10 U 92/13

Formmangel bei Landpacht: unbestimmter Pachtgegenstand ermöglicht Kündigung nach §594a BGB • Ein Landpachtvertrag nach §585a BGB muss den Pachtgegenstand so konkret bezeichnen, dass ein Dritter allein aus der Vertragsurkunde die betreffenden Flurstücke feststellen kann. • Fehlt diese Schriftform, ist die Pachtzeit nicht wirksam bestimmt und das Pachtverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen; die Rechtsnachfolger können daher nach §594a Abs.1 BGB ordentlich kündigen. • Zur Wahrung der Schriftform können Anlagen nur dann einbezogen werden, wenn sie als Teil der einheitlichen Urkunde feststellbar sind; bloße Bezugnahmen oder außerhalb der Urkunde vorhandene Unterlagen genügen nicht, wenn sich der Pachtgegenstand selbst nicht aus der Urkunde ergibt. • Eine behördliche Genehmigung nach dem Landpachtvertragsgesetz beseitigt das Formerfordernis des §585a BGB nicht, da andere Schutzzwecke verfolgt werden. Die Kläger sind Erben des Verpächters L und kündigten das Landpachtverhältnis mit dem Beklagten, das ursprünglich am 27.08.2001 über Ackerflächen in Gemeinde I geschlossen wurde, zum 30.09.2014. Der schriftliche Vertrag nennt als Pachtgegenstand lediglich ‚Acker 13 ha in I‘; grundbuchmäßige Bezeichnungen fehlen. Es existieren handschriftliche Verlängerungsvermerke 2011/2012, die auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen. Die Kläger rügen, die Vertragsurkunde erfülle nicht die Schriftformvorschriften des §585a BGB, weil die konkreten Flurstücke für Dritte nicht bestimmbar seien; der Beklagte hält dagegen, Lage und Umfang der Flächen seien seinerseits und dem Verpächter bekannt bzw. aus beigefügten Karten und früheren Nutzungen ersichtlich. Das Landwirtschaftsgericht gab der Klage statt; der Beklagte legte Berufung ein, die Oberlandesgericht Hamm zurückwies. • Anwendbare Normen: §585a BGB (Schriftform bei Landpacht), §594a Abs.1 BGB (Kündigung durch Rechtsnachfolger), §1922 BGB (Erben treten in Rechtsstellung ein), §596 Abs.1 BGB (Herausgabe im ordnungsgemäßen Zustand). • Schriftformerfordernis umfasst die vollständige, für Dritte erkennbare Bezeichnung des Pachtgegenstandes; aus dem Vertrag ‚Acker 13 ha in I‘ ergibt sich nicht, welche konkreten Flurstücke gemeint sind. • Beigefügte oder zuvor existierende Unterlagen können nur dann Teil der einheitlichen Urkunde sein, wenn ihr Einbezug nachweisbar und als Einheit erkennbar ist; eine bloße Behauptung über frühere Anlagen oder Nutzungsschutz genügt nicht, zumal die Kläger das Vorhandensein solcher Anlagen bestreiten und der Beklagte keinen Beweis erbracht hat. • Die Genehmigung nach dem Landpachtvertragsgesetz betrifft eine andere Zielsetzung und kann das Schriftformerfordernis des §585a BGB nicht ersetzen. • Mangels wirksamer Bestimmung der Pachtzeit läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit; deshalb steht den Klägern als Rechtsnachfolgern das ordentliche Kündigungsrecht nach §594a Abs.1 BGB zu und die Kündigung zum 30.09.2014 ist wirksam. • Trotz vorgebrachter Einwände zur Geschäftsfähigkeit des früheren Verpächters und zur Sittenwidrigkeit wurde deren Entscheidung für das Ergebnis nicht mehr erforderlich, weil die Kündigung selbst wirksam war. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen; der Beklagte ist verurteilt, die konkret benannten Grundstücksteile im Zustand ordnungsgemäßer Bewirtschaftung bis zum 30.09.2014 an die Kläger herauszugeben. Das Oberlandesgericht bestätigte, dass der Pachtvertrag wegen fehlender Schriftformangaben zum Pachtgegenstand gemäß §585a BGB keine bestimmte Pachtzeit enthielt, sodass die Kläger als Rechtsnachfolger das ordentliche Kündigungsrecht nach §594a Abs.1 BGB ausüben konnten. Eine Einbeziehung sonstiger Unterlagen oder früherer Verträge zur Heilung des Formmangels wurde verneint, ebenso wirkt die Genehmigung nach dem Landpachtvertragsgesetz dem Formmangel nicht entgegen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte; Revision wurde nicht zugelassen.