I-5 U 41/11

Genehmigung schwebend unwirksamer Auflassung durch formloses Verhalten sichert Eigentumserwerb • Ein schuldrechtlich erteilter Geschäftsbesorgungsvertrag mit Vollmacht kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz schwebend unwirksam sein; eine nachträgliche Genehmigung des Vertretenen macht die schwebend unwirksame Auflassung und den Kaufvertrag wirksam. • Die Aufforderung zur Genehmigung nach § 177 Abs. 2 BGB muss klar und deutlich den konkret zur Genehmigung stehenden Vertrag bezeichnen; an die Deutlichkeit sind wegen der weitreichenden Folgen hohe Anforderungen zu stellen. • Die §§ 171, 172 BGB (Rechtsscheinvollmacht) sind in einem Zweipersonenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber nicht anwendbar; eine Vertretungsmacht kann nicht hieraus hergeleitet werden. • Ein einseitiger Widerruf nach § 178 BGB liegt nur vor, wenn der Wille zur einseitigen Aufhebung des Rechtsverhältnisses klar erkennbar ist; bloße Hinweis- oder Androhungsschreiben genügen nicht. • Der Insolvenzverwalter konnte nicht durch ein missverständlich formuliertes Aufforderungsschreiben die Genehmigungsfrist des § 177 Abs. 2 BGB auslösen und damit die Auflassung endgültig unwirksam werden lassen. Die U GmbH verkaufte 1991 eine Eigentumswohnung; zur Abwicklung erteilten die Käufer der Verkäuferin eine umfassende Vollmacht im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrags. Die notariell beurkundete Auflassung erfolgte 1991, Eintragung der Käufer 1992. Die U GmbH wurde später zur AG und 2000 insolvent; der Insolvenzverwalter forderte 2009 die Käufer schriftlich zur Genehmigung wegen vermuteter Nichtigkeit der Vollmacht auf. Die Käufer reagierten nicht fristgerecht; der Insolvenzverwalter erklärte später die Unwirksamkeit von Kaufvertrag und Auflassung und beantragte die Rücktragung im Grundbuch. Die Käufer erklärten vorsorglich in einem Schreiben vom 23.12.2009 die Genehmigung. Das Landgericht wies die Klage des Insolvenzverwalters ab; der Insolvenzverwalter legte Berufung ein. Der Senat prüfte die Wirksamkeit der Vollmacht, die Anforderungen an die Aufforderung zur Genehmigung und die Wirkung der nachträglichen Genehmigung. • Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB verneint, weil die Grundbucheintragung zutreffend war und die Beklagten tatsächlich Eigentümer geworden sind (§§ 925, 873 BGB, § 4 WEG). • Der Senat tendiert zwar dazu, die umfangreiche Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz als grundsätzlich problematisch zu sehen; eine Entscheidung hierüber kann offen bleiben, weil jedenfalls eine wirksame Auflassung vorliegt. • Die Auflassung war schwebend unwirksam und wurde durch die formlos erklärte Genehmigung der Beklagten vom 23.12.2009 wirksam (§§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB). • Die Aufforderung des Insolvenzverwalters vom 14.01.2009 genügte nicht den hohen Anforderungen des § 177 Abs. 2 BGB: sie bezeichnete nicht klar den konkret zu genehmigenden Vertrag und knüpfte die Genehmigung unzulässig an Schriftform; daher trat die durch Fristablauf bewirkte endgültige Unwirksamkeit nicht ein. • Ein einseitiger Widerruf nach § 178 BGB durch den Insolvenzverwalter liegt nicht vor; weder aus dem initialen Schreiben noch aus dem späteren Verhalten ergibt sich ein eindeutiger Wille zur einseitigen Aufhebung der Auflassung. • Rechtsscheinvollmacht nach §§ 171, 172 BGB ist im Zweipersonenverhältnis nicht anwendbar; der Schutz des Erwerbers aus diesen Vorschriften greift hier nicht. • Mangels wirksamer Einrede oder endgültiger Unwirksamkeit standen die Beklagten daher als eingetragene Eigentümer mit Rechtsgrund da, sodass kein Bereicherungs- oder Berichtigungsanspruch des Insolvenzverwalters bestand. Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen; die Klage auf Bewilligung der Grundbuchberichtigung ist unbegründet. Die Beklagten bleiben als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, weil die schwebend unwirksame Auflassung durch die formlos erklärte Genehmigung der Beklagten wirksam geworden ist. Die Aufforderungsschrift des Insolvenzverwalters erfüllte nicht die hohen Anforderungen des § 177 Abs. 2 BGB, sodass keine endgültige Unwirksamkeit eingetreten ist und ein Widerruf nach § 178 BGB nicht vorlag. Kosten- und Vollstreckungsentscheidungen wurden dem Tenor entsprechend getroffen; die Revision wurde zugelassen.