15 W 342/03

Haftung des Zwangsverwalters für Wohngeldvorschüsse aus Wirtschaftsplänen • Der Zwangsverwalter haftet nach § 155 Abs. 1 ZVG für die aus den Nutzungen des Grundstücks vorzulegenden Verwaltungsausgaben, hierzu gehören auch anteilige Verwaltervergütungen aus den Wirtschaftsplänen. • Beschlüsse der Eigentümerversammlung über Wirtschafts- und Verteilungspläne sind nach § 23 Abs. 4 WEG bindend, soweit sie nicht wirksam für nichtig erklärt wurden; damit begründete Wohngeldansprüche sind durch den Zwangsverwalter zu erfüllen. • Ein Mangel in der Vertretungsmacht eines Prozessbevollmächtigten kann durch nachträgliche Genehmigung mit Rückwirkung geheilt werden, wenn die Genehmigung vor Erlass der entscheidenden Entscheidung erfolgt (analoge Anwendung von § 89 Abs. 2 ZPO). • Die Haftung des Zwangsverwalters ist auf die einzelnen Zwangsverwaltungsmasse(n) beschränkt; Einnahmen einer beschlagnahmten Einheit dürfen nicht zur Deckung von Fehlbeträgen anderer Einheiten verwendet werden. Die Miteigentümer (Beteiligte zu 1) forderten vom Zwangsverwalter (Beteiligter zu 2) Zahlung rückständiger Wohngeldvorschüsse für 24 zwangsverwaltete Wohnungseigentumseinheiten aus den von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplänen (Mai 2001–April 2003). Der Zwangsverwalter war von der betreibenden Gläubigerin als Verwalter der beschlagnahmten Wohnungen eingesetzt worden und zahlte sämtliche Kostenpositionen außer den anteiligen Verwaltervergütungen. Die Miteigentümer machten diese Vergütungsanteile gerichtlich geltend; das Amtsgericht wies den Antrag zunächst zurück, das Landgericht verpflichtete den Zwangsverwalter zur Zahlung von insgesamt 10.234,56 EUR nebst Zinsen. Der Zwangsverwalter legte sofortige weitere Beschwerde ein. Streitpunkte betreffen die Vertretungsvollmacht der klagenden Miteigentümer, die Anwendbarkeit der Vorschriften des ZVG und die Begrenzung der Haftung auf die einzelnen Zwangsverwaltungsmasse(n). • Verfahrensfrage: Die ursprüngliche Beschwerdeeinlegung erfolgte durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht; diese Mängel wurden jedoch durch eine vor Erlass der Entscheidung erklärte Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung durch die nachträglich zuständige Verwalterin geheilt (analoge Anwendung der Grundsätze des § 89 Abs. 2 ZPO). • Rechtsgrundlage der Zahlungspflicht: Nach § 155 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten; bei Wohnungseigentum gehören hierzu nach § 16 Abs. 2 WEG die gemeinschaftlichen Belastungen, mithin auch die anteilige Verwaltervergütung. • Bindungswirkung der Beschlüsse: Die Höhe der Wohngeldbeiträge ergab sich klar aus den von der Eigentümerversammlung gebilligten Wirtschaftsplänen; diese Beschlüsse sind gem. § 23 Abs. 4 WEG wirksam, da keine erfolgreiche Nichtigerklärung vorliegt. • Abgrenzung zu Rangfragen: Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG regelt die Rangfolge konkurrierender Gläubiger bei der Verteilung von Versteigerungserlösen und ist nicht dazu geeignet, die Pflicht des Zwangsverwalters zur Vorleistung von Verwaltungsausgaben nach § 155 Abs. 1 ZVG einzuschränken. • Wirtschaftliches Risiko: Der betreibende Gläubiger/Zwangsverwalter trägt das Risiko, dass die Nutzungen die Verwaltungsausgaben nicht vollständig decken; erforderlichenfalls sind gerichtliche Maßnahmen nach § 161 Abs. 3 ZVG zu treffen. • Haftungsbeschränkung: Die Haftung des Zwangsverwalters ist auf die jeweilige Zwangsverwaltungsmasse beschränkt; Einnahmen einer Einheit sind getrennt zu verwalten und dürfen nicht zur Ausgleichung anderer Massen verwendet werden, weshalb die Verpflichtungsbeträge pro Wohnungseinheit gesondert festgestellt wurden. • Kostenentscheidung: Da die Beschwerde erfolglos blieb, wurden dem Zwangsverwalter die Gerichtskosten der Beschwerdeinstanz sowie die außergerichtlichen Kosten der Miteigentümer auferlegt (Billigkeit nach § 47 S.1 WEG). Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) wird zurückgewiesen; die landgerichtliche Entscheidung wird klargestellt und der Beteiligte zu 2) verpflichtet, an die Beteiligten zu 1) für jede der 24 zwangsverwalteten Wohnungseinheiten 426,44 EUR nebst gestaffelter Zinsen zu zahlen, entsprechend den im Tenor einzeln aufgeführten Zeiträumen und Beträgen. Die Verpflichtung beruht auf § 155 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG sowie den wirksamen Beschlüssen der Eigentümerversammlung über die Wirtschafts- und Verteilungspläne. Die Haftung ist auf die einzelnen Zwangsverwaltungsmasse(n) beschränkt; daraus folgt die gesonderte Feststellung der Zahlbeträge pro Einheit. Der Beteiligte zu 2) trägt die Gerichtskosten der sofortigen weiteren Beschwerde und hat die im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1) zu erstatten.