21 U 35/13

Rücktritt vom Kaufvertrag bei Feuchtigkeitsmangel in Eigentumswohnung • Bei Kaufverträgen mit Bauverpflichtung ist Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn der Verkäufer die Fertigstellung zugesagt hat. • Ein Rücktritt wegen Werkmängeln setzt eine nicht lediglich unerhebliche Pflichtverletzung voraus; die Erheblichkeit ist anhand einer umfassenden Interessenabwägung zu beurteilen. • Ist die Mangelursache zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung ungeklärt, kann das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung die Erheblichkeit begründen, auch wenn die reinen Beseitigungskosten gering sind. • Nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Nachfrist steht dem Käufer die Wahl zwischen den Gewährleistungsrechten zu, der Verkäufer kann nicht gegen den Willen des Käufers einseitig nachbessern. • Rücktritt schließt die Geltendmachung schadensersatz- und aufwendungsersatzrechtlicher Ansprüche nicht aus, insbesondere für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Die Kläger erwarben 2003 eine noch zu fertigstellende Eigentumswohnung von der Beklagten. Kurz nach Einzug traten Feuchtigkeitsflecken an einer straßenseitigen Außenwand auf; erste Abdichtungsarbeiten durch die Beklagte bzw. deren Ehemann führten zunächst zu Besserung. Ende 2005 traten die Schäden erneut auf; die Kläger setzten mit Schreiben vom 11.01.2006 eine Nachfrist bis 28.01.2006 zur Mängelbeseitigung. Nachdem die Beklagte erst nach Fristablauf Maßnahmen ankündigte, erklärten die Kläger am 16.02.2006 den Rücktritt und verlangten Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung sowie Ersatz von Aufwendungen und vorgerichtlichen Kosten. Das Landgericht gab der Klage überwiegend statt; die Beklagte legte Berufung ein, die vom Oberlandesgericht zurückgewiesen wurde. • Anwendbares Recht: Wegen der vertraglich zugesagten Fertigstellung ist Werkvertragsrecht anzuwenden (§§ 633, 634, 636 BGB). • Mangelfeststellung: Sachverständigengutachten ergab, dass die Metallabdeckung der darüber liegenden Loggia unzureichende Überlappung aufwies und hierdurch Feuchtigkeitserscheinungen am betroffenen Raum verursacht wurden; dies begründet einen Baumangel (§ 633 Abs.2 BGB). • Erheblichkeit des Mangels: Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Rücktrittserklärung; die Mangelursache war damals ungeklärt, sodass das erhebliche Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung (Unbrauchbarkeit eines 19 m² großen Raums, Gefahr von Schimmelbildungen) die Erheblichkeit begründet, obwohl Beseitigungskosten gering waren (§ 323 Abs.1, Abs.5 BGB). • Fristsetzung und Fehlschlag: Die Kläger setzten eine angemessene Nachfrist bis 28.01.2006; die Beklagte unternahm keine tauglichen Nachbesserungen innerhalb dieser Frist, sodass der Rücktritt wirksam erklärt werden konnte (§§ 323, 636 BGB). • Treuwidrigkeit und Kooperationspflicht: Das Zurücktreten der Kläger war nicht treuwidrig; mögliche Obliegenheiten der Kläger zur provisorischen Entfernung von Schimmel sind vorliegend nicht entscheidend. • Rückabwicklung und Nutzungsentschädigung: Durch Rücktritt entstand ein Rückgewähr- und Abwicklungsverhältnis; die Beklagte hat den Kaufpreis zurückzugewähren, die Kläger Nutzungen anzurechnen (lineare Abschreibung), hier Ermittlung einer Nutzungsentschädigung; verbleibender Rückerstattungsanspruch festgestellt (§ 346 BGB). • Schadensersatz und Aufwendungsersatz: Unabhängig vom Rücktritt stehen den Klägern Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche zu (u. a. Darlehenszinsen, Grunderwerbssteuer, Beurkundungskosten, vorgerichtliche Anwaltskosten) aus §§ 280, 284, 634 Nr.4, 325 BGB. • Annahmeverzug: Die Beklagte verweigerte die Rückübertragung der Immobilie durch anwaltliche Antwort vom 02.03.2006, sodass sie sich im Annahmeverzug befindet; ein förmliches Notarterminangebot war hier nicht erforderlich, weil die Beklagte ihre Weigerung deutlich gemacht hatte. • Kosten und Vollstreckbarkeit: Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, mit Möglichkeit der Vollstreckungsabwehr durch Sicherheitsleistung. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. Die Kläger haben wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten; ihnen steht Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 138.880,00 € Zug um Zug gegen Rückübereignung des Wohnungseigentums zu, nachdem eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 41.720,00 € angerechnet wurde. Darüber hinaus sind Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche der Kläger in Höhe von insgesamt 40.087,91 € sowie weitere individuelle Ersatzansprüche anerkannt, einschließlich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten; die Beklagte ist seit 01.03.2006 mit der Rückzahlung in Verzug. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen.