15 Wx 81/09

Grundbuchfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und Erwerb von Teileigentum in der eigenen Anlage • Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist grundsätzlich grundbuchfähig und kann als Eigentümerin in Abteilung I eingetragen werden. • Der Erwerb von Teileigentumseinheiten in der eigenen Wohnanlage kann durch die Eigentümerversammlung im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz als Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gedeckt sein. • Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit der rechtserheblichen Vereinbarung oder des Beschlusses zu prüfen; insb. ist zu klären, ob der Verwalter durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss zur Vornahme des Erwerbs ermächtigt war. • Die Frage, ob ein Erwerb der WEG der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist von den materiellen Umständen des Einzelfalls abhängig; Mängel dieser Bewertung sind Sache einer Beschlussanfechtung und nicht der grundbuchamtlichen Prüfung. Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin zweier Teileigentumseinheiten (Tiefgaragenstellplätze) eingetragen; diese sollten an die Wohnungseigentümergemeinschaft (Beteiligte zu 2) übergehen. Als Hintergrund galt ein gemeinschaftlicher Entschluss, die Stellplätze der WEG zuzuordnen. Notarielle Erklärungen zur Auflassung und Bewilligung der Eintragung wurden abgegeben; nach Angaben wirkten alle eingetragenen Miteigentümer, Gesellschafter der Erwerberin und die Verwalterin mit. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag auf Eintragung ab; die Beschwerde der Beteiligten blieb vor dem Landgericht erfolglos. Die Beteiligten legten daraufhin weitere Beschwerde beim Oberlandesgericht ein. Das OLG hat die landgerichtliche Entscheidung aufgehoben und die Sache zur erneuten Prüfung an das Amtsgericht zurückverwiesen. • Die WEG ist aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit grundsätzlich in der Lage, dingliche Rechte zu erwerben und als Berechtigte im Grundbuch eingetragen zu werden; eine ausdrückliche gesetzliche Unzulässigkeit fehlt und die Gesetzesreform unterstützt diese Auffassung (§10 Abs.6 WEG n.F.). • Grundbuchverfahrensrechtliche Einwände gegen eine Eintragung in Abt. I wegen angeblicher Unklarheit des Grundbuchs sind unbegründet; die eingetragenen Rechtsverhältnisse bleiben nachvollziehbar. • Materielle Grenzen der Eintragungsfähigkeit können sich nur aus dem materiellen WEG-Recht ergeben. Nach §10 Abs.6 S.1 WEG n.F. ist Rechtsfähigkeit der WEG auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogen; diese Verwaltung umfasst nach Auslegung auch Erwerbshandlungen, die durch wirksame Beschlussfassung oder vereinbarte Vertretungsmacht gedeckt sind. • Der Verwalter verfügt nicht über eine umfassende, sondern nur beschränkte gesetzliche Vertretungsmacht (§27 Abs.3 WEG n.F.); für einen Immobilienerwerb bedarf es einer speziellen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss der Eigentümerversammlung, die dem Grundbuchamt nach §26 Abs.3 WEG nachzuweisen ist. • Das Grundbuchamt hat im Eintragungsverfahren die Wirksamkeit der Auflassung zu prüfen; dabei ist zu klären, ob die erforderliche Beschlusskompetenz vorlag bzw. alle Miteigentümer wirksam an der Vereinbarung mitgewirkt haben (§20 GBO, §23 Abs.4 WEG). • Ob ein Erwerb der WEG der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist eine materielle Bewertung, die nicht Gegenstand der grundbuchamtlichen Überprüfung ist; bei Streit darüber steht dem einzelnen Miteigentümer der Weg der Beschlussanfechtung (§46 WEG) offen. • Im konkreten Fall konnte der Senat die Wirksamkeit der Erklärung in der notariellen Urkunde nicht abschließend feststellen; es blieb zu prüfen, ob sämtliche eingetragenen Miteigentümer die Vereinbarung mitgetragen oder genehmigt haben, weshalb Zurückverweisung zur erneuten Behandlung erforderlich war. Der angefochtene Beschluss und der erstinstanzliche Beschluss des Amtsgerichts werden aufgehoben; die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht stellt klar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich als Eigentümerin in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen werden kann und ein Erwerb von Teileigentum in der eigenen Anlage von der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung gedeckt sein kann. Gleichwohl ist im Einzelfall vom Grundbuchamt zu prüfen, ob die erforderliche Ermächtigung des Verwalters durch Vereinbarung oder Beschluss vorliegt bzw. ob sämtliche Miteigentümer wirksam an der Vereinbarung beteiligt waren. Fehlt dieser Nachweis im vorgelegten Aktenbestand, kann die Eintragung nicht bestätigt werden, weshalb die Angelegenheit zur weiteren Prüfung zurückverwiesen wurde.