I-5 U 1/11

Zwangsverwalter: Herausgabe und Nutzungsentschädigung trotz nachrangigem Wohnrecht • Die Zwangsverwalterin ist nach wirksamer Anordnung der Zwangsverwaltung befugt, Herausgabe des von einem Dritten bewohnten Grundstücksteils und Nutzungsentschädigung geltend zu machen (§§ 152 ZVG, 985 BGB). • Ein nachrangig eingetragenes dingliches Wohnrecht bindet die Zwangsverwalterin nicht, soweit die Zwangsverwaltung aus einer vorrangigen Grundschuld betrieben wird (§ 879 Abs.1 S.2 BGB; § 152 Abs.2 ZVG regelt nur Miet- und Pachtverhältnisse). • Während der Nichtberechtigte die Nutzung fortsetzt, schuldet er eine der ortsüblichen Nettomiete entsprechende Nutzungsentschädigung (§§ 987, 988, 818 Abs.2 BGB). • Nebenkostenvorauszahlungen können nur insoweit verlangt werden, als Betriebskosten ortsüblich dem Nutzer zuzurechnen und nachprüfbar angefallen sind; Vorauszahlungen sind ohne vertragliche Grundlage nicht generell geschuldet. • Zinsen wegen Verzug kommen nach Eintritt des Verzugs gemäß §§ 286, 288 BGB an den jeweils festgestellten Verzugsterminen in Betracht. Die Sparkasse veranlasste Zwangsverwaltung über ein Grundstück; die Klägerin wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Der Beklagte bewohnt eine Erdgeschosswohnung, der zuvor ein dingliches, lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht zugestanden worden war. Das Wohnrecht war nach der Grundschuld eingetragen; die Eigentumsumschreibung erfolgte im Rahmen eines Insolvenzverkaufs an die frühere Ehefrau des Beklagten. Die Zwangsverwalterin forderte Räumung sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung und Nebenkostenvorauszahlung ab Juni 2009; der Beklagte leistete nicht. Die Klägerin setzte die Nutzungsentschädigung mit Bezug auf die ortsübliche Nettomiete fest und machte rückständige und künftige Ansprüche geltend. Der Beklagte rügte Bindung an sein Wohnrecht und Treuwidrigkeit; die Zwangsverwalterin hielt dies für unbeachtlich und klagte. Das Landgericht gab überwiegend statt; der Beklagte hielt dagegen Berufung. • Zulässigkeit: Die Klägerin kann wegen der wirksamen Anordnung der Zwangsverwaltung nach § 152 ZVG im eigenen Namen die Herausgabe und Zahlungsansprüche geltend machen; die Anfechtbarkeit des Anordnungsbeschlusses war nicht geltend gemacht. • Herausgabeanspruch: Der Beklagte ist Besitzer, aber nicht berechtigter Besitzer gegenüber der Vollstreckungsgläubigerin; daher besteht Herausgabepflicht gemäß §§ 985, 152 ZVG. Das Wohnrecht ist nachrangig gegenüber der Grundschuld und wirkt gegenüber der Vollstreckungsgläubigerin nicht (§ 879 Abs.1 S.2 BGB). • Keine Bindung nach § 152 Abs.2 ZVG: Diese Vorschrift bezieht sich nur auf Miet- und Pachtverhältnisse; unentgeltliche Nutzungsvereinbarungen oder dingliche Wohnrechte binden den Zwangsverwalter nicht. • Schutznorm § 149 ZVG nicht anwendbar: § 149 ZVG schützt nur den Vollstreckungsschuldner (Eigentümer), nicht einen Dritten mit Wohnrecht. • Nutzungsentschädigung: Solange der Beklagte die Wohnung nutzt, schuldet er eine der ortsüblichen Nettomiete entsprechende Entschädigung nach §§ 988, 818 Abs.2 BGB; der vereinbarte m²-Preis von 5 € wurde als ortsüblich bestätigt, somit 475 € monatlich. • Zeitraum und Berechnung: Nutzungsentschädigung für Juni 2009 beginnt mit Beschlagnahme (Eintragungsersuchen 10.06.2009), anteilig berechnet; bis April 2011 wurden die bisher angefallenen Beträge zusammengefasst und beziffert; künftige Monate tituliert. • Nebenkosten: Ersatz der Betriebskosten nach §§ 988, 818 Abs.2 BGB, 152 ZVG nur für tatsächlich angefallene und ortsüblich zuzuordnende Kosten; Vorauszahlungen ohne vertragliche Grundlage nicht allgemein geschuldet; Abrechnung ergab für 2009 monatlich ca. 52,68 €. • Zinsen: Verzug trat gemäß § 286 Abs.1 BGB durch Mahnungen bzw. Klagezustellung ein; Zinsen sind für die entsprechenden Zeiträume zu gewähren; mietrechtliche Fälligkeitsregeln sind nicht ohne Weiteres übertragbar. • Prozessuale Entscheidungen: Die Revision wurde nicht zugelassen; die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs.1, 97, 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Berufung des Beklagten war überwiegend unbegründet. Der Beklagte ist zur Räumung der Erdgeschosswohnung und Herausgabe an die Zwangsverwalterin verpflichtet, weil sein Wohnrecht gegenüber der vorrangigen Grundschuld und der Vollstreckungsgläubigerin nicht wirkt. Er hat für die bereits erfolgte Nutzung Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Nettomiete (monatlich 475 €) zu zahlen sowie nachprüfbare Betriebskosten (für 2009 monatlich 52,68 € anteilig). Die bislang angefallene Nutzungsentschädigung bis April 2011 wurde beziffert; künftige Ansprüche bis zur Räumung sind ebenfalls tituliert. Zinsen wegen Verzug stehen für die festgestellten Zeiträume zu. Die Revision wurde nicht zugelassen, die Kostenentscheidung erfolgte anteilig zugunsten der Klägerin.