10 U 119/04

Pachtvertrag weiterhin wirksam, fristlose Kündigung und Löschungsanspruch abgewiesen • Ein Pachtvertrag ist als auf unbestimmte Zeit anzusehen, wenn nachträgliche mündliche Vereinbarungen die erforderliche Schriftform nicht wahren (§§ 585, 585a BGB). • Eine fristlose Kündigung wegen bereits längere Zeit bekannt gewesener Pflichtverletzungen ist unzulässig, wenn der Kündigende ohne Abmahnung lange untätig blieb; langes Zuwarten kann die Fortsetzung des Vertrags zumutbar erscheinen lassen (§§ 543, 594a BGB). • Kündigungen durch einen Vertreter sind nach § 174 BGB unwirksam, wenn die Originalvollmacht nicht beigefügt und die Zurückweisung unverzüglich erfolgt ist; unbeachtliches Zuwarten des Empfängers kann zur Unwirksamkeit der Zurückweisung führen. • Für auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Pachtverhältnisse gilt die gesetzliche Kündigungsfrist des § 594a BGB, wenn keine wirksame abweichende Vereinbarung getroffen wurde. • Solange der Pachtvertrag besteht, besteht kein Anspruch auf Löschung des eingetragenen Vorkaufsrechts (§ 15 Pachtvertrag). Die Kläger sind seit 1996 Eigentümer eines landwirtschaftlichen Hofes, der zuvor von ihrer Mutter verpachtet war. Der Beklagte pachtete den Hof seit 1978 aufgrund eines notariellen Vertrags; im Grundbuch ist ihm ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Die Kläger kündigten den Pachtvertrag mit Schreiben vom 18.12.2002 fristlos und forderten Räumung sowie Löschung des Vorkaufsrechts, da der Beklagte angeblich landwirtschaftsfremd unterverpachtet, ein Büro errichtet und die Abwasserentsorgung rechtswidrig betrieben habe. Das Amtsgericht gab der Klage statt; der Beklagte berief sich auf Unwirksamkeit der Kündigung und auf die nach § 594a BGB maßgebliche Kündigungsfrist. Im Berufungsverfahren zeigten Beweisaufnahmen und Anhörungen, dass die beanstandeten Zustände den Klägern seit Jahren bekannt waren und dass die Kündigungserklärung ohne Originalvollmacht eines Mitverpächters erfolgte. Der Senat prüfte Wirksamkeit der fristlosen und ordentlichen Kündigung sowie die Folgen für das Vorkaufsrecht. • Zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Landpachtvertrag (§§ 585, 1056, 566 BGB). • Die fristlose Kündigung ist unbegründet: Ein wichtiger Grund liegt nicht vor, weil die beanstandeten Missstände seit Jahren bekannt waren, die Kläger ohne Abmahnung lange zugewartet haben und damit ein Fortbestehen des Vertrags bis zum Ende der Kündigungsfrist zumutbar war (§§ 543, 594a BGB). • Der Pachtvertrag ist durch nachträgliche mündliche Abreden über die Pachtzinsänderung faktisch auf unbestimmte Zeit gestellt worden; die Schriftform des § 585a BGB war nicht gewahrt, sodass die gesetzliche Kündigungsfrist des § 594a BGB gilt. • Das Kündigungsschreiben vom 18.12.2002 war nach § 174 BGB wegen fehlender Originalvollmacht zunächst anfechtbar; zudem wurde die Zurückweisung des Beklagten vom 27.12.2002 wirksam und die Wiederholung durch die Kläger nicht unverzüglich genug vorgenommen, so dass die Kündigungswirkung nicht herbeigeführt wurde. • Eine ordentliche Kündigung zum 31.12.2004 ist nicht erfolgt; die erneute Kündigung erfolgte erst mit der Klageschrift vom 11.3.2003 (Zustellung 21.3.2003) und führt nach § 594a BGB zum Ende des Pachtverhältnisses am 31.12.2005. • Da das Pachtverhältnis weiterhin besteht, besteht kein Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung für das Vorkaufsrecht nach § 15 des Pachtvertrages. • Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 91, 91a, 708, 711 ZPO; Revision wurde nicht zugelassen (§ 543 ZPO). Die Berufung des Beklagten hatte Erfolg; das Amtsgerichtsurteil wurde abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kläger können nicht die Räumung der Pachtsache oder die Löschung des Vorkaufsrechts verlangen, weil das Pachtverhältnis weiterhin besteht und erst zum 31.12.2005 endet. Die fristlose Kündigung war nicht gerechtfertigt, da die beanstandeten Zustände den Klägern lange bekannt waren und ohne vorherige Abmahnung kein wichtiger Grund i.S.d. §§ 543, 594a BGB vorlag. Ferner war das Kündigungsschreiben formell problematisch (§ 174 BGB), und die ordentliche Kündigung wurde nicht fristgerecht wiederholt; deshalb bleibt das Vorkaufsrecht eingetragen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.