16 U (Baul) 5/03

Teilumlegungsplan aufgehoben wegen fehlerhafter Wertzonierung • Einheitliche Bewertung bebauter oder bebaubarer Grundstücksteile als Bauland ist regelmäßig geboten, wenn nach rechtlichen und tatsächlichen Verhältnissen Bebauung möglich ist, auch wenn Teile topographisch ungünstig sind. • Bei Umlegung nach Werten sind Einwurfs- und Zuteilungswerte nach dem Verkehrswert zu ermitteln; die Bildung qualitativer Wertzonen (Bauland/Rohbauland/Grünland) muss sachlich begründet sein. • Die Wahl zwischen dinglicher Dienstbarkeit und Baulast zur Sicherung von Infrastruktur bleibt im Ermessen der Umlegungsstelle, soweit sie den Betroffenen nicht stärker belastet. • Verspätete Anfechtung des Umlegungsbeschlusses schließt nicht aus, dass im Verfahren gegen den Umlegungsplan die Einzelregelungen des Plans hinsichtlich der Eigentümerrechte auf Rechtmäßigkeit geprüft werden können. Der Beteiligte zu 1) ist Eigentümer mehrerer Flurstücke im Bereich des Bebauungsplans Nr. 46A. Die Gemeinde leitete ein Umlegungsverfahren und stellte 2001 den Teilumlegungsplan U6/2 (östlicher Teil) auf. Im Teilumlegungsplan wurden die bisherigen Flurstücke des Beteiligten zu 1) in unterschiedliche Wertzonen (Bauland, Rohbauland, Grünland) aufgeteilt und ihm gegenüber anderen Beteiligten bestimmte neu gebildete Zuteilungsgrundstücke zugewiesen, verbunden mit dinglichen Belastungen zugunsten der Gemeinde wegen bestehender Kanäle. Der Beteiligte zu 1) beantragte die Aufhebung des Teilumlegungsplans mit der Begründung, die Wertermittlung und Zonierung seien fehlerhaft, die Kanalsicherung führe zu Wertminderung und mietvertragliche Rechte blieben unberücksichtigt. Das Landgericht wies den Antrag ab; gegen dieses Urteil legte Beteiligter zu 1) Berufung ein. • Die Berufung ist zulässig und begründet; der Teilumlegungsplan ist rechtswidrig und deshalb aufzuheben. • Rechtsgrundlage für die Wertermittlung sind § 56, § 57, § 194 BauGB und die Wertermittlungsverordnung; maßgeblich ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses. • Die Umlegungsstelle darf zur Verteilung nach Werten Wertzonen bilden, muss dies aber sachlich begründen. Eine differenzierende Aufteilung von bereits bebauten oder bebaubaren Grundstücken in Bauland, Rohbauland und Grünland ist nur dann gerechtfertigt, wenn die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse eine derartige Qualitätsminderung des hinteren Grundstücksteils im gewöhnlichen Geschäftsverkehr begründen. • Vorliegend sind die strittigen Flurstücke bereits als Wohngebiet geplant und teilweise bebaut; topographische Nachteile, Kanaltrasse oder ungünstiger Zuschnitt rechtfertigen keine pauschale Aufspaltung in unterschiedliche Zonen, da auch nicht bebaubare Teilflächen bei der Bewertung Baulandqualität prägen, solange das Grundstück insgesamt im normalen Geschäftsverkehr als Baugrundstück gehandelt wird. • Die fehlerhafte Bestimmung der Einwurfs- und Zuteilungswerte kann zu wesentlichen Änderungen der Sollansprüche aller Beteiligten und zu einem neuen Zuschnitt der Zuteilungsgrundstücke führen, weshalb der gesamte Teilumlegungsplan aufzuheben ist. • Zur Kanalsicherung ist die Eintragung beschränkter persönlichen Dienstbarkeiten zulässig (§ 61 BauGB); die Wahl dieser Sicherungsform statt einer Baulast liegt im Ermessen der Umlegungsstelle und stellt hier keinen rechtswidrigen Eingriff dar. • Mietvertragliche Nutzungsrechte können Beteiligtenstatus begründen, wurden hier aber nicht rechtzeitig gegenüber der Umlegungsstelle angemeldet und sind zudem wegen fehlender Genehmigung schwebend unwirksam; das berührt die Entscheidung nicht wesentlich. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beteiligten zu 1) stattgegeben und den Teilumlegungsplan U6/2 (östlicher Teil) vom 31.10.2001 aufgehoben. Die Aufhebung beruht darauf, dass die Umlegungsstelle die Einwurfs- und Zuteilungswerte durch willkürliche oder nicht hinreichend begründete Bildung von Wertzonen fehlerhaft ermittelt hat; eine einheitliche Bewertung der betroffenen, als Wohngebiet bestimmten Flurstücke als Bauland war geboten. Die fehlerhafte Wertermittlung kann zu wesentlichen Änderungen der Sollansprüche und der Zuteilungen aller Beteiligten führen, weshalb eine Neuberechnung erforderlich ist. Die Kosten des Verfahrens hat der Beteiligte zu 2) zu tragen. Die Entscheidung ist nicht zur Revision zugelassen.