15 W 203/02

Begrenzung der Befugnis zur Beiziehung anwaltlicher Beratung und Regelung der Schlüsselüberlassung • Beschluss, der dem Verwalter generell gestattet, einen Rechtsanwalt zu Eigentümerversammlungen zu beauftragen, ist nur zulässig, wenn die Kriterien für die Beiziehung und der sachliche Bedarf hinreichend bestimmt sind. • Allein ein zerstrittenes Verhältnis der Eigentümer oder eine hohe Anfechtungstendenz rechtfertigt nicht ohne Weiteres die ständige Verpflichtung der Gemeinschaft zur Bezahlung eines Anwalts in Versammlungen. • Die Herausgabe eines Generalschlüssels an Dritte oder einzelne Miteigentümer ist nicht grundsätzlich unzulässig; maßgeblich sind zweckmäßige Regelungen zur Missbrauchsvermeidung und persönliche Verantwortlichkeit. • Ein Feststellungsantrag nach WEG ist unzulässig, wenn der Antragsteller nicht zuvor versucht hat, sein Anliegen durch eine Beschlussfassung der Eigentümer herbeizuführen oder dies nicht unzumutbar war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war zerstritten; Beschlüsse wurden häufig angefochten. Auf einer Versammlung beantragte die Verwalterin, künftig in Abstimmung mit dem Beirat bei Bedarf einen Rechtsanwalt zu Lasten der Gemeinschaft zu beauftragen; das Protokoll enthielt hierzu eine Pauschalregelung zu Stundensätzen. Zudem stellte sich eine Gärtnerin als potenzielle Hausmeisterin vor, wobei die Überlassung des Generalschlüssels zur Debatte stand; kein Teilnehmer äußerte Bedenken. Zwei Eigentümer (Beteiligte zu 1 und 2) erklärten den Beschluss zu TOP 3 für ungültig und begehrten außerdem die Feststellung, daß der Generalschlüssel nicht an Dritte herausgegeben werden dürfe. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Anträge ab; die Beschwerdeführer legten weitere Beschwerden ein. Das Oberlandesgericht prüfte Zulässigkeit und Begründetheit der Beschwerden, die Vertretung der Miteigentümer durch die Verwalterin sowie die Wirksamkeit der Verwalterbestellung. • Zulässigkeit: Die sofortigen weiteren Beschwerden sind statthaft, form- und fristgerecht nach §§45 Abs.1, 43 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG. • Vertretung: Die Beteiligung der übrigen Miteigentümer durch Zustellung an die Verwalterin war zulässig; deren Bestellung gilt bis 31.12.2003 als wirksam und rechtskräftig festgestellt. • Zur Beiziehung anwaltlicher Beratung: Gesetz und Teilungserklärung schließen die Kostenübernahme für anwaltliche Beratung grundsätzlich nicht aus; nach §§21 Abs.1, 23 Abs.1, 16 Abs.2 WEG können Verwaltungskosten auch neue Kostenarten umfassen, wenn sie der ordnungsgemäßen Verwaltung dienen. • Erforderlichkeit und Zweckbindung: Eine generelle Ermächtigung des Verwalters, auf Kosten der Gemeinschaft stets einen Anwalt zu Versammlungen hinzuzuziehen, genügt nicht. Es müssen inhaltlich bestimmte Kriterien und ein sachlich hinreichender Grund vorliegen; allein Zerstrittenheit oder häufige Anfechtungen rechtfertigen dies nicht. • Alternativen: Zur Absicherung besonders bedeutsamer Beschlüsse ist die Einholung eines Rechtsgutachtens vorzuziehen, da es umfassender, dokumentierter und besser verwertbar ist als die Anwesenheit eines Anwalts in der Versammlung. • Feststellungsantrag: Der Feststellungsantrag des Beteiligten zu 1) ist unzulässig, weil er nicht zuvor erfolglos eine Beschlussfassung der Eigentümer herbeigeführt hat und kein Ausnahmefall vorliegt; zudem wäre die beantragte pauschale Untersagung der Schlüsselherausgabe substantiiert unbegründet. • Generalschlüssel: Die Schließanlage ist Gemeinschaftseigentum (§5 Abs.2 WEG). Herausgabe an Funktionsträger kann durch Mehrheitsbeschluss erlaubt werden, wenn Zweckmäßigkeit (Gefahrenabwehr, technische Problemlösung) und Schutzmaßnahmen gegen Missbrauch (vertragliche Regelung, Dokumentation, persönliche Verantwortlichkeit) gewährleistet sind. • Kosten: Wegen des Teilerfolgs sind die Gerichtskosten aufzuteilen; außergerichtliche Kosten trägt jeder selbst. • Tenorfolgen: Der angefochtene Beschluss wurde insoweit aufgehoben, als TOP 3 für ungültig erklärt wurde; der Feststellungsantrag wurde als unzulässig zurückgewiesen. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2) ist begründet; die der Beteiligten zu 1) teilweise begründet. Der Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 3, der dem Verwalter pauschal die Befugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts für Versammlungen einräumt, ist für ungültig zu erklären, weil der Beschluss keine hinreichend bestimmten Kriterien und keinen konkreten, in der Versammlung zu erfüllenden Beratungsbedarf festlegt. Die Feststellungsklage des Beteiligten zu 1) ist unzulässig, weil er nicht zuvor erfolglos eine Beschlussfassung herbeigeführt hat und kein Ausnahmefall vorliegt; in der Sache wäre eine generelle Untersagung der Schlüsselherausgabe nicht gerechtfertigt. Hinsichtlich des Generalschlüssels gilt: Er ist Gemeinschaftseigentum; die Übergabe an Dritte oder einzelne Miteigentümer ist nicht grundsätzlich verboten, erfordert aber klare vertragliche Regelungen und Maßnahmen zur Verhinderung von Missbrauch sowie die persönliche Verantwortlichkeit des Schlüsselinhabers. Folglich haben die Anfechtungen der Beteiligten zu 1) und 2) Erfolg, der Feststellungsantrag des Beteiligten zu 1) bleibt erfolglos; die Gerichtskosten sind zwischen den Beteiligten anteilig aufzuteilen.