I-18 U 145/09

Nichtigkeit eines Mietvertrags wegen formunwirksamer Vorkaufsabrede; deliktischer Ersatz nur bei Fremdbesitzerexzess • Eine im Mietvertrag vereinbarte Vorkaufsabrede, die formbedürftig ist, führt bei Formmangel zur Nichtigkeit der gesamten Rechtsgeschäftseinheit, wenn beide Abrede und Mietvertrag nach dem Parteiwillen eine rechtliche Einheit bilden. • Ein nicht in das Grundbuch eingetragenes, formbedürftiges Vorkaufsrecht kann den Mietvertrag nach § 139 BGB erfassen, wenn Vorkaufsabrede und Mietvertrag in der Absicht verbunden wurden, dass sie miteinander stehen und fallen. • Ansprüche aus dem Mietvertrag scheiden bei dessen Nichtigkeit aus; deliktische Schadensersatzansprüche wegen Eigentumsverletzung kommen insoweit in Betracht, als die Fremdbesitzerin über ihr vermeintliches Besitzrecht hinaus gehandelt hat. • § 993 BGB schließt Schadensersatzansprüche des Eigentümers gegen gutgläubige Fremdbesitzer grundsätzlich aus, Ausnahmen bestehen für Schäden, die durch Überschreitung des vermeintlichen Besitzrechts verursacht wurden. • Anerkenntnisse im Prozess binden und führen zu Zahlungsansprüchen gemäß § 307 ZPO, auch wenn das zugrundeliegende Vertragsverhältnis nicht wirksam zustande kam. Der Kläger (Bauherr und Vermieter) vermietete 1984 an die Beklagte Räume als Sparkassenfiliale (Erdgeschoss und Keller). Im Mietvertrag wurde ein Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten vereinbart und angekündigt, ins Grundbuch eingetragen zu werden; dies erfolgte nicht. Die Beklagte nutzte die Räume von 1985 bis zur Kündigung zum 31.03.2005, gestaltete den Ausbau mit und veranlasste Safe- und Einrichtungsarbeiten; nach Rückgabe beanstandete der Kläger Beschädigungen und unterbliebenen Rückbau. Der Kläger klagte auf umfassenden Schadensersatz (Wiederherstellung, Minderwert Tresor, Mietausfall, Sachverständigen- und Anwaltskosten). Das Landgericht sprach dem Kläger einen Teilbetrag zu; beide Parteien legten Berufung ein. Der Senat stellte fest, dass das im Mietvertrag enthaltene, formbedürftige Vorkaufsrecht nicht wirksam bestellt wurde und dass Vorkaufsabrede und Mietvertrag eine rechtliche Einheit bildeten. Daher ist der Mietvertrag nichtig; vertragliche Ansprüche des Klägers entfallen. Deliktische Ersatzansprüche wurden geprüft; die Beklagte wurde anerkannter Teilschadenspositionen und darüber hinaus wegen Eigentumsverletzungen (Fremdbesitzerexzess) zur Zahlung verurteilt. • Der Mietvertrag vom 06.04.1984 ist wegen Formmangels der im Vertrag enthaltenen Vorkaufsabrede nichtig; die Klausel war nicht nur unverbindliche Absicht, sondern eine bewirkende Vorkaufsabrede, deren formbedürftige Bestimmung nicht eingehalten wurde (§ 125 BGB a.F. / § 311b n.F.). • Vorkaufsabrede und Mietvertrag bildeten eine rechtliche Einheit; danach greift die Nichtigkeit der Vorkaufsabrede auf den gesamten Vertrag durch (§ 139 BGB). Indizien: enge vertragliche Verknüpfung, Umstände des Vertragsschlusses, Investitionsplanung der Beklagten und Kenntnis des Klägers. • Eine Berücksichtigung von Treu und Glauben nach § 242 BGB zugunsten des Klägers scheitert: die strengen Voraussetzungen für die Rechtsfortbildung trotz Formmangels (Existenzgefährdung oder besonders schwere Treuepflichtverletzung) liegen nicht vor. • Da kein wirksam begründetes Mietverhältnis besteht, sind mietvertragliche Schadensersatzansprüche und Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) ausgeschlossen; ein konkludenter Neuschluss durch jahrelanges Verhalten ist nicht feststellbar. • Die Beklagte hat ein prozessuales Anerkenntnis über 29.182,56 € abgegeben, welches nach § 307 ZPO zu erfüllen ist; dieses Anerkenntnis führt unabhängig von der Vertragssituation zur Verurteilung in diesem Umfang. • Außervertraglich sind deliktische Ersatzansprüche nach § 823 Abs. 1 BGB möglich, aber durch § 993 Abs.1 2. HS. BGB eingeschränkt, weil die Beklagte als Fremdbesitzerin gutgläubig war; Ersatz kommt nur für Schäden in Betracht, die aus einer Überschreitung ihres vermeintlichen Besitzrechts (Fremdbesitzerexzess) resultieren. • Auf Grundlage der Beweisaufnahme sind bestimmte Wiederherstellungspositionen dem Grunde nach nicht ersatzfähig, weil die betreffenden Baumaßnahmen mit Billigung des Klägers entstanden oder bereits bei Errichtung vorgenommen wurden. • Für mehrere konkret nachgewiesene Eigentumsverletzungen (u.a. großflächige Beschädigungen der Eingangsfliesen, Teile der Decken, Elektroinstallationen, Verschluss des Geldbombenschachtes) ist die Beklagte deliktisch haftbar und zur Ersatzleistung verpflichtet; die hieraus ermittelten Beträge wurden detailliert abgewogen. • Der Mietausfall wurde nicht in voller Höhe zugesprochen; der Senat bemisst den ersatzfähigen Zeitraum für die erforderliche Schadensfeststellung und -beseitigung auf insgesamt 9 Monate und schätzt den monatlichen entgangenen Gewinn nach Netromiete ohne USt. • Der Kläger hat zudem Anspruch auf zur Hälfte ersetzbare Kosten des zunächst beauftragten Sachverständigen, weil nur ein Teil der Gutachterleistung für die deliktisch relevanten Fragen erforderlich war; Verzugszinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten sind ebenfalls zugesprochen. Die Beklagte hat an den Kläger 59.774,99 € nebst Zinsen zu zahlen sowie 1.716,68 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen. Der Mietvertrag vom 06.04.1984 ist nichtig wegen einer formunwirksam vereinbarten Vorkaufsabrede; deshalb stehen dem Kläger keine vertraglichen Schadensersatzansprüche zu. Gleichwohl hat die Beklagte aufgrund ihres prozessualen Anerkenntnisses 29.182,56 € zu bezahlen und darüber hinaus deliktisch für solche Schäden einzustehen, die aus einer Überschreitung ihres vermeintlichen Besitzrechts resultieren; insoweit wurden konkrete Wiederherstellungs- und Mietausfallpositionen sowie hälftige Sachverständigenkosten anerkannt oder zugesprochen. Der Feststellungsantrag des Klägers wurde insoweit teilweise stattgegeben, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger weitere materiellen Schäden zu ersetzen, die aus von ihr zu vertretenden Eigentumsverletzungen im Zusammenhang mit der Nutzung bis zum 31.03.2005 entstanden sind. Die Klage im Übrigen wurde abgewiesen; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar, Revision nicht zugelassen.