Kein Rückabwicklungsanspruch trotz mangelhafter Putzart und Schallschutz (21 U 1/06) • Ein Rückabwicklungsanspruch im Wege des großen Schadensersatzes nach § 635 BGB setzt die sonstigen Voraussetzungen der Vorschrift voraus; bei unerheblicher Wertminderung scheidet Rückabwicklung nach § 634 Abs. 3 BGB aus. • Ein einzelner Wohnungseigentümer kann grundsätzlich Fristen zur Mängelbeseitigung setzen; dies ist jedoch unzulässig, soweit dadurch schützenswerte Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Veräußerers beeinträchtigt werden. • Abweichungen von Baubeschreibungen können Mängel darstellen; die Verhältnismäßigkeit einer Nachbesserung nach § 633 Abs. 2 BGB ist auch bei wirksamem Mangel zu prüfen und kann die Nachbesserung rechtfertigt verweigern. • Zur Bestimmung des geschuldeten Schallschutzes ist Auslegung des Erwerbsvertrages maßgeblich; auf in der Baubeschreibung benannte DIN 4109 ist regelmäßig die Mindestanforderung zu verstehen. Die Kläger erwarben 1996 eine Eigentumswohnung; Baubeschreibung sah mineralischen Kratzputz und Bezug auf DIN 4109 vor. Tatsächlich wurde ein Kunstharz-Silikonputz aufgebracht und es bestanden Schallschutzdefizite. Eigentümergemeinschaft beauftragte Schiedsgutachten; unterschiedliche Gutachten stellten Mängel fest. Der Verwalter der Gemeinschaft forderte und erstreckte ein Vorschussklageverfahren gegen die Beklagte; in einem Vorverfahren wurde bezüglich des Putzes bereits ein Anspruch des Verwalters festgestellt. Die Kläger setzten der Beklagten Fristen zur Mängelbeseitigung und forderten später Rückabwicklung ihres Kaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes. Die Beklagte bot Teilsanierungen nach DIN 4109 bzw. Behebung nach Mindestanforderungen an und berief sich auf Unverhältnismäßigkeit des vollständigen Austauschs des Putzes; die Eigentümergemeinschaft schloss später einen Vergleich, dem viele Eigentümer beitraten. Das Landgericht gab den Klägern noch statt, das OLG Hamm hob dies auf und wies die Klage ab. • Die Berufung der Beklagten ist erfolgreich; die Feststellung und der Rückabwicklungsanspruch sind unbegründet. • Mängel liegen vor: Der abweichend aufgebrachte Kunstharz-Silikonputz ist minderwertig gegenüber dem vereinbarten mineralischen Kratzputz und der Schallschutz erfüllt nicht die Mindestanforderungen der DIN 4109. • Für den großen Schadensersatz nach § 635 BGB fehlen aber die sonstigen Voraussetzungen: Die Kläger konnten die von ihnen geforderte Nachbesserung nicht in Anspruch nehmen bzw. ist eine Nachbesserung aus sachlichen Gründen unverhältnismäßig (§ 633 Abs. 2 S. 3 BGB). • Zur Unverhältnismäßigkeit: Neue Beweisaufnahme und Gutachten ergaben, dass der Kunstharzputz funktional gleichwertig ist; eine nachträgliche Aufbringung des mineralischen Kratzputzes würde erhebliche Risiken und deutlich höhere Kosten (ReTec-Verfahren oder vollständiger Abriss mit Dämmungsschäden) verursachen. • Selbst bei endgültig abgelehnter Nachbesserung scheitert die Rückabwicklung nach § 634 Abs. 3 BGB, weil die Wertminderung durch die abweichende Putzart unerheblich ist; Putzkosten sind im Verhältnis zum Gesamtwerk untergeordnet. • Bezüglich Schallschutz: Die Baubeschreibung verweist auf DIN 4109, damit sind regelmäßig die Mindestanforderungen geschuldet; erhöhte Anforderungen nach Beiblatt 2 waren nicht vertraglich bestimmt. Die Beklagte hat angeboten, die Mindestanforderungen zu erfüllen, die Kläger haben dies nicht angenommen. • Einzelne Erwerber können zwar Fristen setzen, doch ist dies unzulässig, soweit es schützenswerte Interessen der Gemeinschaft oder des Veräußerers beeinträchtigt; hier steht dem jedoch nicht automatisch entgegen, dass der Verwalter einen Vorschuss begehrte. • Folge: Mangels Erfüllung der weiteren Voraussetzungen des § 635 BGB und wegen unerheblicher Mängel kommt Rückabwicklung nicht in Betracht. • Rechtsfolgekosten: Klage und Berufung sind abgewiesen; Kostenentscheidung und Zurückweisung der Revision erfolgten. Die Klage der Käufer auf Rückabwicklung ihres Wohnungskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes wird abgewiesen. Zwar sind sowohl die abweichende Fassadenputzart als auch der Schallschutz mangelhaft im Sinne des § 635 BGB, doch sind die Voraussetzungen für einen Rückabwicklungsanspruch nicht erfüllt: Die geforderte Nachbesserung wäre unter sachlichen Gesichtspunkten unverhältnismäßig und eine Rückabwicklung scheitert zudem an § 634 Abs. 3 BGB, weil die Wertminderung durch die andere Putzart nur unerheblich ist. Hinsichtlich des Schallschutzes sind die vertraglich geschuldeten Mindestanforderungen der DIN 4109 maßgeblich; die Beklagte bot deren Einhaltung bzw. Sanierung an, was die Kläger nicht angenommen haben. Daher behalten die Beklagten ihren Erfolg; die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Zitationsnetzwerk