiche Interessenlage ist aber gegeben, wenn ein Mietverhältnis durch die Ausnutzung einer Option langfristig fortgesetzt werden soll. Ein Unterschied besteht nur insoweit, dass sich der Vermieter bereits durch die Option, für die ebenfalls die Schriftform erforderlich war, gebunden hat. Dieser rechtfertigt aber keine andere Beurteilung, da die weitreichende Bindung auf seiten des Mieters erst durch die Erklärung, die Option nutzen zu wollen, eintritt und es auch hierdurch erst zur abschliessende Dokumentation einer bisher noch nicht vorhandenen langfristigen mietrechtlichen Bindung kommt, die im Fall des Eigentumswechsels Rechtssicherheit bietet. Im übrigen kann die Schriftform aber auch aus § 2 Ziff. 2 und § 18 des Mietvertrags, in denen für die Kündigung und Vertragsänderungen Schriftform vereinbart worden ist, hergeleitet werden (vgl. OLG Düsseldorf MDR 1992, 671 = ZMR 1992, 52 f;). Der Beklagte konnte das Optionsrecht auch nicht mehr nach Ablauf der ursprünglich festgelegten Vertragslaufzeit ausnutzen. Zwar haben die Parteien keine ausdrückliche Frist für die Ausübung des Optionsrechts bestimmt, doch ergibt sich aus der Interessenlage der Parteien, dass diese bis zum Ablauf der vertraglich festgelegten Mietdauer erfolgen muss. Denn ein Vermieter muss, wenn das Optionsrecht nicht ausgeübt worden ist, darauf vertrauen dürfen, dass mit Ablauf der Mietzeit wieder eine fristgerechte Kündigung möglich ist und er anderweitige Dispositionen über das Mietobjekt treffen kann. Letztlich ergibt sich die zeitliche Begrenzung für die Ausübung des Optionsrechtes auch aus der zeitlichen Begrenzung des Mietvertrags. Denn das nach Ablauf des Mietvertrags entstandene unbefristete Mietverhältnis beruht lediglich auf einer gesetzlichen Fiktion, die erforderlich war, um auch in der folgenden Zeit Mietrecht anwenden zu können, nicht aber, um dem Mieter die Möglichkeit zu erhalten, das nunmehr unbefristete Mietverhältnis bis zum Ende der ursprünglich vorgesehenen Zeit einer Vertragsverlängerung durch Ausübung der Option wiederum in ein befristetes zu verwandeln (Staudinger-Emmerich, a.a.O., Vorbem. § 535, 536 BGB RdN 223 m.w.N.; Soergel-Kummer, a.a.O., vor § 535 BGB RdN 33 m.w.N., OLG Köln ZMR 1996, 433 f; OLG Düsseldorf ZMR 1991, 378; OLG München OLG-Rp 1996, 161; a.A. MK-Voelskow, a.a.O., §§ 535, 536 BGB RdN 35 jedoch ohne nähere Begründung). Sofern der BGH in seiner Entscheidung vom 2.12.1974 (MDR 1975, 397) davon ausgegangen ist, dass das Optionsrecht auch dann noch gilt, wenn der ursprünglich befristete Mietvertrag als unbefristeter weiter läuft, kann ihm aus den oben bereits genannten Argumenten nicht gefolgt werden. Verneint man aber die Möglichkeit, dass die Ausübung der Option auch nach Ablauf der ursprünglich fest vereinbarten Mietzeit noch möglich ist, so werden auch die vom BGH in der zitierten Entscheidung diskutierten Zumutbarkeitsgesichtspunkte gegenstandslos. Im übrigen hat der BGH an dieser Entscheidung auch nicht festgehalten, denn aus späteren Entscheidungen ist erkennbar, dass das Optionsrecht im Zeitpunkt des Vertragsablaufs ausgeübt sein muss (vgl. BGH NJW 1982, 2770 f; NJW 1985, 2481 f; NJW-RR 1987, 1227 f). Soweit die Entscheidung des BGH NJW 1982, 2770 f zur Begründung der gegenteiligen Auffassung herangezogen wird, ist dies nicht zutreffend. Zum einen wird in ihr gleich zu Anfang deutlich herausgestellt, dass das Optionsrecht im Zeitpunkt des Vertragsablaufs ausgeübt sein muss. Zum anderen war die Ausübung des Optionsrechts, durch zwischenzeitlich erfolgte rechtsgeschäfltliche Vertragsverlängerungen über das Ende der ursprünglich vorgesehenen Optionszeit hinaus verschoben worden, so dass der BGH dieses Recht im Wege der Vertragsauslegung als erloschen angesehen hat. Schließlich trifft es auch nicht zu, dass der Beklagte unverzüglich nach erfolgter Kündigung sein Optionsrecht noch hätte ausüben können. Zwar finden sich in der Rechtsprechung solche Aussagen, doch beziehen sich diese auf andere Fallgestaltungen, nämlich auf Fälle, in denen zum Ablauf der ursprünglichen Mietzeit fristgerecht gekündigt wurde (vgl. BGH NJW 1985, 2581 ff ). Abgesehen hiervon gibt es nach Ablauf der Mietzeit, nach dem 1.7.1995, auch keine Erklärungen des Beklagten, in denen die Ausübung der Option gesehen werden könnte. In dem Schreiben des vom Beklagten beauftragten Steuerberaters vom 19.12.1995 liegt keine Ausübung der Option. In ihm wird nämlich nur davon gesprochen, dass der Beklagte beabsichtige, die Rechte aus der Option auszuüben, und dass er die volle Mietzeit nutzen werde. Schon aus dem Wortlaut ergibt sich also, dass selbst nach Auffassung des Beklagten das Optionsrecht der Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum Jahr 2010 noch nicht ausgeübt worden war und deshalb nicht das bestehende Mietverhältnis, sondern dieses Optionsrecht Gegenstand der Verhandlungen über eine Abfindung sein sollte. Dass dieses Schreiben keine rechtsgeschäftliche Erklärung über die Ausübung des Optionsrechts zum Inhalt hat, wird auch dadurch deutlich, dass der Beklagte offensichtlich davon ausgegangen war, dass sich der Mietvertrag bereits um weitere 5 Jahre verlängert hatte, aus seiner Sicht also keine Notwendigkeit bestand, derartige Erklärungen abzugeben. Letztlich ist in diesem Zusammenhang noch von Bedeutung, dass auch der Beklagte das erwähnte Schreiben vom 19.12.1995 nicht anders versteht. So weist er in seinem Schriftsatz vom 4.2.1997 ausdrücklich darauf hin, dass es richtig sei, in diesem Schreiben keine Optionserklärung zu sehen. Ebenso konnte der Beklagte mit seinem Schreiben vom 31.7.1996, mit dem er der Kündigung, die ihm am 2.7.1996 zugegangen war, widersprochen hat, das Optionsrecht nicht ausüben. Zum einen liegt in dem Widerspruch gegen eine Kündigung nicht ohne weiteres zugleich die rechtsgeschäftliche Erklärung, ein bestehendes Optionsrecht ausüben zu wollen. Zum anderen geht aus dem Schreiben deutlich hervor, dass der Verfasser glaubte, die Option sei bereits ausgeübt, woraus sich ergibt, dass eine rechtsgeschäftliche Erklärung zur Ausübung des Optionsrechtes nicht mehr für erforderlich gehalten wurde. Dahingestellt bleiben kann in diesem Zusammenhang auch, welchen genauen Inhalt die Verhandlungen Anfang Januar 1996 gehabt haben. Denn selbst wenn der Beklagte damals, wie behauptet, darauf bestanden hat, das Mietverhältnis bis zum Jahre 2010 fortzusetzen, so liegt hierin keine wirksame Ausübung des Optionsrechts. Zum einen ist das der Fall, weil diese Erklärung nach Ablauf die ursprünglich vereinbarten Mietzeit erfolgt wäre, und zum anderen, weil es an der erforderlichen Schriftform fehlte. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die übrigen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Ziff. 10, 7011, 546 Abs. 2 ZPO. Die Sicherheitsleistung wurde auf lediglich 6.500,00 DM festgesetzt, da der Klägerin durch den Aufschub der Vollstreckung kein größerer Schaden entstehen kann. Denn der Beklagte zahlt seine Miete und es ist ihm nicht daran gelegen, der Klägerin durch Einstellung der Zahlung einen außerordentlichen Kündigungsgrund zu liefern. Der Beklagte betreibt in dem Wohn- und Geschäftshaus …in … eine Arztpraxis. Zu diesem Zweck hatte er von der damaligen Hauseigentümerin, der Firma … und … mit Vertrag vom 7.3.1990 fünf im ersten Obergeschoß links gelegene Räume mit einer Toilette sowie einen Kellerraum gemietet. Der schriftliche Mietvertrag, der aus zwei ineinander gelegten Doppelbögen bestand, enthielt unter anderem folgende Regelungen: „… § 2 Mietzeit, Kündigung 1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.1990 a) Der Mietvertrag wird auf die Dauer von fünf Jahren geschlossen und läuft bis zum 30.06.1995. Er verlängert sich jeweils um ....... Jahre, falls er nicht spätestens …… Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. siehe Anlage. ... … 2. Die Kündigung muß schriftlich bis zum dritten Werktage des ersten Monats der Kündigungsfrist zugegangen sein. …… § 22 Sonstige Vereinbarungen 1. Die Gesamtnettomiete ist befristet bis 30.6.1995 auf 18,00 DM pro m 2 = Gesamt 1.609,00 DM. 2. Ab 1.7.1995 erhöht sich der m 2 Preis auf 23,00 DM. Dieser Preis hat Gültigkeit bis 30.6.2000 = Gesamtmiete 2.056,00 DM. 3. Der Mieter erhält eine Option bis zum Jahre 2010. Für die Zeit vom 1.7.2000 bis 30.6.2010 wird der Mietzins nach Vereinbarung neu festgelegt. ...“ Wenig später verkaufte die Firma … das Anwesen an die Klägerin, die am 19.02.1991 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Entsprechend der vertraglichen Vereinbarung unter § 22 Ziff. 2 verlangte die Klägerin ab 1.7.1995 als Mietzins 23,00 DM pro m 2 . Da dem Beklagten aufgefallen war, dass frei gewordene Räume im Haus … nicht weiter vermietet wurden, wandte sich sein Steuerberater mit Schreiben vom 19.12.1995 an die Klägerin. In ihm führte er unter anderem aus: „... Andererseits läuft der Mietvertrag von ….noch 4 ½ Jahre mit einer Verlängerungsoption um weitere 10 Jahre. Herr … beabsichtigt diese Verlängerungsoption auch auszuüben. ... ... Sollte Ihnen dabei auch eine Freistellung der jetzigen Praxisräume des Herrn … vorteilhaft erscheinen, ist dieser für eine einvernehmliche Regelung, mit einer angemessenen Abfindung verhandlungsbereit. ... ... Sollten Sie ……………. lieber die Fortsetzung des Mietverhältnisses vorziehen, bitten wir Sie um kurzfristige Information. Herr …. wird dann die volle Mietzeit im Hause … ausschöpfen. ....“ Daraufhin kam es Anfang Januar 1996 zu einem Gespräch zwischen zwei Vertretern der Klägerin und dem Beklagten, das aber zu keiner Abfindungsregelung führte. Schließlich kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 24.06.1996, das dem Beklagten am 02.07.1996 zuging, zum 31.12.1996, hilfsweise zum nächst- möglichen Termin. Dem widersprach der Beklagte mit Schreiben vom 31.07.1996. Mit der am 28.11.1996 zugestellten Klage verlangt die Klägerin nunmehr Räumung und Herausgabe der Mieträume. Sie hat vorgetragen, das Optionsrecht des Beklagten sei erloschen, weil es nicht fristgerecht vor Ablauf der ursprünglich festgelegten Vertragslaufzeit ausgeübt worden sei. Außerdem hätte das Optionsrecht schriftlich ausgeübt werden müssen, was ebenfalls nicht beachtet worden sei. Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin wird auf deren Schriftsätze vom 19.11.1996 (Bl. 1 - 12 d. A.), 21.11.1996 (Bl. 16 - 21 d.A.) und vom 17. 1.1997 (Bl. 32 - 35 d.A.) verwiesen. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Räume im 1. Obergeschoß links (fünf Räume und eine Toilette, insgesamt 89,39 m 2 ) und den dazu gehörenden Kellerraum (rechter Verschlag hinter der Kellertür, mit dem Namen des Beklagten gekennzeichnet) in der …. bis zum 31.12.1996 zu räumen und an die Klägerin in sauberem Zustand herauszugeben. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat die Auffassung vertreten, der Mietvertrag habe sich infolge Ausübung des Optionsrechtes bis zum Jahre 2010 verlängert. Weitere Einzelheiten ergeben sich aus den Schriftsätzen des Beklagten vom 11.12.1996 (Bl. 27 - 30 d.A.) und vom 4.2.1997 (Bl. 40 - 42 d.A.), auf die Bezug genommen wird. Mit Urteil vom 29.4.1997, das der Klägerin am 13.5.1997 zugestellt wurde, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es ist zur Überzeugung gekommen, dass der Beklagte das Optionsrecht auch noch nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit ausüben konnte und dies spätestens mit Schreiben seines Steuerberaters vom 19.12.1995 auch getan hat. Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das schriftlich abgefasste Urteil (Bl. 53 - 57 d.A.) Bezug genommen. Gegen dieses Urteil richtet sich die am 10.6.1997 eingegangene und binnen der bis zum 10.8.1997 verlängerten Frist begründete Berufung der Klägerin. Sie verfolgt unter Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens den mit der Klage er-hobenen Anspruch weiter. Einzelheiten ergeben sich aus den Schriftsätzen der Klägerin vom 11.8.1997 (Bl. 71 - 87 d.A.) und vom 18.3.1998 (Bl. 103 - 106 d.A.), auf die verwiesen wird. Sie beantragt, das am 29.4.1997 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, die Räume im 1. Obergeschoß links (fünf Räume und eine Toilette, insgesamt 89,39 m 2 ) und den dazu gehörenden Kellerraum (rechter Verschlag hinter der Kellertür, mit dem Namen des Beklagten gekennzeichnet) in der … zu räumen und an die Klägerin in sauberem Zustand herauszugeben, ihr für den Fall der Zwangsvollstreckung nachzulassen, Sicherheit in Form einer selbstschuldnerischen unbefristeten und unwiderruflichen Bürgschaft einer als Zoll- und Steuerbürgin zugelassenen deutschen Großbank oder eines öffentlich-rechtlichen Kreditinstituts zu leisten. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und behauptet, anlässlich des Gesprächs im Januar 1996 habe er auch erklärt, dass er an dem Mietvertrag bis zum Jahre 2010 festhalten wolle. Ergänzend wird auf die Schriftsätze vom 27.1.1998 (Bl. 91 - 102 d.A) und vom 6.4.1998 (Bl. 111 - 117 d.A.) Bezug genommen.