15 W 444/06

Kein dingliches Sondernutzungsrecht ohne Eintragung; Beseitigungs- und Feststellungsanspruch des Miteigentümers • Ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Gartenflächen entsteht nur durch wirksame Vereinbarung und gesonderte Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs.2 WEG). • Schuldrechtliche Vereinbarungen über Sondernutzungen binden Nachfolger nur, wenn die dingliche Wirkung durch Grundbucheintragung herbeigeführt wurde. • Ein Miteigentümer kann individuelle Beseitigungs- und Feststellungsansprüche nach § 1004 BGB i.V.m. §§ 13, 15 WEG unabhängig von einem vorherigen Beschluss der Gemeinschaft geltend machen. • Bloße Duldung einer Nutzung begründet regelmäßig kein gegenüber späteren Erwerbern wirksames Sondernutzungsrecht; Verwirkung als Einwand greift nur sehr zurückhaltend und nicht gegen den gesetzlichen Schutz des § 10 Abs.2 WEG. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft; Kläger sind Miteigentümer (Beteiligte 1 und 2), Beklagte sind die Nutzer der Gartenflächen (Beteiligte 3–5). Streitgegenstand sind drei mit Schlössern gesicherte Gartentore und die Frage, ob die Nutzer ein Sondernutzungsrecht an den vorderen Gemeinschaftsflächen haben. Die Teilungserklärung enthält Regelungen zur Überlassung von Gebäudeteilen und Grundstücksflächen zur ausschließlichen Nutzung, jedoch keine spezifische Eintragung eines Sondernutzungsrechts für die streitigen Gartenflächen. Die Beklagten behaupten, der Bauträger habe die Flächen bereits beim Erstkauf zur ausschließlichen Nutzung überlassen und die Nutzung sei geduldet worden. Die Kläger beantragten die Entfernung der Schlösser und die Feststellung, dass kein Sondernutzungsrecht besteht. Amtsgericht und Landgericht gaben den Klägern recht; eine sofortige weitere Beschwerde der Beklagten wurde eingelegt. • Verfahrensrecht: Die Beschwerde war statthaft und beschwerdebefugt; Kläger hatten Antragsbefugnis und Rechtsschutzbedürfnis, weil es um einen individuellen Abwehranspruch nach § 1004 BGB i.V.m. §§ 13, 15 WEG geht und kein Vorschaltverfahren erforderlich ist. • Beseitigungsanspruch: Die Schlösser schränken den ordnungsgemäßen Gemeingebrauch der Gartenflächen ein; daher besteht ein Anspruch auf Beseitigung nach § 1004 BGB i.V.m. §§ 13 Abs.2 S.1, 15 Abs.3 WEG. • Kein dingliches Sondernutzungsrecht: Ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht setzt neben der Vereinbarung auch die gesonderte Eintragung im Grundbuch nach § 10 Abs.2 WEG voraus; aus der Ziffer II der Teilungserklärung lässt sich keine hinreichend bestimmte Zuweisung der streitigen Gartenflächen entnehmen. • Auslegung Teilungserklärung: Maßgeblich ist die objektive Auslegung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans; weder Wortlaut noch Plan zeigen, dass die Gartenflächen als über Sondereigentum allein zugänglich gedacht waren. • Zuordnungs- und Eintragungsprinzip: Ein in der Teilungserklärung enthaltener Vorbehalt zur späteren Zuordnung begründet ohne gesonderte Eintragung keine dingliche Wirkung gegenüber Erwerbern; deshalb konnte der Beklagten kein dingliches Recht entgegengehalten werden. • Verwirkung: Der Einwand der Verwirkung nach § 242 BGB greift hier nicht durch, weil § 10 Abs.2 WEG vorrangig ist und der Erwerberschutz durch Publizität der Grundbucheintragung verhindert, dass bloße Duldung ein schutzwürdiges Vertrauen gegen Erwerber begründet. • Kenntnis des Erwerbers: Selbst bekannte schuldrechtliche Absprachen des Rechtsvorgängers binden den Erwerber nicht, wenn keine Grundbucheintragung erfolgt ist. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5) wurde zurückgewiesen; die Vorinstanzen hatten zu Recht festgestellt, dass kein dingliches Sondernutzungsrecht der Beklagten an den vorderen Gartenflächen besteht. Den Beteiligten zu 1) und 2) steht ein Anspruch auf Entfernung der Schlösser zu, weil diese den gemeinschaftlichen Gebrauch der Gartenflächen unzulässig einschränken. Ein rein schuldrechtliches Nutzungsrecht oder eine langjährige Duldung begründet gegenüber Erwerbern kein wirksames Sondernutzungsrecht ohne die erforderliche Grundbucheintragung nach § 10 Abs.2 WEG. Die Beklagte kann sich nicht erfolgreich auf Verwirkung berufen; daher sind ihr die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 3)–4) aufzuerlegen.