15 W 375/04

Teilnichtigkeit von Eigentümerbeschluss zur Heizkostenverteilung; Zulässigkeit verfahrensvorbereitender Rückbauaufforderung • Ein Eigentümerbeschluss, der verschiedene Regelungselemente vermischt und über die Grenzen der Heizkostenverordnung hinausgeht, ist insoweit unwirksam, als er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. • Eine rückwirkende Bestätigung bisheriger Praxis begründet für sich allein keinen sachlichen Grund für eine über § 7 HeizkostenV hinausgehende Vollverbrauchsumlegung. • Die Umlegung von Heizkosten vollständig nach Verbrauch bedarf bei Abweichung von der Heizkostenverordnung einer besondere sachlichen Rechtfertigung; bloße Abrechnungspraxis genügt nicht. • Ein Beschluss, der die Verwaltung ermächtigt, bei Nichtbeseitigung gerichtliche Schritte einzuleiten, kann als verfahrensvorbereitende Maßnahme ausgelegt werden und ist auf formale Rechtmäßigkeit zu prüfen. • Kostenentscheidung und Verteilung der Gerichtskosten sind nach WEG zu treffen; bei teilweisem Erfolg sind Quoten anzupassen. Die Wohnungseigentümer eines Gemeinschaftsobjekts stritten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 04.04.2000 zu TOP 5 (Regelung der Heizkostenverteilung) und TOP 19 (Aufforderung zum Rückbau einer veränderten Briefkastenanlage). Die Mehrheitsbeschlüsse sahen u.a. vor, Heizkosten nur von angeschlossenen Nutzern zu tragen, zu 100% nach Wärmemengenzähler-Verbrauch umzulegen, 70% des Gesamtstroms als Heizungsstrom anzusetzen und die Regelung rückwirkend ab 01.01.1999 gelten zu lassen. Gegen diese und weitere Beschlüsse erhoben einige Eigentümer Anfechtungsklagen; die Instanzen entschieden teils zu Gunsten der Anfechtenden, teils zugunsten der Mehrheitsbeschlüsse. Die Beschwerdeführer wandten vor allem ein, die Heizkostenumlegung widerspräche der Heizkostenverordnung und ordnungsgemäßer Verwaltung; ferner bestritten sie die Bestimmtheit und Rechtmäßigkeit des Beschlusses zu TOP 19. • Zulässigkeit: Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 45 Abs.1, 43 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG statthaft und formgerecht eingelegt. • Teilnichtigkeit TOP 5: Der Beschluss enthält mehrere Regelungselemente, die gesondert nach Maßstäben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs.3 WEG) zu prüfen sind. • Verstoß gegen HeizkostenV: Eine vollständige Umlage der Heizkosten nach Verbrauch widerspricht § 7 Abs.1 HeizkostenV, der maximal 70% Verbrauchsanteil zulässt; eine darüber hinausgehende Abweichung bedarf einer besonderen sachlichen Rechtfertigung und ist nur durch rechtsgeschäftliche Bestimmung nach § 10 HeizkostenV möglich. • Öffnungsklausel und Mehrheitsbeschluss: Selbst bei Inanspruchnahme einer Öffnungsklausel oder rechtsgeschäftlichen Bestimmung muss der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs.3 WEG); eine hinreichende sachliche Begründung haben die Beschlussernehmer nicht gegeben. • Betriebsstrom-Schätzung: Die gewählte Methode, Betriebsstrom als Anteil am Gesamtverbrauch des Gemeinschaftseigentums zu bestimmen, ist nicht sachgerecht; zulässig wären schätzungsweise ermittelte Verbrauchswerte oder Hochrechnungen einzelner Geräte. • Rechtsfolge bei Teilnichtigkeit: Nach § 139 BGB ist der gesamte Beschluss für ungültig zu erklären, weil die unwirksamen Regelungsteile die Gesamtaussage des Beschlusses prägen; der Teil, der lediglich Feststellungen im Sinne der HeizkostenV trifft (Anschlusspflicht), ist sachlich nicht zu beanstanden, hebt aber die Nichtigkeit des Ganzen nicht auf. • TOP 19 (Briefkastenanlage): Die Mehrheit hat mit dem Beschluss lediglich die verfahrensrechtliche Verfolgung eines Beseitigungsanspruchs durch die Verwaltung vorbereitet; eine konstitutive Verpflichtung der betroffenen Eigentümer wurde nicht begründet. • Prüfung der materiellen Voraussetzungen: Im Anfechtungsverfahren genügt es bei verfahrensvorbereitender Auslegung, die formale Rechtmäßigkeit des Beschlusses zu prüfen und zu klären, ob ein Beseitigungsanspruch (§§ 1004 BGB i.V.m. § 22 WEG) offensichtlich ausgeschlossen ist; dies war hier nicht der Fall. • Kostenentscheidung: Die Verteilung der Gerichtskosten ist unter Berücksichtigung der Teilerfolge und der Geschäftswerte nach § 47 WEG vorzunehmen; die Kosten der Beweisaufnahme können den obsiegenden Beteiligten auferlegt werden, wenn dies sachgerecht ist. Der Senat hebt den angefochtenen Beschluss insoweit auf, dass der Eigentümerbeschluss zu TOP 5 insgesamt für ungültig erklärt wird; die sofortige weitere Beschwerde bleibt insoweit begründet. Die Regelung zur Umlegung der Heizkosten zu 100% nach Verbrauch und die gewählte Betriebsstromermittlung entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und verstoßen gegen Maßstäbe der Heizkostenverordnung, so dass der Beschluss nach § 139 BGB nicht Bestand hat. Dagegen wird der Beschluss zu TOP 19 nicht für ungültig gehalten, weil er lediglich die Verwaltung ermächtigt, bei Nichtbeseitigung gerichtlich vorzugehen; formelle Anforderungen sind erfüllt und ein Beseitigungsanspruch ist nicht offensichtlich ausgeschlossen. Die Gerichtskosten werden unter Berücksichtigung des Teilerfolgs und der Geschäftswerte auf die Parteien verteilt; die Kosten der Beweisaufnahme hat die unterliegenden Beteiligten zu 2) bis 5) zu tragen. Insgesamt obsiegen die Beschwerdeführer teilweise: sie erreichen die Aufhebung der Heizkostenregelung, verlieren jedoch hinsichtlich der Rückbauaufforderung, die als verfahrensvorbereitend zulässig bleibt.