22 U 167/08

Wirksamkeit der Vertragsaufhebung trotz unwirksamem Rücktrittsvorbehalt bei Vorkaufsrecht • Ein Rücktrittsvorbehalt im Kaufvertrag, der darauf zielt, ein Vorkaufsrecht zu vereiteln, ist nach § 465 BGB unwirksam und kann entsprechend analog angewendet werden. • Ein Verzicht auf ein Vorkaufsrecht setzt eine hinreichend deutliche, endgültige Willenserklärung voraus; bloße resignative Äußerungen sind nicht ausreichend. • Ein bereits wirksamer notarieller Kaufvertrag kann durch übereinstimmende Aufhebungsvereinbarung der Parteien auch formlos aufgehoben werden; eine solche nachträgliche Aufhebung ist zulässig, wenn sie nicht den Umgehungszweck des § 465 BGB verwirklicht. Die Kläger wollten ihr gesetzliches Vorkaufsrecht an einem Reihenhaus geltend machen, das der Beklagte notariell am 13.7.2007 an seine Freundin (Zeugin L2) verkaufte. Im Kaufvertrag war ein Rücktrittsvorbehalt zugunsten des Beklagten geregelt, falls die Kläger bis zum 1.8.2007 nicht auf ihr Vorkaufsrecht verzichteten. Die Kläger erklärten am 13.8.2007 Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Beklagte behauptete, er habe zuvor zurückgetreten bzw. ein Rücktritts- oder Aufhebungsübereinkommen mit der Käuferin getroffen; ferner behauptete er, die Kläger hätten mündlich auf das Vorkaufsrecht verzichtet. Das Landgericht gab den Klägern zunächst überwiegend Recht; der Streithelfer (Notar) berief sich auf Zulässigkeit des Rücktritts bzw. auf fehlenden Verzicht der Kläger. Der Senat nahm Beweis durch Vernehmung der Käuferin und überprüfte, ob Verzicht, Rücktrittsklausel oder eine Aufhebung den Vertrag unwirksam machten. • Kein wirksamer Verzicht: Die gegenüber der Käuferin geäußerten Aussagen der Kläger sind nicht als eindeutiger, endgültiger Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht anzusehen; unklare oder resignative Bemerkungen genügen nicht. • Unwirksamkeit des Rücktrittsvorbehalts: Die vertraglich vereinbarte Rücktrittsbedingung diente dazu, das Vorkaufsrecht zu umgehen, und ist nach § 465 BGB entsprechend analog unwirksam. • Aufhebung durch Vereinbarung: Unabhängig von der Unwirksamkeit des Rücktrittsvorbehalts haben Beklagter und Käuferin einvernehmlich und wirksam den Kaufvertrag aufgehoben. Diese Aufhebung erfolgte nach Rückkehr des Beklagten vom Notariat am 2.8.2007 und wurde durch Übereinstimmung und schlüssiges Verhalten der Käuferin bestätigt. • Beweiswürdigung: Die Zeugenaussage der Käuferin und die Angaben des Beklagten wurden als glaubwürdig gewürdigt; daraus folgte, dass die Parteien nach Feststellung des fehlenden Verzichts der Kläger den Vertrag einvernehmlich nicht mehr durchführen wollten. • Rechtsfolge: Da der ursprüngliche Kaufvertrag durch wirksame Aufhebung erloschen ist, konnten die Kläger ihr Vorkaufsrecht nicht mehr durch Ausübung im Sinn von § 464 Abs. 2 BGB in einen eigenen Kaufvertrag umsetzen. Die Berufung des Streithelfers hatte Erfolg; die Klage der Kläger auf Übereignung des Wohnungseigentums wurde abgewiesen. Das Oberlandesgericht stellte fest, dass die Kläger zwar nicht wirksam auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hatten, der zwischen Beklagtem und Käuferin geschlossene notarielle Kaufvertrag jedoch wirksam durch eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung der Vertragsparteien am 2.8.2007 beendet worden ist. Der insoweit unwirksame Rücktrittsvorbehalt nach § 465 BGB ändert nichts daran, dass die spätere Aufhebung den Vertrag bereits kraft Parteivereinbarung ersatzlos tilgte. Damit konnten die Kläger durch ihre Erklärung vom 13.8.2007 keinen eigenen Kaufvertrag mit dem Beklagten begründen. Die Kosten des Rechtsstreits und der Streithilfe sind von den Klägern je zur Hälfte zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.